Jedro

Prenos predmeta najema na drugega najemodajalca ni odstop pogodbe po 145. členu ZOR. Zato za njegovo veljavnost ni potrebna privolitev najemnika. Na ničnost po uradni dolžnosti pa pazi sodišče samo v okviru, v katerem se lahko sklicuje nanjo stranka. Ta pa se lahko sklicuje na ničnost samo, če je za to zainteresirana.

Izrek

Revizija se zavrne.

Zahtevek tožeče stranke za povrnitev stroškov revizijskega postopka se zavrne.

Obrazložitev

Z najemno pogodbo z dne 24.9.1991 je M. d.o.o. (po pogodbenih ugotovitvah kot imetnica pravice uporabe) dala toženi stranki v najem leseno zgradbo za žago, leseno lopo za skladišče ter tri parcele z vsemi pripadajočimi zgradbami in inventarjem.

Pravico uporabe na predmetu najemne pogodbe je M. d.o.o. s pogodbo z dne 15.3.1993 prenesla na tožečo stranko.

Tožeča stranka zahteva s tožbo od tožene stranke plačilo najemnine za šest mesecev (od avgusta 1993 do januarja 1994) 1.426.944,31 SIT in obračunanih zamudnih obresti od neplačane najemnine 268.548,00 SIT, skupno 1.695.429,31 SIT, vse z zamudnimi obrestmi.

Razen zahtevku za plačilo zamudnih obresti za tri dni je sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo. Pritožbo tožene stranke je pritožbeno sodišče zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Sodbo pritožbenega sodišča izpodbija tožena stranka z revizijo iz vseh revizijskih razlogov. Revizijskemu sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni in tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa naj sodbi sodišč druge in prve stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Sodišče je revizijo vročilo Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in tožeči stranki. Ta je v odgovoru na revizijo predlagala zavrnitev revizije.

Revizija ni utemeljena.

Ker je sodišče prve stopnje izdalo sodbo pred uveljavitvijo novega ZPP (v nadaljevanju ZPP), veljajo za izvedbo revizijskega postopka določbe ZPP 1977 (prvi odstavek 498. člena ZPP). Tožena stranka se je torej pri uveljavljanju bistvenih kršitev določb pravdnega postopka nepravilno sklicevala na določbe ZPP. Zato je revizijsko sodišče upoštevalo, kot da tožena stranka uveljavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 5., 10., 11. in 13. točke drugega odstavka 354. člena ZPP 1977, ki odgovarjajo bistvenim kršitvam določb pravdnega postopka iz 6., 11., 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki jih je tožena stranka uveljavljala v reviziji.

Ob dejstvu, da izpodbijana sodba ne temelji na zmotni uporabi materialnega prava, ki jo zatrjuje tožena stranka, ni tožena stranka v reviziji navedla ničesar, s čimer bi konkretizirala zatrjevane kršitve določb pravdnega postopka, navedene v prvem odstavku ter v 11. in 13. točki drugega odstavka 354. člena ZPP 1977. V postopku na prvi in drugi stopnji je res prišlo do nepravilnosti pri zastopanju tožeče stranke, ki jih revizija uveljavlja kot bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Uveljavljane nepravilnosti pa je možno odpraviti (98. člen ZPP 1977, zlasti njegov četrti odstavek). Prav do tega je prišlo med revizijskim postopkom. Na poziv sodišča je predsednik uprave tožeče stranke odobril vsa procesna dejanja v postopku, pri katerih ni bilo pravilnega zastopanja, vključno z vložitvijo predloga za izvršbo. Ker so vse nepravilnosti v zvezi z zastopanjem tožeče stranke z omenjeno odobritvijo odpravljene, tožena stranka z uveljavljanjem bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP 1977 ne more uspeti.

Iz revizijskih navedb izhaja, da temelji tožena stranka očitek bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 5. točke drugega odstavka 354. člena ZPP 1977 na zatrjevani ničnosti pogodbe o prenosu pravice uporabe predmeta najema na tožečo stranko. Vprašanja pravilnosti upoštevanja omenjene pogodbe pri odločanju v tem sporu zaradi morebitne njene ničnosti pa ni mogoče podvesti pod zatrjevano bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ampak pod revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava.

Zakona, na katera se sklicuje revizija - Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. list SRS, št. 18/74...RS št. 32/2000; v nadaljevanju ZPSPP) in ZTLR - nimata določb, po katerih bi lahko bil najemodajalec samo lastnik predmeta najema. Tretji člen ZTLR določa lastnikova upravičenja, ne pa tudi, da lahko da stvar v najem samo lastnik. Šesti člen ZPSPP, na katerega se tožena stranka tudi sklicuje, pa od 15.10.1988 sploh ne velja več (Zakon o spremembah ZPSPP - Ur. list SRS, št. 34/88). Takšne določbe tudi ZOR nima. Zato je stališče tožene stranke, da je lahko najemodajalec samo lastnik predmeta najema, pravno zmotno. Med strankama spora zato najemna pogodba velja.

Najemno pogodbo sta sklenili M. d.o.o. in tožena stranka. Pogodba je bila sklenjena v pisni obliki. Zato ni nična po drugem odstavku 12. člena ZPSPP. Ne zahteva pa zakon za njeno veljavnost, da mora biti žigosana. Kako pa je prišla tožena stranka pri lastni revizijski navedbi, da je sklenila najemno pogodbo za nepremičnine - žago v s pripadajočim zemljiščem z objekti in kompletno opremo, na misel, da je predmet najemne pogodbe neobstoječ, pa ni razumljivo.

M. d.o.o. je s pogodbo prenesla na tožečo stranko pravico uporabe na predmetu najema. Gre za situacijo iz 591. člena ZOR, ne pa za situacijo iz 145. člena ZOR, kot skuša to uveljaviti tožena stranka v reviziji. Za veljaven prenos predmeta najema na drugega najemodajalca pa zakon ne zahteva privolitve najemnika, ampak je tožeča stranka stopila kot pridobitelj nepremičnine na mesto najemodajalca M. d.o.o. kot odtujitelja tako, da so od takrat dalje vse pravice in obveznosti iz najemne pogodbe nastajale med tožečo stranko kot novim najemodajalcem in toženo stranko kot najemnikom (prvi odstavek 591. člena ZOR).

Utemeljenost revizije gradi tožena stranka tudi na dejstvu, da je bil ob sklenitvi pogodbe o prenosu predmeta najema na tožečo stranko ta predmet tudi predmet denacionalizacijskega postopka, zaradi česar naj bi bila omenjena pogodba nična po drugem odstavku 88. člena ZDen. Tudi ničnost po navedeni zakonski določbi je ničnost iz prvega odstavka 103. člena ZOR. Zato tudi zanjo veljajo določbe ZOR.

Res mora sodišče na ničnost paziti po uradni dolžnosti (prvi odstavek 109. člena ZOR). Na ničnost pa lahko pazi po uradni dolžnosti samo, če so mu poznana dejstva, ki ničnost opredeljujejo. Dolžnost stranke je, da jih navede, in sicer v postopku pred sodiščem prve stopnje (prvi odstavek 496.a člena ZPP 1977). Tega tožena stranka ni storila. Na ničnost po uradni dolžnosti pa pazi sodišče samo v tistem okviru, v katerem se lahko sklicuje nanjo stranka. Ta pa se lahko sklicuje na ničnost samo, če je za to zainteresirana (prvi odstavek 109. člena ZOR).

ZDen je uzakonil ničnost pravnih poslov, sklenjenih v nasprotju s prvim odstavkom 88. člena, zaradi zavarovanja koristi denacionalizacijskih upravičencev. To pa tožena stranka ni. Kakšno pravno korist bi sicer imela od uveljavljane ničnosti, ni povedala. Na podlagi koristi, ki bi bila v tem, da bi v primeru ugotovitve ničnosti pogodbe o prenosu predmeta najema na tožečo stranko odpadla aktivna legitimacija tožeče stranke na plačilo najemnine pa ji na podlagi veljajočih predpisov ni mogoče priznati položaja zainteresirane osebe v smislu prvega odstavku 109. člena ZOR. Zato ne more z uspehom uveljavljati morebitne ničnosti pogodbe o prenosu pravice uporabe na predmetu najema.

Tožeča stranka je zahtevala plačilo pravilno - v SIT, valutna klavzula pa je bila že ob sklenitvi najemne pogodbe dovoljena. Na utemeljenost tožbenega zahtevka zato ne vpliva dejstvo, da se je račun za plačilo najemnine glasil v DEM.

Najemnina za poslovne prostore ni občasna denarna terjatev iz tretjega odstavka 279. člena ZOR. Takšen zaključek izhaja iz primerjave prvega odstavka 372. člena ZOR s 375. členom ZOR. Prvi odstavek 372. člena ZOR ureja zastaranje občasnih terjatev. Med nje pa ne uvršča terjatev zakupnin (najemnin). Če bi jih, ne bi njihovega zastaranja uredil posebej - v 375. členu ZOR (tako tudi sodba tega sodišča z dne 27.1.2000, opr. št. III Ips 37/99). Zato tečejo zamudne obresti od zapadlosti najemnine za vsako posamezno časovno obdobje, za katerega ni bila plačana. Dvojnost valorizacije pa uveljavlja tožena stranka prvič v reviziji (primerjaj: tretji odstavek 385. člena ZPP 1977), in še to povsem pavšalno.

Iz gornjih razlogov izhaja, da z uveljavljanimi revizijskimi razlogi tožena stranka v revizijskem postopku ni mogla uspeti. Zato in ker tudi ni drugih upoštevnih razlogov, na katere mora revizijsko sodišče po 386. členu ZPP 1977 paziti po uradni dolžnosti, je revizijsko sodišče na podlagi 393. člena ZPP 1977 revizijo tožene stranke zavrnilo. Pri tem je ob upoštevanju prvega odstavka 155. člena ZPP 1977 odločilo o stroških revizijskega postopka tožeče stranke tako, kot to izhaja iz izreka sodbe.