Jedro

Pritožbeno sodišče pritrjuje materialnopravnemu zaključku sodišča prve stopnje, da je toženec kršil IX. člen najemne pogodbe, ker je ne glede na ustni dogovor s prejšnjim županom o zavarovanju poslovnega prostora šele po priključitvi elektrarne na javno električno omrežje, vsaj od prejema poziva z dne 7. 6. 2019, s katerim je bil s tožničine strani pozvan, da v skladu z najemno pogodbo predloži zavarovalne police, vedel, da mora najeti poslovni prostor zavarovati in zavarovalne police predložiti tožnici, pa tega ni storil in je še naprej uporabljal kletni prostor v nasprotju z najemno pogodbo.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (odločitev v II., III., IV. in V. točki izreka) potrdi.

II. Tožena stranka mora v roku 15 dni od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki njene pritožbene stroške v znesku 279,99 EUR, v primeru zamude z zakonskimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

**Odločitev sodišča prve stopnje**

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedeno sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, s katerim je toženka kot najemodajalka odpovedala najemno pogodbo, sklenjeno 27. 8. 2015 s tožencem kot najemnikom za del nepremičnine Kulturni dom ... (parcela 634/2 k. o. ..., ID ..., in stavba 339 k. o. ..., ID ... – v nadaljevanju kletni prostor), in sicer klet v izmeri 23 m2 s souporaba funkcionalnega zemljišča (v nadaljevanju Najemna pogodba), tako da najem preneha z vročitvijo te odpovedi in izpraznitvenega naloga tožencu (I. točka izreka). Ugotovilo je, da je Najemna pogodba razvezana in je prenehala veljati zaradi tožničinega odstopa od te pogodbe zaradi toženčevega neizpolnjevanja pogodbenih obveznosti (II. točka izreka) ter da mora toženec izprazniti sporno nepremičnino svojih stvari in oseb ter jo izročiti tožnici v neposredno posest (III. točka izreka). Odločilo je, da mora toženec v roku 15 dni od prejema sodbe povrniti tožnici 1.578,38 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka) in da mora toženec v roku 15 dni po pravnomočnosti sodbe na račun sodnih taks sodišča prve stopnje plačati znesek 180 EUR (V. točka izreka).

**Navedbe toženca v pritožbi**

2. Toženec vlaga zoper ugodilni del sodbe in odločitev o stroških in taksah sodišča prve stopnje (odločitev pod II., III., IV. in V. izreka) pravočasno pritožbo po pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da njegovi pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožničin tožbeni zahtevek v celoti zavrne, oziroma podredno, da sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da tožnica dejansko ni odstopila od Najemne pogodbe, ampak je vložila 24. 7. 2020 predlog za sodno odpoved in zahtevala izdajo izpraznitvega naloga tako, da najem preneha z vročitvijo sodne odpovedi in izpraznitvenega naloga. Tožnica je začela govoriti o odstopu šele s pripravljalno vlogo z dne 5. 9. 2022, s katero je želela sanirati nepravilno vloženo tožbo oziroma sodno odpoved in podala navedbe, da sodna odpoved pomeni odstop, kar je prepozno, saj je bil prvi narok končan 16. 5. 2022. Vložitev sodne odpovedi ni mogoče šteti za odstop od pogodbe. Zaključki sodišča prve stopnje o obstoju toženčevih krivdnih razlogov za odstop od Najemne pogodbe so nepravilni in v nasprotju z dokaznim postopkom. Pri razumevanju in izpolnjevanju pogodbenih določil glede zavarovanja je treba izhajati iz njihovega smisla in namena ter specifičnih okoliščin konkretnega primera. Življenjsko logično je bilo, da bo toženec poskrbel za zavarovanje kletnega prostora kulturnega doma, ko bi bila elektrarna zgrajena in delujoča, saj je bil sam kulturni dom zavarovan, kletni prostor pa je bil v povsem surovem stanju in dejansko ni bilo do izgradnje elektrarne ničesar za zavarovati, ker je potrdil tudi bivši župan, zaslišana priča A. A. in toženec. Tožnica v času sklenitve Najemne pogodbe, ko jo je zastopal bivši župan, ni menila, da gre za kršitev pogodbenih določil, če toženec še ni sklenil zavarovalne police za najet kletni prostor do izgradnje elektrarne. Zato je bil toženec dobroveren in ni kršil IX. člena Najemne pogodbe. Ni res, da kletni prostor ni bil zavarovan s tožničine strani, saj je bil, kot je bilo nesporno ugotovljeno, zavarovan objekt (kulturni dom) v vseh svojih sestavinah. Sodišče prve stopnje se ni opredelilo, da iz Najemne pogodbe tudi ne izhaja, da bi bilo treba zavarovanje skleniti takoj. Tožničin poziv z dne 7. 6. 2019 na predložitev zavarovalnih polic je brezpredmeten, razlogi sedanjega tožničinega vodstva za odpoved Najemne pogodbe niso v odsotnosti zavarovalnih polic, ampak drugje.

Glede ugotovljene kršitve IV. člena Najemna pogodbe navaja, da toženec po nastopu mandata novega tožničinega župana ni izvajal nobenih del oziroma posegov v prostor. Vsa nujna vzdrževalna in obnovitvena dela, ki so pomenila predvsem sanacijo in ojačitev nesolidnega in dotrajanega kletnega prostora namenjenega izgradnji elektrarne, je toženec opravil ob vedenju in soglasju bivšega tožničinega župana. Toženec si je ves čas prizadeval za izpolnjevanje in realizacijo Najemne pogodbe, vendar je nova občinska (tožničina) oblast od začetka delovala v smeri toženčevega onemogočanja uporabe kletnega prostora in razdrtja Najemne pogodbe. Tožnica ni podpisala Enotne vloge d) za izdajo pogodbe o priključitvi, na podlagi katere bi bilo mogoče začeti s proizvodnjo električne energije, in je konec leta 2019 zamenjala ključavnico, s čimer je tožencu fizično preprečila dostop od kletnih prostorov. Tožene ni kršil IV. člena Najemne pogodbe in je tožnici poslal detajlni terminski plan s popisom vseh del in vsaj okvirno oceno stroškov, saj povsem natančnih cen in vrednosti ni mogoče navesti zaradi spreminjanja cen, sicer pa je to za tožnico razmeroma nepomembno, saj bi vse navedene stroške nosil toženec.

**Navedbe tožnice v odgovoru na toženčevo pritožbo**

3. Tožničina pritožba je bila na podlagi 344. člena ZPP vročena tožnici, ki je nanjo pravočasno odgovorila. Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga, da pritožbeno sodišče toženčevo pritožbo kot prepozno zavrže oziroma jo kot neutemeljeno zavrne, tožencu pa naložil plačilo tožničinih stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Pritrjuje stališču in razlogom sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi.

**Presoja utemeljenosti pritožbe**

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče uvodoma pojasnjuje, da je toženec pritožbo vložil pravočasno, saj mu je bila izpodbijana sodba sodišča prve stopnje vročena 19. 12. 2022, pritožbo pa je vložil 17. 1. 2023, torej pred potekom 30 dnevnega pritožbenega roka.

6. Tožnica (občina) je od toženca s tožbo primarno uveljavljala sodno odpoved Najemne pogodbe in predlog za izdajo izselitvenega naloga, s spremenjenim tožbenim zahtevkom pa je še dodatno alternativno zahtevala ugotovitev o razvezi in prenehanju veljavnosti Najemne pogodbe zaradi tožničinega odstopa zaradi toženčevega neizpolnjevanja pogodbenih obveznosti in izpraznitev kletnega prostora ter njegovo izročitev tožnici v neposredno posest. Uveljavljala je, da toženec ni izvedel dogovorjene obnove in adaptacije ter da ji ni predložil zahtevanega popisa nameravanih posegov v nepremičnino in zahtevanih zavarovalnih polic za kletni prostor. Toženec je ugovarjal očitanim kršitvam pogodbenih določil in navedel, da je opravil obsežna adaptacijska dela in vlaganja v skladu z dogovorom z bivšim tožničinim županom ter se je z njim dogovoril, da se bo zavarovanje kletnega prostora izvedlo šele s priključitvijo male hidroelektrarne na javno elektro omrežje. Po prejemu tožničine zahteve je tožnici poslal detajlni terminski plan investicij, ga je pa tožnica ovirala pri realizaciji pogodbe.

7. Sodišče prve stopnje je kot med pravdnima strankama nesporno ugotovilo, da sta tožnica kot najemodajalka in toženec kot najemnik 27. 8. 2015 sklenila Najemno pogodbo za kletni prostor z namenom obnove oziroma adaptacije opuščene male hidroelektrarne (v nadaljevanju MHE) ter izvajanja dejavnosti proizvodnje elektrike v mali hidroelektrarni za obdobje 20 let, in sicer za čas od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2035. Kot nesporno je tudi ugotovilo, da sta se v IX. členu Najemne pogodbe pravdni stranki dogovorili, da je najemnik (toženec) dolžan na svoje stroške zavarovati najete nepremičnine, to pa proti udaru strele, proti vlomu in proti izlivu vode, skleniti pogodbo za zavarovanje odgovornosti proti tretjim osebam in skleniti pogodbo za zavarovanje notranje opreme. Najemnik je dolžan kopije zavarovalnih polic enkrat letno, v roku 10 dni po sklenitvi zavarovanj posredovati tožnici in je dolžan vinkulirati sklenjene zavarovalne police v tožničino korist, razen pravic iz sklenjenega zavarovanja odgovornosti in zavarovanja lastne najemnikove opreme.

8. Pritožbeno niso izpodbijane dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, da je tožnica toženca pozvala na predložitev zavarovalnih polic z dopisom z dne 7. 6. 2019 in dopisom z dne 21. 1. 20202, toženec pa teh zavarovalnih polic ni predložil, niti jih ni sklenil in vinkuliral. Toženec se je s prejšnjim tožničinim županom, ki mu je mandat prenehal decembra 2018, ustno dogovoril, da se bo predmet najema zavaroval šele po priključitvi MHE na javno električno omrežje, saj zavarovanje, dokler ni elektrarne, ni smotrno, vendar določila Najemne pogodbe pogodbeni stranki takrat nista spremenili.

9. Po prvem odstavku 27. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Po prvi alineji 28. člena ZPSPP pa lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda.

10. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da tožnica dejansko ni odstopila od Najemne pogodbe in vložitev sodne odpovedi ni mogoče šteti za odstop od pogodbe. Res je tožnica s tožbo 24. 7. 2020 najprej vložila predlog za sodno odpoved in zahtevala izdajo izpraznitvenega naloga, tako da najem preneha z vročitvijo sodne odpovedi in izpraznitvenega naloga, ter nato tožbeni zahtevek spremenila šele s pripravljalno vlogo z dne 5. 9. 2022, vendar je bila že v tožbi jasno izražena tožničina volja – prekinitev Najemne pogodbe. V prvi pripravljalni vlogi z dne 1. 10. 2020 (pred prvim narokom za glavno obravnavo 16. 5. 2022) je tožnica tudi podala navedbe o odstopu od najemne pogodbe po 28. členu ZPSPP. Čeprav je tožnica tožbeni zahtevek sprva oblikovala kot sodno odpoved Najemne pogodbe, njene tožbene navedbe materialnopravno predstavljajo izjavo o odstopu pogodbe in je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je tožnica kot najemodajalka z vložitvijo tožbe podala enostransko odstopno izjavo od Najemne pogodbe, ki je bila tožencu kot najemniku vročena 11. 8. 2020 in je takrat začel učinkovati odstop od pogodbe. Odstop od pogodbe je namreč enostranska izjava volje odstopnega upravičenca (tožnica kot najemodajalka), ki učinkuje s trenutkom, ko jo naslovnik (toženec kot najemnik) prejme. V sodni praksi Vrhovnega sodišča RS je že izoblikovano razlikovanje med odpovedjo pogodbe o najemu poslovnih prostorov, za kar se zahteva sodna intervencija (prvi odstavek 26. člena ZPSPP), in odstopom od najemne pogodbe (28. člen ZPSPP), za kar zadošča odstopna izjava najemodajalca in sodna intervencija ni potrebna.1

11. Pritožbeno sodišče pritrjuje materialnopravnemu zaključku sodišča prve stopnje, da je tožnica utemeljeno odstopila od Najemne pogodbe, ker toženec poslovnega prostora ni zavaroval, s čimer je kršil IX. člen Najemne pogodbe. S tem, ko je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je toženec, ne glede na ustni dogovor s prejšnjim županom,2 vsaj od prejema poziva z dne 7. 6. 2019, s katerim je bil s tožničine strani pozvan, da v skladu z Najemno pogodbo predloži zavarovalne police, vedel, da mora najeti poslovni prostor zavarovati in zavarovalne police predložiti tožnici, pa tega ni storil in je še naprej uporabljal kletni prostor v nasprotju z Najemno pogodbe, je ugotovilo pravno odločilna dejstva po prvi alineji 28. člena ZPSPP, po kateri lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo. Pritožbeno sodišče se strinja s presojo sodišča prve stopnje, da Najemna pogodba razlikuje med tremi vrstami zavarovanj, in sicer zavarovanjem nepremičnine za primer (1.) zavarovanja proti udaru strele, vlomu in izlivu vode, (2.) zavarovanja odgovornosti proti tretjim osebam in (3.) zavarovanja notranje opreme. Zato so toženčeva zatrjevanja o nesmiselnosti zavarovanja poslovnega prostora, dokler v njem ni strojnega dela elektrarne oziroma dokler MHE ne bi bila priključena v omrežje, upoštevna le glede tretje vrste zavarovanja – zavarovanja notranje opreme, saj če ni opreme, tudi ni predmeta zavarovanja. Je pa kletni prostor obstajal že ob začetku najema in s tem tudi nevarnost udara strele, vloma in izliva vode ter nevarnost nastanka škode tretjim osebam. Zato bi toženec moral skleniti zavarovalni polici za ti dve vrsti zavarovanj zlasti za leta od vključno 2019 dalje, ko je bil k temu izrecno pozvan s tožničine strani, in polici za zavarovanje nepremičnine vinkulirati v tožničino korist ter ju v roku 10 dni posredovati tožnici.

12. Glede na navedeno toženec s ponovljenimi navedbami v pritožbi, da bi bilo glede zavarovanja treba izhaja iz smisla in namena ter specifičnih okoliščin konkretnega primera ter bi bilo treba poslovni prostor zavarovati, ko bi bila elektrarna zgrajena in delujoča, ter z navedbami o brezpredmetnosti tožničinega poziva za predložitev zavarovalnih polic ne more uspeti. Ne držijo toženčeve pritožbene navedbe, da je bilo nesporno ugotovljeno, da je bil objekt (kulturni dom), del katerega je kletni prostor, zavarovan v vseh svojih sestavinah. Kot je tožencu pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, toženec niti ni podal navedb, da je bil kletni prostor v spornem obdobju že zavarovan za primer rizika udara strele, vloma ali izliva vode in/ali za primer odgovornosti proti tretjim in da bi tožnica takšno zavarovanje že sklenila.3 Zato pomanjkljivih navedb ni mogoče nadomestiti z izvajanjem dokazov (7. in 212. člen ZPP).4

13. Odločitev sodišča prve stopnje, da je tožnica izkazala obstoj krivdnega razloga za odstop od najemne pogodbe po prvi alineji 28. člena ZPSPP je glede na navedeno pravilna. Zato je sodišče prve stopnje utemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku, s katerim je ugotovilo prenehanje veljavnosti Najemne pogodbe in tožencu naložilo, da izprazni sporno nepremičnino svojih stvari in oseb ter jo izroči tožnici (II. in III. točka izreka izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje). Posledično je pravilno odločilo tudi o stroških pravdnega postopka in plačilu sodnih taks (IV. in V. točka izreka izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje).

14. Čeprav je odločitev sodišča prve stopnje pravilna že iz zgoraj pojasnjenih razlogov in se zato pritožbenemu sodišče do pritožbenih navedb glede kršitve IV. člena Najemne pogodbe5 niti ne bi bilo treba opredeljevati, pritožbeno sodišče dodaja, da se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da je toženec kršil tudi pogodbeno obveznost, da pred izvedbo obnovitvenih del predloži najemodajalcu popis nameravanih posegov v objekt in okolico. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku6 ugotovilo, kar ni pritožbeno izpodbijano, da je bila takšna pogodbena obveznost toženca kot najemnika določena v IV. členu Najemne pogodbe. Po citiranem členu bi moral toženec pred izvedbo obnovitvenih del predložiti tožnici popis nameravanih posegov tako v objekt kot tudi v okolico, tožnica pa bi na podlagi takšnega popisa del nato tožencu pisno odobrila (ali neodobrila) nameravan poseg v skladu z drugim odstavkom 23. člena Pravilnika o oddajanju poslovnih prostorov v najem. Prav tako je (pritožbeno neizpodbijano) ugotovilo, da je tožnica od toženca popis nameravanih posegov zahtevala z dopisom z dne 21. 1. 2020. Pritožbeno sodišče v celoti sprejema dokazno oceno sodišča prve stopnje glede zaključka, da toženec ni dokazal, da je tožnici posredoval zahtevan popis nameravanih posegov. Tudi po presoji pritožbenega sodišča predložene listine (priloge B35, B37, B38, B39 in B46) niso dokument, v katerem bi bile po enotah in vrednosti opisane posamezne konkretizirane vrste del, ampak gre le za pavšalen opis nameravanih posegov in neobrazloženo oceno izvedenih in nadaljnjih del (natančneje glej 12. točko obrazložitve izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje), zato z njihovo predložitvijo toženec svoje obveznosti po IV. členu Najemne pogodbe ni izpolnil. Toženec ne more vzpostaviti dvoma v pravilnost dokazne ocene in dejanskega zaključka sodišča prve stopnje zgolj s ponovnimi navedbami, da je tožnici poslal detajlni terminski plan s popisom vseh del in vsaj okvirno ceno stroškov, ter razlogovanjem, da natančnih cen in vrednosti zaradi spreminjanja cen ni mogoče navesti. Glede na navedeno je pravilen zaključek sodišče prve stopnje, da je toženec ne glede na ustne dogovore s prejšnjim županom, vsaj od prejema tožničinega poziva z dne 21. 1. 2020 za predložitev popisa nameravanih posegov vedel, da ga mora predložiti tožnici, in ker tega ni storil, je kršil tudi IV. člen Najemne pogodbe. Zato je tožnica utemeljeno odstopila od Najemne pogodbe na podlagi prve alineje 28. člena ZPSPP in IV. člena Najemne pogodbe.

**Odločitev o pritožbi**

15. Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu drugega odstavka 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, jo je kot neutemeljeno zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem (II., III., IV. in V. točka izreka) delu (353. člen ZPP).

**Odločitev o stroških postopka**

16. Pritožbeno sodišče je odločilo še o stroških pritožbenega postopka. Ker toženec s pritožbo ni uspel, mora tožnici v roku 15 dni povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v znesku 279,99 EUR (prvi odstavek 154. člena in 165. člen ZPP), ki jih je pritožbeno sodišče odmerilo v skladu z Odvetniško tarifo (v nadaljevanju OT) glede na vrednost spornega predmeta 2.208 EUR, in sicer: 375 točk za strošek sestave odgovora na pritožbo (tar. št. 22/1 OT), 7,5 točk za pavšalni znesek za materialne izdatke (tretji odstavek 11. člena OT) in 22 % DDV v znesku 50,49 EUR (drugi odstavek 2. člena in drugi odstavek 12. člena OT). Odmerjene pravdne stroške mora plačati v paricijskem roku 15 dni, ki začne teči naslednji dan po vročitvi te sodbe (prvi, drugi in tretji odstavek 313. člena ZPP), v primeru zamude pa dolguje tudi zakonske zamudne obresti, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti do plačila.

1 Primerjaj sklep Vrhovnega sodišča RS III Ips 21/2021. 2 o zavarovanju poslovnega prostora šele po priključitvi MHE na javno električno omrežje 3 Niti v pritožbi ne trdi, da bi takšne navedbe pred sodiščem prve stopnje podal. 4 Natančneje glej 11. točko obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje na 12. strani. 5 Gre za pritožbene navedbe, da je toženec vsa nujna in vzdrževalna dela opravil ob vedenju in soglasju bivšega župana, od nastopa mandata novega župana pa ni izvajal nobenih del, ter da je tožnici poslal detajlni terminski plan s popisom vseh del, tožnica pa je tožencu onemogočala uporabo kletnega prostora in delovala v smeri razdrtja Najemne pogodbe. 6 Glej 7. točko obrazložitve izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje.