Jedro

Kaj je pravna podlaga za določitev pripadajočega zemljišča za stavbe, zgrajene pred 1. 1. 2003? Če je bila že izdana pravnomočna odločba o določitvi funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele, se uporabi peti odstavek 30. člena ZVEtL. V nasprotnem primeru se uporabi šesti odstavek tega člena, pri čemer je primarni kriterij določitev funkcionalnega zemljišča na podlagi prostorskih aktov ali upravnih dovoljenj, subsidiarno pa kriteriji iz četrtega odstavka 7. člena, razen njegove 3. točke, ki je na podlagi šestega odstavka 30. člena ZVEtL nadomeščena s kriterijem „merila in pogoji iz tistih prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe.“

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je dovolilo spremembo tožbe s 26. 5. 2016, zavrnilo predlog tožene stranke za prekinitev postopka ter razsodilo, da sta parceli 693/3 in 694, k. o. X, skupni del večstanovanjske stavbe št. 400, stoječe na parceli 693/2, k. o. X, in v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov posameznih delov te stanovanjske stavbe z ID znakoma 0000-400-1 in 0000-400-2. Odločilo je še, da je tožena stranka dolžna prvemu tožniku povrniti 2.671,22 EUR, drugemu tožniku pa 2.604,57 EUR pravdnih stroškov.

2. Tožena stranka v pravočasni pritožbi kot bistveno navaja, da sodišče ni upoštevalo mnenja izvedenca geodetske stroke, ki je pri ogledu spornih parcel ugotovil, da parcela št. 694 ni v celoti skupni del večstanovanjske stavbe št. 400, temveč samo v obsegu cca. 338 m2. Zmotna je ugotovitev sodišča, da tudi preostali del parcele predstavlja skupni del stavbe. Tožnikoma je sodišče prisodilo več, kot jima v skladu z mnenjem izvedenca pripada. Parcela št. 694 predstavlja veliko površino, ki je namenjena mestnemu parku. Nepošteno in nepravično bi bilo, da bi parcela brezplačno prešla v privatno last. Dejstvo, da tožniki že od nekdaj štejejo navedene parcele za svoje, ne pomeni, da so jih posedovali v dobri veri ali da so zaradi tega njihove. V prodajni pogodbi, ki jo je sklenil oče prvega tožnika, je jasno navedeno, da je predmet pogodbe stanovanje na K. 10, v izmeri 89,52 m2, stoječe na parceli št. 693/2, in pravica souporabe na zemljišču pod stavbo in zemljišču, ki je potrebno za njeno redno uporabo, kar predstavlja zgolj parcelo št. 693/2 v skupni izmeri 135 m2. Preostali del parcele je tožnik uporabljal nedobroverno, pravica uporabe pa tudi nikoli ni bila vknjižena v zemljiško knjigo. Sodišče je napačno menilo, da ni relevantna vsebina pogodbe, da kupcu pripada pravica souporabe samo na 135 m2. Predmet prodaje je bilo zgolj tisto, kar je bilo v pogodbi izrecno določeno. Tožnika sta morala najkasneje ob vložitvi zahteve za odmero funkcionalnega zemljišča vedeti, da parc. št. 694 ne pripada stavbi št. 400, stoječi na parceli št. 693/2, saj take zahteve sicer ne bi vložila. Preostalo nepremičnino sta uporabljala brez pravne podlage, zato ne moreta imeti koristi. Izpodbija tudi odločitev o stroških postopka in predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Pritožba je bila vročena v odgovor tožnikoma, ki sta nanjo odgovorila, prerekala podane pritožbene navedbe in predlagala zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožnika sta v obravnavani zadevi zahtevala ugotovitev, da sta parceli 693/3 in 694, k. o. X, skupni del večstanovanjske stavbe št. 400, stoječe na parceli 693/2, k. o. X, in v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov posameznih delov te stanovanjske stavbe. Zahtevek sta utemeljevala z navedbami, da parceli predstavljata funkcionalno zemljišče stavbe in da sta s pridobitvijo lastninske pravice na posameznem delu stavbe ex lege pridobila pravico uporabe na funkcionalnem zemljišču stavbe, ki se je z uveljavitvijo Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini(2) preoblikovala v lastninsko pravico na spornih zemljiščih.

6. V obravnavani zadevi je bistveno vprašanje, ali (oziroma v kolikšnem obsegu) sta vtoževani parceli predstavljali funkcionalno/pripadajoče zemljišče k stavbi, ki je v etažni lastnini tožnikov.

7. Pojem funkcionalnega zemljišča se je izoblikoval v sistemu družbene lastnine, in sicer kot zemljišče, ki je potrebno za redno rabo objekta. Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor(3) je funkcionalno zemljišče določil kot stavbno zemljišče, potrebno za redno rabo stavbe (46. člen ZUN), medtem ko ga je Stanovanjski zakon(4) določil kot tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno redni rabi stanovanjske hiše in brez katerega ne more funkcionirati, kot npr. dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek in podobno (9. člen SZ). Na zemljišču, potrebnem za redno rabo stavbe, so imeli lastniki stavbe oziroma njenih posameznih delov trajno pravico uporabe (7. člen Zakona o prometu z nepremičninami(5) in 6. člen Zakon o pravicah na delih stavb(6)), ki se je prenašala po samem zakonu (ex lege), hkrati s prenosom lastninske pravice na stavbi oziroma njenem posameznem delu, tudi če slednje v prodajni pogodbi ni bilo določeno in tudi v primeru, ko funkcionalno zemljišče stavbi sploh ni bilo odmerjeno. Funkcionalno zemljišče namreč ni bilo v samostojnem pravnem prometu, temveč je sodilo k stavbi in z njo tvorilo neločljivo celoto. Glede na navedeno je nepravilno pritožbeno stališče, da zemljišči ne moreta predstavljati funkcionalnega zemljišča že zato, ker v pogodbi prenos pravice uporabe na teh zemljiščih ni bil določen oziroma ker pravica uporabe na zemljiščih ni bila vpisana v zemljiško knjigo.

8. V obravnavani zadevi tožnika zatrjujeta, da sta imela na vtoževanih nepremičninah pravico uporabe (po ZLNDL preoblikovano v lastninsko pravico), ker zemljišči predstavljata funkcionalno zemljišče zgradbe v njuni etažni lastnini. Po vsebini gre torej za spor o lastništvu in obsegu funkcionalnega zemljišča. 9. Postopek po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi(7) je kot poseben nepravdni postopek namenjen meritornemu in dokončnemu reševanju sporov o obsegu in lastništvu nekdanjih funkcionalnih zemljišč, v katerem sodišče izda deklaratorno odločbo, saj zgolj ugotovi, katero zemljišče je postalo last lastnika stavbe po pravilih, ki so veljala pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (SPZ). ZVEtL glede pripadajočega zemljišča določa pravni standard odločanja (zemljišče, potrebno za redno rabo stavbe) in merila za njegovo čim pravilnejšo napolnitev.(8) Toda postopek po ZVEtL predstavlja zgolj dodatno možnost za uveljavljanje zahtevkov iz naslova lastninjenja nekdanjih družbenih zemljišč in ne izključuje uveljavljanja lastninske pravice na pripadajočem zemljišču v pravdi,(9) kar pa ne pomeni, da v takem primeru (tj. ko se pripadajoče zemljišče ugotavlja v pravdi(10)) kriterijev iz 30. člena oziroma 7. člena ZVEtL (pretekla raba, stanje v naravi, pravila stroke), ki vsebinsko napolnjujejo pravni standard zemljišča, potrebnega za redno rabo stavbe, ni treba uporabiti. Tako stališče je zavzela tudi že sodna praksa.(11)

10. Sodišče prve stopnje je kot odločilne okoliščine za zaključek, da vtoževani parceli predstavljata funkcionalno zemljišče stavbe v lasti tožnikov, upoštevalo rabo in posest nepremičnin ter presojo, da zemljišči s stavbo tvorita zaključeno celoto. O tem je posredno sklepalo na podlagi spreminjanja parcelnih mej v preteklosti in dejstva, da so zemljišča obdana s kamnitim zidom. Navedeni kriteriji predstavljajo t. i. subsidiarne kriterije pri ugotovitvi pripadajočega zemljišča, katerih uporaba je (bila) v obravnavani zadevi preuranjena.

11. V obravnavani zadevi ni pogojev za uporabo petega odstavka 30. člena ZVEtL, ker ugotovitve sodišča prve stopnje, da pravnomočna odločba o določitvi funkcionalnega zemljišča oziroma gradbene parcele k posamezni stavbi ni bila izdana, pritožnica ne izpodbija niti kaj takega ni bilo zatrjevano. Za odločanje v tej zadevi je torej treba uporabiti šesti odstavek istega člena. S to določbo je zakonodajalec skušal rešiti probleme stavb, ki jim funkcionalno zemljišče v sistemu družbene lastnine ni bilo odmerjeno. Ta člen v prvem delu nalaga ugotavljanje pripadajočega zemljišča na podlagi prostorskih aktov in upravnih dovoljenj, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena. To primarno merilo je odločilno zaradi domneve, da je zemljišče, ki je bilo ob izgradnji stavbe namenjeno njeni redni rabi, takšno namembnost tudi kasneje ohranilo.(12) Že pred uveljavitvijo ZVEtL je sodna praksa na podlagi 190. člena SZ-1(13) kot primarni kriterij upoštevala prostorske akte in upravna dovoljenja, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena.(14) Šele če prostorski akti in upravna dovoljenja niso dosegljivi ali jih iz kakršnihkoli razlogov ni mogoče dobiti, sodišče pripadajoče zemljišče ugotavlja s pomočjo subsidiarnih kriterijev, določenih v zadnjem delu šestega odstavka 30. člena v povezavi s četrtim odstavkom 7. člena ZVEtL. Izpodbijana sodba glede primarnega kriterija iz šestega odstavka 30. člena ne vsebuje nobenih ugotovitev, zato se je sodišče prve stopnje preuranjeno ukvarjalo s subsidiarnimi kriteriji(15), pa še tu zmotno oziroma nepopolno, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju.

12. Glede uporabe dopolnilnih kriterijev (ki jih je glede na zakonsko dikcijo treba pretehtati kumulativno, kar je prvostopenjsko sodišče očitno spregledalo) pritožbeno sodišče poudarja, da pripadajoče zemljišče predstavlja esencialni prostor obstoječega objekta, brez katerega objekt ne more obstati in delovati kot zaključena celota. Kot pripadajoče zemljišče se lahko ugotovi le tisto zemljišče, ki je potrebno in namenjeno predvsem redni rabi stavbe (primerjaj 1. točko četrtega odstavka 7. člena v povezavi s 30. členom ZVEtL). Pomembna bo torej ugotovitev stanja v naravi, saj bo namenska uporaba za potrebe stavbe lahko prepričljiv indic, da gre za funkcionalno zemljišče stavbe. Namenskost se je lahko določila že ob izgradnji stavbe, lahko pa se je naknadno tudi spreminjala, kar je pri odločanju treba upoštevati. Nadaljnji dopolnilni kriterij je pretekla redna raba zemljišča, ki za ugotovitev pripadajočega zemljišča ne zadošča, če ni bila namensko vezana na redno rabo stavbe. Poleg tega je pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča treba upoštevati še urbanistično zasnovo oziroma umeščenost objekta v prostor, za kar je potrebno strokovno znanje. Urbanistični standardi so lahko vsebovani tudi v prostorskih aktih, ki se ne nanašajo na obravnavano nepremičnino. Pri ugotavljanju funkcionalnega zemljišča je torej zahtevan celovit pristop, pri katerem se upošteva zgodovinski vidik obravnavanega primera, vključno z načrtovanjem v času gradnje, morebitne kasnejše spremembe namenske rabe od izgradnje stavbe dalje, današnjo namensko rabo in tudi rabo v vmesnem času.(16)

13. Sodišče prve stopnje je sicer ugotovilo, da sta imela tožnika oziroma njuni pravni predniki zemljišči v uporabi, a to za ugotovitev, da vtoževani nepremičnini predstavljata funkcionalno zemljišče stavbe, ne zadošča. Tudi dejstvo, da so zemljišča obdana s kamnitim zidom in tako s stavbo predstavljajo funkcionalno celoto, ne nudi zadostne opore za takšen zaključek. Pritožba zato utemeljeno graja odločitev sodišča, ki je pripadajoče zemljišče na tem delu parcele ugotovilo mimo kriterijev namenske opredelitve funkcionalnega zemljišča (sodišče namreč ni prepričljivo pojasnilo, zakaj je vrtove, ki jih že od nekdaj na podlagi dovoljenja pravnih prednikov tožnikov obdelujejo tretje osebe, šteti kot zemljišča, potrebna za redno rabo stavbe) in pretekle rabe. Predvsem pa sodišče ni sočasno upoštevalo tretjega kriterija – pravil stroke („meril in pogojev iz tistih prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje“ - šesti odstavek 30. člena ZVEtL),(17) ki ga je treba praviloma ugotavljati s pomočjo izvedenca urbanistične stroke. Izvedenec namreč lahko pojasni, kaj je bilo glede na urbanistično zasnovo stavbe namenjeno redni rabi stavbe in bi zato lahko predstavljalo pripadajoče zemljišče k stavbi, kot tudi morebitne kasnejše spremembe namembnosti zemljišča v prostorskih aktih.

14. Zaradi opisane zmotne uporabe materialnega prava je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, zato je pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke ugodilo, sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo v novo sojenje (355. člen ZPP). Napotki so razvidni iz gornje obrazložitve.

15. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Pristojnost za odločanje o pritožbi je bila s sklepom Vrhovnega sodišča I R 112/2016 s 17. 11. 2016 prenesena na Višje sodišče v Ljubljani.

Op. št. (2): Ur. l. RS, št. 44/97 in 59/01, v nadaljevanju ZLNDL.

Op. št. (3): Ur. l. SRS, št. 18/84 in nadaljnji, v nadaljevanju ZUN.

Op. št. (4): Ur. l. RS, št. 18/91 in nadaljnji, v nadaljevanju SZ.

Op. št. (5): Ur. l. SRS, št. 19/1976, v nadaljevanju ZPN.

Op. št. (6): Ur. l. SRS, št. 19/1976, v nadaljevanju ZPDS.

Op. št. (7): Ur. l. RS, št. 45/08 in 59/11, v nadaljevanju ZVEtL.

Op. št. (8): Primerjaj dr. Ana Božič Penko, ZVEtL, v: Pravosodni bilten, št. 4 (2013):, str. 129. Op. št. (9): Sodba Vrhovnega sodišča II Ips 13/2012 s 14. 6. 2012. Op. št. (10): Pravda bi bila nedopustna le, če bi bila predhodno že izdana odločba po ZVEtL. Odločitev v nepravdnem postopku po ZVEtL namreč postane materialno pravnomočna in naknadna pravda o isti stvari ni mogoča. Op. št. (11): Primerjaj sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 47/2012 z 29. 11. 2012 in sklep Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 1767/2015 z 2. 11. 2015. Na kriterije ZVEtL se je sodišče oprlo tudi v pravdnih zadevah II Ips 724/2008, VSL I Cpg 620/2013 in VSL I Cp 520/2016. Op. št. (12): Pojasnila glede kriterijev za določitev pripadajočega zemljišča vsebuje tudi predlog za sprejem ZVEtL-1. Op. št. (13): Ur. l. RS, št. 69/03 in nadaljnji, SZ-1. Op. št. (14): Primerjaj odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 259/2008, II Ips 634/2007. Op. št. (15): Sklep Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2176/2013 s 16. 10. 2013. Op. št. (16): Jana Malenšek, Naloga izvedenca urbanistične stroke pri določanju pripadajočega zemljišča k stavbi, zgrajeni pred 1. januarjem 2003, v: Pravna Praksa, št. 19 (2013).

Op. št. (17): Primerjaj tudi odločbo Višjega sodišča v Ljubljani VSL I Cp 2479/2014 z 18. 3. 2015.