Jedro

Tožeča stranka toženca ni ustrezno opominjala. Tožeča stranka ni predložila nobenih dokazov, iz katerih bi izhajalo, da je bil opomin ustrezno obrazložen, kar pomeni, da so bili v njem navedeni razlogi, zaradi katerih naj bi toženec grobo kršil temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih. Le na takšen način bi bilo tožencu omogočeno, da vsebinsko ugovarja očitanim kršitvam.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek. da se toženca izključi iz poslovne stavbe na naslovu Š. in da je toženec dolžan prodati poslovne prostore v IV. nadstropju poslovne stavbe na Š (št. 19/1), na parc. št. 222/1, 222/2, 222/3, 222/4, 222/5, 222/6, 230, 233/1, 233/2 in 233/3, vl. št. 1759 k.o. M., z deležem 466/100.000, vpisane v podvložek št. B42, 04N27, pisarna 26 m², 04N28, pisarna, 12,80 m2, 04N29, pisarna 12,85 m², vse skupaj 51,81 m², podvložek št. B/46, 7,47 m², podvložek št. B/47, 2,72 m² in podvložek št. B/49, 9,45 m², sicer se bo prodaja izvršila po določilih Zakona o izvršbi in zavarovanju, ki ureja izvršbo na nepremičnino. Zvrnjen je bil tudi zahtevek, da je toženec dolžan tožeči stranki povrniti pravdne stroške.

Tožeča stranka v pritožbi navaja, da je sodišče vezano na trditveno podlago pravdnih strank in da toženec v odgovoru na tožbo ni ugovarjal, da opomina ni prejel in da opomin ni bil ustrezen. Neprerekanih dejstev tožeča stranka ni dolžna dokazovati. Na zboru latnikov dne 11. 5. 2005, je bil sprejet sklep, da se proti tožencu zaradi neplačevanja stroškov stavbe poda opomin. S takšnim sklepom je soglašalo 86,3 % lastnikov. V zapisniku je prišlo do pisne pomote, saj za besedo „poda“ v zapisniku manjka beseda „opomin“, kar bi potrdila priča B. J., direktor družbe, ki je upravnik zgradbe. Prvo sodišče ni pojasnilo, zakaj ni zaslišalo prič, zato sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih. Po sprejetju sklepa o opominu je tožeča stranka preko upravnika dostavila obvestilo o odločitvi lastnikov o opominu toženi stranki, ki na opomin ni reagirala. Opomin je ustrezno obrazložen, saj je na zboru ena od lastnikov navajala, da se proti tožencu poda „opomin“ zaradi dolgotrajnega povzročanja škode. Nato je bil spor lastnikov dne 28. 9. 2006, o čemer priča zapisnik št. 9/2006, ki ga je tožeča stranka priložila k tožbi. Iz četrte strani zapisnika izhaja, da se je obravnavala izključitvena tožba in da je direktor upravnika poročal, da je treba sprejeti sklep o vložitvi izključitvene tožbe. Zbor je ugotovil, da je toženec opomin prejel, da je s kršitvami nadaljeval, zato je zbor sprejel sklep, da se zoper toženca vloži izključitvena tožba.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje ni storilo bistvenih kršitev pravdnega postopka, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, upoštevaje določbo drugega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (1). Pritožba neutemeljeno zatrjuje, da sodišče prve stopnje v sodbi ni pojasnilo razlogov, zaradi katerih ni izvedlo vseh predlaganih dokazov tožeče stranke, posebej dokaza z zaslišanjem direktorja družbe, ki je upravnik zgradbe, pritožbeno sodišče pa pritrjuje razlogom prvega sodišče, zaradi katerih je dokazne predloge tožeče stranke zavrnilo. Sodišče prve stopnje je pravilo uporabilo materialno pravo in tudi popolno in pravilno ugotovilo dejansko stanje.

Če etažni lastnik ali drug uporabnik posameznega dela v etažni lastnini grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih, tako, da je skupnost z njim nevzdržna, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se kršilec opomni (prvi odstavek 123. člena Stvarno pravnega zakonika (2)). Če kršilec kljub opominu nadaljuje s svojim ravnanjem, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se vloži tožba za njegovo izključitev in prodajo njegovega posameznega dela (drugi odstavek 123. člena SPZ).

Sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da tožeča stranka toženca ni opominjala v skladu s citirano zakonsko določbo. Pritožbeno sodišče pritrjuje ugotovitvam sodišča prve stopnje, da zapisnika z dne 11. 10. 2005 ni moč šteti kot opomin, saj je bil sprejet le sklep, da upravnik v imenu lastnikov in na njihov račun izbere pravnega zastopnika, ki bo vložil izključitveno tožbo proti tožencu. Izjava ga. A. na zboru stanovalcev z dne 11. 10. 2005, kot je povzeta v zapisniku (3), ne predstavlja opomina, tako glede na oznako, kot glede na vsebino. Tožeča stranka zato toženca ni ustrezno opominjala. Tožeča stranka tudi ni zatrjevala in ni predložila nobenih dokazov, iz katerih bi izhajalo, da je bil opomin ustrezno obrazložen, kar pomeni, da so bili v njem navedeni razlogi, zaradi katerih naj bi toženec grobo kršil temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih. Le na takšen način bi bilo tožencu omogočeno, da vsebinsko ugovarja očitanim kršitvam. Nenazadnje je toženec v dopisu z dne 30. 11. 2005 tožečo stranko pozval, da se na sestanek uredijo in razjasnijo sporna razmerja. Tudi iz zapisnika z dne 28. 9. 2006 (4) ne izhaja, da bi bil toženec s strani tožeče stranke opominjan na način, kot to določa SPZ.

Pritožbeno sodišče (5) pri svoji odločitvi ni vsebinsko presojalo ali je toženec grobo kršil temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih, saj niso bile izpolnjene procesne predpostavke za vložitev tožbe, ker tožeča stranka toženca ni opominjala na način, kot to določa SPZ, kar pa je procesna predpostavka uveljavljanje izključitvene tožbe. Pritožbeni razlogi niso bili utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

S tem, ko je bila zavrnjena pritožba, je bil zavrnjen tudi predlog tožeče stranke za povrnitev pritožbenih stroškov.

(1) V nadaljevanju ZPP.

(2) V nadaljevanju SPZ.

(3) Glej zapisnik št. 8/2005 točka ADD.10; priloga A 5. (4) Glej prilogo A 4. (5) In tudi ne sodišče prve stopnje.