Jedro

Ker tožnik obstoja zakupnega razmerja, tako kot ga določa ZKZ, ni izkazal, torej ni predložil pisne zakupne pogodbe, sodišče v celoti zavrača vse tožbene ugovore, ki se nanašajo na zakup spornih zemljišč in s tem povezanega gospodarskega izkoriščanja teh zemljišč.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Tožena stranka je na podlagi sklepa, s katerim je združila zadevi št. 33008-233/2015 in 33008-235/2015 v zadevo, ki se vodi pod št. 33008-233/2015, izdala odločbo, s katero je v 1. točki izreka pritožbam ugodila in odpravila sklepa Upravne enote Žalec, št. 330-1438/2014-12 z dne 13. 10. 2015 in odločbo UE Žalec št. 330-1388/2014-36 z dne 13. 10. 2015. V 2. točki izreka je odločila, da se odobri pravni posel prenosa lastninske pravice na kmetijskem zemljišču parc. št. 559/1 k.o. ..., sklenjen med prodajalko A.A. in B.B. v 3. točki izreka je odločila, da se ne odobri pravni posel prenosa lastninske pravice na kmetijskem zemljišču s parc. št. 559/1 k.o. ... , sklenjen med prodajalko A.A. ter kupcema C.C. in Č.Č.; v 4. točki odločila, da se odobri pravni posel prenosa lastninske pravice na kmetijskem zemljišču s parc. št. 559/2 k.o. ... sklenjen med prodajalko A.A. ter kupcema C.C. in Č.Č. ter v 5. točki sklenila, da se pravni posel prenosa lastninske pravice na kmetijskem zemljišču s parc. št. 559/2 k.o. ..., sklenjen med prodajalko A.A. in kupcem B.B. ne odobri. V 6. točki izreka je odločila, da vsaka stranka novi svoje stroške postopka.

2. Uvodoma je tožena stranka pojasnila, da so se na ponudbo o prodaji nepremičnin parc. št. 559/1 in 559/2, obe k.o. ..., ki je bila objavljena med 5. 3. 2014 in 4. 4. 2014 odzvali B.B. ter C.C. in Č.Č., ki so skladno z določbo 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), v zakonitem roku, podali tudi vlogo za odobritev pravnega posla. B.B. je vlogi priložil podpisano kupoprodajno pogodbo, C.C. in Č.Č. pa ne, kar skladno s stališčem Vrhovnega sodišča X Ips 365/2010 z dne 9. 6. 2010 pomeni, da je pravni posel sklenjen že s sprejemom ponudbe, vendar pod odložnim pogojem naknadne odobritve po ZKZ. Vsi ponudniki izpolnjujejo pogoj oziroma so kmetje po ZKZ in jim kmetijska dejavnost predstavlja glavni vir dohodka. B.B. je za nepremičnini uveljavljal predkupno pravico kot zakupnik, C.C. in Č.Č., pa kot kmeta mejaša za nepremičnino s parc. št. 559/3, za nepremičnini s parc. št. 559/1 in 559/2, vse k.o. ..., pa predkupno pravico drugega kmeta. Na podlagi vpogleda v zemljiškoknjižni izpis za parc. št. 559/3 je bilo ugotovljeno, da je ta nepremičnina že prešla v last C.C. in Č.Č. Za B.B. je bilo ugotovljeno, da ni zakupnik po ZKZ, zato se je posledično štel kot drugi kmet s prednostno pravico po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ. V nadaljevanju postopka je drugostopenjski organ preveril, ali C.C. in Č.Č. izpolnjujeta predkupno pravico kot kmeta mejaša. Po vpogledu v zemljiškoknjižne izpise dne 11. 3. 2016 in aplikacijo Atlas okolja je bilo ugotovljeno, da parc. št. 382/4 k.o. ... preko javne poti meji na prodajano parc. št. 559/2 (sedaj po parcelaciji parc. št. 559/4 in 559/5). Skladno s sodbo Vrhovnega sodišča X Ips 657/2008 z dne 10. 11. 2010 za kmeta mejaša šteje tudi kmet, ki z zemljiščem meji na javno pot, ki je prehodna in namenjena uporabi in izkoriščanju zemljišč.

3. Na podlagi navedenih ugotovitev je pri parceli št. 559/2 k.o. ... drugostopenjski organ odobril pravni posel med prodajalko in C.C. in Č.Č., pri parc. št. 559/1 k.o. ... pa je ugotovil, da nobeden izmed sprejemnikov ponudbe ne meji na parcelo, zato je odobril pravni posel med prodajalko in B.B.; na podlagi ugotovitve, da so vsi konkurenti za to parcelo izpolnjevali prednostni pogoj po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, da vsem po drugem odstavku 23. člena ZKZ kmetijska dejavnost predstavlja edino ali glavno dejavnost, prav tako zemljišče obdelujejo sami, skladno z določbo 3. točke drugega odstavka 23. člena ZKZ izbere kupca prodajalec, kar je prodajalka v konkretnem postopku storila s podpisom pogodbe. Na podlagi prvega odstavka 113. člena ZUP je drugostopenjski organ ugotovil tudi, da so vse stranke podale vlogo za odobritev pravnega posla, zato vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

4. Tožnik, B.B., v tožbi izpodbija 4 in 5 točko izreka odločbe, s katero je tožena stranka odobrila pravni posel prenosa lastninske pravice na kmetijskem zemljišču s parc. št. 559/2 k.o. ... med prodajalko in kupcema C.C. in Č.Č. in za isto zemljišče ni odobrila pravnega posla med prodajalko in tožnikom. Prav tako izpodbija 6 točko izreka te odločbe, s katero je tožena stranka odločila, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

5. Tožbo vlaga iz vseh razlogov Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). Navaja, da zakonca C.Č. nista kmeta mejaša. V predmetni zadevi gre namreč za stik z javno cesto oziroma objektom javne infrastrukture. Obravnavana javna cesta, ki se nahaja na nepremični parc. št. 782/1 k.o. ..., ne predstavlja meje med navedenimi nepremičninami, sploh pa ne gre za cesto, ki bi pripomogla k uporabi in izkoriščanju spornih zemljišč. Gre za urejeno cesto, ki ima urejen pločnik in pohodni del za pešce. Tako navedena cesta ne omogoča lažjega obdelovanja obravnavane nepremičnine (VS RS, sklep X Ips 8/2013). Prav tako se zatrjevana okoliščina ne nanaša na celotno obravnavano nepremičnino parc. št. 559/2, saj je le-ta po parcelaciji razdeljena na dve novi parc. št. 559/4 in 559/5, pri čemer je le del s parc. št. 559/5 tisti, ki se stika z javno potjo.

6. Odobritev pravnega posla pod točko 4 izpodbijane odločbe ne bi povzročila ali pripomogla k zaokroženosti kmetijskih gospodarstev. Tožnik se sklicuje na pogodbo z dne 17. 4. 2014, za katero med strankami postopka nikoli ni bilo sporno, da je bila dejansko sklenjena. Tožnik ima namreč v posesti, hasnuje in obdeluje tako nepremičnino parc. št. 559/2, kot sosednjo parc. št. 559/1, že 15-20 let. Pojasnjuje, da sta parc. št. 559/1 in 559/2, kmetijsko in gospodarsko - ekonomsko povezani v kompleks hmeljskih žičnic, skupaj z še dvema nepremičnina in sicer parc. št. 560/1, ki je v posesti in uporabi tožeče stranke in parc. št. 561/1, ki je last D.D. Kmetijska dejavnost mu ne pomeni samo glavne, ampak tudi edino dejavnost. Izpodbijana odločitev ima zato dolgoročne negativne posledice na dejansko rabo in namen nepremičnine parc. št. 559/2 k.o. ..., kot tudi na obdelovanje zemljišč v neposredni bližini. Nenazadnje gre tudi za velik poseg v prodajalkine ustavno varovane pravice, ki se je že odločila komu bo parcele prodala. Prodajalka je s podpisom pogodbe, kot kupca izbrala tožnika in s tem podpisom sledila samemu namenu ZKZ. Prav tako izpodbijana odločitev ni smotrna in je v nasprotju s pravnim poslom sklenjenim med tožnikom in prodajalko. Tožnik izpodbija odločbo tudi v 6 točki izreka in pojasnjuje, da gre za nepravilno odločitev, na katero samo navedba, da sta obe stranki vložili vlogi za odobritev pravnega posla, ne bi smel vplivati. Tožena stranka spregledala, da se je upravni postopek raztegnil oziroma podaljšal zaradi nestrinjanje strank C.C. in Č.Č. s prvo odločbo tega postopka z dne 22. 9. 2014, torej sta zakonca C.C. in Č.Č. zaradi nasprotovanja povzročila stroške postopka, ki bi jih morala tudi nositi.

7. Tožnik sodišču predlaga, da se izpodbijana odločba odpravi in spremeni v 4 točki tako, da se odobri pravni posel prenosa lastninske pravice na kmetijskem zemljišču s parc. št. 559/2 k.o. ..., sklenjen med A.A. in kupcem B.B., da se pravni posel prenosa lastninske pravice na tem kmetijskem zemljišču med prodajalko in kupcema C.C. in Č.Č. Brinovec ne odobri in da sta stranki C.C. in Č.Č. dolžni tožniku povrniti stroške tega postopka. Podrejeno predlaga odpravo izpodbijanega odločbe in vrnitev zadeve v ponoven postopek ter povrnitev stroškov postopka.

8. Stranki z interesom v tem upravnem sporu, Č.Č. in C.C., v odgovoru na tožbo kot neutemeljene prerekata tožbene navedbe in predlagata, da sodišče tožbo zavrne. Predlagata tudi povrnitev stroškov postopka.

9. Sklicujeta se na navedbe v vlogi z dne 31. 8. 2015, iz katerih je razviden izris parcel, ki potrjuje, da bo s sporno odločitvijo dosežen namen ZKZ, ki je v zaokroževanju kmetij in bolj ekonomičnem izkoriščanju kmetijskih zemljišč. Ne strinjata se s trditvijo, da ne izpolnjuje pogoja kmeta mejaša. Iz sodbe VSRS, št. X Ips 657/2008 z dne 10. 11. 2010 je namreč razvidno, da je poudarek na prehodnosti javne poti. Sporna javna pot je prehodna in jo je mogoče enostavno prečkati peš ali prevoziti z vozilom. Prehod te javne ceste omogoča direktno povezavo med izvozom sedeža kmetije na sporno parcelo, kar dokazujejo priložene fotografije, zato so neutemeljene tožbene navedbe, da konkretna javna pot ne bo pripomogla k uporabi in izkoriščanju zemljišča. Prav tako ne drži navedba, da je sporna javna pot državna cesta Gomilsko - Braslovče. Gre za podatek, ki je naveden prvič in je nedopustna novota, ki ni izkazana. Gre za javno pot - cesto, ki povezuje center kraja Gomilsko z odcepom na magistralni cesti Celje - Ljubljana. Ne iz zakona, ne sodne prakse ne izhaja, da bi morali biti izpolnjeni dodatni pogoji, da bi morala javna pot omogočati lažje obdelovanje sporne nepremičnine. Javna pot torej ne predstavlja ovire, da zemljišča v lasti stranke z interesom in spornega zemljišča ne bi bilo mogoče šteti za mejni zemljišči in stranke z interesom za kmeta mejaša, pri čemer status kmeta ni sporen.

10. Tudi navedba, da bi lahko bilo mejno zemljišče le parc. št. 559/5 predstavlja nedopustno tožbeno novoto, poleg tega pa je za odločitev o odobritvi pravnega posla važno dejansko stanje ob sprejemu ponudbe oziroma ob vložitvi vloge za odobritev pravnega posla. Takrat je obstajala le parc. št. 559/2, ki je v tekom postopka odločanja razparcelirana v dve parc. št. 559/4 in 559/5, kar je med strankami nesporno in kar dokazuje vlogi z dne 31. 8. 2015 priložena odločba GURS o parcelaciji. Tudi parc. št. 382/4, na kateri je sedež kmetije, je tekom upravnega postopka z isto odločbo GURS nastala iz parc. št. 382/2, poleg parc. št. 382/4, pa sta nastali še parc. št. 352/5 in 382/6, vse k.o...

11. Neutemeljene so tudi navedbe, da odobritev pravnega posla med prodajalko in stranko z interesom ne bi pripomogla k zaokroževanju kmetijskih gospodarstev. Stranka z interesom je že v upravnem postopku pojasnila, da tožnik ni v ničemer izkazal svojih navedb o posesti, hasnovanju in obdelavi sporne nepremičnine in parc. št. 592/1, v času 15-20 let. V postopku je bilo nesporno ugotovljeno, da tožnik nima statusa zakupnika po ZKZ. Prav tako v postopku ni izkazano, da so žičnice, ki stojijo na spornih parcelah, v tehnološki lasti tožnika. Prav tako tožnik prednosti ne more uveljavljati s trditvijo, da gre za zaokrožen kompleks hmeljskih zemljišč in s tem povezano funkcijsko celoto, ker ta ni izkazana. Tudi sicer priložena dokazila izkazujejo, da tožnik sporne nepremičnine ne uporablja za gojenje hmelja, ampak koruze. Ista žičnica se nahaja tudi na parc. št. 559/3, vendar za to parcela tožnik ponudbe prodajalke ni sprejel. Tožnik nima pravnega interesa za uveljavljanje oziroma varovanje morebitnega posega v prodajalkine ustavno varovane pravice. Neutemeljena je tudi navedba, da ne bo mogoča zemljiškoknjižna izvedba pravnega posla, ker bo le-ta po predložitvi odločb GURS o parcelaciji lahko izvedena. Neutemeljene so tudi tožbene navedbe, ki se nanašajo na odločitev o stroških, saj je podaljševanje postopka in s tem dodatnih stroškov izkazalo tudi z ravnanjem tožeče stranke.

12. Tožena stranka je sodišču poslala upravne spise in odgovor na tožbo, v katerem sodišču predlaga, da tožbo kot neutemeljeno zavrne.

K I. točki izreka:

13. Tožba ni utemeljena.

14. ZKZ določa vrstni red predkupnih upravičencev pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije v prvem odstavku 23. člena. Na prvem mesu je uvrščen kmet, solastnik, sledijo mu kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; drug kmet; kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti in na 6 mestu Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo. Med kmeti, ki so po prvem odstavku uvrščeni na isto mesto, pa se prednostna pravica do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu: 1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost; 2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje; 3. kmet, ki ga določi prodajalec (razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe) (drugi odstavek).

15. V zadevi ni sporno, da so ponudbo prodaje nepremičnin parc. št. 559/1 in 559/2, obe k.o. ..., objavljeno med 5. 3. 2014 in 4. 4. 2014, sprejeli B.B. ter C.C. in Č.Č. Prav tako v zadevi ni sporno, da so vsi prejemniki ponudbe, skladno z določbo 22. člena ZKZ, v zakonitem roku podali tudi vlogo za odobritev pravnega posla, ki ji je tožnik priložil podpisano kupoprodajno pogodbo (za obe sporni zemljišči), C.C. in Č.Č. pa pogodbe nista predložila. Kot je pravilno ugotovila že tožena stranka, slednja okoliščina, ob upoštevanju stališča Vrhovnega sodišča X Ips 365/2010 z dne 9. 6. 2010, ne vpliva na položaj zakoncev C.C in Č.Č. Sodišče pripominja, da gre za stališče, ki ga je VS RS izrazilo tudi v načelnem pravnem mnenju z dne 6. 4. 2012 (pravni posel je sklenjen že s sprejemom ponudbe, pod odložnim pogojem naknadne odobritve po ZKZ).

16. V nadaljevanju sodišče ugotavlja tudi, da je tožnik za obe nepremičnini v izjavi uveljavljal predkupno pravico kot zakupnik. Tožena stranka uveljavljenega prednostnega vrstnega reda ni sprejela, ker tožnik ni izkazal zakupnega razmerja. Tožnik tudi v tožbi navaja, da ima sporni nepremičnini, parc. št. 559/2 in 559/1, v posesti že 15-20 let in da sta ti parceli povezani v kmetijsko in gospodarsko - ekonomsko celoto, kot kompleks hmeljskih žičnic, skupaj s še dvema nepremičnina, parc. št. 560/1, ki je v posesti in uporabi tožeče stranke in parc. št. 561/1, ki je last D.D. 17. Sodišče tožniku pojasnjuje, da lahko zakupnik predkupno pravico po 23. členu ZKZ uspešno uveljavlja pod pogojem, da so izpolnjene vse predpostavke za veljavnost zakupnega razmerja, kot jih določa ZKZ v IV. poglavju. Obstoj zakupnega razmerja je dolžan izkazati tisti, ki se nanj sklicuje. Skladno z določbo petega odstavka 26. člena ZKZ mora biti zakupna pogodba sklenjena v pisni obliki. V tej določbi ZKZ določa tudi, da zakupna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, nima pravnega učinka, v določbi drugega odstavka tega člena pa je določena vsebina sklenjene zakupne pogodbe. Zakupno razmerje se v skladu s predpisi vknjiži v zemljiški knjigi in v zemljiškem katastru (prvi odstavek 28. člena ZKZ). Skladno z zakupno pogodbo za konkretno zemljišče, ob upoštevanju prvega in drugega odstavka 28. člena ZKZ, predlaga vpis zakupnega razmerja v zemljiško knjigo zakupodajalec, ali zakupnik, če je tako določeno v pogodbi, v roku 30 dni od izpolnitve pogojev za vpis.

18. Ker tožnik obstoja zakupnega razmerja, tako kot ga določa ZKZ, ni izkazal, torej ni predložil pisne zakupne pogodbe, sodišče v celoti zavrača vse tožbene ugovore, ki se nanašajo na zakup spornih zemljišč in s tem povezanega gospodarskega izkoriščanja teh zemljišč. Ob tem sodišče tožniku dodatno pojasnjuje, tudi ob upoštevanju stališča Upravnega sodišča RS izraženega v sodbi III U 203/2015 z dne 16. 9. 2016, da bi ob nespornem podatku, da obdeluje obe v prodajo ponujeni zemljišči, zadoščala že predložitev pisne pogodbe, brez v določbi prvega odstavka 28. člena ZKZ zahtevane vknjižbe zakupnega razmerja v zemljiški knjigi.

19. V nadaljevanju, pa je sodišče presojalo tožbeni ugovor, da je tožena stranka nepravilno in v nasprotju z zakonom in sodno prakso zakoncema C.Č. priznala status kmeta mejaša. 20. V zadevi je namreč sporno, ali zemljišče stranke z interesom meji na zemljišče, ki je bilo 5. 3. 2014 in 4. 4. 2014 posredovano v prodajo, kot zemljišče parc. št. 559/2 k.o. ... V tej zvezi sodišče ugotavlja, da je bila navedena parcelna številka z odločbo, št. 02112-724/2014-21 z dne 24. 4. 2015, ki jo je izdala Geodetska uprava Republike Slovenije, Geodetska pisarna Žalec, v postopku evidentiranja urejene meje in parcelacije, ukinjena, iz nje pa sta nastali dve novi parceli št. 559/4 in 559/5. 21. Tožnik v tožbi zatrjuje, da se zatrjevani status kmeta mejaša ne nanaša na celotno nepremičnino parc. št. 559/2, kvečjemu na novo nastali del parc. št. 559/5, to je tisti del, ki se stika z javno potjo, na katero se sklicuje tožena stranka. Po presoji sodišča je, ne glede na to, da je prišlo v postopku evidentiranja urejene meje in parcelacije do delitve zemljišča parc. št. 559/2 k.o. ... tako, da se je slednja razdelila v dve parceli, tožena stranka pri presoji statusa prednostnega upravičenca (kmet mejaš) pravilno upoštevala, da celotno zemljišče parc. št. 559/2 (ponujeno v prodajo) meji na zemljišče v lasti strank z interesom parc. št. 382/4, obe zemljišči pa ločuje zemljišče parc. št. 782/1 k.o. ... Zemljišče parc. št. 782/1 k.o. ... ima status javnega dobra in po ugotovitvah tožene stranke, s katerimi sodišče v celoti soglaša, prestavljata javno pot, lokalno cesto LC 490240, odsek 490241 (Odlok o občinskih cestah Občine Braslovče in Odlok o kategorizaciji občinskih javnih cest v Občini Braslovče). Tako je zemljišče strank z interesom od zemljišča, ki je naprodaj, ločeno zgolj z občinsko javno cesto, kar pomeni, da gre za prehodno cesto, ki lahko služi tudi uporabi in izkoriščanju zemljišč, na katere meji prednostni upravičenec iz 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ in na kateri se lahko skladno z določbo 99. člena Zakona o cestah gradijo individualni priključki.

22. Sodišče je v nadaljevanju upoštevalo tudi, da je bila v zvezi z določbo 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ, ki določa, da je predkupni upravičenec kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, že sprejeta razlaga, da je mogoče mogoče med prednostne upravičence iz 2. točke 23. člena ZKZ uvrstiti tudi tiste kmete, katerih zemljišča so od zemljišč, ki so predmet prodaje, prostorsko ločena s potjo oziroma cesto, ki poteka med kmetijskima zemljiščema in omogoča prehod in obdelovanje kmetijskih zemljišč. To stališče je izraženo v več sodbah Vrhovnega sodišča RS in kot Upravnega sodišča RS (sodba Vrhovnega sodišča RS X Ips 657/2008 z dne 10. 11. 2010, sodba Upravnega sodišča RS II U 40/2011 z dne 9. 5. 2011).

23. Ob upoštevanju navedenega, po presoji sodišča pravilno ugotovljenega dejanskega stanja in pravilne razlage določbe 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ, je po presoji sodišča tožbeni ugovor, ki se nanaša na nepravilno ugotovljen status prednostnega upravičenca stranke z interesom neutemeljen.

24. Ker so tožbeni ugovori po navedenem neutemeljeni, sodišče pa nepravilnosti, na katere pazi uradoma, tudi ni našlo, je tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo. V zadevi je bilo odločeno na nejavni seji, ker za odločitev v sporu izvajanje dodatnih dokazov ni bilo potrebno (drugi odstavek 51. člena ZUS-1. K II. točki izreka:

25. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi v primeru, če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka svoje stroške postopka.