Jedro

Pri ugotavljanju koristi, ki bi jo denacionalizacijski upravičenec dosegel z upravljanjem nepremičnine, je treba upoštevati konkretno nepremičnino in po toženi stranki zatrjevane stroške, ki bi bremenili lastnika, če bi z njo upravljal.

Izrek

I. Pritožbama se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je toženi stranki naložilo obveznost plačila 438.695,66 EUR in zakonskih zamudnih obresti od izteka 15-dnevnega paricijskega roka do plačila (II. točka izreka). Višji zahtevek (61.851,82 EUR z obrestmi) je zavrnilo (III. točka izreka). Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki v višini 10.745,95 EUR.

2. Pritožujeta se obe pravdni stranki.

3. Tožeča stranka izpodbija zavrnilni del (III. točko izreka). Uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo zahtevku ugodeno v celoti, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Opozarja, da je predmet ugotavljanja čisti dobiček – korist, ki bi jo stranka dosegla, če bi sama upravljala z nepremičnino. Opozarja, da je sodišče v 16. točki upoštevalo vse odbitke, ne glede na okoliščine kokretnega primera. Ker je upoštevana najemnina za konkretno nepremičnino, bi tudi morebitni odbitki morali biti konkretizirani. Sklicuje se na sodno prakso (II Ips 172/2001 in II Ips 313/2009) in trdi, da so neutemeljeno upoštevani tekoči stroški in stroški upravljanja. Stroški skupne elektrike, čiščenja, odvoza smeti in drugi odpadejo na najemnika. Najemnik mora tudi redno skrbeti za nepremičnino, kar sodišče poimenuje upravljanje. Ostala večja popravila, ki dolgoročno vplivajo na stanje nepremičnine, pa predstavljajo vzdrževanje. Najemodajalec nosi le stroške vzdrževanja nepremičnine (25. čl. Stanovanjskega zakona – SZ-1). Skrb za oddajo v najem je celo dvakrat upoštevana. Zmotno sta odbiti postavki zaradi neizkoriščenosti nepremičnine v višini 6 % in zaradi tveganja z likvidnostjo v višini 2 %. Konkretne okoliščine pri tem niso upoštevane. Prostore je namreč celotno obdobje uporabljala tožena stranka kot svoje pisarne. Prostori so bili celotno obdobje polno zasedeni. Nikakršne nevarnosti, da prostori ne bi bili zasedeni, torej ni bilo. Postavka neizkoriščenosti nepremičnine je namenjena nepremičninam, ki jih zavezanec oddajal na trgu. Očitno je, da bo tožena stranka, ki je nepremičnine vseskozi uporabljala, obogatena. Tožeča stranka ne zahteva hipotetične najemnine, temveč tisto, ki bi jo z gotovostjo pridobila. V predmetni zadevi gre zato za zahtevek, ki se približuje zahtevku na podlagi neupravičene obogatitve po 190. čl. Obligacijskega zakonika. Tožena stranka je neupravičeno zasedala poslovne prostore, glede katerih se je morala zavedati, da jih bo morala vrniti. Sodišče se zato neupravičeno distancira od konkretnih okoliščin ter se osredotoča na hipotetično situacijo. Graja tudi odločitev glede zakonskih zamudnih obresti. Dolžnik pride v zamudo, ko ga upnik pozove k izpolnitvi. Sklicuje se na primere, v katerih upniki v pozivih terjatve niso dovolj konkretizirali in je dolžnik prišel v zamudo z vložitvijo tožbe. Soglaša, da gre za nečisto terjatev in se sklicuje na načelno pravno mnenje VS RS z dne 26.6.2002. Trdi, da je bila tožena stranka v zamudi po prejemu zahteve za plačilo, ki jo je tožeča stranka posredovala 24.3.2009. 4. Tožena stranka je na pritožbo tožeče stranke odgovorila. Trdi, da si materialnopravno podlago zahtevka tožeča stranka nepravilno razlaga. Želi doseči upoštevanje dejanskih okoliščin, ki pa jih uporabljena metoda ne predvideva. Kot pravilno označuje metodo fiktivnega izračunavanja najemnine oz. nadomestila in da je stvar uravnotežena, tudi upoštevanje fiktivnih odbitkov. Le ti pa so najmanj taki, kot jih je upošteval izvedenec, kateremu je sodišče sledilo. Za nevzdržno označuje, da bi zamudne obresti tekle že od 24.3.2009, ko višina odškodnine še ni bila ugotovljena. Zamudne obresti do 2.3.3015 niso mogle teči, ker višina terjatve ni bila znana. Odločitev v zavrnilnem delu označuje za pravilno. Predlaga zavrnitev pritožbe in zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

5. Tožena stranka izpodbija ugodilni del sodbe in posledično stroškovni del odločitve. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo zahtevek v celoti zavrnjen, podredno pa njeno razveljavitev v izpodbijanem delu in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Vztraja pri ugovoru pasivne legitimacije. Če bi se denacionalizacijski postopek končal pred vstopom Slovenije v Evropsko unijo (pred 1.5.2004), bi upravičenec, ki je bil avstrijski državljan, lahko pridobil le obveznice Slovenskega odškodninskega sklada, ne pa nepremičnine v naravi. Državljani EU šele od vstopa Slovenije v EU lahko pridobivajo nepremičnine. Ker je s 1.5.2004 v Sloveniji začel veljati pravni red EU – tudi Pogodba o ustanovitvi Evropske skupnosti, ki se uporablja neposredno – šele od 1.5.2004 tujci lahko pridobijo lastninsko pravico pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba. Pred tem bi upravičenec lahko uveljavil le odškodnino. To je razvidno iz denacionalizacijskih odločb. Tožena stranka zato ne more biti odgovorna za plačilo odškodnine oz. nadomestila za celotno časovno obdobje, ampak šele od takrat, ko je postala pravnomočna dopolnilna denacionalizacijska odločba (20.1.2009) ali pa od dneva pravnomočnosti sodbe Upravnega sodišča RS. Šele s temi odločbami je bilo odločeno, da se lahko denacionalizacijskemu upravičencu – tujemu državljanu – nepremičnina vrne v naravi. Vsaj za obdobje pred vstopom Slovenije v EU tožena stranka ne more biti zavezana za plačilo, saj takrat vrnitev v naravi sploh ni bila mogoča. Za táko pravno in dejansko situacijo je odgovorna Republika Slovenija, ki bi bila lahko pasivno legitimirana za tovrstno terjatev. Sicer pa tožeča stranka do terjatve sploh ne bi bila upravičena, saj v primeru denacionalizacije z obveznicami nadomestilo zaradi nemožnosti uporabe upravičencu ne pripada. Zatrjuje kršitev 15. točke drugega odstavka 339. čl. ZPP, ker je sodišče prve stopnje kot njeno trditev o najemnini, s katero soglaša, opredelilo znesek 12,00 EUR/m2. Ta znesek je tožena stranka označila kot izhodiščno najemnino, kot najemnino pod posebnimi pogoji, ki jo je treba upoštevati, pa navedla najemnino v višini 7,20 EUR/m2. To dejstvo je tožena stranka navedla že v odgovoru na tožbo in ne šele v pripombah na izvedensko mnenje. Podala je zelo natančne in substancirane trditve o metodi za izračun najemnine. Sodišče se do te metode ni opredelilo. Razlogi o odločilnih dejstvih zato niso podani. Ni jasno, zakaj je pravilna metoda izvedenca G. in ne metoda, za katero se zavzema tožena stranka. Zato, da ne pride do neupravičene obogatitve, je treba odšteti vse fiktivne stroške, ki bi jih v primeru oddajanja v najem imel najemodajalec. Tudi davščine, saj ne gre za dvojno obdavčenje. Izračunana najemnina je fiktivna. Upoštevati bi bilo treba tudi normirane stroške v višini 40 % najemnine. Šele na ta način bi bilo ugotovljeno neto nadomestilo zaradi nemožnosti uporabe. Opozarja, da je ugovarjala vsem izračunom izvedenca, izvedenec pa se do njenih trditev ni opredelil. O pritožbi tožene stranke

6. Pritožba je utemeljena.

7. Pritožnik utemeljeno izpostavlja, da je sodišče prve stopnje nepravilno izhajalo iz predpostavke, da je višina bruto najemnine, ki je podlaga za izračun prikrajšanja zaradi neuporabe denacionalizirane nepremičnine (12,00 EUR/m2), nesporna. Tožena stranka je v odgovoru na tožbo pri izračunu res izhajala iz te vrednosti oz. cene (na sedmi strani odgovora jo je označila za nesporno), vendar je v nadaljevanju opozorila, da ta cena oz. vrednost ne more biti podlaga za izračun. Podlaga za izračun je najemnina, pri ugotovitvi katere je upoštevano tveganje, ki v dejanskih najemnih razmerjih zmanjšuje izplen od najema. Omenjeni rizik je označila kot izgubo kapitala zaradi slabe naložbe, kar se v podobnih primerih opredeljuje kot tveganje zaradi začasne nezasedenosti, menjav najemnikov, nelikvidnosti najemnikov, plačil z zamudo, neplačil najemnine ipd. Upoštevajoč ta riziko je tožena stranka določila ceno 7,20 EUR/m2. Iz te vrednosti, če bi bila nesporna, bi lahko izhajal izvedenec. Ker pa ni nesporna – tožeča stranka namreč nanjo ne pristaja – je višino tržne najemnine treba ugotavljati. Izvedenec je zaradi nepravilnih navodil, ki mu jih je sodišče posredovalo s sklepom o njegovi postavitvi (sklep z dne 1.9.2014, list. št. 52 in 53), ni ugotavljal. Izvedenec torej ni preveril cene najemnine, ki je izhodišče njegovega dela; ocenil je le vpliv izključenega tveganja na vrednotenje tržne najemnine. Ker na ta način ugotovljena tržna najemnina oz. cena presega 7,5 EUR/m2, ki jo kot izhodišče za svoj račun upošteva tožena stranka, je sodišče toženi stranki odreklo obravnavanje vprašanj v zvezi z višino zahtevka. Pritožnik to kršitev označuje kot kršitev 15. točke drugega odstavka 339. čl. ZPP, ker je sodišče višino najemnine, s katero tožena stranka soglaša, napačno povzelo v sodbo. Gre za absolutno bistveno kršitev postopka, zaradi katere je odločitev treba razveljaviti (354. čl. ZPP).

8. V ponovljenem postopku je treba ugotoviti višino najemnine, ki je osnova za izračun tožnikove prikrajšanosti zaradi nemožnosti uporabe denacionalizirane nepremičnine. Pravdni stranki namreč soglašata, da je od več metod, s katerimi je mogoče ugotoviti obstoj in višino izgubljene koristi, primerna metoda z ugotavljanjem najemnine. V sodni praksi je že utrjeno stališče, da izgubljeno korist predstavlja najemnina, zmanjšana za stroške, zvezane z nepremičnino, in davščine, ki bremenijo nepremičnino (odločba II Ips 218/97, II Ips 339/1998 in druge). Pri ugotavljanju prikrajšanja je treba ugotoviti dejanske okoliščine, ki morda znižujejo korist, ugotovljivo s pomočjo najemnine. Zmanjševanje najemnine za 40 % normirane stroške ne pride v poštev. Da je znesek v višini 40 % najemnine potreben za vzdrževanje najemnine (trenutno je ta odstotek manjši) in da torej ta znesek najemnine lastnik (najemodajalec) investira v oddajano nepremičnino, je zakonodajalec predvidel za potrebe davčnega postopka. Normirani stroški so z zakonom predvideni zaradi poenostavitve davčnega postopka, v obravnavanem primeru pa njihova uporaba ni sprejemljiva. Da bi bilo v obravnavano nepremičnino v obravnavanem času treba vložiti sredstva v višini 40 % najemnine (ali da bi ona vložila sredstva v tej višini), namreč tožena stranka ne zatrjuje. Razumnih razlogov za stališče, da je tožnikovo prikrajšanje zaradi investicijskega vlaganja manjše, kot je ugotovljivo na podlagi tržne najemnine, zato ni videti. Upoštevati pa je treba, da se je tožena stranka sklicevala, da bi upravičenec imel stroške upravljanja, plačila davščin (omeniti velja nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča). Dohodnine, ki bi jo upravičenec plačeval od prejete najemnine, ni treba upoštevati, saj bo le-to tožnik dolžan plačati od prisojenega zneska.

9. Ni pa mogoče slediti pritožbi tožene stranke, da je treba prikrajšanje ugotavljati le za čas od 1.5.2005 dalje, ko je zaradi vstopa Slovenije v EU in spremembe sodne prakse nastopila možnost, da se tožniku, ki je tuj državljan, podržavljeno premoženje vrne v naravi. Dejstvo je, da je bila denacionalizacija izvršena z vzpostavitvijo lastninske pravice na podržavljenem zemljišču. Skladno z drugim odstavkom 72. čl. Zakona o denacionalizaciji (v nadaljevanju ZDen), katerega pravno naravo je sodišče prve stopnje pojasnilo v 13. točki obrazložitve, mu zato gredo zahtevki iz naslova koristi, ki bi jo dosegel, če bi nepremičnino uporabljal oz. upravljal od uveljavitve ZDen dalje. S pravnomočnostjo denacionalizacijske odločbe je upravičenec pridobil pravno podlago za uveljavljanje izgubljene koristi od uveljavitve ZDen dalje. Materialni predpis mu jo priznava za čas od uveljavitve ZDen dalje. Z drugim odstavkom 72. čl. ZDen je upravičenje vzpostavljeno za nazaj – pod pogojem, da bo denacionalizacijski zahtevek uspešen. Če se ta pogoj izpolni, se na osnovi drugega odstavka 72. čl. ZDen ugotavlja korist, ki bi jo upravičenec imel, če bi lastninsko pravico pridobil že ob uveljavitvi zakona. Pomembno je torej, da je upravičenec nepremičnino pridobil, nepomembno pa, ali bi jo lahko pridobil vsak trenutek po izdaji ZDen. Izhajati je treba iz namena določila drugega odstavka 72. čl. ZDen, ki je v popravi krivic, prizadejanih lastnikom zasebnega premoženja, zato ni videti razloga, da bi se izgubljena korist ugotavljala le za del obdobja, v katerem upravičenec z nepremičnino ni mogel upravljati.

O pritožbi tožeče stranke

10. Pritožba je utemeljena.

11. Že iz gornje obrazložitve je razvidno, da je pri ugotavljanju koristi, ki bi jo tožnik dosegel z upravljanjem nepremičnine, treba upoštevati konkretno nepremičnino in po toženi stranki zatrjevane stroške, ki bi bremenili lastnika, če bi z njo upravljal. Pripombe, ki jih je tožeča stranka podala na izvedensko mnenje glede upoštevanja tekočih stroškov in stroškov upravljanja, niso bile obravnavane. Ker višina prikrajšanja ni pravilno ugotovljena, je tudi pritožbi tožeče stranke treba ugoditi in in sodbo tudi v delu, ki ga izpodbija tožeča stranka (zavrnilni del), razveljaviti (354. čl. ZPP).

12. Neutemeljeno pa se pritožba sklicuje na dejstvo, da so bili prostori celotno obdobje polno zasedeni. Predmet ugotavljanja namreč ni korist, ki jo je dosegel zavezanec za vrnitev (tožena stranka), ampak korist, za katero je prikrajšan (bi jo dosegel) tožnik. Brez osnove je sklepanje, da bi tudi v tem primeru tožena stranka prostore kontinuirano zasedala.

13. Prikrajšanost na podlagi drugega odstavka 72. čl. ZDen se ugotavlja na podlagi razmer v času sojenja (t.i. nečista terjatev), saj restitucija v naravi ni možna. Tudi v primeru tovrstnih (nečistih) terjatev je uporabljivo načelno pravno mnenje Občne seje Vrhovnega sodišča z dne 26.6.2002, po katerem gredo upravičencu zamudne obresti od uveljavitve Obligacijskega zakonika dalje, če zamuda ni nastala pozneje (299. čl. OZ oziroma 324. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih). Sprejem tega mnenja je zahtevala pravna ureditev, uveljavljena s 1.1.2002; začela sta veljati Obligacijski zakonik (OZ) in Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o predpisani obrestni meri zamudnih obresti in temeljni obrestni meri (ZPOMZO-A). Starejša sodna praksa, na katero se sklicuje tožena stranka in kateri je sledilo prvostopenjsko sodišče, zato ne pride v poštev. V ponovljenem postopku bo zato treba ugotoviti, kdaj je tožena stranka prišla v zamudo s plačilom.

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. čl. ZPP.