Jedro

Če pogodbena stranka kot dolžnik ne izpolni (izpolnitvene) obveznosti, je nasprotna pogodbena stranka kot upnik upravičen od dolžnika zahtevati izpolnitev dogovorjene pogodbene obveznosti. Če dolžnik ne izpolni obveznosti, je upnik upravičen zahtevati povrnitev škode, ki mu je zaradi tega nastala.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da na dan 23. 7. 2014 obstoji terjatev tožnika do toženke v višini 30.597,00 EUR (I) in terjatev toženke do tožnika v višini 5.044,09 EUR (II), da je po medsebojnem pobotanju terjatev toženka dolžna plačati tožniku 25.552,91 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 24. 7. 2014 dalje do plačila (III), kar je tožnik zahteval več je sodišče zavrnilo (IV). Sodišče prve stopnje je še odločilo, da je toženka dolžna v roku petnajstih dni od prejema sodbe sodišča prve stopnje plačati tožniku pravdne stroške v višini 47,41 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka do plačila (V).

2. Sodišče prve stopnje je ugotovilo; da sta pravdni stranki 25. 3. 2010 sklenili najemno pogodbo1, na podlagi katere je toženka kot najemodajalka oddala poslovni prostor tožniku kot najemniku, da je toženka soglašala s spremembo namembnosti poslovnega prostora iz fotografskega ateljeja v gostinski lokal (kavarno), da je bila seznanjena s prenovitvenimi deli v poslovnem prostoru, da sta se pravdni stranki v petem odstavku 10. člena najemne pogodbe dogovorili, da v primeru, če bo prišlo do odpovedi pogodbe, si bosta prizadevali najti najemnika, ki bo tožniku plačal vrednost vlaganj v poslovni prostor in da novi najemnik ne more prevzeti poslovnega prostora, dokler ni dosežen dogovor o plačilu vrednosti tožnikovih vlaganj, da toženka novega najemnika ni seznanila s pogoje iz 10. člena najemne pogodbe in mu je poslovni prostor prepustila v uporabo, ne da bi bil sklenjen dogovor o plačilu vlaganj. Sodišče prve stopnje je zato zaključilo, da je toženka odškodninsko odgovorna za kršitev pogodbene obveznosti v višini vlaganj tožnika v poslovni prostor, ki jih je izvedenec ocenil v višini 30.597,00 EUR. Sodišče prve stopnje je še ugotovilo, da obstoji terjatev toženke do tožnika, ker je tožnik namesto najemnine v višini 1.200,00 EUR mesečno, kot je bila dogovorjena v najemni pogodbi, plačeval najemnino le v višini 1.000,00 EUR mesečno. Vsota premalo plačanih najemnin je 4.600,00 EUR, seštevek vseh obresti, kot jih uveljavlja toženka v pobotnem ugovoru je 444,09 EUR, skupni seštevek pa je 5.044,09 EUR.

3. Tožnik vlaga pritožbenih iz vseh pritožbenih razlogov. Navaja, da je izvedenec zmotno novo nabavno ceno izvedenih del v višini 35.780,00 EUR zmanjšal za 5.000,00 EUR, zaradi domnevnega vpliva gospodarske krize na cene gradbenih del v letu 2011, zaradi katerega naj bi bile cene gradbenih del nižje. V tem delu gre za subjektivno oceno izvedenca, ker gospodarska kriza na ceno gradbenih del ni bistveno vplivala. Izvajalci gradbenih del so ohranjali cene na isti oziroma višji ravni. V dokaz teh navedb je tožnik vložil načrt električnih inštalacij in električne opreme, ki ga je za pridobitev gradbenega dovoljenja pripravil izvajalec I. s. p., iz katerega izhaja, da je cena del povezanih z električnimi napeljavami 4.950,00 EUR. Tožnik za lastna vlaganja, za vrednost inventarja in zalog zahteva plačilo na podlagi neupravičene obogatitve. Lastna vlaganja so ocenjena v višini 20.000,00 EUR. Sodišče se do teh navedb in dokazov tožnice ni opredelilo. Vrednostno so ocenjena fizična dela tožnika in opravljeni sestanki z izvajalci ter potni stroški povezani z nakupom materiala. Sodišče ni opredelilo glede inventarja, katerega vrednost je 41.917,00 EUR. Tožnik je v vlogi z dne 3. 11. 2015 zatrjeval, da je vrednost inventarja 36.517,00 EUR. Vrednost šanka, ki se še vedno uporablja v poslovnem prostoru toženke, je izvedenec ocenil v višini 5.400,00 EUR. Šanka se brez poškodb ne da odstraniti iz lokala, zato bi ta vložek izvedenec moral upoštevati pri gradbenih in instalacijskih delih. Inventar in zaloge je tožnik pustil v lokalu, zato se je lokal oddajal kot delujoč lokal. Najemnik je prejel vso opremo in zaloge. Toženka je obogatena za vlaganja tožnika, inventar in zaloge v skupni vrednosti 70.153,28 EUR. Ta znesek je tožniku priznala družba T., ki je želele skleniti najemno pogodbo s toženko, zato je tožnik upravičen do terjatve iz tožbenega zahtevka v višini 60.000,00 EUR. Pravdni stranki sta v najemni pogodbi določili prehodno obdobje plačevanja najemnine v višini 1.000,00 EUR mesečno do 1. 7. 2012, po tem datumu pa 1.200,00 EUR mesečno, 28. 6. 2012 pa sta sklenili aneks k najemni pogodbi, skladno s katerim sta se dogovorili, da se prehodno obdobje podaljša do 1. 7. 2013. Toženka po izteku prehodnega obdobja ni ugovarjala prejemanju najemnine v višini 1.000,00 EUR mesečno, zato je ta najemnina veljala do odpovedi najemnega razmerja. Tudi primopredajni zapisnik potrjuje, da je bila najemnina do prenehanja najemnega razmerja 1.000,00 EUR, saj iz primopredajnega zapisnika izhaja, da toženka ni zahtevala doplačila domnevne razlike najemnine.

4. Toženka vlaga pritožbo zoper I., III. in V. točko sodbe iz vseh pritožbenih razlogov. Navaja, da je tožnik vključil besedilo iz petega odstavka 10. člena najemne pogodbe, tik pred podpisom pogodbe. Toženki je pojasnil, da gre za zavarovanje njegovih vlaganj, če bi toženka kot najemodajalka predčasno odstopila od pogodbe, kar je določeno v četrtem odstavku 10. člena najemne pogodbe. Četrti odstavek 10. člena najemne pogodbe določa, da se zaradi predčasne odpovedi najemnik odreka povračilu vloženih sredstev od najemodajalca. Peti odstavek je v nasprotju s četrtim odstavkom 10. člena najemne pogodbe. Drugačna razlaga bi pomenila, da toženka ne more oddati lokala, preden novi najemnik ne plača vlaganj, kar bi časovno lahko trajalo v nedogled. Takšno tolmačenje pomeni prekomeren poseg v lastninsko pravico toženke. Pri petem odstavku 10. člena ne gre za absolutno zavezo, saj določa, da se bosta pravdni stranki potrudili skupaj najti najemnika. V primopredajnem zapisniku je navedeno, da najemnik nima terjatev do najemodajalke. S podpisom primopredajnega zapisnika so med pravdnima strankama ugasnile vse pravice in obveznosti iz najemnega razmerja. Toženka se je do sklenitve najemne pogodbe z novima najemnikoma, trudila najti najemnika, ki bi bil pripravljen plačati vlaganja tožniku. Po mnenju sodišča prve stopnje je toženka tekom pogajanj neutemeljeno ni sklenila najemne pogodbe z družbo T. d. o. o., kateri je postavljala drugačne pogoje za sklenitev najemne pogodbe, kot jih je imel tožnik, saj je od te družbe zahtevala bistveno višjo najemnino, zahtevala je plačilo varščine in najemnine za vnaprej, zahtevala pa je tudi sklenitev najemne pogodbe v obliki notarskega zapisa. Toženka si je prizadevala skleniti pogodbo z družbo T. d. o. o. Vsak najemodajalec ob oddajanju svoje nepremičnine v najem oceni, kakšen je potencialni najemnik in koliko lahko zaupa vanj. Družba T. d. o. o. je bila po pogajanjih izbrisna iz sodnega registra. Sodišče se ni opredelilo do dokazov glede plačilne nesposobnosti te družbe. Sodišče ni upoštevalo pričevanja novega najemnika V. C., ki je izpovedal, da se je s tožnikom večkrat pogovarjal o odkupu njegovih vlaganj, kar je potrdil tudi tožnik. Izpovedal je, da je želel plačati tožniku 40.000,00 EUR, a je tožnik plačilo odklonil, pogajala pa sta se pred sklenitvijo najemne pogodbe, ki jo je sklenil s toženko 23. 7. 2014. Tudi tožnik bi lahko stopil v kontakt z novim najemnikom, potem ko je od toženke izvedel, da ne bo sklenila pogodbe z družbo T. d. o. o. Tožnik je zahteval previsoki znesek vrednosti vlaganj v lokal, kar je potrdila priča S. P. Toženka ni vedela, katera dela v zvezi z obnovo lokala je tožnik naredil, saj tega ni preverjala. Toženka ni soglašala s posegi v lokal. Tožnik se je prenove poslovnega prostora lotil samovoljno in toženke o tem ni obvestil. Na podlagi tretjega odstavka 8. člena najemne pogodbe, bi moral tožnik predhodno obvestiti toženko o adaptacijah v poslovni prostor. V tem delu se je sodišče zmotno oprlo odločitev na izpovedbo tožnika, ki je predložil lažne račune in lažno specifikacijo. Tožniku je bil poslovni prostor izročen v posest pred podpisom najemne pogodbe, na podlagi pogodbe o rezervaciji z dne 3. 5. 2010, z namenom, da bo tožnik lahko načrtoval potrebne prilagoditve in pridobil potrebno projektno dokumentacijo, ne pa iz namena, da bi toženka dala soglasje ali dovoljenje tožniku za kakršne koli posege v poslovni prostor. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) določa, da najemnik nima pravice do povrnitve tistih vlaganj, ki jih je vložil v poslovni prostor, za katera ni imel soglasja najemodajalca. V najemni pogodbi sta se pravdni stranki dogovorili, da se zagotovi funkcionalna ureditev najetih poslovnih prostorov. Obseg del sta omejili v znižani najemnini za 200,00 EUR. Tožnik je samovoljno presegel dogovorjena investicijska dela. Prestavil je toaletne prostore na drugo mesto od dogovorjenega, samovoljno je razpeljal vodovodno in električno napeljavo, kot je bilo dogovorjeno, odstranil je tlake in toplotno talno izolacijo, odstranil omet in odstranil iz stropa železno konstrukcijo, ki je služila statiki hiše. Sodišče je upoštevalo dokaze, ki so bili vloženi prepozno in na podlagi katerih je izvedenec ugotovil višino vlaganj. Upoštevalo je izjavo J. M., zato je toženka v vlogi 6. 9. 2018 izvedenca pozvala, da ne upošteva vrednosti del pod zap. št. 19-23 iz tabele. Ta znesek predstavlja 6.056,00 EUR. Sodišče je zato kršilo pravilo iz 286. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Izvedenec je pri postavkah pod zap. št. 31 (porez trte, bršljana, čiščenje fasade 10 ur) in pod zap. št. 50 (ročno čiščenje frontalnega dela fasade 10 ur) navedel, da gre za vzdrževalna dela, zato ta dela niso investicijska vlaganja, ki bi prispevala k povečanju vrednosti objekta, kar je izvedenec navedel v odgovoru na 15. vprašanje na str. 32 izvedenskega mnenja. Enako velja tudi za postavko pod zap. št. 57 (dimnikarska dela) za vse te postavke je izvedenec v dopolnitvi z dne 26. 9. 2018 (4. odstavek in zadnji odstavek str. št. 6) zapisal, da gre za strošek rednega vzdrževanja in da ta strošek ne povečuje vrednosti poslovnega prostora. Glede na to, da je sodišče odločalo o povečanju vrednosti poslovnega prostora, bi moralo navedene postavke odšteti od ugotovljene vrednosti vlaganj v poslovni prostor. Vrednost teh izvedenih del pod zap. št. 31 in 50 je 180,64 EUR. Izvedenec je ugotovil, da je bilo potrebno spremeniti namembnost poslovnega prostora, zato je bilo potrebno pridobiti projektno dokumentacijo, ki je podlaga za spremembo namembnosti lokala in za izvedbo PID projektov ter za pridobitev uporabnega dovoljenja. Tožnik je z računom št. 07/11 z dne 10. 5. 2011 in računom št. 110505-135 z dne 1. 10. 2011 utemeljeval stroške izdelave PGD in PID projektov, ni pa predložil omenjenih projektov in s tem ni dokazal, da so bili dejansko narejeni, kar je ugotovil tudi izvedenec. Izvedenec je pojasnil, da je nelogična izdelava projektov, glede na datum že izvedenih strojnih in električnih inštalacij, da bi se projekt izdelal leta 2011, gradbena dela pa opravila že v letu 2010 oziroma da se je projekt instalacij izdelal v maju 2011, arhitektura PGD pa šele septembra 2011. Izvedenec je upošteval stroške, ki so povezani s stroški projektne dokumentacije in s pridobivanjem upravnih dovoljenj v vrednosti 12,5 % celotnega zneska, kar predstavlja znesek v višini 3.240,75 oziroma 3.551,00 EUR. Izvedenec je navedel, da je po podatkih GURS dejanska raba poslovnega prostora penzion (gostišče) in da namembnost poslovnega prostora ni bila spremenjena v gostinski lokal. Toženka je tekom postopka nasprotovala priznanju teh stroškov, ker tožnik ni predložil ustrezne projektne dokumentacije. Sodišče se s tem pravnim vprašanjem ni ukvarjalo. Glede ureditve dodatnega toaletnega prostora ob že obstoječem, sta se pogodbeni stranki ustno dogovorili ob podpisu pogodbe, zato sta v 5. členu najemne pogodbe določili nižjo najemnino za čas petnajstih mesecev. Razlika v najemnini za celotno dogovorjeno obdobje je 3.000,00 EUR, kar predstavlja protivrednost tožnikovih vlaganj v ureditev dodatnega toaletnega prostora. Tega dogovora sodišče ni upoštevalo in zneska znižane najemnine ni odštelo od skupnega zneska povečanja vrednosti prostora. Skladno s sodno prakso2 je treba ločevati med investicijskimi vlaganji, s katerimi najemnik tako uredi poslovni prostor, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, od vlaganj, ki presegajo ta popravila in stroške vzdrževanja. Prva gredo v breme najemodajalca, vendar se lahko pogodbenika dogovorita tudi drugače v skladu s svobodo urejanje obligacijskih razmerjih, da investicijsko vzdrževanje gre v breme najemnika, najemnina pa je zato temu primerno nižja, kar sta se pravdni stranki dogovorili tudi v tem primeru. Predloženi računi tožnika ne pomenijo, da so bili dejansko plačani, zato tožniku ni nastala škoda, prav tako pa tudi ni izkazal neupravičenega prikrajšanja, ker računov ni plačal. Sodišče teh dejstev ni ugotavljalo. Upnik G. R. je vložil izvršbo zoper tožnika. S sklepom Okrajnega sodišča v Ljubljani In 1177/2015 z dne 13. 1. 2016 je bila dovoljena izvršba zaradi izterjave 16.300,00 EUR na rubež denarne terjatve, ki jo ima tožnik zoper toženko kot dolžnico, kar dokazuje, da mu škoda ni nastala, ker računov ni plačal. 5. Pravdni stranki sta vložili odgovora na pritožbo, v katerih sta predlagali, da se pritožba nasprotne stranke zavrne. V pritožbah in v odgovorih na pritožbo sta pravdni stranki tudi priglasili pritožbene stroške.

6. Pritožbi nista utemeljeni.

7. Sodišče prve stopnje ni storilo formalnih pomanjkljivosti, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, na podlagi drugega odstavka 350. člena ZPP, pravilno in popolno je ugotovilo dejansko stanje ter pravilno uporabilo materialno pravo.

8. Glede procesnih kršitev, ki jih navaja tožnik v pritožbi, pritožbeno sodišče ugotavlja, da se je sodišče prve stopnje v obrazložitvi sodbe opredelilo do tožnikovih stroškov za njegovo lastno delo in za njegove režijske stroške, ki jih je imel z obnovo poslovnega prostora, ko je v sodbi navedlo, da je tožnik upravičen le do povrnitve vrednosti gradbenih in inštalacijskih ter drugih del v poslovni prostor in opreme, ki so bila potrebna za delovanje poslovnega prostora kot gostinskega lokala, vrednost teh del pa je določil izvedenec. Glede opreme in zalog je sodišče pojasnilo, da je tožniku priznalo vrednost vlaganj le za opremo, ki jo ni mogoče odstraniti brez vidnih poškodb in da je toženka izpovedala, da je bila druga oprema odpeljana iz poslovnega prostora.

9. Sodišče prve stopnje ni upoštevalo izjave J. M., ker je bila vložena prepozno, dokazno pa je ocenilo njegovo izpovedbo, kar je upošteval izvedenec pri izdelavi izvedenskega mnenja, zato je zmotna pritožbena navedba toženke, da je izvedenec v mnenju upošteval dejstva, ki so bila dokazana s prepozno predlaganim dokazom in je zato podana kršitev iz prvega odstavka 286. člena ZPP. Sodišče se je v obrazložitvi sodbe opredelilo glede stroškov, ki so bili tožniku priznani v zvezi s pridobivanjem in izdelavo projektne dokumentacije, s tem, ko se je v tem delu sklicevalo na ugotovitve izvedenca, ki jih je tudi deloma povzelo. Opredelilo se je tudi glede trditev toženke, ki je zatrjevala, da je bila dogovorjena nižja najemnina, ker se je upošteval strošek vlaganj tožnika v obnovo poslovnega prostora. Sodišče prve sodbe je v sodbi pojasnilo, na kakšen način je bilo dogovorjeno, da se ta vlaganja plačajo tožniku po odpovedi najemnega razmerja in se pri tem pravilno sklicevalo na dogovor iz najemne pogodbe. Pritožbeno sodišče tudi pritrjuje razlogom, zaradi katerih je sodišče prve stopnje zavrnilo dokazni predlog toženke, da se vpogleda v izvršilni spis Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 82964/2014, saj ta dokaz ne dokazuje njenih trditev, da tožniku še ni nastala škoda.

10. Izvedenec je določno pojasnil razloge, na podlagi katerih je ocenil vpliv gospodarske krize na vrednost del v času tožnikovih vlaganj v poslovni prostor. Tožnik v pritožbi sprva zatrjuje, da se „na ceni gradbeni storitev kriza ni bistveno poznala“, v nadaljevanju pa pavšalno zatrjuje, da se je gospodarska kriza poznala le pri cenah nepremičnin. Že v teh trditvah tožnika gre za nasprotje. Pritožba tudi ne navede dejstev, s katerimi bi izpodbila strokovne ugotovitve izvedenca, da se je vrednost gradbenih storitev zaradi gospodarske krize znižala. Splošno znano dejstvo je, da je bila v času obnove poslovnega prostora gospodarska kriza, tožnik pritrjuje ugotovitvi izvedenca, da so se znižale prodajne cene nepremičnin, ne poda pa nobenega dokaza s področja gradbene stroke, na podlagi katerega bi v tem delu nastal dvom v pravilnost strokovnega mnenja izvedenca. Predloženi račun izvajalca I. s. p., iz katerega izhaja, da je cena del povezanih z električnimi napeljavami 4.950,00 EUR, ne predstavlja dokaza, na podlagi katerega bi sodišče podvomilo, da ugotovitve izvedenca v tem delu niso pravilne.

11. Tožnikovo lastno delo, njegovi režijski stroški, vrednost oprema so bili upoštevani v izvedenskem mnenju, v katerem je izvedenec ocenil vrednost vseh del, ki so bila potrebna za obnovo poslovnega prostora. V tej vrednosti ni zajeta oprema, ki se je dala odstraniti brez škode3, med katere sodi tudi šank, kar izhaja iz izvedenskega mnenja. Ostala oprema je bila odstranjena iz lokala, kar dokazuje tudi primopredajni zapisnik, iz katerega izhaja, da tožnik nima terjatve do toženke in da bo poslovni prostor „dokončno pospravil v nedeljo“. Tožnikova dokazila o nakupu opreme in zalog in njihov popis narejen s strani tožnika, ne dokazujejo, da je tožnik opremo in zaloge pustil v lokalu, posebej glede na primopredajni zapisnik in izpovedbo toženke, da je bila oprema odstranjena iz lokala in glede na dejstvo, da je tožnik v postopku vložil račune, s katerimi je dvakrat obračunaval ista dela, da bi na ta (nedopusten) način utemeljil višino terjatve, ki jo uveljavlja s tožbenim zahtevkom. Nenazadnje tožnik tudi v pritožbi navaja različne zneske povezane s to škodo, kar v tem delu le še dodatno jemlje verodostojnost njegovim navedbam.

12. Pritožbeno sodišče preizkusi pritožbo v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pritožba ne izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje, da tožnik navedb toženke o premalo plačani najemnini ni korektno prerekal. V pritožbi se sklicuje na aneks k pogodbi z dne 1. 4. 2011, ki ga je kot dokaz vložila toženka, s katerim pa je dokazovala druga dejstva, zato s temi pritožbenimi trditvami tožnik ne more spremeniti v tem delu pravilnih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje. Tudi primopredajni zapisnik ne potrjuje, da je bila najemnina do prenehanja najemnega razmerja 1.000,00 EUR. Neutemeljena je tudi navedba tožnika, da iz razloga, ker iz primopredajnega zapisnika ne izhaja, da bi toženka zahtevala doplačila razlike najemnine, njena terjatev iz pobotnega ugovora ni dokazana.

13. Pogodbene obveznosti je treba izpolnjevati tako, kot so določene v pogodbi (pacta sunt servanda). Učinek veljavne pogodbe daje pogodbenima strankama pravico do izpolnitvenega zahtevka, hkrati pa jima nalaga dolžnost, da izpolnita obveznosti, ki sta jih prevzeli s sklenitvijo pogodbe. Če pogodbena stranka kot dolžnik ne izpolni (izpolnitvene) obveznosti, je nasprotna pogodbena stranka kot upnik upravičen od dolžnika zahtevati izpolnitev dogovorjene pogodbene obveznosti. Če dolžnik ne izpolni obveznosti, je upnik upravičen zahtevati povrnitev škode, ki mu je zaradi tega nastala (primerjaj s prvim in drugim odstavkom 239. člena Obligacijskega razmerja; v nadaljevanju OZ). Udeleženci prosto urejajo obligacijska razmerja (3. člen OZ), tako pa je tudi sodišče presojalo dogovore pravdnih strank, ki jih nista uredili v nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi in moralnimi načeli. Zasledovali sta ekonomski interes, na podlagi katerega sta v najemni pogodbi opredelili pravice in obveznosti vsake stranke.

14. Iz tretjega odstavka 10. člena najemne pogodbe izhaja, da se „najemnik v primeru predčasne odpovedi najemne pogodbe zaradi lastnega interesa odreka povračilu vloženih lastnih sredstev od najemodajalca za obnovo poslovnih prostorov v gradbeno inštalacijska dela ter vso opremo, katero brez vidnih poškodb ne bi bilo možno odstraniti“, s tem, da je v naslednjem odstavku določeno, da „se najemodajalka v primeru prenehanja pogodbe strinja, da se pred ponovno oddajo lokala skupaj potrudita najti novega najemnika, kateri mora staremu najemniku odplačati vložek v poslovni prostor. Ceno določi najemnik sam oziroma jo določi izvedenec, končna cena pa je stvar pogajanja med novim in starim najemnikom. Novi najemnik ne more prevzeti poslovnega prostora, dokler ni dosežen dogovor.“

15. V teh pogodbenih določbah ne gre za nasprotje ali za določbe, ki se med seboj izključujejo4, kot to trdi toženka. Tožnik na podlagi tega dogovora ni imel terjatve zoper toženko iz naslova povračila stroškov za vlaganja v poslovni prostor. Pogodbena zaveza toženke je bila, da se potrudi najti novega najemnika skupaj s tožnikom in da poslovnega prostora ne sme uporabljati novi najemnik, dokler ne sklene dogovora s tožnikom glede plačila tožnikovega vložka v poslovni prostor. Dogovora pravdnih strank v tem delu ni moč razlagati na način, da mora novi najemnik sprejeti vrednost obnovitvenih del, ki jih bo določil tožnik, saj je v najemni pogodbi določeno, da bo izvedenec ocenil vrednost teh del. Toženka je torej imela možnost, da poslovni prostor prepusti novemu najemniku, tudi če med novim najemnikom in tožnikom ne bi bil možen dogovor glede vrednosti obnovitvenih del, če bi nov najemnik plačal tožniku vrednost obnovitvenih del, kot bi jih ocenil izvedenec. Iz teh razlogov niso odločilne trditve toženke, da je nov najemnik želel plačati tožniku vrednost obnovitvenih del5, da pa do dogovora ni prišlo, ker je tožnik zahteval previsoko plačilo. Odločilno dejstvo je, da tožniku ni dobil plačila za obnovitvena dela v poslovni prostor, novi najemnik pa je začel uporabljati poslovni prostor, zato je od takrat dalje tožnik upravičen do povrnitve škode.

16. Določbe iz najemne pogodbe niso omejevale toženke, da kot lastnica poslovnega prostora, izbere najboljšega ponudnika, kateremu je lahko postavila drugačne pogoje za sklenitev najemnega razmerja, kot jih je imel toženec, zato tudi ni bila dolžna skleniti najemne pogodbe z družbo T. d. o. o. Toženka torej ni odškodninsko odgovorna, ker ni sklenila pogodbe z omenjeno družbo6. Njena poslovna odškodninska odgovornost je podana iz razloga, ker je v nasprotju s pogodbenim dogovorom prepustila novemu najemniku v uporabo poslovne prostore, ne da bi bil med novim najemnikom in tožnikom sklenjen dogovor glede plačila tožnikovega vložka v poslovni prostor oziroma ne da bi novi najemnik plačal tožniku vrednost teh del, kot bi jih ocenil izvedenec. S tem je kršila pogodbeno obveznost in je odgovorna tožniku za nastalo škodo v višini vrednosti potrebnih del v obnovo poslovnega prostora, kot jih je ocenil izvedenec. Tožnik namreč nima pravovarstvenega zahtevka zoper novega najemnika, ker je obligacijsko razmerje iz najemne pogodbe relativno razmerje, ki ustvarja pravice in obveznosti le med strankama tega razmerja.

17. Iz nobenega pogodbenega dogovora pravdnih strank ne izhaja, da je bila mesečna najemnina za poslovni prostor nižja, ker so se na ta način pobotala tožnikova vlaganja v poslovni prostor. V najemni pogodbi in aneksu ni določbe, ki bi določala tak način plačila, tega dejstva pa toženka tudi ni dokazala z drugimi dokazi. Prav nasprotno, v najemni pogodbi je natančno določeno, na kakšen način se bodo ta vlaganja plačala tožniku, ko bo poslovni prostor začel uporabljati nov najemnik, zato tudi zapis v primopredajnemu zapisniku, da najemnik nima nobene terjatve zoper toženko, ne pomeni, da je bila s tem drugače (na novo) urejena obveznost toženke, kot je bila določena v 10. členu najemne pogodbe. Nenazadnje je toženka po prenehanju najemnega razmerja s tožencem, nekaj časa ravnala v skladu s pogodbenim dogovorom, saj tudi v pritožbi priznava, da sta s tožencem trudila najti novega najemnika, ki bo plačal tožniku vložek v obnovo poslovnega prostora. Pavšalne so trditve toženke, da sta pravdni stranki obseg obnovitvenih del v poslovni prostor omejili z znižanjem najemnine za 200,00 EUR za čas do 30. 6. 2012 in da je bila znižana najemnina določena le glede vrednosti obnove toaletnega prostora, ko pa drugi dokazi potrjujejo dogovor o celoviti prenovi poslovnega prostora iz fotografskega ateljeja v gostinski objekt. 18. V navedbah toženke so tudi nasprotja, ko navaja, da so bila obnovitvena dela obračunana v znižani najemnini, hkrati pa zatrjuje, da ni vedla za vlaganja in da so bila vlaganja opravljena brez njenega soglasja. Sodišče prve stopnje je prepričljivo ugotovilo, da je bila toženka seznanjena z vlaganji in da je dala soglasje, da se poslovni prostor obnovi iz fotografskega ateljeja v gostinski objekt. Že iz najemne pogodbe izhaja, da je toženka oddala tožniku poslovni prostor, da bo v njem deloval gostinski lokal. Ker poslovni prostor ni bil primeren za opravljanje gostinske dejavnosti, je toženka že pred sklenitvijo najemne pogodbe izročila tožniku poslovne prostore v posest zaradi obnove, kar pravdni stranki ugotavljata tudi v 4. členu najemne pogodbe. V izogib ponavljanju se pritožbeno sodišče v tem delu sklicuje na razloge iz sodbe sodišča prve stopnje, kjer so podrobno pojasnjeni razlogi, zaradi katerih so neutemeljene navedbe toženke, da ni dala soglasja za obnovitvena dela v poslovni prostor, ki jih je opravil tožnik7. 19. Sodišče prve stopnje je upoštevalo le tista obnovitvena dela, ki jih je izvedenec ocenil, da so bila potrebna za prenovo poslovnega prostora, da je tožnik v njem lahko opravljal gostinsko dejavnost. Toženka zatrjuje, da je bila nepotrebna obnova vodovodne napeljave in kanalizacije, kar je v nasprotju z izvedenskim mnenjem in nenazadnje s fotografijami, ki kažejo stanje poslovnega prostora pred, med in po obnovi. Izvedenec je glede na ugovore toženke vztrajal, da se pri upoštevanju potrebnih obnovitvenih del v poslovni prostor upoštevajo postavke zap. št. 31., 50. in 57., prav tako pa tudi ocenjena vrednost pridobivanja oziroma izdelave projektne dokumentacije. Izvedenec je v dopolnitvi izvedenskega mnenja pojasnil, da v spisu ni uporabnega dovoljenja oziroma spremembe namembnosti poslovnega prostora, vendar iz tega razloga te postavke ni odštel od skupne vrednosti obnovitvenih del in je vztrajal pri izračunu iz izvedenskega mnenja, kar je ponovil na zaslišanju, s tem, da toženka na zaslišanju tudi ni zastavila vprašanj izvedencu v zvezi s temi stroški. V spisu se nahaja del te dokumentacije, ki potrjuje, da je tožnik te stroške imel. Izvedenec je te stroške ocenil v deležu (procentu) od vrednosti obnove8, zato tudi ni ocenjeval vrednosti pridobitve posamezne dokumentacije, ki je v spisu. V dopolnitvi izvedenskega mnenja je pojasnil, da iz teh razlogov ni (dodatno) upošteval v tej zvezi predloženih računov E. z dne 1. 10. 2011 in PGD projekta M. R. Okoliščina, da so nekateri datumi te dokumentacije izdelani leta 2011 in ne 2010, ko se je delala obnova, na oceno teh stroškov ne more imeti odločilnega vpliva. Izvedenec je tudi stroške, ki so bili priznani pod zap. št. 31., 50. in 57. ocenil kot potrebne, ki so v zvezi z delovanjem gostinskega lokala, taki ugotovitvi pa je sodišče prve stopnje utemeljeno sledilo9. 20. Najemna pogodba določa, da bo tožnik dobil povrnjeno vrednost vlaganj od novega najemnika10, zato se toženka zmotno sklicuje na sodno prakso iz sodbe VSL I Cp 319/9811, ki je obravnavala drugačno dejansko stanje in na določbo 17. člena ZPSPP, ki določa pravne posledice, če najemnik brez soglasja najemodajalca opravi popravila v poslovnem prostoru.

21. Pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbi zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

22. Pravdni stranki s pritožbama nista uspeli, posledično se izkaže, da tudi odgovora na pritožbo nista bila potrebna, zato pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

1 V nadaljevanju najemna pogodba. 2 Pritožba se sklicuje na sodbo in sklep VSRS II Ips 330/2004 ter na odločbi VSL I Cp 319/98 in I Cp 319/98. 3 Glej tudi tretji odstavek 10. člena najemne pogodbe. 4 Ob upoštevanju uporabe določil in razlage spornih določil pogodbe, kot to določata prvi in drugi odstavek 82. člena OZ. 5 Tudi ni pojasnjeno, zakaj novi najemnik ni plačal tožniku 40.000,00 EUR, če je tako ocenil vrednost tožnikovih vlaganj v poslovni prostor, kot to zatrjuje toženka, ob tem, da so te trditve toženke tudi nedokazane. 6 V postopku ni bili izkazano, da bi toženka na ta način zlorabila pravico, ki ji pripada kot lastnici poslovnega prostora in da bi na ta način posegla v pravice, ki jih ima tožnik na podlagi najemne pogodbe. 7 Enako velja tudi glede konkretnih obnovitvenih del, ki se nanašajo na spremenjeno lokacijo toaletnih prostorov, obnove elektroinštalacije, vodovodne napeljave, odstranitve tlakov, ometa in stropne železne konstrukcije. 8 Takšnemu načinu ocene teh stroškov toženka ni nasprotovala, zatrjevala je le, da tožnik teh stroškov ni imel, ker teh dokaznih listin ni predložil. 9 V tej zvezi glej tudi drugi odstavek 8. člena najemne pogodbe, iz katerega izhaja, katera dela mora opraviti toženka na poslovnem prostoru kot najemodajalka. 10 Primerjaj s sodbo VSRS II Ips 1181/2008. 11 Toženka se v pritožbi sklicuje tudi na odločbo VSL 1742/2016, v kateri so se obravnavala druga dejanska in pravna vprašanja, ki niso v zvezi z obravnavano zadevo. Tudi sodba VSRS 330/2004 ne primerljiva z obravnavano zadevo.