Jedro

Na podlagi takšnega dogovora prvostopno sodišče pravilno ugotavlja, da so pravdne stranke v 3. členu Sporazuma dogovorili najemno pogodbo v pisni obliki, ki ima tudi vse bistvene sestavine najemne pogodbe, kot jo določa 91. člen Stanovanjskega zakonika.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in v izpodbijanem obsodilnem delu (točka I. izreka) in v odločbi o pravdnih stroških (točka V. izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka krije sama svoje stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče odločilo, da sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine ostane delno v veljavi tako, da so toženci dolžni iz naslova dogovorjene najemnine nerazdelno plačati tožeči stranki 17.905,30 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 12. 2014 dalje do plačila in povrniti izvršilne stroške v znesku 158,23 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 2. 2015 dalje do plačila (točka I. izreka). Pod točko II. izreka je prvostopno sodišče sklep o izvršbi razveljavilo v delu, v katerem je toženi stranki naloženo plačilo zakonskih zamudnih obresti za obdobje od 29. 11. 2014 do 8. 12. 2014 ter v tem delu postopek zaradi umika tožbe ustavilo. Sklep o izvršbi je prvostopno sodišče razveljavilo tudi v delu, v katerem je toženi stranki naloženo plačilo izvršilnih stroškov v znesku 59,61 EUR in v tem obsegu tožbeni zahtevek zavrnilo (točka III. izreka). V celoti je zavrnilo tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, in sicer, da je sporazum o ureditvi medsebojnih razmerij z dne 22. 10. 2012 pravno neveljaven (točka IV. izreka). V odločbi o pravdnih stroških je odločilo, da so toženci dolžni v roku 15 dni nerazdelno plačati tožeči stranki stroške pravdnega postopka v znesku 2.677,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru plačilne zamude (točka V. izreka).

2. Zoper obsodilni del prvostopne sodbe (točka I. izreka) ter posledično zoper odločbo o pravdnih stroških točka (V. izreka) je pritožbo vložila tožena stranka. Uveljavlja pritožbene razloge zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, nepravilne uporabe materialnega prava ter bistvene kršitve določb postopka. Osrednji pritožbeni ugovor je da se Sporazum o ureditvi medsebojnih razmerij ne more šteti kot najemna pogodba, na podlagi katere so toženci dolžni plačati neplačano najemnino za stanovanjski objekt. Tožeča stranka oziroma njena pravna prednica v času sklenitve spornega sporazuma namreč še ni bila lastnik nepremičnine, ker je prodajna pogodba za navedeno nepremičnino bila sklenjena dne 12. 12. 2012, sporni sporazum pa je bil sklenjen dne 22. 10. 2012. Ker tožeča stranka 22. 10. 2012 še ni bila lastnica nepremičnine le-te tudi ni mogla dati v najem. Zraven tega sklenjeni sporazum tudi nima vseh bistvenih sestavin najemne pogodbe kot jih opredeljuje določba 91. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1), po kateri je potrebno presojati veljavnost najemne pogodbe. Določbe o najemu nepremičnine za stanovanjske potrebe določene v stanovanjskem zakonu so v razmerju do določb obligacijskega zakona o najemu, lex speciales. V kolikor pa sporni sporazum o ureditvi medsebojnih razmerij vsebuje vse bistvene sestavine najemne pogodbe, pa je le-tega glede na dogovor strank v sporazumu, da bodo za najem sklenile ustrezno najemno pogodbo, šteti kot predpogodbo, ne pa kot pogodbe o najemu nepremičnine za stanovanjske potrebe.

Podana tudi ni pasivna legitimacija drugotoženca, ker je bil v času sklepanja sporazuma mladoletna oseba. Zanj je sporazum sklenil oče kot njegov zakoniti zastopnik. Sporazum pa tudi ni odobren po pristojnem CSD.

Sodišče v razlogih sodbe glede dejstva, ali je bila zatrjevana najemna pogodba sklenjena ustno ali je najemna pogodba zajeta v spornem sporazumu o delitvi medsebojnih razmerij zahaja v nasprotje, zaradi česar je podana tudi bistvena kršitev določb postopka. Iz razlogov sodbe ni razvidna odločitev prvostopnega sodišča ali sporazum predstavlja najemno pogodbo ali ne.

Pritožbenemu sodišču predlaga razveljavitev prvostopne sodbe v izpodbijanem delu.

3. Tožeča stranka se v odgovoru na pritožbo zavzema za potrditev prvostopne sodbe in priglaša pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Prvostopno sodišče pravilno ugotavlja (to dejstvo med pravdnima strankama tudi ni sporno), da je pravna prednica tožeče stranke P., d.o.o. s toženci sklenila Sporazum o ureditvi medsebojnih razmerij (nadalje Sporazum, priloga A3) zaradi ureditve kompleksnih medsebojnih poslovnih (finančnih) razmerij ter zaradi ureditev oziroma reševanja pogodbenih razmerij tožene stranke s tretjimi osebami (hipotekarni upniki in poslovni upniki). Na podlagi navedenega sporazuma bi se navedena poslovna oziroma finančna razmerja reševala tako, da bi se nepremičnina v solasti tožencev prodala pravni prednici tožeče stranke, to je P., d.o.o., ki bi nepremičnino prodala po tržni vrednosti na trgu nepremičnin in s kupnino poplačala terjatve iz že navedenih poslovnih razmerij tožene stranke. V navedenem sporazumu so se pravdne stranke tudi izrecno dogovorile, da lahko kupec prodajalcem zaračunava najemnino za bivanje v nepremičnini v višini 1.033,33 EUR mesečno za vsak mesec bivanja, pri čemer so prodajalci kot najemniki solidarno odgovorni kupcu za plačilo najemnine (prvi in tretji odstavek 3. člena Sporazuma - priloga A3).

6. Na podlagi takšnega dogovora prvostopno sodišče pravilno ugotavlja, da so pravdne stranke v 3. členu Sporazuma dogovorili najemno pogodbo v pisni obliki, ki ima tudi vse bistvene sestavine najemne pogodbe, kot jo določa 91. člen Stanovanjskega zakonika. Ob tem pa ni sporno, da so toženci po sklenitvi Sporazuma dejansko živeli v navedeni nepremičnini od 22. 10. 2012 do 31. 3. 2014 in da v tem obdobju tožeči stranki oziroma njenemu pravnemu predniku niso plačevali dogovorjene najemnine. Toženci so tako dolžni za navedeno obdobje solidarno tožeči stranki plačati mesečno najemnino v dogovorjenem znesku, ki je po ugotovitvi izvedenca S. B. bila dogovorjena v povsem primerni višini. Nasprotna pritožbena izvajanja, da Sporazuma ni šteti kot najemne pogodbe, so neutemeljena.

7. Do drugačne presoje tudi ne privede dejstvo, da so dejansko toženci s pravno prednico tožeče stranke prodajno pogodbo za nepremičnino, v kateri so tudi po sklenitvi pogodbe bivali toženci, sklenili v mesecu decembru 2012, navedeni Sporazum pa meseca oktobra 2012, ker so se toženci očitno zaradi reševanja poslovnih težav že z navedenim Sporazumom odločili prepustiti hišo v razpolaganje pravnemu predniku tožeče stranke z zavezo plačevanja mesečne najemnine. Tako ni pritrditi pritožbenim izvajanjem, da tožeča stranka nima pravne podlage oziroma ni upravičena do plačila najemnine za obdobje do sklenitve prodajne pogodbe.

8. Pritrditi tudi ni pritožbenim izvajanjem, da drugotoženec (L. Č.) ni pasivno legitimiran. Drugotoženec (L. Č.) je sicer v času sklepanja navedenega Sporazuma kot tudi prodajne pogodbe bil mladoleten, vendar je bil solastnik nepremičnine ter kot tak tudi upravičen podpisnik Sporazuma o ureditvi medsebojnih razmerij, katerega predmet pa je bil dogovor o prodaji nepremičnine zaradi rešitve poslovnih težav tožene stranke. Prodajno pogodbo za nepremičnino v solasti drugotoženca pa je odobril zaradi varstva koristi mladoletnika pristojni CSD, kar ni sporno. Sicer pa je Sporazum podpisal tudi zakoniti zastopnik (oče) drugotoženca, ki pa je tudi tekom pravde postal polnoleten.

9. Prvostopnemu sodišču tudi ni očitati po pritožbi zatrjevane protispisnosti, ker iz razlogov sodbe jasno izhaja, da je z navedenim Sporazumom dogovorjena tudi najemna pogodba za nadaljnje bivanje tožencev v nepremičnini (točka 16. razlogov prvostopne sodbe).

10. V zvezi s pritožbenimi izvajanji, da Sporazum predstavlja predpogodbo, pa pritožbeno sodišče le pripominja, da po določbi tretjega odstavka 33. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) predpogodba veže, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe. Sporni Sporazum pa vsebuje vse bistvene sestavine najemne pogodbe.

11. Po obrazloženem, in ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ni ugotovilo uradoma upoštevne kršitve določb postopka ali nepravilne uporabe materialnega prava, je o pritožbi odločilo, kot je razvidno iz izreka te sodbe (353. člen ZPP).

12. Tožena strank pritožbenih stroškov ni priglasila. Tožeča stranka z odgovorom na pritožbo ni odločilno vplivala na razsojo zadeve in zato sama krije svoje pritožbene stroške.