VSL Sodba I Cpg 118/2025

Jedro

Drži, da sodišče prve stopnje v izreku ni navedlo katastrske občine št. X, vendar pa ne drži, da izrek sodbe sodišča prve stopnje zato ni izvršljiv. Sodišče prve stopnje je namreč ugotovilo, da je vpis zaznambe spremembe pri izvedeni pravici, ki je v zemljiški knjigi vpisan z ID omejitve 000 neveljaven in se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje tako, da se ga izbriše. S tem je sodišče prve stopnje določno označilo sporni predmet, to je izbris zaznambe, ki ima unikatni identifikator ID zaznambe pri izvedeni pravici št. 000 v zemljiški knjigi, kot tudi izhaja iz rednega izpiska iz zemljiške knjige (priloga A1). Na podlagi takšne oznake bo zemljiška knjiga lahko izbrisala zaznambo pri izvedeni pravici.

Določilo 243. člena ZZK-1 je sicer res jasno določa, da se z izbrisno tožbo izpodbija "vknjižba določene pravice." Povedano drugače, predmet izbrisne tožbe so (samo) vknjižbe, čeprav ZZK-1 že v 6. odstavku istega člena napravi izjemo glede zaznambe nadhipoteke. Pravice se v zemljiško knjigo vpisujejo z vknjižbo oziroma predznambo, če zakon za posamezno vrsto pravice ne določa, da se vpisujejo z zaznambo (drugi odstavek 27. člena ZZK-1). Vknjižba je glavni vpis, s katerim se doseže oziroma izkaže pridobitev oziroma prenehanje pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo (39. člen ZZK-1). Višje sodišče pa opozarja, da sodna praksa ne izhaja iz stroge jezikovne razlage zakona, ampak se usmerja v presojo, ali posamezen vpis pomeni vpis pravice (po vsebini torej vknjižbo) ali ne (namenska razlaga zakona). Vrhovno sodišče je že dovolilo izbrisno tožbo zoper zaznambo izvršbe in tudi zoper poočitev, saj je presodilo, da je šlo po vsebini za vknjižbo.

Zato dejstvo, da je sodišče z zaznambo omogočilo toženi stranki dejansko vknjižbo (nadaljnjega) imetništva stavbne pravice, tožeči stranki ne preprečuje izpodbijanja takšnega vpisa zaznambe z izbrisno tožbo.

Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da ima "podaljšanje" stavbne pravice učinek, kot če bi se stavbna pravica ustanavljala povsem na novo in se mora posledično tudi v zemljiški knjigi vpisati povsem na novo, torej kot vknjižba pravice in ne napačno, kot je storilo Okrajno sodišče v Murski Soboti, kot zaznamba dejstva pri izvedeni stvarni pravici.

Za ponovno ustanovitev veljajo enaka pravila kot za prvo ustanovitev stavbne pravice. Potrebna je pogodba o ponovni ustanovitvi kot pravni naslov ter zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo kot razpolagalni posel in pridobitni način. Kakršnokoli "tiho" podaljšanje ni mogoče.

Izrek

I.Pritožba tožene stranke se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Tožena stranka sama nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da je vpis zaznambe spremembe pri izvedeni pravici na nepremičnini parcelna številka ... 683/1, ki je v zemljiški knjigi vpisan z ID omejitve 000, materialnopravno neveljaven in se v zemljiški knjigi vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje tako, da se ga izbriše (I. izreka sodbe sodišča prve stopnje). Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti njene stroške postopka na prvi stopnji v višini 520,20 EUR v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča prve stopnje (II. izreka).

2.Zoper sodbo se je pritožila tožena stranka zaradi napačne ugotovitve dejanskega stanja, kršitev postopka in napačne uporabe materialnega prava ter predlagala, da ji višje sodišče ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zahtevek tožeče stranke zavrne oziroma podrejeno, da skladno s prvim odstavkom 23. člena Zakona o ustavnem sodišču prekine postopek in začne postopek za oceno ustavnosti IX. poglavja Stvarnopravnega zakonika (SPZ) glede podaljšanja že obstoječe stavbne pravice. Priglasila je pritožbene stroške.

3.Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4.Pritožba ni utemeljena.

Dejansko stanje in postopek pred sodiščem prve stopnje

5.Iz dejanskega stanja, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, izhaja, da je A. A. zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine parcelna številka 683/1 k. o. X. Tožena stranka in A. A. sta dne 14. 5. 2009 s pogodbo ustanovila in v zemljiško knjigo vknjižila stavbno pravico na tej nepremičnini za dobo 12 let, torej do 14. 5. 2021, v korist tožene stranke (ID pravice 001). Tožeča stranka je zoper lastnika nepremičnine A. A. vodila izvršilni postopek, ki je tekel pod opravilno številko I 188/2021 pri Okrajnem sodišču v Novem mestu. Dne 22. 10. 2012 je bila v zemljiško knjigo zaradi zavarovanja tožničine terjatve davčnega dolga v višini 338.647,49 EUR knjižena hipoteka v korist tožnice (ID 003). Dne 30. 4. 2021 sta A. A. in toženka sklenila aneks k pogodbi o ustanovitvi stavbne pravice z dne 14. 5. 2009, s katerim sta se dogovorila za podaljšanje že obstoječe in že vknjižene stavbne pravice iz 12 let na nedoločen čas, ki je bila s sporno zaznambo vpisana (ID zaznambe 000) v zemljiško knjigo na podlagi sklepa Okrajnega sodišča v Murski Soboti z dne 14. 2. 2022, in sicer na prvo mesto, pred hipoteko (kar vse izhaja iz priloge A1).

6.Tožeča stranka je vložila izbrisno tožbo zaradi napačnega zemljiškoknjižnega vpisa pri sporni nepremičnini. Tožnica meni, da je materialno pravno napačen sklep Okrajnega sodišča v Murski Soboti z dne 14. 2. 2022, ki je zaznamoval spremembo pri izvedeni pravici na nepremičnini, to je podaljšanje stavbne pravice iz določenega roka 12 let na nedoločen rok na prvo mesto pred že obstoječo izvedeno pravico tožeče stranke, to je hipoteko na podlagi davčnega dolga na podlagi sodne izvršbe. Sklep Okrajnega sodišča v Murski Soboti o vpisu zaznambe spremembe pri izvedeni pravici na nepremičnini v zvezi s podaljšanjem stavbne pravice tožeči stranki ni bil nikoli vročen. Meni, da je zaradi napačnega zemljiškoknjižnega vpisa oškodovana kot zastavna upnica, saj je stavbna pravica oziroma njeno podaljšanje napačno vpisano na prvem mestu glede na načelo vrstnega reda vpisov v zemljiško knjigo, saj je njena izvedena pravica (hipoteka) vknjižena za kasneje nastalim podaljšanjem stavbne pravice.

7.Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je vpis, kot ga je izvedlo Okrajno sodišče v Murski Soboti, v nasprotju s prisilnimi predpisi in je materialno pravno napačen, zato je ugodilo tožbenemu zahtevku in ugotovilo, da je vpis zaznambe materialno pravno neveljaven in vzpostavilo prejšnje stanje v zemljiški knjigi.

Pritožbene navedbe in odgovor pritožbenega sodišča

8.Pritožnica navaja, da je sodišče prve stopnje napačno odločalo o zahtevku tožeče stranke, ki ga je večkrat modificirala, pri tem pa Zakon o pravdnem postopku (ZPP) takšnega termina ne pozna.

9.Po pregledu spisa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je zahtevek, kot je o njem odločalo sodišče prve stopnje, to je: da je zaznamba spremembe pri izvedeni pravici neveljavna in se izbriše ter vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje, vsebinsko enak prvi in drugi točki tožbe, kot jo je postavila tožeča stranka v tožbi (l. št. 3). Sodišče prve stopnje je izrek zapisalo tako, kot ga je postavila tožeča stranka v tretji pripravljalni vlogi (l. št. 34). V tej pripravljalni vlogi je postavila tudi dva podredna zahtevka, o katerih pa sodišče prve stopnje ni odločalo, saj je ugodilo primarnemu zahtevku, ki pa je po vsebini enak tistemu, kot ga je postavila v tožbi, razlika je le ta, da je skoraj identična vsebina v tožbi dveh odstavkih in ne v enem, kot je v izreku sodbe in v 3. pripravljalni vlogi tožnice ter da je opis nepremičnine drugačen (izpuščena je navedba k. o. X). Za spremembo tožbe v skladu s 184. členom ZPP gre, ko tožeča stranka spremeni istovetnost zahtevka, poveča obstoječi zahtevek ali uveljavlja drugi zahtevek poleg obstoječega. Ne gre za spremembo tožbe, če tožeča stranka spremeni pravno podlago zahtevka, če zmanjša tožbeni zahtevek ali če spremeni dopolni ali popravi posamezne navedbe, tako da zaradi tega tožbeni zahtevek ni spremenjen. Glede na navedeno je mogoče ugotoviti, da tožeča stranka tožbe ni spremenila, zato pritožbeni očitki, da je sodišče prve stopnje kršilo določbe ZPP zvezi s postopanjem s spremembo tožbe, niso neutemeljeni.

10.Drži, da sodišče prve stopnje v izreku ni navedlo katastrske občine št. X, vendar pa ne drži, da izrek sodbe sodišča prve stopnje zato ni izvršljiv. Sodišče prve stopnje je namreč ugotovilo, da je vpis zaznambe spremembe pri izvedeni pravici, ki je v zemljiški knjigi vpisan z ID omejitve 000 neveljaven in se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje tako, da se ga izbriše. S tem je sodišče prve stopnje določno označilo sporni predmet, to je izbris zaznambe, ki ima unikatni identifikator ID zaznambe pri izvedeni pravici št. 000 v zemljiški knjigi, kot tudi izhaja iz rednega izpiska iz zemljiške knjige (priloga A1). Na podlagi takšne oznake bo zemljiška knjiga lahko izbrisala zaznambo pri izvedeni pravici.

11.Nadalje pritožba napačno očita sodišču prve stopnje, da je sprva vodilo postopek po pravilih spora majhne vrednosti, saj je tožeča stranka vrednost spora označila z 2.000,00 EUR, kasneje pa kot redni postopek. S tem, ko je sodišče prve stopnje med samim postopkom spremenilo pravila in odločalo po rednem postopku, ni kršilo določb pravdnega postopka, ravno nasprotno. Določba 444. člena ZPP izrecno določa, da se za spore majhne vrednosti med drugim ne štejejo spori o nepremičninah. V konkretnem primeru gre za spor v zvezi z nepremičnino, zato je sodišče prve stopnje pravilno vodilo postopek po določilih rednega postopka. Poleg tega je toženi stranki omogočilo odgovore na vse navedbe tožeče stranke in nasprotnega pritožnica niti ne zatrjuje.

12.Po mnenju pritožnice tožeča stranka ni izkazala pravnega interesa za vložitev predmetne tožbe. Neupravičeno pričakuje, da se bo v izvršilnem postopku, ki ga vodi pred Okrajnim sodiščem v Novem mestu, poplačala, in to ne samo s prodajo zemljišča, ki je v lasti A. A., pač pa tudi s prodajo stavbe številka 1030, ki je predmet stavbne pravice. Navaja, da tudi v kolikor bi v konkretnem primeru prišlo do združitve zemljišča parcelna številka 683/1 k. o. X s stavbo številka 1030, ki je predmet sporne stavbne pravice, pritožnica meni, da je imela prednostno pravico do poplačila iz naslova plačila nadomestila po 263. členu SPZ oziroma bi bila upravičena zahtevati, da se vrednost same stavbe izloči iz izvršbe, če bi bila oziroma bi bila upravičena zahtevati, da se določi solastnina na nepremičnini, upoštevajoč vrednost oziroma delež, ki odpade na samo stavbo. Če imetnik stavbne pravice ob njenem prenehanju ne bi imel prednostne pravice do prednostnega poplačila nadomestila povečane tržne vrednosti oziroma ustanovitve solastnine oziroma izločitve vrednosti stavbe, bi bila kršena ustavna pravica enakosti pred zakonom po 14. členu Ustave Republike Slovenije kot tudi načelo zaupanja v pravo po 2. členu Ustave Republike Slovenije. Navaja, da bi morala tožena stranka in A. A. na podlagi sodbe sodišča prve stopnje predlagati izbris obstoječe stavbne pravice, ustanoviti in v zemljiško knjigo predlagati vknjižbo nove stavbne pravice, pa čeprav dejansko niti ne bi šlo za ustanovitev nove stavbne pravice, pač pa zgolj za podaljšanje že obstoječe, toženka ne bi bila več v enakem položaju, saj bi z vknjižbo nove stavbne pravice izgubila svoj vrstni red, če bi se v vmesnem času na sporno nepremičnino (tudi ne samo stavbo, ki jo je nesporno z izključno lastnimi sredstvi zgradila toženka vpisal drug upnik. Pritožnica meni, da je potrebno odpravo časovne omejitve trajanja stavbne pravice razlagati na način, da pri podaljšanju že obstoječe stavbne pravice ni potrebno ravnati na način, kot SPZ zahteva za nastanek povsem nove stvarne pravice, pač pa tako, da se jo podaljša in se to dejstvo pri stvarni pravici zgolj zaznamuje v zemljiški knjigi. V nasprotnem primeru bi bilo poseženo v njene že pridobljene pravice, in s tem bi bilo kršeno načelo pravne države po 2. členu Ustave Republike Slovenije oziroma v načelo varstva pričakovanih pravic in že pridobljenih pravic.

13.Po presoji pritožbenega sodišča je pri ugotavljanju pravnega interesa za vložitev izbrisne tožbe potrebno najprej upoštevati podano pravno korist. Ta bo podana, če bo tožeča stranka pridobila vrstni red, ki ji pripada, ne da bi ji bilo potrebno vložiti novo tožbo. Če bi tožeča stranka za vpis hipoteke potrebovala novo tožbo (ali predlog itd.), ne more imeti interesa za izbrisno tožbo. Tožnici koristi ta pravda, saj ji bo v primeru, če bo z izbrisno tožbo uspela, vzpostavljeno zemljiškoknjižno stanje omogočilo, da bo njen vpis hipoteke na nepremičnini pred vpisom stavbne pravice, ki je bila (napačno) vpisana z zaznambo.2 Prednostno načelo je zapisano v 174. členu Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), ki ureja kolizijo med hipoteko na ena strani ter stavbno pravico na drugi. Le če so bile osebne služnosti stavbne pravice ali stvarno breme pridobljene pred vpisom hipoteke, ne prenehajo s prisilno prodajo. Glede na prednostno pravilo pa te pravice prenehajo, če so bile pridobljene za hipoteko, razen če se imetniki teh pravic s kupcem drugače dogovorijo.3 Kot že navedeno, tožnica ni bila udeleženka zemljiškoknjižnega postopka zaznambe podaljšanja stavbne pravice (niti za sporni zemljiškoknjižni postopek ni vedela) in ji je treba dovoliti izbrisno tožbo. Očitek o vpisu zaznambe podaljšanja stavbne pravice bi lahko bil formalnopravni razlog neveljavnosti, vendar tožnici v zemljiškoknjižnem postopku ni bila zagotovljena pravica do izjave, zato je takšna zaznamba stavbne pravice tudi materialnopravno neveljavna.4

14.Pritožnica navaja tudi, da tožnica nima pravne podlage za vložitev izbrisne tožbe na ugotovitev neveljavnosti zaznambe in da sodišče prve stopnje ni navedlo, katero konkretno materialno pravilo je bilo prekršeno, kot tudi ni navedlo razlogov za neveljavnost vpisa. Pri tem je zmotno štelo, da je prišlo do vknjižbe kot take, saj je v konkretnem primeru prišlo le do zapisa zaznambe spremembe pri izvedeni pravici, pri čemer je zaznamba eden izmed glavnih vpisov, s katerim se opravi vpis oziroma izbris pravnih dejstev, vknjižba pa je glavni vpis, s katerim se doseže pridobitev oziroma prenehanje pravice. Pritožnica izpostavlja, da v tem primeru ni prišlo do nastanka nove pravice, pač pa je pri obstoječi in še vedno vknjiženi stavbni pravici, ki je bila na podlagi pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice vknjižena že 15. 5. 2009, prišlo do spremembe trajanja te pravice. Ta sprememba ni bila takšna, da bi bilo zaradi tega potrebno skleniti novo pogodbo, pač pa sta pogodbeni stranki svojo voljo lahko veljavno izrazili le s sklenitvijo aneksa. Za prenehanje stavbne pravice je konstitutivnega pomena izbris iz zemljiške knjige, torej stavbna pravica nastane z vpisom in preneha z izbrisom iz zemljiške knjige. V tem primeru stavbna pravica iz zemljiške knjige ni bila izbrisana, torej je bila še vedno veljavna.

15.Določba 27. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) določa glavne vpise v zemljiško knjigo, ki so vknjižba, predznamba in zaznamba. Pravice se v zemljiško knjigo vpisujejo z vknjižbo oziroma s predznambo, če zakon za posamezno vrsto pravice ne določa, da se vpisuje z zaznambo. Pravna dejstva se v zemljiško knjigo vpisujejo z zaznambo.

16.Izbrisno tožbo ureja 243. člen ZZK-1, ki določa, da če je vknjižba določene pravice neveljavna iz materialnopravnega razloga, lahko tisti, čigar stvarna ali obligacijska pravica je bila zaradi te vknjižbe kršena, s tožbo uveljavlja zahtevek, da sodišče ugotovi neveljavnost te vknjižbe in odloči, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje tako, da se v primeru, če se izpodbija vknjižba pridobitve izvedene pravice, izbriše ta vknjižena izvedena pravica ali ta zaznamba. Vknjižba je neveljavna iz materialnopravnega razloga, če je zemljiškoknjižno dovolilo, ki je bila podlaga za izpodbijano vknjižbo, bodisi neveljavno že ob njegovi izstavitvi zaradi ničnosti pravnega posla iz prvega ali drugega odstavka 36. člena ZZK-1, na podlagi katerega je bilo izstavljeno, bodisi je postalo neveljavno zaradi razveljavitve ali razveze zavezovalnega pravnega posla, na podlagi katerega je bilo ustavljeno ali je bilo razveljavljeno zaradi uveljavitve predkupne pravice, katere kršitev ne povzroči ničnosti zavezovalnega pravnega posla.

17.Določilo 243. člena ZZK-1 je sicer res jasno določa, da se z izbrisno tožbo izpodbija "vknjižba določene pravice." Povedano drugače, predmet izbrisne tožbe so (samo) vknjižbe, čeprav ZZK-1 že v 6. odstavku istega člena napravi izjemo glede zaznambe nadhipoteke. Pravice se v zemljiško knjigo vpisujejo z vknjižbo oziroma predznambo, če zakon za posamezno vrsto pravice ne določa, da se vpisujejo z zaznambo (drugi odstavek 27. člena ZZK-1). Vknjižba je glavni vpis, s katerim se doseže oziroma izkaže pridobitev oziroma prenehanje pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo (39. člen ZZK-1). Višje sodišče pa opozarja, da sodna praksa ne izhaja iz stroge jezikovne razlage zakona, ampak se usmerja v presojo, ali posamezen vpis pomeni vpis pravice (po vsebini torej vknjižbo) ali ne (namenska razlaga zakona).

Vrhovno sodišče je že dovolilo izbrisno tožbo zoper zaznambo izvršbe

in tudi zoper poočitev,

saj je presodilo, da je šlo po vsebini za vknjižbo.

17.Zaznamba je glavni vpis, s katerim se opravi vpis oziroma izbris pravnih dejstev, za katera zakon določa, da se vpisujejo v zemljiško knjigo (prvi odstavek 63. člena ZZK-1).

18.Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da dejstvo, da se je tožena stranka uspela vpisati v zemljiško knjigo kot (nadaljnja) imetnica stavbne pravice z zaznambo na podlagi aneksa o podaljšanju stavbne pravice, ne predstavlja ovire za vložitev izbrisne tožbe. Kot že navedeno, zaznambe praviloma

ni mogoče izpodbijati z izbrisno tožbo, saj s to vrsto vpisa, ki ni namenjen vpisovanju pravic, logično ne more biti prizadeta pravica na nepremičnini, kar je sicer pogoj za vložitev izbrisne tožbe. Vendar je po oceni pritožbenega sodišča treba upoštevati, da je zaznamba "podaljšanja stavbne pravice" v konkretni zadevi po vsebini vknjižba. V zemljiški knjigi se ne zaznamuje katerokoli pravno dejstvo, pač pa le tisto, za katerega zakon določa, da se vpiše v zemljiško knjigo (63. člen ZZK-1). Zemljiškoknjižni predpisi urejajo dve vrsti zaznamb: tiste, ki so namenjene razvidnosti pravno pomembnih okoliščin, ki se nanašajo na osebne lastnosti lastnika (na primer zaznamba mladoletnosti, zaznamba odvzema poslovne sposobnosti, zaznamba stečaja) in tiste, iz katerih izhaja posebni z zakonom določeni učinki (zaznamba vrstnega reda, zaznamba spora, zaznamba izbrisne tožbe).

18.V tem primeru pa ni šlo za zaznambo dejstva, temveč do (ponovne) vknjižbe stavbne pravice, ki je trajala omejen čas. Zato dejstvo, da je sodišče z zaznambo omogočilo toženi stranki dejansko vknjižbo (nadaljnjega) imetništva stavbne pravice, tožeči stranki ne preprečuje izpodbijanja takšnega vpisa zaznambe z izbrisno tožbo.

19.Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi po mnenju pritožbenega sodišča tudi zavzelo pravilno stališče, da podaljšanje stavbne pravice kot take ni mogoče, čemur pritožnica nasprotuje.

20.Stavbno pravico ureja SPZ v 257. členu in sicer določa, da se za nastanek stavbne pravice zahteva poleg veljavnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost ustanoviti stavbno pravico, še zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo. V 260. členu SPZ je določeno prenehanje stavbne pravice in sicer stavbna preneha z izbrisom iz zemljiške knjige. Izbris stavbne pravice se lahko zahteva po poteku časa, za katerega je bila stavbna pravica ustanovljena. Z Novelo SPZ-B se je trajanje stavbne pravice iz njenega omejenega trajanja 99 let spremenilo na možnost ustanovitve stavbne pravice za določen ali nedoločen čas. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožena stranka s prvo pogodbo ustanovila stavbno pravico za dobo 12 let do 14. 5. 2021, nato pa jo je tik pred iztekom časa, za katerega je bila ustanovljena, želela podaljšati za nedoločen čas, kar je storila z aneksom k tej pogodbi.

21.Čeprav SPZ govori le o nastanku, prenehanju in trajanju stavbne pravice, ne pa tudi o njenem podaljšanju, v 260. členu SPZ jasno določa, da stvarna pravica po poteku (dogovorjenega) časa preneha. Prvi odstavek 260. člena SPZ določa, da stavbna pravica preneha z izbrisom iz zemljiške knjige.

22.Tudi po mnenju pritožbenega sodišča je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da ima "podaljšanje" stavbne pravice učinek, kot če bi se stavbna pravica ustanavljala povsem na novo in se mora posledično tudi v zemljiški knjigi vpisati povsem na novo, torej kot vknjižba pravice in ne napačno, kot je storilo Okrajno sodišče v Murski Soboti, kot zaznamba dejstva pri izvedeni stvarni pravici. Teorija

je tudi zavzela stališče (sicer v času veljavnosti SPZ, ki je omejeval trajanje stavbne pravice na 99 let, vendar to na bistvo stališča ne vpliva) da, ko je trajanje stavbne pravice sicer omejeno, to ne omejuje zaporednega števila (ponovno) ustanovljenih stavbnih pravic. Kar pomeni, da lahko po preteku dogovorjene dobe isti osebi ustanovita stavbno pravico v zvezi z isto nepremičnino in na isti zgradbi še enkrat oziroma neomejeno velikokrat ustanovita stavbno pravico, ni pa govora o njenem podaljšanju. Za ponovno ustanovitev veljajo enaka pravila kot za prvo ustanovitev stavbne pravice. Potrebna je pogodba o ponovni ustanovitvi kot pravni naslov ter zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo kot razpolagalni posel in pridobitni način. Kakršnokoli "tiho" podaljšanje ni mogoče.

23.Podobno je odločilo tudi Višje sodišče v Kopru (Cdn 180/2018 z dne 5. 9. 2018), ko je zavzelo stališče, da se stranki v času trajanja stavbne pravice sicer lahko dogovorita za drugačno vsebino pravice, vendar morata skleniti novo pogodbo. Za sklenitev nove pogodbe pa veljajo enaka pravila kot za prvo pogodbo. Spremembo v zemljiški knjigi lahko dosežeta le z izbrisom obstoječe pravice in vpisom nove. Meni, da za tako "podaljšanje" stavbne pravice, ni podlage v zakonu (niti v Stvarnopravnem zakoniku, v nadaljevanju- SPZ, niti v določbah Zakona o zemljiški knjigi, v nadaljevanju ZZK-1). Čas trajanja stavbne pravice je ena od obveznih sestavin pogodbe o ustanovitvi te pravice.

23.Navedbe pritožnice, da je bila citirana določba sprejeta pred novelo SPZ, ki je določil neomejen čas trajanja stavbne pravice, ni relevantna. Pritožnica namreč ne pojasni, kako naj bi takšna sprememba SPZ vplivala na razloge, da podaljšanje stavbne pravice ni mogoče, pač pa je treba skleniti novo pogodbo z ustreznimi vpisi v zemljiško knjigo (izbris "stare" stavbne pravice in vpis "nove"). Pritožbeno sodišče še opozarja, da sta tožena stranka in zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine stavbno pravico ustanovila za relativno krajše obdobje dvanajst let, kar kaže na to, da njun namen ni bil sklenitev stavbne pravice za daljši čas, saj jima je tedanja zakonodaja omogočala najdaljše obdobje 99 let, ki se ga nista poslužila. Ko pa je bila v zemljiško knjigo vpisana hipoteka tožeče stranke, sta sklenila aneks o podaljšanju stavbne pravice na nedoločen čas in s tem spremenila vsebino stavbne pravice iz določnega časa 12 let na nedoločen čas, za kar je potrebna nova pogodbo in nov vpis v zemljiško knjigo v skladu z vrstnim redom vpisov, določenim v drugem odstavku 10. člena ZZK-1.

24.Pritožnica tudi navaja, da naj višje sodišče v primeru, da ne bo štelo, da je za ureditev podaljšanja stavbne pravice moč uporabiti analogijo določb 11. poglavja SPZ, ki sicer ureja situacijo nastanka stavbne pravice in njenega prenehanja, ne ureja pa situacije glede že obstoječih stavbnih pravic na primer podaljšanja, odgovoriti na vprašanje, ali je ureditev, ki takšne življenjske situacije ne ureja, v skladu z Ustavo RS. Predlaga, da višje sodišče poda zahtevo za presojo ustavnosti zaradi pravne praznine, ki povzroča pravno negotovost in kar ni v skladu z 2. členom Ustave RS.

25.Ustavno sodišče je upravičeno intervenirati le takrat, kadar je ustavnosodna presoja zakona potrebna za zagotovitev ustavnoskladne odločitve v konkretnem sodnem postopku, kar pomeni, da mora biti odločitev Ustavnega sodišča o domnevni protiustavnosti zakona odločilna (nujna) za odločanje sodišča v konkretnem sodnem postopku.

Vezanost sodnika na Ustavo najprej zahteva, da sodnik pri sprejemanju konkretnih odločitev zakone razlaga tako, da je njihova uporaba v okoliščinah konkretnega primera skladna z Ustavo. Pri iskanju ustavnoskladne razlage upoštevnih zakonskih določb oziroma pri iskanju ustavnoskladne rešitve določenega pravnega problema se lahko sodišče opre na vse splošno sprejete metode pravne razlage. Med več mogočimi razlagami pa mora nato pri odločanju uporabiti tisto, ki je skladna z Ustavo. Šele če sodišče z metodami pravne razlage ne more razlagati zakona na ustavnoskladen način, mora, če meni, da je zakon v neskladju z Ustavo, na podlagi 156. člena Ustave začeti postopek za oceno njegove ustavnosti. Zahteva, da sodišče aktivno izčrpa vse druge možnosti za sprejetje ustavnoskladne odločitve v konkretnem primeru, preden kot skrajno sredstvo (ultima ratio) vloži zahtevo za oceno ustavnosti zakona, smiselno velja tudi za primere, ko sodišče oceni, da se v konkretnem primeru sooča s pravno praznino.

Obstoj pravnih praznin v pravnem redu sam po sebi ni v neskladju z Ustavo. Pravna praznina je protiustavna le, če se je z ustaljenimi metodami razlage ne da zapolniti. Za zapolnitev pravnih praznin so v pravni državi pristojna sodišča. Le v primeru, ko bi bilo zakonodajalcu mogoče očitati, da posamezne človekove pravice v določenih primerih zaradi odsotnosti posebne zakonske ureditve sploh (niti na podlagi razlage sodišča) ne bi bilo mogoče uresničevati, bi bil podan primer t. i. protiustavne pravne praznine. Za obstoj protiustavne pravne praznine morata biti izpolnjena dva pogoja. Prvič, neurejenega življenjskega primera ni mogoče rešiti z uporabo analogije, in drugič, ustavnopravni razlogi zahtevajo, da bi zakonodajalec moral sprejeti zakonsko ureditev, ki bi izrecno uredila tudi ta življenjski primer.

Intervencija Ustavnega sodišča prek odločitve o neskladju zakona z Ustavo zaradi pravne praznine je glede na vse doslej navedeno potrebna in upravičena le, če gre za pravno praznino, ki je ni mogoče zapolniti s sredstvi razlage pravnih norm.

26.V konkretnem primeru glede na vse zgoraj navedene razloge stavbne pravice ni mogoče podaljšati in ne gre za ustavno sporno pravno praznino, niti ne gre za pravno praznino kot tako. S teleološko razlago je mogoč zaključek, da zakonodajalec ni želel ureditve stavbne pravice na ta način, da bi jo zgolj z obligacijskim poslom (aneksom) podaljševal in to zaznamoval kot dejstvo v zemljiški knjigi. Ravno nasprotno, z doslednim upoštevanjem pravil o (pogodbeni) ustanovitvi stavbne pravice in z njenim vpisom v zemljiško knjigo, ki ima konstitutiven učinek ter z njenim izbrisom iz zemljiške knjige v primeru prenehanja stavbne pravice, je postavil pravila, da vsaka sprememba (obvezne) vsebine stavbne pravice pomeni novo pogodbo. To je po mnenju pritožbenega sodišča pomembno ravno zaradi tega, da se dosledno spoštuje vrstni red vpisov in načelo zaupanja v zemljiško knjigo. V primeru možnosti podaljšanja stavbne pravice bi bil v zemljiškoknjižni sistem vnesen element negotovosti, saj tretji (potencialni upniki, kupci itd.) ne bi nikoli vedeli ali se ne bo ustanovljena stavbna pravica za določen čas, spremenila tako, da bo posegla v njihova utemeljena pričakovanja (vpis lastninske pravice, vpis hipoteke itd.), s čimer bi bilo zmajana temeljna načela z.k. prava (načelo zaupanja v zemljiško knjigo iz 8. člena ZZK-1 in načelo vrstnega reda iz 10. člena ZZK-1) .

27.Pritožnica analogijo možnosti podaljšanja stavbne pravice vidi pri podaljševanju kreditnih pogodb, zavarovanih z ustanovitvijo zastavne pravice na nepremičninah, ko lahko pogodbeni stranki hipotekarnega kredita trajanja pogodbe ali pa rok vračila kredita podaljšata zgolj s sklenitvijo aneksa in pri tem ni treba sklepati nove pogodbe, temveč pride zgolj do spremembe v že obstoječem razmerju. S podaljšanjem trajanja pogodbe ali pa roka vračila kredita se avtomatično podaljša tudi veljava stvarne pravice, torej zastavne pravice na nepremičnini in tako do ustanovitve nove stvarne pravice, ki bi jo bilo treba na novo vknjižiti v zemljiško knjigo, ne pride, temveč se že obstoječa stvarna pravica zgolj podaljša in gre za dejstvo, ki ga je potrebno v zemljiški knjigi vpisati kot pravno dejstvo (zaznamba, ne pa kot novo pravico - vknjižba).

28.Pritožbeno sodišče meni, da takšna primerjava ni pravilna, saj ima v skladu s prednostnim načelom, urejenim v 6. členu SPZ, izvedena stvarna pravica pri uveljavljanju upravičenj, ki jih vključuje, prednost pred uveljavljanjem upravičenj, vsebovanih v pozneje pridobljeni izvedeni stvarni pravici. Zato hipoteka učinkuje tudi na pozneje pridobljene izvedene pravice. Nanje učinkuje enako kot na lastninsko pravico, in sicer tako, da jih pogojno izključuje. Pogojno izključujoči učinek hipoteke na pozneje pridobljene izvedene pravice (vseh vrst) namreč izhaja že iz prednostnega načela. Razlog (ratio) prednostnega načela je, da lastnik nepremičnine s poznejšim razpolaganjem ne more (pravno učinkovito) razpolagati z lastninsko pravico tako, da bi posegel v že pridobljeno izvedeno pravico. Zato takšno razpolaganje (in izvedena pravica, katere ustanovitev je predmet takšnega razpolaganja) ne učinkuje proti imetniku zgodnejše izvedene pravice. Vsaka izvedena pravica (ne glede na vrsto) omejuje obseg, v katerem je mogoče uresničiti poplačilno pravico, vsebovano v hipoteki. Obseg uresničitve tega upravičenja je namreč odvisen tudi od cene, ki jo je mogoče doseči pri prodaji nepremičnine zaradi uveljavitve hipoteke. Druge izvedene pravice (razen hipoteke) obremenjujejo lastninsko pravico z obveznostjo vsakokratnega lastnika opraviti izpolnitveno ravnanje, ki je predmet upravičenja imetnika izvedene pravice.

Zaradi teh učinkov na lastninsko pravico vsaka izvedena pravica zmanjšuje vrednost nepremičnine v tem pomenu, da je kupec pripravljen plačati nižjo ceno od cene, ki bi jo bil pripravljen plačati za nepremičnino, če lastninska pravica ne bi bila omejena z izvedeno pravico. Zato vsaka pozneje pridobljena izvedena pravica, ki omejuje ali obremenjuje lastninsko pravico na nepremičnini, omejuje (zmanjšuje) obseg uresničitve hipoteke.

29.Nerelevantni za odločitev o izbrisni tožbi so pritožbeni očitki tožeči stranki, da se bogati na račun tožene stranke. Glede na vse že zgoraj navedeno so nepravilni tudi njeni zaključki, da če mora lastnik zemljišča ob prenehanju stavbne pravice imetniku le-te izplačati povečano tržno vrednost nepremičnine, potem tožeča stranka zagotovo ne bi smela imeti boljšega vrstnega reda, pa čeprav ima na zemljišču vknjiženo hipoteko, kot pa tožena stranka kot imetnica stavbne pravice in s tem upravičenka do plačila nadomestila. Tožeča stranka bi se lahko iz hipoteke poplačala šele po poplačilu nadomestila oziroma iz preostanka vrednosti celotne nepremičnine, torej v vsakem primeru za toženo stranko, kar pomeni, da je z vidika tožeče stranke nepremičnina vredna enako.

30.Pritožničini razlogi, da je s predmetno zgradbo na nepremičnini zastavnega dolžnika zgradila izključno z lastnimi sredstvi, kar ji daje upravičenja, da tudi če bi prišlo do prenehanja stavbne pravice, od lastnika zemljišča zahtevati plačilo vrednosti gradnje, prav tako pa lahko stranki ustanovita solastnino nepremičnine, etažno lastnino ali pa v izvršilnem postopku tožena stranka postavi ugovor tretjega, niso relevantni v primeru izbrisne tožbe. Glede na ureditev stavbne pravice ima toženka možnosti uveljavljati druge zahtevke zoper lastnika nepremičnine, ki pa niso predmet odločanja v tej zadevi.

31.Pritožnica graja tudi odločitev o stroških, saj naj bi tožeča stranka s tem, ko je spreminjala tožbeni zahtevek toženi stranki povzročala nepotrebne dodatne stroške, ki jih sodišče prve stopnje ni ocenilo kot takih. Pritožbeno sodišče odgovarja, da je sodišče prve stopnje stroške ocenilo kot potrebne, nenazadnje pa je vloge tožnice kot potrebne ocenila tudi tožena stranka, saj je nanje odgovarjala. Glede na vse navedeno pritožba tudi v tem delu ni utemeljena.

Sklepno

32.Pritožbeno sodišče je odgovorilo na pravno odločilne pritožbene razloge (prvi odstavek 360. člena ZPP). V kolikor pritožnica morebiti na kakšno pritožbeno navedbo ni dobila izrecnega odgovora, ta izhaja iz konteksta celotne obrazložitve, kar zadošča, saj lahko iz obrazložitve te odločbe v zadostni meri spozna, kateri razlogi so vodili pritožbeno sodišče k njegovi odločitvi.

33.Pritožba tožene stranke glede na navedeno ni utemeljena in ker pritožbeno sodišče obenem ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), jo je zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

34.Odločitev o pritožbenih stroških temelji na drugem odstavku 165. člena v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

-------------------------------

1Glej tudi Vrenčur, R., Izbris pravic iz zemljiške knjige, Pravosodni bilten, 1/2016, str.133 in nasl.

2Glej tudi VSRS Sklep II Ips 882/2009 in II Ips 282/2011.

3Glej Vrenčur, R., Stavbna pravica v poslovni praksi, Podjetje in delo, 5/2013 Ljubljana, stran 802.

4Podobno II Ips 282/2011 in VSK CDn 180/2018.

5Glej VSRS Sodba II Ips 4/2022, Sklep II Ips 882/2009.

6VSRS II Ips 282/2011.

7VSRS II Ips 882/2009.

8Glej VSRS II Ips 282/2011 in II Ips 882/2009.

9Tratnik, M., Zakon o zemljiški knjigi s komentarjem in sodno prakso, druga spremenjena in dopolnjena izdaja, GV založba, Ljubljana, 2022 stran 197.

10Glej Vlahek, A., Stavbna pravica - 7 let po njeni uveli uveljavitvi, Pravni letopis 2010, Inštitut za primerjalno pravo pri Pravni fakulteti v Ljubljani, Ljubljana, stran 172.

11Tratnik, M., Stavbna pravica - predmet, podaljšanje, delitev, Pravna praksa, 27. prvi 2005.

12Glej odločbo Ustavnega sodišča št. U-I-222/18 z dne 14. 5. 2020.

13Glej sklepa Ustavnega sodišča št. U-I-129/15 z dne 11. 2. 2016.

14Glej S. Nerad, Pravna praznina in protiustavna pravna praznina, Pravna praksa, št. 29-30 (2010), str. 6..

15Glej sklep Ustavnega sodišča št. U-I-129/15.

16Plavšak, N. Pravna usoda služnosti in stavbne pravice v primeru prisilne prodaje nepremičnine v izvršbi in stečaju - pomen prednostnega načela, TFl Glasnik, Tax-.Fin_lex, 15/2016.

Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Ustava Republike Slovenije (1991) - URS - člen 156 Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1 - člen 8, 10, 10/2, 27, 27/2, 39, 63, 63/1, 243, 243/6 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 6, 257, 260 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 184, 444 Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ - člen 174

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.

Podobni dokumenti

Prijavi se in poglej več podobnih dokumentov

VSL Sodba I Cpg 118/2025

ECLI:SI:VSLJ:2025:I.CPG.118.2025 Gospodarski oddelek

Jedro

Jedro

Jedro

Jedro

Izrek

Izrek

Izrek

Izrek

Obrazložitev

Obrazložitev

Obrazložitev

Obrazložitev

Dejansko stanje in postopek pred sodiščem prve stopnje

Dejansko stanje in postopek pred sodiščem prve stopnje

Dejansko stanje in postopek pred sodiščem prve stopnje

Dejansko stanje in postopek pred sodiščem prve stopnje

Pritožbene navedbe in odgovor pritožbenega sodišča

Pritožbene navedbe in odgovor pritožbenega sodišča

Pritožbene navedbe in odgovor pritožbenega sodišča

Pritožbene navedbe in odgovor pritožbenega sodišča

Do relevantne sodne prakse v nekaj sekundah

Začni iskati!

Links

Kontaktiraj nas