Jedro

Odmero funkcionalnega zemljišča je mogoče opraviti tudi v pravdnem postopku.

Izrek

Pritožbi tožnikov C. J., G. A., M. R., J. D., M. V., S. J., K. M., L.Z., P.A., H. H., M. A., D. R., B.M., J. M., Ž. M., vsi na naslovu G. ulica 61, Ljubljana, F. M., V. G., L. F., Š. A., B. S., M. A., V. D., J. M., J. P., V.J., F. B., L. P., P. M., B. J., M. S., D. V., Č. J.-R., Š. A., Š. R., L. A., vsi na naslovu G. ulica 63, Ljubljana, Č. R., Ž. V., G. J., P. K., H. M., T. J., S. M., T. A., P. S., K. F., M. P., G. V., L. B., K. Z., P. V., C. Š., A. A., N. M., P. M., vsi na naslovu G. ulica 65, Ljubljana, se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v odločitvi o zavrnitvi zahtevka pod točko 3 izreka sodbe teh tožnikov ter v 5. točki izreka glede stroškov postopka, razveljavi in se v tem obsegu vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V preostalem delu se pritožba tožečih strank kot lastnikov stanovanj na G. 61-65 ter v celoti pritožba tožečih strank kot lastnikov stanovanj na naslovu O. 21a-23a zavrne ter se sodba v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu potrdi.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo in sklepom je sodišče prve stopnje v I. odstavku dovolilo spremembo tožbe ter zavrnilo primarno postavljeni tožbeni zahtevek tožnikov, ki so lastniki stanovanj na naslovu O 21/a, O. 23/a in O. 25/a v Ljubljani ( v nadaljevanju tožniki iz O. 21a-23a) na ugotovitev, da so tožniki iz O. 21a-23a, na podlagi priposestvovanja, lastniki parc. št. 140/49, parkirišče 315 m2, vpisane v vl. št. 4505, k.o. Z. Š., ter vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi na navedeni nepremičnini (1. in 2. točka/II izreka sodbe) ter podredno postavljeni zahtevek (k 2. točki zahtevka) na izstavitev zemljiškoknjižne listine (2b izreka sodbe). Nadalje je zavrnilo podredno postavljeni zahtevek, s katerim so lastniki stanovanj na naslovu O. 21a-25a zahtevali, da za potrebe gospodujočih nepremičnin obstoji služnostna pravica hoje, vožnje in parkiranja po parc. št. 140/49, parkirišče 315 m2, vl. št. 4505, k.o. Z. Š., ki je last tožene stranke ter da se po uradni dolžnosti vzpostavi zemljiškoknjižno stanje, tako da se pri navedeni nepremičnini vknjiži stvarna služnost hoje, vožnje in parkiranja po obstoječem parkirišču na spornem zemljišču, ki je last tožene stranke (1. in 2. točka k 2. točki II. izreka sodbe) ter je zavrnilo tudi podredni zahtevek k 2. točki zahtevka na izstavitev za vknjižbo primerne listine za vpis stvarne služnosti, hoje, vožnje in parkiranja po spornem zemljišču. Sodišče prve stopnje je v 3. točki izreka/II zavrnilo nadaljnji podredni zahtevek na ugotovitev, da sta kupoprodajna pogodba, št. 3/2004, z dne 15.3.2004, sklenjena med S. r. d. d.d. - v likvidaciji, D. 106, Ljubljana, in A. K., V. 54, Ljubljana, ter aneks št. 1 h kupoprodajni pogodbi, št. 3/2004, z dne 6.5.2004, sklenjen med S.r.d., d.d. - v likvidaciji, D.. 106, Ljubljana, in A. K., V. 54, Ljubljana, pravno neveljavna oziroma nična. V 4. točki izreka pa je sodišče zavrglo tožbo s podredno postavljenim zahtevkom pod točko 2 na izstavitev zemljiškoknjižne listine, zaradi nepristojnosti. V 5. točki izreka pa je še sklenilo, da je tožeča stranka toženima strankama dolžna povrniti pravdne stroške, in sicer prvotoženi stranki 4.188,83 EUR ter drugotoženi stranki 2.397,71 EUR, v roku 15 dni, po preteku tega roka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper sodbo sodišča prve stopnje se je v celoti pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov ter predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo in sklep spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku oziroma podrejeno, da ugodi podrednemu tožbenemu zahtevku oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo in sklep razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Navaja, da je vprašanje dobre vere povezano ne le s poznavanjem zemljiškoknjižnih podatkov, temveč tudi z nepoznavanjem zunajknjižnega stanja. V pravnem prometu z nepremičninami je namreč povsem običajno, da kupec, ki kupuje določeno nepremičnino, pogleda stanje nepremičnine v naravi in se seznani z dejanskim stanjem. Prav takšen dejanski stan o vedenju oziroma poznavanju zunajknjižnega stanja pa je v konkretni zadevi podan. Sodišče prve stopnje teh dejstev ni upoštevalo in jih zaradi napačnega materialnopravnega stališča sploh ni ugotavljalo. Tožeča stranka je namreč zatrjevala, da tožniki sporna zemljišča ves čas uporabljajo, skupaj s pravnimi predniki od leta 1952. Tožniki so torej na spornem zemljišču izvrševali posest, ki je dobroverna lastniška posest, in toženi stranki je to moralo biti znano. Tožena stranka si je pred nakupom gotovo ogledala sporno nepremičnino ter je morala in mogla vedeti, da tožniki sporni svet uporabljajo, ga uživajo, ter da so vanj vlagali denarna sredstva. Toženec je gotovo vedel, kaj kupuje in zakaj to kupuje, kot investicijo, kar kaže na to, po kakšni ceni je kupil in po kakšni ceni bi sedaj prodajal in oddajal parkirišča stanovalcem oziroma lastnikom stanovanj – tožnikom. Sodišče za ugotovitev navedenega dejstva ni izvedlo s strani tožeče stranke predlaganih dokazov, prav tako pa v svoji sodbi tudi ni obrazložilo, zakaj dokazov o pravno relevantnih dejstvih ni izvedlo. Sodišče je tudi zmotno uporabilo materialno pravo glede podrednega zahtevka za pridobitev stvarne služnosti. V času družbene lastnine je bilo mogoče pridobiti stvarno služnost na podlagi priposestvovanja, razen če gre za nepremičnino, ki je družbeno sredstvo družbene pravne osebe. V tem primeru pa tožena stranka ni dokazala, da bi šlo v primeru spornih nepremičnin za družbeno sredstvo družbenopravne osebe. Napačna je tudi odločitev sodišča glede naslednjega podrednega zahtevka, to je glede ničnosti sklenjene prodajne pogodbe. Sodišče prve stopnje se ni opredelilo do tožbene trditve o tem, da funkcionalno zemljišče ne more biti samostojen predmet pravnega prometa.

Drugotožena stranka je vložila odgovor na pritožbo ter predlagala, da višje sodišče pritožbo kot nedovoljeno zavrže oziroma podrejeno, da jo kot neutemeljeno zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Pritožba je delno utemeljena.

O primarno in podrejeno postavljenem tožbenemu zahtevku lastnikov stanovanj na naslovu O. 21a, O. 23a in O. 25a (1.in 2. točka izreka): Med pravdnimi strankami ni sporno, da je prvotožena stranka zemljiškoknjižni lastnik sporne nepremičnine. Tožniki iz O. 23a-25a zatrjujejo, da so lastninsko pravico pridobili na sporni nepremičnini na podlagi priposestvovanja oziroma podrejeno, da so na sporni nepremičnini priposestvovali stvarno služnost hoje, vožnje in parkiranja.

V času, ko naj bi se potrditvah tožnikov iz O. 23a-25a iztekla priposestvovalna doba, (sporno zemljišče naj bi namreč skupaj s pravnimi predniki uporabljali od leta 1952), je veljal paragraf 1500 Občega državljanskega zakonika, v nadaljevanju ODZ (to pravilo je bilo kasneje uzakonjeno tudi v 5. členu Zakona o zemljiški knjigi, Ur. l. RS, št. 33/95 oziroma v 44. členu Stvarnopravnega zakonika, Ur. l. RS, št. 87/2002), ki je določal, da pravica, pridobljena s priposestvovanjem, ne sme biti na škodo tistemu, ki je v dobri veri in v zaupanju v javne knjige pridobil pravico, še preden je bila s priposestvovanjem pridobljena pravica vpisana v javno knjigo. Po tem pravilu se dobrovernost tretjega, ki je svojo lastninsko pravico vpisal v zemljiško knjigo, domneva. Tožniki s pritožbo izpodbijajo materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje o neobstoju toženčeve dobre vere, vendar s pritožbenimi navedbami, da prvo tožena stranka ni bila v dobri veri, ker bi si pred nakupom morala nepremičnino ogledati ter bi tako ob priliki ogleda videla na spornem zemljišču parkirane avtomobile, zaradi česar bi morala in mogla vedeti, da tožniki sporni svet uporabljajo, ga uživajo in vanj vlagajo denarna sredstva, ne morejo uspeti. V pravnem prometu nepremičnin se domneva, da je lastnik nepremičnine tista oseba, ki je kot takšna vpisana v zemljiško knjigo, ne pa tista, ki jo ima v posesti. Ob dejstvu, da tožeča stranka svoje pravice ni vpisala v zemljiško knjigo, ter ob dejstvu, da gre pri spornem zemljišču za parkirišče ter dvorišče v stanovanjskem naselju na območju MOL, je že pojmovno nemogoče, da bi prvo tožena stranka morala vedeti, da to parkirišče oziroma dvorišče uporabljajo ravno lastniki O. 21a-25a. Dejstvo, da so bili na parkirišču parkirani avtomobili, namreč ne utemeljuje sklepa, da so bili tam parkirani ravno avtomobili tožnikov iz O. 21a-25a ter da npr. tudi drugi obiskovalci in krajani ali pa zaposleni v bližnjih podjetjih niso uporabljali tega zemljišča za svoje potrebe. Tožniki pa niso zatrjevali, da bi morda s kakšno zunanjo manifestacijo, kot je na primer s postavitvijo zapornice pred sporno parkirišče in dvorišče, izkazali, da ravno oni kot lastniki stanovanj na naslovu O. 21a-25a uporabljajo sporno zemljišče ali pa npr. da bi tožniki še pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe prvotoženca seznanili s tem, da oni uporabljajo sporna zemljišča oziroma da so na spornem zemljišču pridobili lastninsko pravico na podlagi priposestvovanja.

Prav tako tudi imetnik stvarne služnosti, pridobljene s priposestvovanjem, ki ni vpisana v zemljiško knjigo, ne more uspešno uveljavljati svoje pravice proti poštenemu pridobitelju lastninske pravice na služečem zemljišču. V obravnavani zadevi je prvotožena stranka v zaupanju v zemljiško knjigo pridobila lastninsko pravico na obravnavanem spornem zemljišču, ki ni bilo obremenjeno z zatrjevano služnostjo. Imetnik stvarne pravice, pridobljene s priposestvovanjem, ki ni vpisana v zemljiško knjigo ne more uspešno uveljavljati svoje pravice proti poštenemu pridobitelju lastninske pravice na služečem zemljišču (1500 ODZ,10. člen SPZ in 8. člen ZZK-1).

Tožeča stranka torej tudi s pritožbenimi navedbami ni uspela izpodbiti pravilnosti in zakonitosti odločitve o zavrnitvi tožbenega zahtevka na ugotovitev, da so tožniki iz O. 23a-25a lastniki sporne nepremičnine na podlagi priposestvovanja ter o zavrnitvi tožbenega zahtevka, da na spornem zemljišču obstoji v korist vsakokratnega lastnika posameznih stanovanj, služnostna pravica hoje, vožnje in parkiranja po sporni nepremičnini, ker prvotoženca varuje njegova dobra vera. Sodišče druge stopnje se zato ni ukvarjalo s pogoji za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem oziroma s pogoji za priposestvovanje stvarne služnosti na sporni nepremičnini, saj tudi v kolikor bi tožniki izkazali vse pogoje, s svojim zahtevkom zoper prvotoženca kot zemljiškoknjižnega lastnika ne bi mogli uspeti, ker ga ščiti njegova dobra vera.

Glede podredno postavljenega zahtevka vseh tožnikov, da sta sporni kupoprodajni pogodbi pravno neveljavni oziroma nični: Tožniki navajajo, da so lastniki posameznih stanovanj v stanovanjskih stavbah v Ljubljani na naslovu O. 21a, 23a in 25a ter na naslovu G. ulica 61, 63 in 65, ter da je drugotožena stranka kot zemljiškoknjižni lastnik prvotoženi stranki prodala zemljišča, ki v naravi služijo večstanovanjskim objektom na naslovu O. 21a, 23a in 25a ter na naslovu G. ulica 61, 63 in 65. S postavljenim podrednim tožbenim zahtevkom so uveljavljali ničnost prodajne pogodbe in aneksa, ki sta ju sklenili toženi stranki in katere predmet je nepremičnina, ki predstavlja funkcionalno zemljišče za stavbi, v katerih imajo tožniki stanovanja.

Stanovanjski zakon (Ur. l. RS, št. 18/91-I, v nadaljevanju SZ-91), ki je uredil etažno lastnino in na podlagi katerega so bile prodajne pogodbe sklenjene, je v 9. členu določal, da je funkcionalno zemljišče stanovanjske hiše tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno redni rabi in brez katerega ne more funkcionirati, kot na primer dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek in podobno. Etažni lastniki imajo po 3. odstavku 12. člena SZ-91 tudi na funkcionalnem zemljišču solastninske deleže, ki so sorazmerni vrednostim posameznih stanovanj glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi hiši. Sporna pogodba ter aneks sta bila sklenjena dne 15.3.2004 oziroma dne 6.5.2004, torej po uveljavitvi Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/01). Ta v 86. členu določa, da je nična pogodba, ki nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo, ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. Tožniki, ki so pridobili lastninsko pravico na posameznih stanovanjih v stanovanjskih stavbah v Ljubljani O. 21a - 23a in G.ulica 61-65, so na podlagi prodajnih pogodb hkrati pridobili tudi pravico uporabe (v prejšnjem „sistemu“ so bila stavbna zemljišča v mestih v družbeni lastnini) ne le na stavbišču, temveč tudi na funkcionalnem zemljišču, oziroma na zemljišču, ki je potrebno za redno rabo stavb, ta pravica pa se je lahko prenašala le skupaj z lastninsko pravico na stavbi (6. člen in 2. odst. 7. člena Zakona o pravicah na delih stavb, 7. člen Zakona o prometu z nepremičninami, Ur. l. SRS, št. 19/76 in 42/86, in kasneje 12. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Ur. l. SFRJ, št. 6/80, 20/80 in 36/90). Predpisi o režimu funkcionalnega zemljišča so bili kogentne narave (npr. 7. člen Zakona o prometu z nepremičninami) in samostojno razpolaganje s funkcionalnim zemljiščem ni bilo dopustno, pogodba s takšnim predmetom pa je nična (35. člen OZ). Lastninjenje stavbnih zemljišč je uredil Zakon o lastninjenju zemljišč v družbeni lastnini (ZLNDL), po katerem se je pravica uporabe na teh zemljiščih transformirala v lastninsko pravico, in sicer v korist tistih oseb, ki so to pravico uporabe dejansko imele in izvrševale. Etažni lastniki so z uveljavitvijo ZLNDL tako pridobili na funkcionalnem zemljišču solastninsko pravico. Tudi po lastninjenju teh zemljišč je solastninska pravica na funkcionalnem zemljišču ostala podrejena lastninski pravici na posameznem stanovanju in ne dovoljuje samostojnega razpolaganja.

Iz priložene odločbe, št. 04/03-3-466-52/96 ,z dne 9.1.1998 izhaja, da je bilo funkcionalno zemljišče stanovanjskega bloka, parc. št. 1934, k.o. Z. Š., za objekt O. 21a, 23a in 25a že določeno in odmerjeno, in sicer funkcionalno zemljišče predstavlja zemljišče, parc. št. 140/44 dvorišče – v obsegu 912 m2, ki pa ni predmet sporne kupoprodajne pogodbe ter aneksa k tej pogodbi, sklenjene med toženima strankama. V konkretnem primeru je torej o vprašanju, ki se je v tej zadevi pojavilo kot predhodno, že pravnomočno odločil matični organ, v danem primeru upravni organ, zato je sodišče na takšno odločitev vezano, pri čemer velja poudariti, da je vezanost na pravnomočne odločitve matičnega organa posledica učinkov pravnomočnosti tako sodnih kot tudi upravnih odločb. Predmet sporne pogodbe z vidika tožnikov iz O. 23a-25a tako ni nedopusten in pogodba ni nična, zato je sodišče prve stopnje njihov zahtevek na ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe pravilno zavrnilo.

Med pravdnimi strankami ni sporno, da obseg funkcionalnega zemljišča oziroma gradbene parcele za objekt G. ulica 61, 63 in 65 še ni bil določen. Ker so torej tožniki z nakupom stanovanj v stanovanjskem objektu na G. ulici 61, 63 in 65 pridobili hkrati tudi pravico uporabe na funkcionalnem zemljišču po sili zakona, bo moralo sodišče v ponovnem sojenju presoditi, ali sporno zemljišče, ki je bilo predmet kupoprodajne pogodbe med toženima strankama, predstavlja funkcionalno zemljišče stanovanjske hiše glede na predpise, ki so veljali v času pridobitve pravic na funkcionalnem zemljišču. Pritožbeno sodišče pa v zvezi s tem še poudarja, da je mogoče odmero funkcionalnega zemljišča opraviti tudi v pravdnem postopku (primerjaj sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 262/2009). Če pa je bil že sprožen postopek za določitev gradbene parcele, bo moralo prvostopenjsko sodišče predmetni postopek prekiniti do pravnomočne odločitve o določitvi gradbene parcele za stanovanjski objekt G.61-65. Glede podredno postavljenega zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine, katero je dolžna izstaviti tožena stranka za vpis lastninske pravice na ime tožnikov (4. točka izreka sodbe): Sodišče je navedeni zahtevek zavrglo, čeprav bi ga moralo zavrniti, vendar iz drugih materialnopravnih razlogov. Navedeni zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine je bil postavljen po uveljavitvi ZZK-1 in Stvarnopravnega zakona, ki sta izrecno izvedla načelo ločevanja med zavezovalnimi in razpolagalnimi pravnimi posli ter v večjem obsegu uveljavila načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Za zahtevo, da morata toženi stranki tožnikom izstaviti zemljiškoknjižno listino oziroma dovolilo za vpis lastninske pravice, mora obstajati podlaga – zavezovalni posel. V našem pravu je namreč uveljavljen kavzalni sistem, ki za veljaven prenos lastninske pravice na nepremičnini zahteva veljaven zavezovalni pravni posel, ki pomeni pravno podlago za tak prenos. Tožniki pa ne trdijo, da od toženih strank zahtevajo izstavitev zemljiškoknjižne listine na takšni podlagi. Do zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine od toženih strank bi bili tožniki upravičeni le v primeru, če bi bili toženi stranki takšen razpolagalni posel dolžni opraviti oziroma bi se v korist tožeče stranke to zavezali storiti. Vendar pa zgolj na pritožbo tožeče stranke izpodbijane sodbe v tem delu ni mogoče spreminjati. Zavrženje tožbe za tožnike je namreč bolj ugodno od zavrnitve tožbenega zahtevka, saj v primeru zavrženja tožbe lahko ponovno vložijo novo tožbo.

Ker sodišče prve stopnje zaradi napačnega materialnopravnega stališča ni ugotavljalo, ali sporno zemljišče predstavlja funkcionalno zemljišče oziroma gradbeno parcelo za objekt G. 61- 65, bo moralo sodišče prve stopnje v novem sojenju obravnavati tožbeni zahtevek na ugotovitev neveljavnosti oziroma ničnosti kupoprodajne pogodbe le glede lastnikov stanovanj na G. ulici 61-65, zato je pritožbeno sodišče pritožbi teh tožnikov delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v odločitvi o zavrnitvi zahtevka pod točko 3 izreka sodbe teh tožnikov razveljavilo in v tem obsegu vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Posledično je razveljavilo tudi odločitev o stroških postopka na prvi stopnji. V preostalem delu pa je pritožbo tožnikov na naslovu G. 61-65 ter v celoti pritožbo tožnikov na naslovu O. 21a-25a na podlagi 353. člena ZPP zavrnilo, saj niso podani niti uveljavljani razlogi, niti razlogi, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP), ter sodbo v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu potrdilo.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. odst. 165. člena ZPP. Ker je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo delno razveljavilo in zadevo vrnilo v novo sojenje, je odločitev o pritožbenih stroških pridržalo za končno odločbo.