Jedro

S prevzemom dolga v obstoječem obligacijskem razmerju pride do spremembe dolžnika. Prevzemnik dolga ne odgovarja poleg dolžnika, ampak stopi na njegovo mesto v delu oziroma v obsegu, v katerem prevzame dolg. S tem ne nastane nova obveznost, temveč se obveznost le spremeni, medtem ko pri dvostranskih obveznostih upnik in dolžnik še naprej ostaneta na zvezi. Podpis prevzemnika dolga na predpogodbi zato ni potreben.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožencema naložilo, da sta dolžna v roku 15 dni s tožnico skleniti glavno pogodbo na podlagi predpogodbe z dne 2. 7. 2017 z vsebino, kot izhaja iz I. točke izreka izpodbijane sodbe, v nasprotnem primeru pa sklenitev nadomesti pravnomočna sodba. Odločilo je, da sta toženca v roku 15 dni dolžna tožnici povrniti njene pravdne stroške v znesku 3.371,44 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Toženca v pravočasni pritožbi izpodbijata sodbo sodišča prve stopnje iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP1). Pritožbenemu sodišču predlagata, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da zavrne tožbeni zahtevek, podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Kot bistveno navajata, da je tožnica s pripravljalno vlogo z dne 28. 8. 2018 spremenila tožbo, prav tako pa je šlo za prepozne navedbe in dokazne predloge, s čimer se sodišče v obrazložitvi sodbe ni ukvarjalo. Sodišče je napačno kot nesporno dejstvo navedlo, da so se stranke uskladile za ceno 164.000,00 EUR. Cena ni bila usklajena, zato predpogodba ne veže. Poudarja, da sodišče napačno ločuje med pravnim poslom v zvezi z nepremičnino na A. in nepremičnino v B., kot da gre za dva različna posla. Gre za enoten posel prodaje nepremičnine v B., del prodajne cene pa je kompenzacija z nepremičnino na A. Meni, da četudi bi stanovanje na A. šteli kot del kupnine, je to bistvena sestavina predpogodbe. Kot del kupnine pa so lastnosti stanovanja, tj. kvadratura in dodatne ureditve v zvezi s stanovanjem, bistvene. Do odstopa od predpogodbe je prišlo, ker kvadratura ni ustrezala v predpogodbi navedeni, medtem ko je C. C. glede kvadrature namerno zavajal. Sodišče pa je spregledalo, da kvadratura ni takšna, kot je navedena v predpogodbi, ter da niso bile izvedene dogovorjene dodatne ureditve. Navedeno pa se nanaša na bistvene sestavine predpogodbe, tj. cena in količina. Predpogodba je bila sklenjena zaradi negotovosti glede kvadrature, dodatnih obveznosti glede ureditve stanovanja ter cene. Obveznost iz predpogodbe je bila, da se preda stanovanje na A. površine 64 m², po izvedenem etažiranju pa se je izkazalo, da je stanovanje veliko le 42,41 m². Sklenitev pogodbe je zato nemogoča. Toženca vztrajata, da je bil prenos stanovanja na A. del predpogodbe, zato niso spoštovane obličnostne zahteve, ker predpogodbe ni podpisal lastnik stanovanja na A. Prav tako nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam, zato je predpogodba glede stanovanja na A. nična. Poleg tega, da bi C. C. moral biti podpisnik predpogodbe, bi moral zaradi nujnega sosporništva tožiti skupaj s tožnico. Glede namenske rabe zemljišča poudarjata, da so stranke v predpogodbi ugotovile, da gre za kmetijsko zemljišče, dokazni postopek v zvezi s tem pa je bil nepopolno izveden. Tudi tožničini dokumenti glede namenske rabe so datirani skoraj eno leto po sklenitvi predpogodbe. Nadalje pritožba povzema dejansko stanje in izpovedbo priče D. D. s poudarkom, da kvadratura ni ustrezala, zato stanovanje ni bilo več vredno 100.000,00 EUR, temveč vsaj 33.000,00 EUR manj, ter da je zato odločitev tožencev o nerealiziranju predpogodbe razumna. Izpostavljata, da zaključek sodišča o končanem etažiranju, nima podlage.

3. Tožnica je na vročeno pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavanem primeru je tožnica zahtevala sklenitev glavne pogodbe na podlagi sklenjene predpogodbe za nakup nepremičnine v B. Dogovorjeno je bilo, da bo kupnina za nepremičnino znašala 164.000,00 EUR, pri čemer je bila gotovina v znesku 64.000.00 EUR tožencema že poravnana, zadnji del kupnine v višini 100.000,00 EUR pa naj bi se izvedel s poračunom celotne kupnine za stanovanje na A., katerega lastnik je tožničin mož C. C., ki ni stranka postopka ter tudi ni bil podpisnik predpogodbe. V zvezi s tem so neutemeljene pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje višino kupnine napačno ugotovilo kot nesporno dejstvo. Ne drži, da sta toženca izpovedala, da je bila kupnina 190.000,00 EUR. Iz izpovedbe toženke izhaja, da je bila cena pri agenciji sicer 190.000,00 EUR, da pa drži, da je v predpogodbi, ki jo je razumela, navedeno 164.000,00 EUR. Menila je, da lahko od predpogodbe odstopita, če jima ne ustreza. Poudarila je, da je njej 164.000,00 EUR premalo, medtem ko je toženec izpovedal, da je D. D. vrednost hiše ocenil na 164.000,00 EUR, zato sta pristala na tak znesek. Tudi D. D. je skladno z izpovedbo C. C. potrdil, kako so se dogovorili za znesek kupnine v višini 164.000,00 EUR (list. št. 75).

6. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe o neizpolnjenosti obličnostnih zahtev. Kot je to že pravilno obrazložilo sodišče prve stopnje, C. C. ni pogodbena stranka, zato podpis predpogodbe z njegove strani ni bil potreben. C. C. je namreč zgolj prevzemnik dolga, saj sta s tožnico predlagala, da se del kupnine poplača s stanovanjem na A., katerega lastnik je le on. S predmetno predpogodbo pa sta toženca v prevzem dolga s strani C. C. nedvomno privolila, saj sta se s tožnico dogovorila, da se bo zadnji del kupnine poplačal s poračunom kupnine za stanovanje na A., takoj ko bo prodaja po končanem etažiranju možna. Dogovorjeno je še bilo, da C. C. v korist tožencev vknjiži hipotekarni dolg v višini 100.000,00 EUR. Navedenega se torej ni zavezala izpolniti tožnica, zato je neutemeljena pritožbena navedba, da je predpogodba v tem delu nična, ker na nobenega ni mogoče prenesti več pravic, kot jih ima sam. Tožnica navedenega niti ne more izpolniti, saj ni lastnica stanovanja na A., to lahko izpolni le C. C. Ravno to pa je posledica prevzema dolga skladno s 427. in 429. členom Obligacijskega zakonika (OZ2), saj v obstoječem obligacijskem razmerju pride do spremembe dolžnika. Prevzemnik dolga ne odgovarja poleg dolžnika (oziroma tožnice), ampak stopi na njegovo mesto v delu oziroma v obsegu, v katerem prevzame dolg. S tem ne nastane nova obveznost, temveč se obveznost le spremeni, medtem ko pri dvostranskih obveznostih upnik in dolžnik še naprej ostaneta na zvezi. To pomeni, da sta toženca kljub prevzemu dela dolga s strani C. C. dolžna izpolniti nasprotno obveznost tožnici, medtem ko prevzemnik dolga do prejema te nasprotne izpolnitve ne postane upravičen.3 C. C. torej ni pogodbena stranka predpogodbe, zato odsotnost njegovega podpisa ne pomeni kršitve obličnostnih zahtev. Posledično pa C. C. tudi ni nujni sospornik. C. C. je svoj del obveznosti iz pogodbe izpolnil in tudi v tej pravdi to vse potrdil. 7. Pritožbeno sodišče se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da je predmet predpogodbe zgolj obveza za sklenitev prodajne pogodbe za nepremičnino v B., pri čemer ima predpogodba vse sestavine glavne pogodbe, saj določno kot predmet nakupa opredeljuje nepremičnino v B., njeno ceno, roke in način plačila. Bistvena sestavina predpogodbe pa ni bila kvadratura stanovanja na A., kot to zmotno zatrjuje pritožba. Navedeno namreč ne izhaja iz sklenjene predpogodbe, saj je kvadratura (brez oznake neto ali bruto) stanovanja navedena le v uvodnem delu pri opisu stanovanja. Poleg tega je bilo stanovanje na A. le način plačila dela kupnine oziroma način izpolnitve. Prav tako pa sta si toženca pred podpisom predpogodbe skupaj z nepremičninskim posrednikom stanovanje ogledala, pri čemer se mere z etažiranjem niso spremenile, razpolagali pa so tudi s podatki izračuna skupne bruto površine stanovanja. Ne drži tudi pritožbena navedba, da je bila obveznost iz predpogodbe predaja stanovanja na A. Dogovorjeno je bilo le, da se bo zadnji del kupnine poplačal s poračunom celotne kupnine za stanovanje na A. 8. Tudi sicer pa je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo, da toženca s trditvami, da sta bila glede kvadrature stanovanja na A. prevarana, brez sodnega uveljavljanja razveljavitve predpogodbe, ne moreta uspeti. Toženca nista vložila nasprotne tožbe na razveljavitev pogodbe zaradi prevare. Predpogodba, ki naj bi bila obremenjena z napakami volje, je izpodbojna in ne nična. Dodatno pa je sodišče prve stopnje argumentirano in prepričljivo tudi obrazložilo, da ni dokazano, da bi tožnica in njen mož naklepno ravnala oziroma prevarala toženca. Pritožbeno sodišče se z navedenim strinja, teh argumentov ne ponavlja in pritožbene navedbe v zvezi s tem zavrača kot neutemeljene. Posledično pa je neutemeljena pritožbena navedba, da je sodišče prve stopnje spregledalo, da kvadratura ni takšna, kot je navedena v predpogodbi. Glede dodatnih dogovorjenih obveznosti glede ureditve stanovanja na A. pa je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da te obveznosti niso bile sprejete s predpogodbo.

9. Tožnica in C. C. sta torej izpolnila vse obveznosti, ki so bile navedene v predpogodbi. Tožnica je tožencema plačala 64.000,00 EUR, C. C. pa jima je v posest izročil stanovanje na A. ter na tem stanovanju v njuno korist ustanovil hipoteko v višini 100.000,00 EUR. Prav tako je bil končan postopek etažiranja stanovanja na A. Tožnica, ki je tudi že prevzela posest nepremičnine v B., je zato utemeljeno zahtevala sklenitev glavne pogodbe, sodišče prve stopnje pa je njenemu tožbenemu zahtevku pravilno ugodilo. Pri tem je neutemeljena pritožbena navedba, da se je predpogodba sklenila zaradi negotovosti glede kvadrature, dodatnih obveznosti glede ureditve stanovanja ter cene. Nepremičninski posrednik D. D. je namreč izpovedal, da je bil edini razlog za sklenitev predpogodbe ta, da nepremičnine na A. ni bilo mogoče opredeliti kot predmet prodaje, ker ni bila etažirana (list. št. 13). Prav tako ne drži pritožbena navedba, da etažiranje še ni končano. Nasprotno izhaja že iz izpovedbe D. D., in sicer, da so že konec julija 2017 dobili zemljiškoknjižni izpisek, iz katerega je razvidno, da je etažiranje končano (list. št. 16).

10. Neutemeljeno je pritožbeno zavzemanje, da so stranke v predpogodbi ugotovile, da gre za kmetijsko zemljišče, zato bi moral biti postopek prodaje izveden skladno z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (ZKZ4). Kot je to že obrazložilo sodišče prve stopnje, je tožnica uspela dokazati, da nepremičnina v B., ki bo predmet prodajne pogodbe, katero sklenitev je zahtevala v obravnavanem postopku, pred sklenitvijo pogodbe ni kmetijsko oziroma je stavbno zemljišče. Pritožbeno sodišče se z navedenim strinja. Pavšalni pritožbeni očitek, da dokazni postopek v zvezi s tem ni bil popolno izveden, je neutemeljen, saj je neizvedene dokaze glede namembnosti zemljišča predlagala tožnica. Na namembnost zemljišča pa se nanaša tudi sicer neutemeljena pritožbena navedba, da se sodišče ni opredelilo do spremembe tožbe, prepoznih trditev in predlaganih dokazov tožnice v pripravljalni vlogi z dne 28. 8. 2018. Sodišče prve stopnje je namreč obrazložilo, da je tožnica prvotno poleg sklenitve prodajne pogodbe zahtevala tudi oddajo ponudbe za prodajo nepremičnine na pristojni upravni enoti, da je med postopkom tožbeni zahtevek na oddajo ponudbe postavila kot podrejeni zahtevek, na zadnjem naroku za glavno obravnavo pa je podrejeni zahtevek v celoti umaknila.

11. Glede na navedeno so pritožbene navedbe neutemeljene. Ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 165. člena ter prvim odstavkom 154. in 155. člena ZPP. Toženca s pritožbo nista uspela, tožnica pa z odgovorom na pritožbo ni prispevala k predmetni odločitvi, zato krijejo sami svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999 s spremembami. 2 Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št.83/2001 s spremembami. 3 M. Juhart v Obligacijskem zakoniku s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 610, 617. 4 Zakon o kmetijskih zemljiščih, Uradni list RS, št. 59/1996 s spremembami.