Jedro

Najemodajalec je dolžan poskrbeti za stanje prostorov, ki omogočajo njihovo nemoteno uporabo. Najemnik se lahko vedno obrne na najemodajalca s svojim zahtevkom za odpravo napak in morebitnim odškodninskim zahtevkom, če je za povzročitev škode odgovoren najemodajalec, sme pa se obrniti tudi neposredno na povzročitelja škode.

Lastnik je dolžan zagotoviti, da bodo vodovodne napeljave delovale tako, da tretjim ne bodo povzročale škode. Imisija v sosednje nepremičnine je tisto nedopustno ravnanje, ki je podlaga odškodninski odgovornosti.

Izrek

I. Pritožbi tožečih strank in prvo tožene stranke se zavrneta in se izpodbijana sodba potrdi v delu, ki se nanaša na prvo toženo stranko.

V delu, ki se nanaša na drugo toženo stranko, se izpodbijana sodba spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, da je drugo tožena stranka dolžna plačati:

1. prvo tožeči stranki 19.000,18 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 1.078,00 EUR od 11.6.2010 do plačila, od zneska 155,28 EUR od 4.5.2010 do plačila, od zneska 7.900,00 EUR od 15.4.2010 do plačila, od zneska 2.500,00 EUR od 15.5.2010 do plačila in od zneska 7.366,90 EUR od vložitve tožbe do plačila,

2. drugo tožeči stranki 4.582,89 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 2.100,00 EUR od 15.4.2010 do plačila, od zneska 191,93 EUR od 21.4.2010 do plačila, od zneska 453,60 EUR od 11.6.2010 do plačila in od zneska 2.029,20 EUR od 10.11.2010 do plačila ter

3. tretje tožeči stranki 3.555,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila.

II. Tožeče stranke, prvo tožena stranka in stranski intervenient sami nosijo svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano vmesno sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožbeni zahtevek glede pravne podlage zoper prvo toženo stranko utemeljen (prva alineja) ter da ni utemeljen zoper drugo toženo stranko (druga alineja).

2. Zoper to sodbo so se v delu, v katerem sodišče prve stopnje ni ugotovilo obstoja podlage tožbenega zahtevka zoper drugo toženo stranko, pravočasno pritožile tožeče stranke iz vseh pritožbenih razlogov (1. odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP) in predlagale, da višje sodišče pritožbi ugodi in vmesno sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku po temelju v celoti ugodi tudi zoper drugo toženo stranko, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo v prerekanem delu razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje prvostopenjskemu sodišču. Priglasile so stroške pritožbenega postopka.

3. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tudi prvo tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov (1. odstavek 338. člena ZPP) in predlagala, da višje pritožbi ugodi ter izpodbijano vmesno sodbo spremeni tako, da odloči, da zahtevek tožečih strank zoper prvo toženo stranko ni utemeljen. Podredno je predlagala, da višje sodišče vmesno sodbo razveljavi in vrne zadevo v ponovno sojenje, priglasila pa je tudi stroške pritožbenega postopka.

4. Stranski intervenient je odgovoril na obe pritožbi in predlagal, da ju višje sodišče zavrne ter tožečim strankam in prvo toženi stranki naloži v solidarno plačilo dodatne postopkovne stroške, pri čemer je priglasil tudi stroške odgovora na pritožbo.

5. Na pritožbo tožečih strank je odgovorila tudi prvo tožena stranka in predlagala, da višje sodišče zavrne pritožbo v delu, ki se nanaša na njeno odgovornost. 6. Pritožbi nista utemeljeni.

7. Uvodoma višje sodišče opozarja, da je izrek izpodbijane sodbe glede drugo tožene stranke napačen. V kolikor namreč sodišče ugotovi, da temelj oziroma podlaga tožbenega zahtevka ne obstaja, o tem odloči z meritorno odločbo in tožbeni zahtevek zavrne, ne pa zgolj ugotovi, da temelj ne obstaja.

Glede aktivne legitimacije tožečih strank

8. Prvo tožena stranka sodišču prve stopnje neutemeljeno očita, da naj ne bi obrazložilo, zakaj je posamezen tožnik upravičen zahtevati odškodnino, oziroma da je to presojalo zgolj pavšalno in ne posamično za vsakega od tožnikov. Sodišče prve stopnje je namreč v točkah od 12. do 14. za vsakega tožnika posebej razložilo, zakaj je podana njegova aktivna legitimacija za zahtevek za povračilo nastale škode. Glede prvo in drugo tožene stranke, ki sta najemnika poslovnih prostorov, ki jih je zalila voda, je jasno obrazložilo, zakaj je škoda nastala njima in temu niti ni kaj dodati. Pri tem se prvo tožena stranka moti, ko navaja, da bi smel povračilo škode zahtevati zgolj lastnik poslovnega prostora in da bi najemnik smel povračilo škode zahtevati le od najemodajalca. Res je najemodajalec dolžan poskrbeti za stanje prostorov, ki omogočajo njihovo nemoteno uporabo, in se najemnik vedno lahko obrne na najemodajalca s svojim zahtevkom za odpravo napak in morebitnim odškodninskim zahtevkom, če je za povzročitev škode odgovoren najemodajalec. Ni pa tega dolžan storiti, temveč se sme obrniti tudi neposredno na povzročitelja škode. Ob tem sta oba tožnika – najemnika tudi izkazala, da že iz najemnih pogodb izhaja, da sta za to dolžna poskrbeti sama in s tem ne moreta bremeniti najemodajalca. Ali je tako določilo v skladu z zakonom ali ne, pa ni stvar tega postopka, temveč je stvar najemnika in lastnika prostorov, ki jih zasedata prvo in drugo tožeča stranka.

9. Glede na vsebino najemnih pogodb sta dolžna za popravilo poskrbeti tožnika – najemnika sama, za kar ju bremenijo tudi vsi stroški, tako da je jasno, da zmanjšanje premoženja nastaja neposredno njima, tako da njima nastaja škoda. Na njunih stvareh je nedvomno škoda nastala njima, ne pa najemodajalcu. Glede zahtevka prvo tožene stranke v zvezi z izgubo zaslužka, pa je prav tako jasno, da taka škoda lahko nastane le najemniku, pri čemer višje sodišče v tej fazi postopka opozarja na to, da je pravno priznana škoda le izgubljeni dobiček, ne pa izgubljeni zaslužek.

10. Glede posamične škode pa višje sodišče dodaja, da se bo s tem ukvarjalo sodišče prve stopnje v nadaljevanju postopka, ko bo odločalo tudi o tem, katera od vtoževanih škod je pravno priznana in kako visoka je vsaka od teh škod. V tej fazi postopka pa ni dvoma, da je zaradi vdora vode v poslovne prostore nastala določena škoda, kar zadostuje za odločitev o podlagi tožbenega zahtevka glede aktivne legitimacije, obstoja škode in vzročne zveze med zalitjem z vodo in škodo. Neutemeljena je zato navedba prvo tožene stranke, da bi moralo sodišče prve stopnje legitimacijo presojati po posameznih vtoževanih postavkah.

Glede odškodninske odgovornosti toženih strank

11. Pritožbene navedbe, da naj bi sodišče prve stopnje odškodninsko odgovornost temeljilo na objektivni odgovornosti, namesto na krivdni, niso utemeljene. V 17. točki obrazložitve je izrecno pojasnilo, zakaj ni uporabilo določb o objektivni odgovornosti, v 16. točki obrazložitve pa je kot pravno podlago za odločitev izrecno navedlo 1. odstavek 131. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ta pa opredeljuje krivdno odgovornost. 12. V zadevi gre za poslovne prostore v objektu T., ki je v lasti več subjektov in več uporabnikov. Med pravdnimi strankami ni sporno, da je počila cevka, ki je povezovala vodovodno instalacijo objekta in WC kotliček v prostoru, ki je v lasti prvo tožene stranke in ki ga na podlagi najemne pogodbe uporablja tožena stranka. Ta cevka ni del skupnih naprav stavbe, temveč je poseben del poslovnega prostora, ki je v lasti prvo tožene stranke. Ker je ta cevka počila v nočnih urah, je prišlo do izlitja vode v spodnje prostore, ki jih uporabljajo oziroma posedujejo tožniki.

13. Gre torej za objekt v etažni lastnini, vsak etažni lastnik pa mora skrbeti za nemoteno delovanje svojih naprav in delov poslovnega prostora, kar smiselno izhaja tudi iz 1. odstavka 121. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ).(1) Hkrati etažnega lastnika zavezujejo tudi določila SPZ o sosedskem pravu, ki prepoveduje vznemirjanje lastnikov sosedskih ali prostorsko povezanih nepremičnin in povzročanje škode (1. odstavek 73. člena SPZ) (2) in nalaga odpravljanje vzrokov za prepovedane imisije (1. odstavek 75. člena SPZ).(3) Pravilen je zaključek sodišča prve stopnje, da odgovornost za vodovodno inštalacijo v razmerju do tožnikov, leži na prvo toženi stranki kot lastnici poslovnega prostora, v katerem je prišlo do izlitja vode. Pri tem sodišče prve stopnje ni, kot to zmotno meni prvo tožena stranka, izhajalo iz razdelitve dolžnosti med najemnikom in najemodajalcem, kot je ta navedena v najemni pogodbi, temveč je zgolj ugotovilo lastnikovo dolžnost vzdrževanja vodovodne inštalacije. Ta obstaja, pa če ta kaže ali ne kaže znake poškodb. Ta dolžnost je neodvisna od dejstva, da nepremičnino uporablja najemnik. Lastnik ima s tem, ko ima v lasti nepremičnino, v lasti tudi vse vodovodne napeljave (če gre za skupne naprave, jih ima v solasti, za kar pa v obravnavanem primeru ne gre) in tretjim osebam je dolžan zagotoviti, da bodo te delovale tako, da jim ne bodo povzročale škode (prim. VSL sodba I Cp 2213/2013 z dne 14. 1. 2014).

14. Ob tem ni dvoma, da tožniki niso v ničemer prispevali k izlitju vode, torej so nič kriva nasprotna stran, ki ji je nastala škoda. V poslovnem prostoru v lasti prvo tožene stranke, ki ga je kot najemnica uporabljala drugo tožena stranka, je prišlo do izlitja vode, voda pa se je izlila v spodnja nadstropja in povzročila škodo. Šlo je za imisijo iz tega poslovnega prostora v sosednje nepremičnine, ki je prepovedana. To je tisto nedopustno ravnanje, ki je podlaga odškodninski odgovornosti. Za take imisije lastnik nepremičnine odgovarja lastnikom ali posestnikom (najemnikom) sosednjih oziroma prostorsko povezanih nepremičnin, pri čemer se svoji odgovornosti ne more izogniti z dejstvom, da je šlo za dogodek, ki ga ni mogel predvideti ali preprečiti. V razmerju do sosedov to ni pomembno, pomembno je le, da je zaradi naprav oziroma delov v njegovem prostoru, ki so v njegovi izključni lasti, nastala škoda drugim. V tem razmerju (torej med lastnikom in sosedi) tudi ni pomembno, ali lastnik ni preverjal vseh delov in naprav, ki bi utegnile povzročiti škodo drugim. Tudi če bi jih skrbno preverjal in če jih niti ni mogel preverjati, je še vedno odgovoren za škodo, ki jo povzroči okvarjen del ali naprava, ki je v njegovi lasti.

15. V razmerju do tretjih, torej do tožnikov, se prvo tožena stranka ne more razbremeniti svoje odgovornosti z zatrjevanjem, da je bila drugo tožena stranka dolžna vzdrževati to cevko. Ekskulpirala bi se lahko le z dokazom, da do škode ni prišlo zaradi okvare te cevke, česa takega pa niti ni zatrjevala. Zato je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da najemna pogodba za vtoževani zahtevek zoper prvo toženo stranko ni pomembna. Vsebina najemne pogodbe je pomembna le v razmerju med najemodajalcem in najemnikom, torej med toženkama, kar bo lahko predmet morebitnih regresnih zahtevkov. Zato tudi ni bilo potrebe, da bi sodišče prve stopnje zaslišalo še dodatne priče ali postavilo izvedenca, kar je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo.

16. Glede na navedeno je pravilna odločitev sodišča prve stopnje o odškodninski odgovornosti prvo tožene stranke.

17. Višje sodišče se strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da presoja standardov, ki veljajo za lastnika v odnosu do sosedov, ne more biti enaka kot v primeru posestnika. SPZ namreč sam v 74. členu napotuje na smiselno uporabo določb, ki urejajo razmerje lastnika do tretjih oseb, v primeru, da gre za neposrednega posestnika. Iz samega SPZ tako ne izhaja, da bi moralo sodišče položaj najemnika in najemodajalca v odnosu do tretjih oseb presojati enako. Razlika je že v tem, kot je bilo že zgoraj obrazloženo, da lastnik nepremičnine odgovarja lastnikom in uporabnikom drugih nepremičnin, ki so prostorsko povezane, že zato, ker je počil del, ki je v njegovi lasti, zaradi česar je prišlo do nastanka škode; najemnikova odgovornost pa je drugačna, saj (poleg lastnika) odgovarja tretjim le v primeru, da je do škode prišlo zato, ker pri uporabi nepremičnine ni ravnal skrbno ali pa je sam povzročil imisijo, ki je povzročila škodo. Pri tem je šlo zgolj za enkratno imisijo, ne pa za dalj časa trajajoče imisije.

18. Skladno s tem je sodišče prve stopnje pravilno presodilo dolžnosti drugo tožene stranke. Ugotovilo je, da cevka ni kazala zunanjih znakov poškodb. O tem se je prepričalo tudi z osebnim vtisom ob zaslišanju strank. V odnosu do tožečih strank drugo tožena stranka kot najemnica prostora ni imela dodatne dolžnosti natančneje preverjati stanje vodovodne napeljave oziroma cevke med ventilom in kotličkom. Tako tožeče stranke niso uspele dokazati, da bi drugo tožena stranka ravnala z manjšo skrbnostjo, kot se za najemnika v odnosu do drugih uporabnikov sosednjih prostorov pričakuje. Sodišče je pravilno zaključilo, da njenega ravnanja ni mogoče označiti kot protipravnega v razmerju do tožečih strank, zaradi česar v tem razmerju ni podlage za njeno odškodninsko odgovornost. 19. Višje sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (1. odstavek 360. člena ZPP). Ob povedanem se izkaže, da je odločitev sodišča prve stopnje pravilna, čeprav delno iz drugih razlogov, kot jih je navedlo sodišče prve stopnje.

20. Ker višje sodišče v zvezi s pritožbo prvo tožene stranke tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je neutemeljeno pritožbo prvo tožene stranke zavrnilo in v tem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

21. Glede drugo tožene stranke je odločitev, da ne obstaja temelj tožbenega zahtevka zoper njo, sicer pravilna. Vendar pa mora sodišče v takem primeru tožbeni zahtevek zavrniti in ne zgolj ugotoviti, da temelj ni podan. S tem namreč ni podana utemeljenost celotnega zahtevka zoper to toženo stranko in bi sodišče prve stopnje moralo izdati v tem delu delno sodbo v smislu 314. člena ZPP. Zato je višje sodišče to pomanjkljivost odpravilo in glede drugo tožene stranke izrek sodbe spremenilo tako, kot izhaja iz drugega odstavka I. točke izreka te odločbe. Pri tem višje sodišče še opozarja, da bo moralo sodišče prve stopnje odločiti še o pravočasno priglašenih stroških postopka drugo tožene stranke in intervenienta, saj je zaradi odločitve o celotnem zahtevku zoper to toženo stranko treba odločiti še o stroških postopka udeleženih pravdnih strank.

22. Ne tožeče stranke ne prvo tožena stranka s pritožbo niso uspele, zato bodo morale v skladu s 1. odstavkom 154. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP same nositi svoje stroške. Odgovora na pritožbi pa nista prispevala k odločitvi višjega sodišča, zato teh stroškov ni mogoče šteti za potrebne v smislu 155. člena ZPP in jih bodo morali vložniki odgovorov na pritožbo nositi sami.

Op. št. (1): Ta določa: Etažni lastnik mora v primernem času zagotoviti popravila v svojem delu v etažni lastnini, če je to potrebno, da se odvrne škoda, ki se povzroča drugim delom zgradbe.

Op. št. (2): Ta določa: Zaradi sosedstva ali prostorske povezanosti nepremičnin morajo lastniki teh nepremičnin svojo lastninsko pravico izvrševati tako, da se medsebojno ne vznemirjajo in da si ne povzročajo škode.

Op. št. (3): Ta določa: Lastnik nepremičnine mora pri uporabi nepremičnine opuščati dejanja in odpravljati vzroke, ki izvirajo iz njegove nepremičnine in otežujejo uporabo drugih nepremičnin čez mero, ki je glede na naravo in namen nepremičnine ter glede na krajevne razmere običajna, ali povzročajo znatnejšo škodo (prepovedana imisija).