Jedro

Glede na to, da tožbeni zahtevek tožeče stranke temelji na dogovoru, v skladu s katerim je bila tožena stranka dolžna plačevati le morebitno razliko v najemnini, bi morala tožeča stranka izkazati, kolikšna je najemnina z novim najemnikom in koliko znaša razlika do zneska najemnine, ki je bil dogovorjen med pravdnima strankama. Odgovor na vprašanje, na kateri stranki je dokazno breme, da je najemnina z novim najemnikom nižja za zatrjevanih 610 EUR, je namreč vsebovan že v vprašanju samem; ker gre za trditve tožeče stranke, je ona tista, ki nosi dokazno breme o tem, kolikšna je najemnina po najemni pogodbi z novim najemnikom.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se spremeni tako, da se tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 502,98 EUR in pritožbene stroške v znesku 417,32 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do izpolnitve obveznosti.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo plačilo zneska 6.100 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kot to izhaja iz I. točke izreka izpodbijane sodbe ter pravdne stroške v znesku 866,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka. Predlagala je spremembo izpodbijane sodbe, podrejeno njeno razveljavitev ter priglasila pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka na navedbe v pritožbi ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Med strankama ni sporno (kar pravilno ugotavlja tudi sodišče prve stopnje), da sta 24. 12. 2014 v obliki notarskega zapisa sklenili najemno pogodbo, na podlagi katere je tožeča stranka dala toženi stranki v najem poslovni prostor. Najemna pogodba je bila sklenjena za določen čas 5 let, tožena stranka pa se je zavezala plačevati mesečno najemnino v višini 2.000 EUR in pripadajoči DDV. Tožena stranka je konec leta 2016 tožečo stranko obvestila, da bo prenehala z dejavnostjo, 29. 11. 2016 pa sta pravdni stranki sklenili dogovor, s katerim se je tožeča stranka zavezala poiskati novega najemnika. Če novi najemnik ne bi pristal na najemnino v višini, kot je bila dogovorjena med pravdnima strankama, se je tožena stranka v dogovoru zavezala, da bo plačevala razliko do tega zneska. Med strankama ni bilo sporno, da je tožeča stranka poslovni prostor dala v najem novemu najemniku. Tožena stranka je v skladu z dogovorom razliko do polne najemnine sprva plačevala, od marca 2019 pa ne več.

6. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo z nosilnimi razlogi, da toženo stranko dogovor zavezuje, zaradi česar je dolžna plačati vtoževane račune, ki se nanašajo na razliko v najemnini. Zaključilo je, da je prišlo do situacije, ko tožeča stranka ni mogla uspešno najti najemnika, ki bi bil pripravljen plačevati najemnino v višini, kot je bila dogovorjena med pravnima strankama, saj je našla le najemnika, ki je bil pripravljen plačevati za 610 EUR nižjo najemnino. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da iz dogovora ne izhaja, da bi bila tožeča stranka dolžna razkriti, s kom je sklenila najemno pogodbo, za kakšno višino in pod kakšnimi pogoji. Sklenitev nove najemne pogodbe je štelo kot ravnanje v izogib nastajajoči poslovni škodi, ker pa je tožeča stranka pred sklenitvijo pogodbe z novim najemnikom predlagala popis stanja v lokalu in prenos obveznosti iz naslova obratovalnih stroškov in vzdrževanja na novega najemnika, tožeči stranki po zaključku sodišča prve stopnje tudi ni mogoče očitati, da je nameravala toženi stranki karkoli prikrivati. Vse navedbe tožene stranke o tem, da nova najemnina ni nižja za 610 EUR, je sodišče prve stopnje štelo kot povsem pavšalne, njene dokazne predloge z zaslišanjem prič, strank in postavitvijo cenilca nepremičnin, ki naj si ogleda poslovni prostor, ki je predmet najemne pogodbe, ter poda oceno realne tržne najemnine v letih 2017, 2018 in 2019, pa kot nedovoljen informativni dokaz zavrnilo.

7. Pritožba zaključke sodišča prve stopnje izpodbija z navedbami, da med strankama ni bilo sporno, da je tožeča stranka sklenila pogodbo z novim najemnikom, sporna pa je bila višina najemnine. Tožena stranka je izrecno prerekala navedbe tožeče stranke o tem, da naj bi bila najemnina po najemni pogodbi z novim najemnikom za 610 EUR nižja od tiste, ki je bila dogovorjena med pravdnima strankama. Glede na to, da tožbeni zahtevek tožeče stranke temelji na dogovoru, v skladu s katerim je bila tožena stranka dolžna plačevati le morebitno razliko v najemnini, bi morala tožeča stranka izkazati, kolikšna je najemnina z novim najemnikom in koliko znaša razlika do zneska najemnine, ki je bil dogovorjen med pravdnima strankama. Pritožba sodišču prve stopnje očita, da je zmotno uporabilo pravila o trditvenem in dokaznem bremenu, neupravičeno pa je zavrnilo tudi dokazne predloge tožene stranke (zaslišanje prič, ki bi potrdile, da tožeča stranka kljub pozivom ni želela razkriti, s kom in za kakšno najemnino je sklenila novo najemno pogodbo, in dokaz z izvedencem, ki bi potrdil njene navedbe, da tržna najemnina znaša 2.000 EUR).

8. Višje sodišče pritožbenim navedbam pritrjuje. Temeljno pravilo materialnega dokaznega bremena je, da ga nosi tisti, ki mu je dejstvo, ki ga je treba dokazati, v korist, ter tisti, ki dejstvo zatrjuje, in ne tisti, ki ga zanika. Tožeča stranka je v tem postopku zatrjevala, da ni mogla najti najemnika, ki bi bil pripravljen plačevati najemnino v višini, kot je bila dogovorjena v najemni pogodbi med pravdnima strankama, pač pa je lahko našla le najemnika, ki je bil pripravljen plačevati za 610 EUR nižjo najemnino. Tožena stranka se je pred tožbenim zahtevkom branila tako, da je trditveni podlagi tožeče stranke nasprotovala z navedbami, da ji tožeča stranka ni želela razkriti, za kakšno višino in pod kakšnimi pogoji je sklenila novo najemno pogodbo, pač pa je zgolj trdila, da je najemnina nižja za 610 EUR. Temu je sprva zaradi relativno dobrih odnosov verjela in to razliko tudi plačevala, ko pa je kasneje izvedela, da je nova najemnina dejansko višja, kot jo je predstavila tožeča stranka, je tožečo stranko pozvala k predložitvi nove najemne pogodbe oziroma razkritju višine in pogojev iz nove najemne pogodbe, česar pa slednja ni želela storiti. Vsebina nove najemne pogodbe je ostala neznana tudi v tem postopku, saj tožeča stranka nove najemne pogodbe ni predložila.

9. Da bi stranka v pravdnem postopku lahko uspela s svojim zahtevkom, mora ponuditi ustrezno trditveno podlago glede pravno relevantnih dejstev, na katere opira svoje zahtevke, in predlagati dokaze za dokazovanje teh dejstev (prvi odstavek 7. člena ZPP). Uzakonjeno razpravno načelo pomeni dolžnost pravdnih strank glede utemeljitve zahtevkov in predložitve dokazov. Glede na to, da tožbeni zahtevek tožeče stranke temelji na dogovoru, v skladu s katerim je bila tožena stranka dolžna plačevati le morebitno razliko v najemnini, bi morala tožeča stranka izkazati, kolikšna je najemnina z novim najemnikom in koliko znaša razlika do zneska najemnine, ki je bil dogovorjen med pravdnima strankama. Odgovor na vprašanje, na kateri stranki je dokazno breme, da je najemnina z novim najemnikom nižja za zatrjevanih 610 EUR, je namreč vsebovan že v vprašanju samem; ker gre za trditve tožeče stranke, je ona tista, ki nosi dokazno breme o tem, kolikšna je najemnina po najemni pogodbi z novim najemnikom, pri čemer vprašanje, ali dejansko ni mogla uspešno najti najemnika in koliko bi znašala tržna najemnina, za odločitev ni bistvenega pomena. Četudi je tožena stranka razliko do polne najemnine sprva (do)plačevala in dogovor ne zavezuje tožeče stranke k razkritju vsebine nove najemne pogodbe, pa to ne pomeni, da je zgolj zato tožbeni zahtevek po višini izkazan, kot to zmotno zaključuje sodišče prve stopnje.

10. Račun kot enostranska knjigovodska listina sam po sebi ne izkazuje višine izpolnitvene obveznosti. Ob podanih ugovorih tožene stranke bi tožeča stranka zato morala ponuditi dokazno podlago glede višine vtoževanih računov, česar pa ni storila. Ob tako skopih dokazih tožeče stranke (ki je predložila le najemno pogodbo med pravdnima strankama, dogovor o doplačevanju razlike do polne najemnine z dne 29. 11. 2016 in vtoževane račune) je materialnopravno zmotno sklepanje sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka dokazala temelj in višino tožbenega zahtevka. Iz izpodbijane sodbe ne izhajajo razlogi, zakaj je sodišče prve stopnje štelo za izkazano, da je tožeča stranka sklenila najemno pogodbo z novim najemnikom za nižjo najemnino, še manj, zakaj je štelo, da je bila nova najemnina res nižja za 610 EUR. Tega tožeča stranka namreč z ničemer ni dokazala. Na naroku 11. 3. 2021 je izrecno vztrajala, da sodišče zadevo zaključi glede na dokazno gradivo v spisu, na konkretizirane ugovore tožene stranke glede višine vtoževane terjatve pa se je odzvala zgolj z navedbami, da so zaveze tožene stranke jasno razvidne iz listin.

11. Glede na navedeno je višje sodišče ob pravilni uporabi materialnega prava in upoštevaje, da tožeča stranka trditvenemu in dokaznemu bremenu za utemeljitev svoje terjatve ni zadostila, pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo (358. člen ZPP).

12. Spremenjena odločitev o tožbenem zahtevku je terjala tudi spremembo odločitve o stroških postopka pred sodiščem prve stopnje (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker tožeča stranka s svojim zahtevkom ni uspela, je dolžna po določbi prvega odstavka 154. člena ZPP toženi stranki povrniti njene pravdne stroške. Le-ti so odmerjeni po specificiranem stroškovniku in v skladu z Odvetniško in Taksno tarifo.

13. Izrek o pritožbenih stroških temelji na drugem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Pritožbene stroške tožene stranke je višje sodišče odmerilo po specificiranem stroškovniku in v skladu z Odvetniško in Taksno tarifo.