Jedro

Sodišče prve stopnje je pravilno poudarilo, da so bili v sodni praksi pri uveljavljanju jamčevalnih zahtevkov za znižanje kupnine večinoma dopuščeni denarni zahtevki, ne da bi bila njihova utemeljenost pogojevana s predhodno postavljenim oblikovalnim zahtevkom. Tako je veljalo tudi v času vložitve obravnavane tožbe, pa tudi še tekom trajanja tega postopka. Tudi pravna teorija o tem ni zavzela enotnih stališč. V takšnem položaju, ko je bila sodna praksa neenotna, stranka pa bi bila zaradi naknadne spremembe sodne prakse prikrajšana za sodno varstvo, je treba dopustiti odločanje o zahtevku.

Izrek

I. Pritožbam tožnikov se delno ugodi in se sodba v I., VI. in VIII. točki izreka tako spremeni, da se: - glede prve tožnice v I. točki izreka v prvem odstavku znesek 2.517,90 EUR zviša na 2.695,55 EUR, v drugem odstavku znesek (5.341,95 EUR) nadomesti z zneskom (5.164,35 EUR), v tretjem odstavku pa se znesek 4.826,03 EUR zviša na 5.003,63 EUR in 2.517,90 EUR na 2.695,55 EUR; - glede šestega tožnika in sedme tožnice v VI. točki izreka v prvem odstavku znesek 3.060,00 EUR zviša na znesek 3.237,81 EUR, v drugem odstavku znesek (30.417,82 EUR) nadomesti z zneskom (30.240,22 EUR), v tretjem in petem odstavku izreka znesek 6.670,00 EUR zviša na znesek 6.758,80 EUR in znesek 1.530,10 EUR zviša na znesek 1.618,90 EUR; - glede tožnic osme in devete tožnice v VIII. točki izreka v prvem odstavku znesek 4.135,81 EUR zviša na 4.314,31 EUR, v tretjem in petem odstavku pa se znesek 4.397,46 EUR zviša na 4.486,70 EUR, znesek 2.067,90 EUR pa na 2.157,15 EUR.

II. V ostalem se pritožbe tožnikov in v celoti pritožba toženke zavrnejo in se v izpodbijanem nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Pritožniki krijejo vsak svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z obravnavano sodbo znižalo kupnino, ki je bila določena v prodajnih pogodbah, sklenjenih med posameznimi tožniki kot kupci in toženo stranko kot prodajalcem za posamezne v izreku sodbe navedene nepremičnine s pripadajočimi deli, parkirnim mestom in shrambo in sicer prvi tožnici za znesek 2.517,90 EUR, drugima tožnikoma za 1.811,63 EUR, tretjemu tožniku za 2.875,37 EUR, četrti tožnici za 2.201,91 EUR, petima tožnikoma za 312,00 EUR, šestima tožnikoma za 3.060,21 EUR, sedmemu tožniku za 1.999,02 EUR, osmima tožnicama za 4.135,81 EUR ter devetima tožnikoma za 2.774,56 EUR. Kar so tožniki glede tega zahtevali več, je zavrnilo. Toženi stranki je naložilo, da je dolžna posameznim tožnikom plačati: prvi tožnici 4.826,03 EUR, drugima tožnikoma vsakemu po 2.044,72 EUR, tretjemu tožniku 3.105,55 EUR, četrti tožnici 4.312,43 EUR, petima tožnikoma vsakemu 922,41 EUR, šestima tožnikoma vsakemu po 6.670,00 EUR, sedmemu tožniku 4.453,76 EUR, osmima tožnicama vsaki po 4.397,46 EUR in devetima tožnikoma vsakemu po 3.104,29 EUR (I. do IX. točka izreka sodbe). Glede povrnitve stroškov pravdnega postopka je odločilo, da jih je tožena stranka dolžna povrniti tožnikom v zneskih, razvidnih iz izreka sodbe, tožnikom pa je naložilo, da so dolžni povrniti pravdne stroške stranskemu intervenientu (X. do XVIII. točke izreka sodbe). S popravnima sklepoma z dne 27.5.2016 in z dne 27.6.2017 je sodišče prve stopnje popravilo očitne napake v datumih in številkah ter pomotni zapis pri oznaki nepremičnine.

2. Zoper sodbo se pritožujejo prvi, šesti in osmi tožniki glede zavrnitve tožbenega zahtevka ter posledično glede odločitve o stroških postopka in predlagajo spremembo, podredno pa razveljavitev sodbe. Tožena stranka se pritožuje zoper obsodilni del sodbe glede vseh tožnikov ter prav tako predlaga spremembo oziroma razveljavitev sodbe. Pritožbe se sklicujejo na obstoj vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakon o pravdnem postopku (ZPP).

3. Prva tožnica se pritožuje zoper odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka za znižanje kupnine in plačilo stroškov za postavitev steklenih sten v stanovanju. Navaja, da bi morala biti ob podpisu pogodbe obveščena, da bodo steklene stene postavljene le opcijsko ob doplačilu, pri čemer je potrebno nejasna določila v pogodbi razlagati v njeno korist. Pravice sklicevanja na napako ni izgubila, čeprav je ni grajala v primopredajnem zapisniku, saj je bila prodajalcu napaka znana oziroma mu ni mogla ostati neznana. Glede stvarne napake na notranjih vratih je tožena stranka vedela, da vrata niso takšna, kot so bila predvidena s pogodbo. Tudi kasneje ni zanikala, da ji ta stvarna napaka ne bi bila znana, zato tožnica ni izgubila pravice sklicevanja na napako, čeprav je ni grajala v primopredajnem zapisniku. Glede zunanjih senčil na vseh oknih je sodišče sledilo izvedenskemu mnenju, vendar med stroški, ki nastanejo z odpravo manjvrednosti, neutemeljeno ni upoštevalo celotnega stroška za najem dvigalne naprave, ker naj bi ga tožnica zahtevala prepozno.

4. Tožnika A. J. in A. G. v pritožbi navajata, da je sodišče napačno ugotovilo, kolikšna je površina stanovanja. Vztrajata, da je izvedenec napačno obračunal velikost prostorov in pri meritvi stanovanja ni upošteval vseh gradbenih predpisov. Nepravilna je tudi ugotovitev sodišča, da je potrebno upoštevati oziroma primerjati celotno dejansko površino stanovanja s pogodbeno določeno in ne površino posameznih prostorov. Ne strinjata se s stališčem sodbe glede znižanja kupnine za manjkajoče steklene stene. Skladno s komercialno skico, ki je sestavni del kupoprodajne pogodbe, steklene stene niso predstavljale opcije, temveč sestavni del stanovanja. Obstoj stvarne napake za notranja vrata je bil toženi stranki znan, tožnika zato nista izgubila pravice sklicevanja na napako, čeprav je nista grajala v primopredajnem zapisniku. Ugovarjata zavrnitvi zahtevka glede povrnitve celotnih stroškov najema dvigala za montažo zunanjih senčil. Nadalje se ne strinjata z odločitvijo sodišča, da imata lože in ne balkonov, glede tega je sodišče odločitev oprlo le na mnenje izvedenke. Prav tako sta upravičena zahtevati celotne stroške za odprave napak zaradi neustrezne zvočne izolacije, odločitev sodišča o tem izhaja iz napačnega izhodišča. 5. Tožnici L. Š. O. in A. O. v pritožbi opozarjata na napačen znesek v izreku sodbe, za katerega se L. Š. O. zniža kupnina, kar predstavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka, napačno pa je sodišče navedlo tudi njun dokončno oblikovani zahtevek v obrazložitvi sodbe. Za bide v kopalnici je sodišče odločilo, da gre za očitno napako, ki bi jo morali tožnici grajati že v primopredajnem zapisniku. Ker je bila toženi stranki ta napaka nedvomno znana, tožnici nista izgubili pravice sklicevanja na napako. Dodatno tožnici pojasnjujeta, da vseh napak nista grajali že ob primopredaji, ker jima je bilo s strani predstavnikov tožene stranke rečeno, da lahko napake in pomanjkljivosti grajata tudi pozneje. Glede manjkajočih steklenih sten navajata, da črtkana črta pomeni opcijo le po izkušnjah izvedenca, ni pa ugotovljeno, da bi bil to splošen standard, ki bi se redno uporabljal. Izvedenec ni vpogledal v preostalo projektno dokumentacijo, iz katere bi bilo mogoče ugotoviti, kaj je bilo dejansko predvideno. Tudi v primeru, da bi bile steklene stene v stanovanju res opcijske, tožnici na to nista bili opozorjeni in tudi nista izgubili pravice sklicevanja na napako, čeprav je nista grajali v primopredajnem zapisniku. Tožena stranka je ves čas vedela, da bi morale biti steklene stene postavljene v stanovanju in tega ni zanikala tekom postopka. Tudi pri notranjih vratih ni zanikala, da ji ta stvarna napaka ne bi bila znana, zato tožnici nista izgubili pravice sklicevanja na napako. Tožnici zahtevata povrnitev celotnega stroška najema dvigalne naprave, saj ne gre za strošek ali napako, ki bi jo bilo potrebno opredeliti samostojno, temveč gre za enega izmed stroškov, ki nastanejo z odpravo napake in je že zajet v sam zahtevek za znižanje kupnine zaradi manjvrednosti stanovanja iz naslova nenameščenih zunanjih senčil. 6. Tožena stranka v pritožbi vztraja pri stališču, da gre pri zahtevku za znižanje kupnine iz naslova jamčevanja za stvarne napake za oblikovalni zahtevek, ki bi ga morala postaviti tožeča stranka že ob vložitvi tožbe, a ga ni. Sklicuje se na določbo 480. člena Obligacijskega zakonika in v zvezi s to določbo uveljavlja prekluzijo uveljavljanja pravic tožeče stranke iz naslova znižanja kupnine, saj je jasno, da je od obvestila tožene stranke o morebitnih napakah preteklo več kot eno leto. Odločitev sodišča, da v konkretnem primeru ni mogoče govoriti o prekluziji, je v nasprotju z ustavnim načelom pravne varnosti. Sprememba sodne prakse ne more varovati pred pravili nastopa prekluzije. Glede dokaznega postopka sodišče ni ravnalo pravilno, ko je zavrnilo dokazni predlog za zaslišanje priče D. P., nadalje pa tudi ni omenilo zavrnilnega sklepa in ni obrazložilo zavrnitve dokazov z zaslišanjem prič, ni navedlo, katere konkretne listine je vpogledalo in prebralo, razloge za zavrnitev dokaznih predlogov pa je navedlo zgolj pavšalno. Brez kakršnekoli argumentacije je sledilo izvedenskima mnenjema in ju očitno ocenilo za verodostojni, svoje dolžnosti iz naslova proste presoje dokazov pa ni opravilo. Ne strinja se s stališčem sodišča glede zahtevkov zaradi neustreznih vhodnih vrat, zaradi nevgrajenih zunanjih senčil in zaradi neustrezne zvočne in toplotne izolacije. Glede slednje opozarja, da v zvezi z decimalnimi vejicami ni prišlo do očitne napake pri postavitvi tožbenega zahtevka. Kot izhaja iz mnenja sodnega izvedenca je bila višina prvotnega zahtevka pravilnejša, kot pa je višina zahtevka po spremembi. Posledično je napačna tudi odločitev glede pravdnih stroškov.

7. Pravdni stranki sta odgovorili na pritožbe, vsaka predlaga zavrnitev nasprotne pritožbe ter pritrjuje odločitvi in razlogom sodišča, ki so ji v korist. 8. Pritožba tožnikov je delno utemeljena, pritožba toženca ni utemeljena.

9. Tožniki so kupci stanovanj, ki jih je tožena stranka prodajala v objektu P. na podlagi javnega razpisa. Dne 12. 11. 2007 je tožbo zoper toženo stranko vložilo 161 kupcev stanovanj, uveljavljali so stvarne napake, zaradi česar so zahtevali znižanje kupnine in plačila, poleg tega pa tudi plačilo obresti od zneska predplačila kupnine in povrnitev stroška za priklop na električno omrežje. Sodišče prve stopnje je zahtevke nekaj tožnikov izločilo iz skupnega obravnavanja in postopek vodilo kot vzorčno zadevo1. O zahtevkih tožnikov v obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje odločilo po pravnomočnosti odločb v vzorčni zadevi in v bistvenem z enakimi argumenti kot tam. Glede zahtevkov kupcev stanovanj ter ugovorov tožene stranke se je pritožbeno sodišče (poleg vzorčne zadeve) že večkrat opredelilo v istovrstnih zadevah.2

10. V obravnavani zadevi tožena stranka vztraja pri ugovoru prepoznega uveljavljanja pravic iz naslova znižanja kupnine ter neutemeljenosti zahtevkov zaradi neustreznih vhodnih vrat, manjkajočih zunanjih senčil ter neustrezne zvočne in toplotne izolacije, medtem ko tožniki uveljavljajo znižanje kupnin zaradi stvarnih napak na prodanih stanovanjih, ki se nanašajo na steklene stene, notranja vrata, strošek za dvigalo, premajhno površina stanovanja, lože, bide in zvočno izolacijo. Sodišče prve stopnje je (razen glede stroška za dvigalno napravo, kar bo pojasnjeno na koncu te odločbe), ob upoštevanju obširne trditvene in dokazne podlage, v zadostni meri ugotovilo vsa sporna dejstva ter pravilno uporabilo materialno pravo. Pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo v pritožbah očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, niti tistih, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

O pritožbi toženca:

11. Glede ugovora o prekluziji pri uveljavljanju zahtevka iz naslova znižanja kupnine je stališče prvostopenjskega sodišča pravilno in v skladu s sodno prakso.3 Drži, da je jamčevalni zahtevek v 468. členu Obligacijskega zakonika (OZ) urejen kot tožbena oblikovalna pravica in da lahko denarni zahtevek temelji le na predhodnem uspešno uveljavljanem oblikovalnem upravičenju4. Tožniki so tak zahtevek postavili šele tekom postopka, v tožbi pa le denarni zahtevek. Kljub temu pa je neutemeljen ugovor tožene stranke, pri katerem vztraja v pritožbi, da tožniki ne morejo uveljavljati jamčevalnih zahtevkov na znižanje kupnine zaradi stvarnih napak, ker je enoletni prekluzivni rok za uveljavljanje teh zahtevkov iz 480. člena OZ že iztekel ob naknadni prilagoditvi tožbenega zahtevka. Sodišče prve stopnje je pravilno poudarilo, da so bili v sodni praksi pri uveljavljanju jamčevalnih zahtevkov za znižanje kupnine večinoma dopuščeni denarni zahtevki, ne da bi bila njihova utemeljenost pogojevana s predhodno postavljenim oblikovalnim zahtevkom. Tako je veljalo tudi v času vložitve obravnavane tožbe, pa tudi še tekom trajanja tega postopka. Tudi pravna teorija o tem ni zavzela enotnih stališč. V takšnem položaju, ko je bila sodna praksa neenotna, stranka pa bi bila zaradi naknadne spremembe sodne prakse prikrajšana za sodno varstvo, je treba dopustiti odločanje o zahtevku5. Prvostopenjsko sodišče zato ni ravnalo napačno, ko je dopustilo obravnavo sedaj pravilno oblikovanega zahtevka po določbah OZ, ne glede na prekluzivni rok, saj bi bili tožniki sicer prikrajšani v svoji ustavni pravici do enakega varstva pravic (22. člen Ustave RS). Glede na opisane okoliščine primera z odločitvijo tudi ni bilo poseženo v pravico tožene stranke do pravne varnosti (2. člen Ustave RS), ki jo izpostavlja v pritožbi.

12. Pritožba neutemeljeno očita sodbi bistvene kršitve določb pravdnega postopka (predvsem iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP), ko graja potek dokaznega postopka in dokazno oceno. V obrazložitvi sodbe je prvostopenjsko sodišče utemeljilo odločitev o zavrnitvi dokaznega predloga z zaslišanjem priče D. P., zastopnika podizvajalca D., saj je ocenilo, da njegovo zaslišanje glede načina vgradnje vhodnih vrat ni potrebno, saj je navedeno podizvajalec D. sodišču sporočil že pisno. Pritožbena trditev, da bi predlagana priča pojasnila pomembne okoliščine v zvezi z vgradnjo vhodnih vrat, katerih ni mogoče razbrati iz pojasnila družbe D., so pavšalne in zato neutemeljene. Zaslišanje priče o tem bi predstavljalo t.im. informativni dokaz, ki pa v pravdnem postopku ni dovoljen. Sodišče prve stopnje res ni zavrnilo dokaznega predloga z zaslišanje drugih prič, vendar je tudi pritožbeni očitek v tej smeri pavšalen in nekonkretiziran, saj ne pove, katere priče in zakaj naj bi sodišče zaslišalo. Iz obrazložitve sodbe (30. stran) izhaja, da je sodišče v dokaznem postopku med ostalim vpogledalo v vse listine pod prilogami A, B in C. Res ni točno opredelilo vseh listinskih dokazov, ki jih je vpogledalo v dokazne namene, kot mu očita pritožba, vendar zaradi tega ni zagrešilo očitane absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in tudi ne relativne iz 287. člena ZPP. Katere listine je sodišče vpogledalo, je bilo toženi stranki znano, saj je dobila vse vloge tožeče stranke skupaj s prilogami oziroma gre za listine, ki jih je v spis vložila sama. V nadaljnji obrazložitvi pa je pojasnjeno, na katere dokaze in zakaj je sodišče oprlo svojo odločitev. Pritožbena graja dokazne ocene izvedenskih mnenj obeh izvedencev gradbene stroke, češ da je sodišče mnenji sprejelo brez kakršnekoli argumentacije in jih premalo skrbno ocenilo, je tudi brez podlage. Prvostopenjsko sodišče je dovolj pojasnilo, v katerih delih in zakaj ni sledilo izvedenskemu mnenju izvedenke V. M. ter zakaj je v tem sledilo izvedenskemu mnenju izvedenca B. B. Takšna dokazna ocena je ustrezna in skladna z določbo 8. člena ZPP.

13. V zvezi z zahtevkom za znižanje kupnine zaradi neustreznih vhodnih vrat pritožba vztraja, da so tožniki te zahtevke prepozno uveljavljali, predvsem pa, da izvedenec zgolj domneva, da so vhodna vrata napačno vgrajena glede na zahtevano požarno odpornost in protivlomno varnost, saj v konkretnem primeru ni dosledno pregledal (ni razstavil) vhodnih vrat tožnikov, zato naj bi bilo nedopustno sklepanje sodišča, da imajo vsa vrata v istem naselju enake pomanjkljivosti. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da tožniki glede te napake niso pravočasno podali vseh trditev. Nepravilno vgraditev in lastnosti vhodnih vrat so tožniki navajali že v tožbi, po pridobljenem izvedenskem mnenju so obstoj in višino nastale škode zgolj dodatno specificirali, kar je v skladu z določbo 286. člena ZPP pravočasno. Da sporna vhodna vrata niso bila ustrezno (v skladu s predpisi) vgrajena, so tožniki dokazali z izvedenskim mnenjem izvedenca B. B. in ob upoštevanju pisnega pojasnila družbe D. o okoliščinah vgradnje vrat (priloga C1, C2). Ob ugotovitvi, da je vhodna vrata vgrajeval isti podizvajalec v istem časovnem obdobju je zahteva tožene stranke, da bi moral izvedenec razstaviti in pregledati vsaka vrata posebej, nerazumna in predvsem nepotrebna.

14. Pri zahtevku zaradi manjkajočih zunanjih senčil prvostopenjsko sodišče utemeljeno ni sledilo izvedenskemu mnenju prve izvedenke V. M., saj je izhajala iz napačne predpostavke, da montaža zunanjih senčil na steklenih površinah v ložah ni potrebna, pri čemer ni pojasnila, zakaj konkretno ni potrebno zunanje zasenčenje navedenih steklenih površin. Utemeljeno pa je sledilo mnenje drugega izvedenca B. B., ki teh nejasnosti nima in vsebuje ustrezna pojasnila, zakaj bi morala biti zasenčena vsa zunanja stekla. Pritožba ima sicer prav ko navaja, da gre pri nevgrajenih zunanjih senčilih za napako, ki bi jo bilo mogoče ugotoviti že ob običajnem pregledu stanovanja ob prevzemu in ne za skrito napako. Vendar pa je prvostopenjsko sodišče hkrati sledilo trditvam tožnikov ter ugotovilo, da gre za napako, za katero je tožena stranka vedela, predvsem zato ker gre za odstop od predpisanih normativov oziroma in tudi od dogovora med pravdnima strankama, s katerim se je tožena stranka zavezala tožnikom dobaviti stanovanja z zunanjimi senčili na vseh oknih. V takšnem primeru pa tožniki niso izgubili pravice do njenega uveljavljanja, kljub temu, da v zapisniku o prevzemu stanovanja napaka ni navedena (465. člen OZ).

15. Odločitev o znižanju kupnine zaradi neustrezne zvočne in toplotne izolacije je pravilna. Iz obrazložitve sodbe izhaja, da je sodišče tem zahtevkom tožnikov utemeljeno sledilo na podlagi mnenja izvedenca B. B., ki je pregledal zunanje stene v stanovanjih in potrdil, da so na vseh spornih mestih premalo izolirane in da dejansko gre za napako pri gradnji. Hkrati se je sodišče opredelilo do izvedenskega mnenja izvedenke V. M. in pojasnilo, zakaj tega mnenja pri odločitvi ni moglo upoštevati. Pritožba se sklicuje na izdano ustrezno dokumentacijo za objekt, kar naj bi potrjevalo tudi ustreznost zvočne in toplotne izolacije. Sodišče tega dejstva utemeljeno ni upoštevalo, saj izdana dokumentacija za objekt ne izključuje obstoja stvarnih napak. Tudi glede ugovora pomanjkanja aktivne legitimacije se je ustrezno opredelilo, ko je navedlo, da pri stenah, ki zahtevajo dodatno izolacijo, ne gre za skupne dele stavbe. V zvezi s tem zahtevkom toženec v pritožbi še navaja, da naj bi sodišče neutemeljeno upoštevalo spremenjene zneske v zahtevkih tožnikov, čeprav naj ne bi šlo za očitno napako pri postavitvi zahtevka v tožbi, kar naj bi izhajalo tudi iz izvedenskega mnenja izvedenca B. B. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožeča stranka že v pripravljalni vlogi 2.4.2014 pojasnila, da je pri zahtevkih glede toplotne in zvočne izolacije naredila napake v številkah, ker je napačno postavila decimalne vejice. Če je sodišče prve stopnje to upoštevalo, bodisi kot popravek ali spremembo tožbe, ki jo je dopustilo, ni naredilo nič narobe in ni jasno, kaj pritožba s tem očitkom sploh želi.

O pritožbah tožnikov:

16. Pri zahtevkih osmih tožnic za znižanje kupnine zaradi manjkajočega bideja v kopalnici in zahtevkih vseh pritožnikov zaradi manjvrednih notranjih vrat je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da sicer gre za očitne napake, ki pa jih pritožniki niso pravočasno grajali v prevzemnem zapisniku, pri tem pa so bili tam v skladu s 7. točko 19. člena ZVKSES opozorjeni na izgubo pravic uveljavljati očitne napake, če jih v prevzemni zapisnik ne bodo vpisali. Zato ni mogoče upoštevati trditev v pritožbah tožnikov, da jim je bilo rečeno, da bodo lahko napake grajali pozneje. Sklicevanje pritožbe na 465. člen OZ v tem primeru tudi ne pride v poštev. Po tej določbi kupec ne izgubi pravice sklicevati se na napake, četudi jih ni pravočasno grajal, če je prodajalec za napako vedel oziroma bi zanjo moral vedeti, pa ni ravnal skrbno. Vendar pa dokazno in trditveno breme o tem nosi kupec, torej tožnici. Glede manjkajočega bideja se osmi tožnici na izpolnjene predpostavke, ki jih določa 465. člena OZ, nista pravočasno (do prvega naroka za glavno obravnavo) sklicevali, zato novih trditev v tej smeri pritožbeno sodišče ne more upoštevati. Enako velja za napake pri izdelavi notranjih vrat. Tudi te očitne napake tožniki niso pravočasno grajali, na določbo 465. člena OZ in dejstvo, da je bila toženi stranki kot profesionalnemu prodajalcu prav ta napaka znana oziroma mu ni mogla ostati neznana, pa so se sklicevali šele v pritožbi, torej prepozno glede na določbo prvega odstavka 337. člena ZPP.

17. Glede zavrnjenega zahtevka v tistem delu, ki se nanaša na steklene stene med dnevnim prostorom in zimskim vrtom, je prvostopenjsko sodišče enako kot v istovrstnih tožbah kupcev stanovanj sledilo mnenjema obeh izvedencev, da črtkana črta v komercialni skici, ki to steno nakazuje, pomeni le opcijsko rešitev, ne pa pogodbene obveznosti tožene stranke. Stališče sodbe pritožbeno sodišče sprejema, saj je drugi izvedenec mnenje o tem še dodatno strokovno utemeljil ob zaslišanju. Okoliščina, da nobeden izmed tožnikov steklenih sten v času ogleda ni postavil na svoje stroške in terjal povračil, pa tudi po presoji pritožbenega sodišča ni pomembna. Glede na ugotovitve sodbe je brez pomena pritožbeno sklicevanje, da bi morali biti tožniki ob podpisu pogodbe posebej obveščeni, da bodo steklene stene postavljene le ob doplačilu oziroma na nejasno pogodbeno določilo, enako tudi ponovno sklicevanje na 465. člen OZ, da tožniki niso izgubili pravic sklicevanja na napake, čeprav jih v primopredajnem zapisniku niso grajali.

18. Glede zahtevka na znižanje kupnine zaradi manjše površine stanovanja, pri katerem vztrajata šesta tožnika, pritožbeno sodišče z razlogi sodbe (na 36. in 37. strani) soglaša. Izvedenec je po opravljenih meritvah ugotovil, da znaša razlika od pogodbeno dogovorjene površine stanovanja 1,47 m2, kar je manj od dogovorjene meje odstopanja 2 %. Izvedenec je na pripombe tožnikov odgovoril in pojasnil, zakaj se pri ugotovljeni površini stanovanja ne uporabljajo drugi kriteriji, na katere se ponovno v pritožbi sklicujeta šesta tožnika in zakaj pri svojem izračunu vztraja.

19. Tudi odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka šestih tožnikov na znižanje kupnine zaradi izročitve balkona namesto lože, je pravilna. Po ugotovitvah prvostopenjskega sodišča sta oba gradbena izvedenca, tako V. M., kot tudi drugi postavljeni izvedenec B. B., ugotovila, da so tudi v stanovanju pritožnikov vse sporne površine lože, in ne balkoni. Prav tako je neutemeljena njuna pritožba glede zahtevka za znižanje kupnine zaradi neustrezne toplotne in zvočne izolacije v stanovanju. Glede tega je sodišče v celoti sledilo mnenju izvedenca in njegovemu izračunu, pri čemer je izvedenec kot utemeljene upošteval pripombe tožnikov glede zamenjave radiatorjev, ne pa tudi predlagane zamenjave okenskega okvirja in stekla, ampak predlagal rešitev z nastavitvijo distančne letve, kar na višino znižane kupnine ne vpliva.

20. Pač pa imajo pritožbe tožnikov delno prav v tistem delu, ko jim sodišče ni priznalo stroška najema dvigala pri montaži zunanjih senčil na oknih. Pritožba ima prav, da je izvedenec B. B. ugotovil, kje bi morala biti zunanja senčila nameščena ter v svojem izvedenskem mnenju izračunal strošek njihove namestitve, ki ga sestavljajo poleg nakupa žaluzij z vsemi potrebnimi dodatki tudi strošek dela pri montaži in najema dvigalne naprave. Drži, da ne gre za strošek, ki bi ga tožniki samostojno uveljavljali, temveč predstavlja enega izmed stroškov, ki nastanejo in so potrebni za odpravo napake. Ker je že zajet v sam zahtevek za znižanje kupnine zaradi manjvrednosti stanovanja zaradi manjkajočih zunanjih senčil, je napačno stališče sodbe, da so tožniki v tem delu zahtevek postavili prepozno in da so s tem izgubili pravico do njegovega uveljavljanja. Višino stroškov najema dvigala je izvedenec ocenil posebej za vsako stanovanje in ni podlage za višji strošek, kar tudi ne izhaja iz zaslišanja izvedenca v zapisniku o glavni obravnavi z 14. 12. 2015, kot napačno navaja pritožba. Tako je tožena stranka dolžna tožnikom znižati kupnino in povrniti še 235,00 EUR za stroške dvigala oziroma po dezindeksaciji na dan sklenitve pogodbe prvi tožnici in šestima tožnikoma 177,60 EUR, osmima tožnicama pa 178,50 EUR.

21. Na podlagi navedenega je bilo treba pritožbi tožnikov delno ugoditi in sodbo v izpodbijanem delu na podlagi pete alineje 358. člena ZPP za navedene zneske v korist tožnikov spremeniti. V preostalem delu je pritožbeno sodišče pritožbe tožnikov in v celoti pritožbo toženca na podlagi 353. člena ZPP zavrnilo, saj niso podani niti uveljavljani niti po uradni dolžnosti upoštevni pritožbeni razlogi ter sodbo v izpodbijanem nespremenjenem delu potrdilo.

22. Na podlagi drugega odstavka 165. člena ZPP v primeru, če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, odloči o stroških vsega postopka. Ker so tožniki v pritožbi uspeli samo s sorazmerno majhnim delom svojega zahtevka kot celote, pritožbeno sodišče ni posegalo v odločitev o stroških postopka, sprejeto v sodbi (tretji odstavek 154. člena ZPP). Na enaki podlagi temelji odločitev, da pritožniki krijejo vsak svoje stroške pritožbenega postopka. Pritožbeni uspeh tožnikov je sorazmerno majhen, tožena stranka s pritožbo ni bila uspešna, odgovori na pritožbo pa glede na vsebino tudi ne predstavljajo potrebnega stroška postopka (155. čl. ZPP).

1 Opr. št. P 2552/2010-II v zvezi s sodbo in sklepom VSL II Cp 3752/2011 in P 245/2012-II v zvezi s sodbo VSL II Cp 988/2013. 2 Primerjajo odločbe VS RS II Cp 1647/2015, II Cp 2371/2016, II Cp 2791/2016, II Cp 2258/2016, II Cp 2601/2016, II Cp 2617/2016, II Cp 2192/2016, II Cp 2370/2016, II Cp 2006/2016, II Cp 162/2017, II Cp 502/2017. 3 VS RS II Ips 261/2014, VSL II Cp 3391/2014, primerjaj tudi v prejšnji opombi navedene odločitve pritožbenega sodišča v istovrstnih zadevah. 4 Sodba VS RS II Ips 38/2012. 5 VS RS II Ips 261/2014.