Jedro

Temeljno pravilo dokaznega bremena je, da nosi dokazno breme tista stranka, ki ji je dejstvo, ki ga je treba dokazati v korist. Dejstvo obstoja soglasja tožeče stranke za spremembe pa je nedvomno v korist tožene stranke, saj na njem temelji njen ugovor ugasle pravice.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče odločilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 47684/2013 z dne 4. 4. 2013 v veljavi v dajatvenem in stroškovnem delu izreka (I. točka izreka sodbe). Toženi stranki je naložilo, da tožeči stranki povrne njene pravdne stroške v znesku 382,55 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po poteku 8 dnevnega roka za plačilo (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka. Uveljavlja pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka (1. odstavek 458. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in sodbo sodišča prve stopnje potrdi. Priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ker se tožbeni zahtevek tožeče stranke nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, obravnavani gospodarskopravni spor teče po določbah postopka v sporih majhne vrednosti (495. člen ZPP).

6. V obravnavani zadevi tožeča stranka od tožene stranke, na podlagi sklenjene Najemne pogodbe z dne 26. 10. 2007 (priloga B8), zahteva plačilo najemnine za mesec februar 2013 v višini 2.085,00 EUR. Tožena stranka plačilu ugovarja s sklicevanjem na pobot. Navaja, da je vtoževano terjatev pobotala s svojo terjatvijo na vračilo varščine v višini 2.085,00 EUR, čemur tožeča stranka nasprotuje in navaja, da je imela zaradi nedogovorjenih sprememb na najetih poslovnih prostorih pravico varščino zadržati, saj ji tožena stranka po prenehanju najemnega razmerja ni vrnila poslovnih prostorov v takem stanju, kot jih je prejela.

7. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da tožeča stranka toženi stranki ni dala soglasja za spremembo notranjosti najetih poslovnih prostorov, saj bi morali stranki na podlagi 2. člena Aneksa št. 2 k Najemni pogodbi (priloga B7) skleniti posebni pisni dogovor o spremembi prostorov. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tak pisni dogovor ni bil sklenjen, in da soglasje za spremembo ne izhaja niti iz primopredajnega zapisnika z dne 13. 3. 2013 (priloga A4), zato je zaključilo, da tožena stranka ni uspela dokazati, da je imela za sicer nesporne spremembe najetih prostorov soglasje tožeče stranke. Najeti poslovni prostori torej neopravičeno niso bili vrnjeni v enakem stanju kot so bili prevzeti, zaradi česar tožena stranka nima terjatve na vračilo plačane varščine, saj jo ima tožeča stranka na podlagi 7. odstavka 6. člena Najemne pogodbe pravico zadržati. Ker torej v pobot uveljavljena terjatev ne obstoji, je sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku ugodilo.

8. Tožena stranka v pritožbi uvodoma očita sodišču prve stopnje, da ni odločilo o njenem procesnem pobotnem ugovoru. Navedeno ne drži. Tožena stranka je namreč že v ugovoru zoper sklep o izvršbi z dne 15. 4. 2013 navedla, da je pred pravdo podala enostransko pobotno izjavo, zaradi česar je vtoževana terjatev prenehala. Slednje je dokazovala s pobotno izjavo z dne 18. 3. 2013 (priloga B5). Ne drži torej, da je podala procesni pobotni ugovor, temveč ugovor ugasle pravice oziroma materialnopravni ugovor pobota, ki nastane, ko ga ena stranka izjavi drugi (1. odstavek 311. člena Obligacijskega zakonika – OZ), pri čemer za nastop pravnih posledic pobota ni nujno, da naslovnik izjavo prejme.(1) O materialnopravnem ugovoru pobota sodišču ni potrebno odločiti v izreku sodbe. Če je le-ta utemeljen povzroči zavrnitev tožbenega zahtevka, odločitev o pobotu pa izhaja iz razlogov sodbe. Sodišče prve stopnje je o (materialnopravnem) ugovoru pobota odločilo, saj iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da tožena stranka ni dokazala, da je tožeča stranka soglašala z izvedenimi spremembami spornih poslovnih prostorov, zato tudi ni dokazala obstoja svoje v pobot uveljavljane terjatve na vračilo varščine.

9. V zvezi s pobotnim ugovorom tožena stranka nadalje navaja, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo pravilo o trditvenem in dokaznem bremenu. Tožeča stranka je s primopredajnim zapisnikom z dne 13. 3. 2013 (priloga A4), dopisom z dne 26. 3. 2013 (priloga A5), računoma št. 05/06-2013 in št. 4/6-2013 (prilogi A6 in A7) ter priloženimi slikami (priloge A9-A17) zadostila trditvenemu in dokaznemu bremenu, da je do sprememb na poslovnih prostorih prišlo in to brez njenega soglasja. Iz priloženih računov izhaja, da je imela z odstranitvijo sprememb oziroma popravilom poslovnih prostorov stroške najmanj v višini plačane varščine. To pa je skladno s 7. odstavkom 6. člena Najemne pogodbe razlog za zdržanje plačane varščine s strani tožeče stranke. Z zanikanjem tožeče stranke, da soglasja za spremembe ni dala, in zgoraj navedenimi dokazi, se je trditveno in dokazno breme glede dovoljenosti sprememb nedvomno prevalilo na toženo stranko. Poleg tega pa je že sicer temeljno pravilo dokaznega bremena, da nosi dokazno breme tista stranka, ki ji je dejstvo, ki ga je treba dokazati v korist. Dejstvo obstoja soglasja tožeče stranke za spremembe je nedvomno v korist tožene stranke, saj na njem temelji njen ugovor ugasle pravice. Le-ta pa tega dokaznega bremena ni zmogla. Sklicevala se je namreč na Aneks št. 2 k Najemni pogodbi, ki pa, kot je to ugotovilo že sodišče prve stopnje, ne dokazuje, da je bilo soglasje dano, zlasti glede na zgoraj citirane določbe Najemne pogodbe, na podlagi katerih je potrebno za spremembe najetih poslovnih prostorov posebno pisno soglasje tožeče stranke. Po povedanem se izkaže, da sodišče prve stopnje ni kršilo pravila o trditvenem in dokaznem bremenu in pravilno zaključilo, da tožena stranka ni dokazala, da gre za dovoljene spremembe spornih poslovnih prostorov, zaradi česar ni upravičena do vračila varščine.

10. Z navedbami, da je sodišče napačno zaključilo, da tožeča stranka ni dala soglasja za spremembo spornih poslovnih prostorov, pritožnik graja dokazno oceno sodišča prve stopnje. Pri tem ponavlja svoje navedbe iz postopka na prvi stopnji, da navedeno soglasje tožeče stranke izhaja iz Aneksa št. 2 k Najemni pogodbi in dejstva, da je tožeča stranka tekom postopka v zvezi z danim soglasjem spreminjala svoje izjave. Dokazno oceno sodišča prve stopnje je mogoče grajati le, če je bila opravljena brez upoštevanja napotkov iz 8. člena ZPP ali, če je vsebinsko neprepričljiva. V prvem primeru gre za relativno bistveno kršitev določb postopka, v drugem pa za zmotno ugotovitev dejanskega stanja, ki nista dovoljena pritožbena razloga v postopku majhne vrednosti (1. odstavek 458. člena ZPP).

11. Pavšalno pritožnik navaja tudi, da sodišče prve stopnje ni izvedlo predlaganega dokaza zaslišanja strank. S tem uveljavlja relativno bistveno kršitev določb postopka po 1. odstavku 339. člena ZPP, ki v postopku v sporu majhne vrednosti ni dopusten pritožbeni razlog. Sicer bi takšna kršitev lahko prerasla v kršitev iz 8. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, a kaj takega iz sodbe sodišča prve stopnje ne izhaja. Glede na zgoraj navedeno listinsko dokumentacijo in dejstvo, da iz Najemne pogodbe izhaja, da mora biti soglasje za spremembe poslovnih prostorov dano v pisni obliki, je sodišče prve stopnje pravilno ta dokaz zavrnilo kot nepotreben. Stranke naj bi bile namreč zaslišane o izvajanju dogovora o spremembah poslovnih prostorov, za katerega je sodišče prve stopnje ugotovilo, da (v zahtevani pisni obliki) ni bil sklenjen.

12. Nadalje pritožnik sodišču prve stopnje očita, da se ni opredelilo do tega, ali so bile sporne spremembe poslovnih prostorov v korist najemodajalca, torej tožeče stranke in zato v njeno breme, in ali so bile le posledica normalne obrabe. Tudi ta pritožbeni očitek ni utemeljen. V ugotovitvi sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni dala soglasja za spremembe najetih poslovnih prostorov, je torej vsebovana tudi odločitev, da tožena stranka ni upravičena do povrnitve kakršnihkoli vlaganj v poslovne prostore. V skladu s 15. členom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) ima sicer v primeru, ko najemodajalec najemniku poslovnih prostorov ne izroči v takem stanju, v kakršnem bi ga moral po pogodbi izročiti, najemnik tudi brez soglasja pravico urediti poslovne prostore, da bodo v takem stanju v kakršnem bi morali biti. To pravico pa ima najemnik samo, če je dal poprej najemodajalcu primeren rok, česar tožena stranka ni zatrjevala.

Nadalje iz ugotovitve, da iz primopredajnega zapisnika z dne 13. 3. 2015 izhaja, da so bili poslovni prostori poškodovani in spremenjeni, ter zaključku sodišča prve stopnje, da za te spremembe tožeča stranka ni dala soglasja, izhaja tudi, da ne gre za spremembe, ki bi bile posledica normalne obrabe. Navsezadnje sama tožena stranka navaja, da je imela za spremembe, ki izhajajo iz primopredajnega zapisnika soglasje tožeče stranke. Če bi šlo za spremembe oziroma poškodbe, ki bi bile posledica normalne obrabe, soglasja tožeče stranke zanje ne bi potrebovala. Tožena stranka je torej nesporno najete poslovne prostore namenoma delno spremenila in prilagodila svojim potrebam, take spremembe pa ne morejo biti posledica normalne obrabe.

13. Ugovor zastaranja, ki ga tožena stranka prvič uveljavlja v pritožbi, je prepozen (1. odstavek 337. člena ZPP). Ugovor zastaranja je namreč dopustno podati do konca glavne obravnave na prvi stopnji. Pritožbeno sodišče pa kljub temu dodaja, da je zastaranje terjatve tožeče stranke do zadržanja varščine iz 7. odstavka 6. člena Najemne pogodbe lahko najprej začelo teči po prenehanju najemnega razmerja, torej nedvomno po 13. 3. 2013. 14. Glede na navedeno uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, kot tudi ne tisti, na katere pazi pritožbeno sodišče ob reševanju pritožbe po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), zato je bilo treba pritožbo tožene stranke zavrniti kot neutemeljeno in izpodbijano sodbo v skladu s 353. členom ZPP potrditi.

15. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje pritožbene stroške. Tožeča stranka pa sama nosi svoje stroške odgovora na pritožbo, saj z njim ni pripomogla k odločitvi pritožbenega sodišča, zaradi česar ti stroški niso bili potrebni za postopek (1. odstavek 154. člena in 155. člen v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Glej Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, str. 395.