Jedro

Iz povzetka ocenjevalnega poročila ne izhaja, da bi sodni cenilec upošteval predpostavko prisilne prodaje. Ravno do takšne prodaje vodi obravnavani izvršilni postopek. Zato povzetek ocenjevalnega poročila ni realen izkaz ocene vrednosti in dolžnik ni izkazal, da predlagana nepremičnina, v naravi restavracija zadošča za poplačilo terjatve.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

II. Dolžnik sam krije svoje stroške tega pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodu navedenim sklepom zavrnilo ugovor dolžnika1 kot neutemeljen (I. točka izreka). Zavrnilo je predlog dolžnika za omejitev izvršbe (II. točka izreka) in za odlog izvršbe (III. točka izreka). Sklenilo je še, da dolžnik sam nosi svoje stroške ugovornega postopka (IV. točka izreka). Ugotovilo je, da je upnik priložil izvršilni naslov predlogu za izvršbo in predlog s prilogami je sodišče vročalo dolžniku z izpodbijanim sklepom o izvršbi, kar je razvidno iz obvestila o vročitvi sklepa o izvršbi, ki je javna listina. Dolžnik je priložil povzetek ocenjevalnega poročila z navedbo vrednosti nepremičnin, vendar zgolj z navedenim ni izkazal, da bi izvršba s prodajo samo nekaterih (dveh) nepremičnin zadoščala za poplačilo terjatve. Nepremičnine se na prvi dražbi praviloma ne prodajajo oziroma je že na prvi dražbi izklicna cena lahko 70 % ugotovljene vrednosti, medtem ko se na drugi dražbi nepremičnine prodajajo praviloma za polovico ugotovljene vrednosti, kar bi ob upoštevanju vrednosti nepremičnin iz predloženega povzetka ocenjevalnega poročila znašalo 182.500,00 EUR. Ob upoštevanju višine terjatve ter dejstva, da upnik ni soglašal s predlogom, dolžnik ni uspel izkazati, da bo izvršba s prodajo samo nekaterih nepremičnin oziroma dosežena kupnina zadoščala za poplačilo terjatve. Izguba premoženja v primeru nepremičninske izvršbe nastane v posledici realizacije, teh posledic ni mogoče šteti kot škodo, ki bi opravičevala odlog izvršbe.

2. Zoper ta sklep sodišča prve stopnje vlaga pritožbo dolžnik po pooblaščeni odvetniški pisarni iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ). V pritožbi navaja, da sodišče napačno zaključuje, da je prejel listine, na katere se sklicuje upnik, čeprav jih ni prejel. Dolžnik ne more dokazovati negativnih dejstev. Sodišče ni moglo preveriti utemeljenosti zahtevka upnika, ki se sklicuje na izvršilni naslov, zaradi česar je potrebno sklep razveljaviti. Splošno stanje nima nobene zveze s konkretno zadevo, kjer ima upnik pokrito terjatev tudi, če bi se nepremičnine, na katere je dolžnik predlagal omejitev izvršbe, prodajale po 70 % ceni. Dolžnik ne more dokazovati negativnih dejstev, da nepremičnina ne bo prodajana za 50 % vrednosti.

3. Upnik je odgovoril na pritožbo. V odgovoru navaja, da je predlogu za izvršbo med drugim predložil dokaze: izvršljiv notarski zapis pogodbe o dolgoročnem kreditu št. ... in sporazuma o zavarovanju denarnih terjatev SV 902/2012 z dne 18. 10. 2012, […]. Iz tega izhaja, da je bil notarski zapis, ki je bil sklenjen in podpisan pred strankami pred notarko, s strani upnika predložen ob vložitvi predloga za izvršbo pred sodiščem. Sodišče brez predloženih dokazov ne bi dovolilo predlagane izvršbe ter v obrazložitvi sklepa o dovolitvi izvršbe z dne 24. 2. 2017 zapisalo, da je upnik na podlagi izvršilnega naslova sodišču posredoval predlog za izvršbo. Iz notarskega zapisa je razbrati, da je vsak udeleženec prejel en odpravek, torej ga je dolžnik prejel. Dolžnik do priprave odgovora na pritožbo 14. 2. 2018 ni poplačal dolga niti delno, pač pa se stanje zaradi pripisa zamudnih obresti povišuje in na 14. 2. 2018 znaša 256.113,89 EUR. Ni navedenega datuma cenitve nepremičnin g. J., torej je poročilo o oceni vrednosti nepremičnin brezpredmetno. Trenutno in za ta postopek ustrezno cenitev nepremičnin, na katere je upnik predlagal izvršbo in bila dovoljena, bo po sklepu sodišča opravil cenilec, za katerega je upnik plačal predujem 28. 9. 2017 v višini 1.500,00 EUR.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Dolžnik obrazloženo izpodbija le odločitev o ugovoru in predlogu za omejitev izvršbe. Ne drži očitek, da so zaključki sodišča prve stopnje neobrazloženi in da se jih ne da preizkusiti. Sicer v pritožbi pretežno ponavlja trditve iz ugovora in predloga za omejitev izvršbe. Nanje je popolno odgovorilo že sodišče prve stopnje. Neutemeljeno izpodbija dovolitev izvršbe, ker skupaj s sklepom in predlogom naj ne bi prejel notarskega zapisa. Sodišče prve stopnje se je v dokaz vročitve notarskega zapisa kot priloge pravilno oprlo na obvestilo o opravljeni vročitvi. V spisu sta celo dve obvestili o opravljeni vročitvi, ker je sodišče prve stopnje vročalo sklep o izvršbi s predlogom in prilogami tako posamezniku na naslov stalnega prebivališča kot samostojnemu podjetniku na sedež. Poleg tega je dolžnik kot stranka notarskega zapisa tega prejel ob sklenitvi pri notarki. Sodišče prve stopnje se je dodatno pravilno oprlo na 40. člen ZIZ, konkretno peti odstavek, po katerem upniku sploh ne bi bilo treba priložiti izvršilnega naslova predlogu za izvršbo.

6. Dolžnik se sklicuje na povzetek ocenjevalnega poročila sodnega cenilca za gradbeništvo Z. J. z dne 27. 2. 2017, iz katerega izhaja, da naj bi znašala tržna vrednost nepremičnine (dela stavbe št. 9 in 10) - v naravi restavracija 365.000,00 EUR. To naj bi po njegovih trditvah zadoščalo za poplačilo terjatve, ki znaša brez pripadkov 236.878,86 EUR, po upnikovih trditvah na 14. 2. 2018 skupaj 256.113,89 EUR. Kot izhaja iz povzetka ocenjevalnega poročila, ga je sodni cenilec opravil na osnovi dogovora in naročila po stanju na 27. 2. 2017 za potrebe zavarovanja posojanja v skladu z MSOV 2013 in spremembe lastninske pravice (prodaja).

7. Iz Mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti - MSOV 2013 poglavja MSOV 310 ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah na zavarovano posojanje izhaja, da bo podlaga vrednosti, ki jo je treba natančno opredeliti v skladu z (e). točko drugega odstavka MSOV 101, običajno tržna vrednost. Nekateri posojilodajalci zahtevajo ocenjevanja vrednosti ob predpostavki prisilne prodaje ali postavljajo rok za hipotetično odtujitev premoženja. Ker je vpliv vsake omejitve časa trženja na ceno odvisen od okoliščin v času prodaje, brez poznavanja teh okoliščin ni realno (objektivno) predpostavljati cene, ki bi jo bilo mogoče doseči (4. točka na strani 101 MSOV 2013). Iz povzetka ocenjevalnega poročila ne izhaja, da bi sodni cenilec upošteval predpostavko prisilne prodaje. Ravno do takšne prodaje vodi obravnavani izvršilni postopek. Zato povzetek ocenjevalnega poročila ni realen izkaz ocene vrednosti in dolžnik ni izkazal, da predlagana nepremičnina (dela stavbe št. 9 in 10) - v naravi restavracija zadošča za poplačilo terjatve v skladu z drugim odstavkom 34. člena ZIZ2. Zavrnitve predloga za odlog izvršbe obrazloženo ne izpodbija.

8. V postopku na prvi stopnji ni bila storjena nobena od tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na obstoj katerih pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in 15. členom ZIZ). Zato je na podlagi 353. člena ZPP v zvezi z drugo točko 365. člena ZPP in 15. členom ZIZ zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

9. Dolžnik sam krije svoje stroške tega pritožbenega postopka, ker s pritožbo ni uspel (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP in 15. členom ZIZ) in ker mu jih upnik ni neutemeljeno povzročil po šestem odstavku 38. člena ZIZ.

1 Upnik je v predlogu za izvršbo navedel dva dolžnika in enako sodišče prve stopnje v uvodu izpodbijanega sklepa, čeprav gre za isto fizično osebo, enkrat kot posameznika, drugič kot samostojnega podjetnika. 2 Iz uvoda izpodbijanega sklepa še izhaja, da ima dolžnik več upnikov, poleg obravnavanega še tri. Ti uveljavljajo terjatve v sedmih zadevah: VL 18292/2016 v znesku 1.129,59 EUR, VL 61996/2017 v znesku 601,30 EUR, VL 61964/2017 v znesku 3.396,54 EUR, VL 132327/2016 v znesku 1.374,40 EUR, VL 1111855/2016 v znesku 4.723,34 EUR, I 676/2016 v znesku 28.637,58 EUR, VL 12664/2017 v znesku 31.740,00 EUR, skupaj 71.563,15 EUR brez pripadkov, ki jih prav tako zahtevajo. Sodišče prve stopnje je za te upnike že izdalo sklepe o pristopu na vse tri dele stavbe.