Jedro

Za obstoj pasivne stvarne legitimacije tožene stranke za plačilo prispevkov v rezervni sklad zadošča, da je tožena stranka kupila sporne posamezne dele stavbe ID znak ... in da je prodajalec o tem obvestil upravnika.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da mora tožena stranka tožeči stranki plačati 1.512,35 EUR glavnice, 156,00 EUR izvršilnih ter 568,98 EUR pravdnih stroškov, vse s pripadajočimi obrestmi.

2. Zoper takšno sodbo se je iz „vseh pritožbenih razlogov“ pritožila tožena stranka. Višjemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, skupaj s stroškovno posledico. Podrejeno je predlagala, da višje sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbenih stroškov ni priglasila.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in višjemu sodišču predlagala, da jo kot neutemeljeno zavrne. Stroškov odgovora na pritožbo ni priglasila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ker se tožbeni zahtevek tožeče stranke nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, obravnavani gospodarsko pravni spor teče po določbah postopka v sporih majhne vrednosti (495. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Sodba v sporu majhne vrednosti se lahko izpodbija samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP ter zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). O pritožbi zoper sodbo je na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica.

6. Tožena stranka v pritožbi ponavlja navedbe, ki jih je podala v postopku pred sodiščem prve stopnje. Predvsem, da ni dolžna plačati vtoževanih prispevkov v rezervni sklad, ker v zemljiški knjigi ni vpisana kot lastnica spornih posameznih delov stanovanjsko – poslovne stavbe ID znak ... Stališče pritožnice je zmotno.

7. Skladno s prvim odstavkom 17. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) mora etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika obvestiti o spremembi lastninske pravice. Obvestilu mora predložiti kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku. Zakon na to obvestilo veže posledico iz tretjega odstavka 30. člena SZ-1, da etažni lastnik po tem, ko je upravnika obvestil o spremembi lastninske pravice v skladu s prvim odstavkom 17. člena SZ-1, ne odgovarja za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske (– poslovne) stavbe.

8. Sodna praksa je že večkrat zavzela stališče, da obvestilu upravniku ni treba priložiti notarsko overjene pogodbe oziroma zemljiškoknjižnega dovolila.1 Že iz samega besedila prvega odstavka 17. člena SZ-1 namreč izhaja, da mu je treba predložiti le kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku. Smisel določbe je v tem, da od obvestila upravniku o spremembi lastninske pravice za stroške odgovarja dejanski lastnik posameznega dela.2 Takšna ureditev je tudi razumljiva, saj bi sicer lahko prihajalo do situacij, ko se novi lastnik, kljub ustreznemu pravnemu naslovu in zemljiškoknjižnemu dovolilu, ne bi hotel vknjižiti v zemljiški knjigi, da bi se razbremenil (izognil) plačilom stroškom, ki izvirajo iz večstanovanjske (– poslovne) stavbe.3

9. V konkretnem primeru je tožena stranka dne 1. 3. 2013 od prodajalca (prejšnjega etažnega lastnika, družbe E., d. o. o.) kupila dva poslovna in dva kletna prostora v stanovanjsko – poslovni stavbi ID znak ... Prodajalec je o spremembi lastninske pravice dne 20. 3. 2013 obvestil upravnika na način, kot ga predpisuje prvi odstavek 17. člena SZ-1, tj. tako, da mu je poslal kopijo prodajne pogodbe. Od tega dne prodajalec ni bil več pasivno legitimiran za plačilo stroškov iz prvega odstavka 30. člena SZ-1, med katere spada tudi obveznost plačila prispevkov v rezervni sklad (tretji odstavek 30. člen SZ-1). Zavezanka je postala tožena stranka, ne glede na to, da v zemljiški knjigi (še) ni vknjižena kot etažnih lastnik spornih posameznih delov stavbe.

10. Drži navedba pritožnice, da je kot dokaz, da ni lastnica spornih posameznih delov stavbe ID znak ... predlagala vpogled v zemljiško knjigo in lastno zaslišanje. Teh dveh dokaznih predlogov pa sodišče prve stopnje utemeljeno ni izvedlo, ker med pravdnima strankama ni bilo sporno, da tožena stranka v zemljiški knjigi ni vpisana kot lastnica posameznih delov stavbe ID znak ... (glede na določbo prvega odstavka 214. člena ZPP pa nespornih dejstev ni treba dokazovati). Poleg tega okoliščina, da ni vpisana v zemljiško knjigo, za odločitev o tožbenem zahtevku sploh ni bila relevantna. Za obstoj pasivne stvarne legitimacije tožene stranke za plačilo prispevkov v rezervni sklad zadošča, da je tožena stranka kupila sporne posamezne dele stavbe ID znak ... (kar tožena stranka v pritožbi izrecno priznava) in da je prodajalec o tem obvestil upravnika.

11. Neutemeljene so navedbe pritožnice, da ne ve in da ne more vedeti o čem je prodajalec obvestil tožečo stranko. Iz elektronskega sporočila z dne 20. 3. 2013 (ki je priloga spisa pod A26 in je bila tožena stranka z njim seznanjena najkasneje v tej pravdi) izhaja, da je prodajalec (prejšnji etažni lastnik prostorov, E. d. o. o.) upravnika obvestil o sklenjeni prodajni pogodbi s toženo stranko za dva poslovna in dva kletna prostora v stavbi ID znak ...

12. Odločbi VSL II Cpg 3791/2009 in VSL II Cp 1081/2014, na kateri se je sklicevalo sodišče prve stopnje, obravnavata vprašanje obveznosti vplačila prispevkov v rezervni sklad, če je tožena stranka sklenila kupoprodajno pogodbo za posamezni del stavbe, ni pa bila vpisana v zemljiško knjigo kot lastnica tega posameznega dela stavbe. Prav takšno dejansko stanje je podano v konkretnem primeru. Nasprotne pritožbene navedbe niso utemeljene.

13. Glede na navedeno s pritožbo uveljavljeni pritožbeni razlogi niso utemeljeni. Ker višje sodišče tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

14. Pravdni stranki stroškov pritožbenega postopka nista priglasili, zato višje sodišče o njih ni odločalo.

1 Npr. v sodbi VSL I Cpg 1101/2012 z dne 2. 12. 2013 in VSL II Cpg 1275/2016 z dne 3. 1. 2017; da stranka že s samim nakupom (brez vknjižbe v zemljiško knjigo) prevzame pravice in obveznosti lastnika, izhaja tudi iz sodbe VSL I Cpg 306/2013 z dne 25. 2. 2014 in sklepa VSL II Cp 3043/2013 z dne 13. 2. 2014. 2 Tako tudi sodba VSL II Cpg 1439/2015 z dne 24. 11. 2015. 3 Prim. VSL sklep II Cp 3043/2013 z dne 13. 2. 2014.