Jedro

Lastnik stanovanja je bil dolžan stanovanje prodati po privatizacijskih določbah Stanovanjskega zakona le na zahtevo upravičene osebe. Predhodna zahteva za odkup stanovanja je bila nujen del postopka za uveljavljanje odkupa.

Pravica do nakupa stanovanja iz 117. člena SZ je po svoji naravi oblikovalna pravica (opcija), ki je vezana na osebo upravičenca, in zato ne more biti predmet dedovanja.

Če se zadeva vrne na nižje sodišče, ki se je z zadevo že ukvarjalo, se že nastala nagrada za postopek pred tem sodiščem všteje v nagrado za postopek v ponovljenem postopku.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v III. točki izreka spremeni tako, da se znesek pravdnih stroškov, ki jih tožnica dolguje drugi toženki, zniža za 540,83 EUR (na 2.271,55 EUR).

II. Sicer se pritožba zavrne in se v nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožnica krije sama svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek, da morata primarno druga toženka, podrejeno pa prva toženka, s tožnico skleniti kupoprodajno pogodbo z zahtevano vsebino, tako da ji za kupnino v znesku 4.853,40 EUR prodata solastninski delež do 3727/5000 v stanovanjski hiši na ... Tožnici je naložilo, da mora toženkama povrniti njune stroške postopka, prvi 1.064,45 EUR, drugi pa 2.812,38 EUR, obema z obrestmi za primer zamude s plačilom.

2. Tožnica se sklicuje na vse zakonske pritožbene razloge. Predlaga spremembo, podrejeno razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišče ni zaslišalo tožnice in predlaganih prič. Zakaj je te dokaze zavrnilo, v sodbi ni pojasnilo. Tudi vseh izvedenih listinskih dokazov ni ocenilo, zato je sodba ostala neobrazložena. Poleg bistvene kršitve določb pravdnega postopka je sodišče s tem tožnici kršilo tudi ustavno pravico do enakega varstva pravic. Tožničin oče A. A. je pravočasno zahteval odkup spornega stanovanja, vendar je bil postopek prodaje ustavljen zaradi denacionalizacije. Tožnica kot pravna naslednica je tožbo za realizacijo pogodbe vložila pravočasno, v splošnem zastaralnem roku, ki je začel teči po letu 2010, ko je bil denacionalizacijski postopek zaključen. Zahtevo z dne 25. 10. 2010 je treba šteti kot ponovni predlog za odkup stanovanja oziroma za nadaljevanje postopka. Dopis je bil pravilno naslovljen na drugo toženko. Tožničina mati B. B. je hotela izvedeti podatke o lastnini na stanovanju izključno zaradi sklenitve pogodbe. Tožnica je ta dopis poslala v imenu svoje matere, ki jo je ustno pooblastila. Pisna oblika pooblastila se za takšne dopise ne zahteva. Odgovora ni prejela, čeprav bi ji morala druga toženka sporočiti podatke o lastnini na stanovanju. Tožnica zaradi spleta okoliščin in napačnih informacij druge toženke ni mogla vedeti, kdo je lastnik stanovanja. Poleg toženk je bila potencialna lastnica tudi X. Za časa življenja B. B. niso bili znani niti lastniški deleži na celotni stavbi, kaj šele na posameznih stanovanjih, medtem ko je bila etažna lastnina vzpostavljena šele novembra 2013, skoraj tri leta po njeni smrti. Tudi po sodni praksi je obstajala dolžnost obveščanja, kar dokazuje odločba Vrhovnega sodišča RS II Ips 204/1997 z dne 11.6.1998. Čeprav tožnica ni bila uporabnica spornega stanovanja, je podedovala pravico do sklenitve pogodbe, ki jo je B. B. s svojim ravnanjem preprečila druga toženka. Sodišče prve stopnje bi torej moralo ugoditi tožbenemu zahtevku. V vsakem primeru pa je napačna odločitev o stroških postopka, ki so bili previsoko odmerjeni, ker toženkama nagrada za ponovljeni postopek ne pripada.

3. Toženki na pritožbo nista odgovorili.

4. Pritožba je delno utemeljena le glede odločitve o stroških postopka, sicer pa ni utemeljena.

5. V postopku na prvi stopnji ni bilo procesnih kršitev, na katere meri pritožba, niti tistih, ki jih mora sodišče druge stopnje upoštevati po uradni dolžnosti. Odločitev o zavrnitvi tožničinih zahtevkov je v izpodbijani sodbi dovolj natančno in razumljivo obrazložena, tako da jo je mogoče preizkusiti. Sodišče prve stopnje se je izreklo o vseh pomembnih dejstvih in dokazih. Te je ustrezno ocenilo, pojasnilo pa je tudi, zakaj ni izvedlo vseh predlaganih dokazov. Tožničina pravica do obravnavanja v postopku torej ni bila kršena. Za presojo vsebine ključnega dokaza (tožničinega dopisa z dne 25. 10. 2010) ni bilo potrebno zaslišanje tožnice in predlaganih prič. Neutemeljen je zato očitek o domnevno enostranski dokazni oceni in kršitvi načela proste dokazne presoje iz 8. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Sicer pa je nepotrebnost oziroma nerelevantnost dokaza tudi ustavno upravičen razlog za njegovo zavrnitev in zato tožničina ustavna pravica do enakega varstva pravic v postopku ni bila kršena.

6. Sodišče prve stopnje je tožnici kot pravni naslednici B. B., ki je bila ob zaključku denacionalizacijskega postopka najemnica spornega stanovanja, materialnopravno pravilno odreklo pravico do sklenitve zahtevane kupne pogodbe zanj. Lastnik stanovanja je bil namreč dolžan stanovanje prodati po privatizacijskih določbah Stanovanjskega zakona(1) (SZ) le na zahtevo upravičene osebe. Predhodna zahteva za odkup stanovanja je bila nujen del postopka za uveljavljanje odkupa. Takšne zahteve tožnica in B. B. na nobeno od toženk do vložitve tožbe nista naslovili. Tožnica je zahtevo za odkup v materinem imenu posredovala le družbi X, ki pa nikoli ni bila lastnica spornega stanovanja. Na drugo toženko je tožnica sicer naslovila dopis z dne 25. 10. 2010, vendar je v njem zgolj poizvedovala o lastniku stanovanja zaradi „morebitnega nadaljevanja realizacije kupoprodajne pogodbe iz leta 1991“, medtem ko odkupa stanovanja od te družbe ni zahtevala. Neutemeljen je zato njen očitek drugi toženki, da je ta kršila svojo kontrahirno dolžnost. Brez zahteve za sklenitev pogodbe do takšne kršitve po 162. členu Obligacijskega zakonika (OZ) ne more priti.

7. Tožnica se neutemeljeno sklicuje na postopek za odkup stanovanja, ki ga je pri prvi toženki začel njen pokojni oče A. A. Takrat sklenjena pogodba o prodaji stanovanja z dne 29. 11. 1991 je bila zaradi prepovedi iz 88. člena Zakona o denacionalizaciji (ZDen) nična, tožničin oče pa je umrl, še preden se je v avgustu 2010 končal denacionalizacijski postopek. Postopka prodaje v takem primeru ni bilo mogoče nadaljevati s kupčevimi pravnimi nasledniki. Pač pa je v skladu z drugim odstavkom 173. člena Stanovanjskega zakona(2) (SZ-1) pravico do nakupa stanovanja po privatizacijskih določbah prejšnjega istoimenskega zakona pridobila tožničina pravna prednica B. B. kot najemnica stanovanja. Po drugem odstavku 123. člena SZ bi morala najkasneje v šestih mesecih po pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji zahtevati odkup stanovanja, vendar je umrla, preden je navedeni rok potekel. Tožnica kot njena dedinja bi zato smela terjati sklenitev prodajne pogodbe le, če bi druga toženka v razmerju do najemnice kršila svojo kontrahirno dolžnost iz četrtega odstavka 117. člena SZ, po katerem mora lastnik stanovanja najkasneje v 30 dneh po vloženi zahtevi za odkup stanovanje prodati upravičencu. Kot že navedeno, v obravnavanem primeru ni prišlo do kršitve te dolžnosti. Ker tožničina pravna prednica ni zahtevala odkupa stanovanja od druge toženke, pa ta njena pravica ni mogla preiti na tožnico. Pravica do nakupa stanovanja s predvidenimi popusti iz 117. člena SZ je namreč po svoji naravi oblikovalna pravica (opcija), ki je vezana na osebo upravičenca in zato ne more biti predmet dedovanja.

8. Neutemeljen je tudi nadaljnji pritožbeni očitek, da bi toženki morali najemnico obveščati o poteku in zaključku denacionalizacijskega postopka. Takšne obveznosti ne določa noben predpis, sicer pa sta tožnica in njena mati že sami izvedeli za pravnomočnost denacionalizacijske odločbe. Dejansko stanje v zadevi, ki se je končala s sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 204/1997 z dne 11. 6. 1998, na katero se sklicuje pritožba, je bilo drugačno od obravnavanega. V navedeni zadevi je namreč pravna prednica tožnikov z vložitvijo zahteve za odkup že uveljavila svojo pravico do odkupa stanovanja in je zato že pred njeno smrtjo nastopila dolžnost tožene stranke prodati sporno stanovanje, medtem ko v obravnavanem primeru tožničina pravna prednica zahteve za odkup stanovanja ni vložila.

9. Šestmesečnega roka iz prvega odstavka 123. člena SZ za vložitev zahteve za odkup stanovanja si tožnica ne more podaljšati niti s sklicevanjem na domnevno neurejeno zemljiškoknjižno stanje. Ta okoliščina namreč ne predstavlja nobene ovire za vložitev zahteve niti za sklenitev prodajne pogodbe. Kot tožnica sama priznava v pritožbi, sta tožnica in njena mati vedeli, da so med možnimi lastnicami stanovanja X, in obe toženki. Ob ustrezni skrbnosti bi torej morali zahtevo za odkup nasloviti na vse tri, vendar sta k sklenitvi prodajne pogodbe pozvali samo X, s tem pa si prekluzivnega roka iz 123. člena SZ nista zavarovali. V obširnem trditvenem gradivu, ki ga je ponudila tožnica v tej pravdi, ni najti sprejemljivega pojasnila, zakaj najemnica ni zahtevala odkupa stanovanja vsaj pri prvi toženki kot stanodajalki, ki je tudi po končani denacionalizaciji nastopala v tej funkciji in v celoti izvajala svoja domnevna lastninska upravičenja na spornem stanovanju. Tožnica in njena pravna prednica torej nista mogli biti v dobri veri, da je lastnica stanovanja., zato ni utemeljena v pritožbi ponujena primerjava s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1251/2014 z dne 18. 6. 2014. 10. Brez podlage je tudi pritožbeni očitek drugi toženki, da je tožnici in njeni pravni prednici preprečila uveljavitev pravice do odkupa stanovanja. Ker tožničin dopis z dne 25. 10. 2010, kot že navedeno, ni vseboval zahteve za odkup stanovanja, ravnanja druge toženke, ki na ta dopis ni odgovorila, ni mogoče šteti za protipravnega. V predpisanem šestmesečnem roku za odkup stanovanja druga toženka tožnici ni sporočila nobenega napačnega podatka, ki bi lahko vplival na pravico do odkupa. Če pa sta toženki v ustni korespondenci s tožnico, kot je mogoče razbrati iz pritožbe, v zvezi z nameravano sklenitvijo pogodbe res zavajali tožnico ali njeno pravno prednico, ima morebitno takšno ravnanje le odškodninskopravne posledice, ne more pa biti podlaga za zahtevek, ki ga je tožnica v tej pravdi naperila zoper toženki.

11. Odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka je torej v dejanskem in pravnem pogledu pravilna. Res je sicer, da bi sodišče prve stopnje z obravnavanjem in odločanjem o podrejenem zahtevku moralo počakati do pravnomočnosti odločitve o primarnem zahtevku, upoštevaje njuno eventualno subjektivno kumulacijo (prvi odstavek 192. člena ZPP). Čeprav je sodišče hkrati zavrnilo oba zahtevka, pa to ni vplivalo na pravilnost in zakonitost sodbe, saj se je v pritožbenem postopku izkazalo, da je bil zahtevek zoper drugo toženko pravilno zavrnjen.

12. Delno utemeljeno pa je tožničino nasprotovanje odločitvi o stroških prvostopenjskega postopka, ki jo vsebuje izpodbijana sodba. Sodišče je pravilno in v skladu z odvetniško tarifo odmerilo le stroške prve toženke, medtem ko je drugi toženki napačno priznalo posebno nagrado za ponovljeni postopek. Če se zadeva vrne na nižje sodišče, ki se je z zadevo že ukvarjalo, se že nastala nagrada za postopek pred tem sodiščem všteje v nagrado za postopek v ponovljenem postopku.(3) Stroške druge toženke, ki jih je izračunalo sodišče prve stopnje, je torej treba znižati za 540,83 EUR, kar predstavlja nagrado po tar. št. 3100 (443,30 EUR), zvišano za 22% DDV. V tem obsegu je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo in ustrezno spremenilo stroškovni izrek v prvi sodbi (peta alineja 358. člena ZPP).

13. Sicer pa pritožbeni razlogi niso podani. Sodišče druge stopnje je zato tožničino pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in v nespremenjenem delu potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

14. Tožnica, ki je s pritožbo pretežno propadla, ni upravičena do povračila svojih pritožbenih stroškov (drugi odstavek 165. člena ZPP). Odločitev o glavni stvari je bila v pritožbenem postopku potrjena, neznatna sprememba stroškovnega izreka pa se pri presoji pritožbenega uspeha ne upošteva, ker so stroški postopka stranska terjatev.

Op. št. (1): Uradni list RS/I, št. 18/1991 s spremembami in dopolnitvami.

Op. št. (2): Uradni list RS, št. 69/2003 s spremembami in dopolnitvami.

Op. št. (3): Četrti odstavek opombe 3 (v tretjem delu odvetniške tarife).