Jedro

Precejšnja sprememba vrednosti, ki se mora izkazati z mnenjem sodnega cenilca o tržni vrednosti, mora biti posledica določene spremembe na nepremičnini ali spremenjenih tržnih razmer, nikakor pa ne gre za spremembo v smislu te določbe, če drug cenilec, ki ga privatno angažira stranka, drugače ovrednoti nepremičnino, kot jo je ovrednotil sodni izvedenec v postopku, postavljen s strani sodišča.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se potrdita sklepa sodišča prve stopnje.

Stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma citiranima sklepoma zavrnilo predlog prve upnice (v nadaljevanju upnica) z dne 6. 1. 2014 za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin, vpisanih v zemljiško knjigo Okrajnega sodišča v Mariboru z ID znakoma: ...1-0 (parcela št. 0/1 k.o. T.) in ...2-0 (parcela št. 0/2 k.o. T.) (v nadaljevanju nepremičnine), last dolžnikov vsakega do ½ celote ter izvršbo na te nepremičnine ustavilo.

2. Zoper odločitev o zavrnitvi predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin se pritožuje upnica iz vseh pritožbenih razlogov. V pritožbenem predlogu se zavzema za razveljavitev izpodbijanega sklepa ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje. Pojasni, da je v predlogu za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin navedla, da se je vrednost nepremičnin dolžnikov glede na zadnjo ugotovitev vrednosti sodne izvedenke B.G. bistveno zmanjšala, kar je utemeljevala s predložitvijo cenilnega mnenja izvedenca D.C., ki je ugotovil, da znaša tržna vrednost nepremičnin na dan izdelave cenitve 115.000,00 EUR, kar je za dobrih 20 % manj od prejšnje ugotovljene vrednosti. Meni, da je s tem zadostila zahtevam iz četrtega odstavka 178. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) in da je bil njen predlog za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin pred tretjim dražbenim narokom utemeljen. Opozarja na notorno dejstvo, da se vrednosti nepremičnin v Republiki Sloveniji mesečno znižujejo, o čemer govorijo tako statistični podatki GURS, kakor tudi podatki nepremičninskih agencij (podatki SLONEP), nenazadnje o tem vsakodnevno poročajo tudi mediji, zaradi česar je izvedensko mnenje sodne izvedenke Bojane Goričan z dne 21. 8. 2012, v razmerah, kakršne vladajo na slovenskem nepremičninskem trgu, absolutno zastarelo in nerealno. Po njenem si sodišče napačno razlaga vsebino cenilnega mnenja sodnega izvedenca D.C., kateri je na podlagi analize podatkov z uporabo metode tržnih primerjav prišel do ugotovitve, da znaša tržna vrednost nepremičnin v solasti dolžnikov 115.000,00 EUR. Priglaša pritožbene stroške.

3. Zoper sklep o ustavitvi izvršbe na te nepremičnine se prav tako pritožuje upnica iz vseh pritožbenih razlogov. V pritožbenem predlogu se zavzema za razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje. Po njenem je izpodbijani sklep najmanj preuranjen, saj je zoper sklep o zavrnitvi predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin vložila pritožbo. V kolikor bo s pritožbo uspela, bo moralo sodišče ponovno ugotoviti vrednost nepremičnin in šele nato opraviti nov tretji dražbeni narok na podlagi nove ugotovljene tržne vrednosti nepremičnin, ki so predmet izvršbe. Priglaša pritožbene stroške.

4. Dolžnika v odgovoru na pritožbi upnice nasprotujeta pritožbenim izvajanjem ter se zavzemata za njuni zavrnitvi. Priglašata stroške odgovora na pritožbo.

5. Pritožbi nista utemeljeni.

6. Sodišče druge stopnje je preizkušalo pravilnost izpodbijanih sklepov v okviru presoje utemeljenosti pritožbenih navedb, kot tudi v okviru uradnega pritožbenega preizkusa po drugem odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s členom 366 istega zakona ter 15. členom ZIZ.

Pritožba zoper sklep o zavrnitvi predloga za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin

7. Sodišče druge stopnje v celoti sprejema razlago sodišča prve stopnje glede smisla določbe 4. odst. 178. člena ZIZ, po kateri se lahko predlaga ponovna ugotovitev vrednosti nepremičnine, če se verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnine od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila. Precejšnja sprememba vrednosti, ki se mora izkazati z mnenjem sodnega cenilca o tržni vrednosti, mora biti posledica določene spremembe na nepremičnini ali spremenjenih tržnih razmer, nikakor pa ne gre za spremembo v smislu te določbe, če drug cenilec, ki ga privatno angažira stranka, drugače ovrednoti nepremičnino, kot jo je ovrednotil sodni izvedenec v postopku, postavljen s strani sodišča. Sodišče prve stopnje tako pravilno zaključuje, da bi upnica s predlogom za novo cenitev lahko uspela le, če bi v predlogu navedla razloge in spremenjene okoliščine, na podlagi katerih bi bilo mogoče zaključiti, da se je vrednost nepremičnin od prejšnje cenitve z dne 21. 8. 2012 do dneva ponovne cenitve, t.j. do 21. 12. 2013, precej spremenila. Teh pa upnica samo s predložitvijo nove cenitve cenilca D.C. z dne 21. 12. 2013, ni izkazala. Iz cenitve namreč ni razvidno, da bi prišlo do kakšne spremembe na samih nepremičninah, medtem ko ugotovitve, ki jih v 6. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa povzema sodišče prve stopnje in se nanašajo na razmere na trgu, tudi po oceni sodišča druge stopnje, ne predstavljajo takšnih okoliščin, ki bi nakazovale precejšnjo spremembo cen. Glede na navedeno predlog upnice na podlagi četrtega odstavka 178. člena ZIZ ni utemeljen in ga je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo.

8. Pritožba s svojimi izvajanji na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje ne vpliva. Sicer je pritrditi navedbam upnice, da cene nepremičnin v Sloveniji padajo, vendar se sodišču druge stopnje glede na predloženo cenilno poročilo sodnega cenilca D.C. ne postavlja dvom v že ugotovljeno tržno vrednost konkretnih nepremičnin s strani sodne cenilke B.G. (144.000,00 EUR), ker ni izkazano, da bi se vrednosti le teh od zadnje cenitve 21. 8. 2012 do predloga za ponovno cenitev 21. 12. 2013 precej spremenile. Pri tem namreč ne gre spregledati, da je cenilec D.C. v Poročilu o ocenjeni vrednosti z dne 21. 12. 2013 ocenil zgolj vrednost neto površine hiše (stran 18) po prodajnih cenah primerljivih nepremičnin s prilagoditvijo, za razliko od tega pa je sodna cenilka B.G. izračunala vrednost nepremičnin po stroškovnem in primerjalnem pristopu, pri tem pa upoštevala tako dotrajanost objekta, nadomestitvene stroške, opremljenost stanovanjske stavbe ter tudi primerljive objekte v bližnjem okolju. Čeprav se nepremičnine zaradi težke finančne situacije na trgu slabše prodajajo, pa navedena okoliščina še ni pokazatelj, da je po sklepu sodišča prve stopnje z dne 17. 10. 2012 ugotovljena vrednost nepremičnin očitno previsoka oziroma višja kot je realna tržna vrednost nepremičnin, kar v pritožbi neutemeljeno navaja upnica.

9. Glede na vse zgoraj navedeno pritožba upnice ni utemeljena, pritožbeno sodišče pa tudi ni zasledilo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 366. členom istega zakona in 15. členom ZIZ), zato je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Pritožba zoper sklep o ustavitvi izvršbe na nepremičnine

10. Sodišče prve stopnje je potem, ko nepremičnin ni bilo mogoče prodati niti na tretjem naroku za javno dražbo za polovico vrednosti, izvršbo na nepremičnine ustavilo, sklicujoč se na drugi odstavek 194. člena ZIZ.

11. Odločitev sodišča prve stopnje je ob dejstvu, da nepremičnin ni bilo mogoče prodati niti na tretjem naroku za javno dražbo ter ob upoštevanju drugega odstavka 194. člena ZIZ, pravilna. Pritožba s svojimi izvajanji na pravilnost takšne odločitve ne vpliva, saj kot je pojasnjeno že zgoraj, predlog upnice za ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin ni bil utemeljen, ustavitev izvršbe na nepremičnine pa glede na to dejstvo v zvezi z drugim odstavkom 194. člena ZIZ ne preuranjena.

12. Pritožba upnice tudi v tem delu ni utemeljena, sodišče druge stopnje pa tudi ni zasledilo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 366. členom istega zakona in 15. členom ZIZ), zato je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

13. Ker upnica s pritožbama ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena istega zakona in členom 15 ZIZ). Navedbe dolžnikov v odgovoru na pritožbi k pritožbeni presoji niso pripomogle, zato sama krijeta svoje stroške odgovora na pritožbi (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP in 15. členom ZIZ).