Jedro

Kadar se s tožbo uveljavlja zahtevek, samostojno ali skupno z zahtevkom za izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine, mora za ugotovitev ničnosti dejanski kupec tožiti tako prodajalca kakor tudi navideznega kupca, ker sicer ni tožena prava stranka (201. člen zakona o pravdnem postopku - ZPP). V vsem tem ima sodišče prav. Ne pa tudi v svojem načelnem stališču, da o tem vprašanju ni mogoče odločiti kot o predhodnem le ob udeležbi sedanjih pravdnih strank. Ko namreč zakon določa, da kadar je odločba sodišča odvisna od predhodne rešitve vprašanja, ali obstaja kakšna pravica ali pravno razmerje, pa o njem še ni odločilo sodišče ali kakšen drug pristojen organ, lahko sodišče samo reši to vprašanje, če ni s posebnimi predpisi drugače določeno (prvi odstavek 12. člena ZPP). Zakon torej ne omejuje ugotavljanja pravice ali pravnega razmerja le na relaciji pravdnih strank in tako ne preprečuje, gledano na tu obravnavano zadevo, da bi se odločalo o pravici, ki se tiče tudi tretje osebe. Seveda pa ima takšna odločitev pravne učinke le v pravdi, v kateri je bila sprejeta (drugi odstavek 12. člena ZPP). Zato določb o enotnem sosporništvu (201. člen ZPP) ter z njimi povezanega vprašanja udeležbe vseh sospornikov v pravdi ni mogoče postavljati kot pogoj za reševanje predhodnega vprašanja.

Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi pravnega posla (prvi odstavek 20. člena zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Ur. list SFRJ, št. 6/80 in 36/90 - ZTLR) se ne zgodi "na enkrat", z eno potezo, uno actu, marveč gre za večstopenjsko dogajanje. Dokler ni pravica definitivno pridobljena z vpisom v zemljiško knjigo (33. člen ZTLR), je mogoče govoriti, kot se izraža teorija, o pričakovalni pravici oziroma pravicah v posameznih fazah pridobivanja lastninske pravice (sama sklenitev posla, včasih pravno pomembna izročitev nepremičnine, zemljiškoknjižni predlog). Te "fazne" pravice, bodisi obligacijske bodisi stvarnopravne narave, pa uživajo različno močno pravno varstvo in seveda tudi upravičenja (na primer ustanovitev in pridobitev pogodbene hipoteke na "drug ustrezen način" - drugi odstavek 61. člena in prvi odstavek 64. člena ZTLR; večina prometa s stanovanji v blokih je pri nas potekala brez vpisa v zemljiško knjigo ipd.). Eno takšnih upravičenj je tudi pravica kupca, da izposluje sklepno dejanje - pridobitev lastninske pravice z vpisom prenosa le-te nase v zemljiški knjigi. V opisane pravice, pridobljene pred uveljavitvijo ustave in ustavnega zakona za njeno izvedbo pa tudi pred uveljavitvijo ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Ur. list RS, št. 1/91-I - UZITUL, katerega 16. člen ureja le lastninsko in druge stvarne pravice na nepremičnini), vsi našteti akti niso posegli, jih niso izničili in tako tudi ne onemogočili, da bi na podlagi teh pravic upravičenci pridobili lastninsko pravico, če so seveda podani pogoji za to po predpisih, ki so veljali poprej.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tako glavni zahtevek, naj se ugotovi, da je tožnik lastnik tretjine hiše vl. št... k.o... in da ima pravico uporabe na parc. št. 375, 106/4, 105, 106/5 in 106/7, vl. št... iste k.o., ki so družbena lastnina, in da mu mora toženka izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno listino, kakor tudi eventualni zahtevek, da je tožnik postal lastnik teh nepremičnin na podlagi kupne pogodbe z dne 15.4.1983 in enak kot prejšnji dajatveni zahtevek. Tožniku je bilo naloženo, da mora toženki povrniti pravdne stroške. Ugotovilo je, da je tožnik tuj državljan. Zato po naši ustavi ne more postati lastnik nepremičnin.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo tožnikovo pritožbo proti tej sodbi. Zavzelo je stališče, da bi moral tožnik spričo navideznosti pogodbe z dne 15.4.1983 (dejanski kupec naj bi bil tožnik in ne, kot je zapisano v pogodbi, Z. P.) zahtevati s tožbo ugotovitev njene ničnosti ali pa bi morala biti ničnost rešena kot predhodno vprašanje. V ta namen bi morala biti tožena tudi Z. P. Proti tej sodbi v zvezi s sodbo Okrajnega sodišča je vložila tožeča stranka revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in kršitev določb pravdnega postopka. Predlaga, naj vrhovno sodišče spremeni sodbo tako, da zahtevku v celoti ugodi, ali pa jo razveljavi in zadevo vrne prvemu sodišču. Navaja, da je tožnik kupil od toženke stanovanje, ga v celoti plačal in prevzel v posest. Ne more tožiti na ničnost in vztraja pri pogodbi. Kot tožnica je bila tudi Z. P., ki je bila kot njegovo nekdanje dekle tudi kupovalka, vendar si zdaj na kupljeni nepremičnini ne lasti nobene pravice. Toženka na stanovanju ne zatrjuje nobene pravice in priznava, da je nepremičnino prodala, sprejela kupnino in da ima tožnik kupljeni del nepremičnine v posesti.

Tožena stranka v odgovoru na revizijo predlaga njeno zavrnitev in opozarja, da bi moral tožnik predložiti veljavno listino o sporazumni razveljavitvi pogodbe ali pa tožiti na njeno ničnost tudi v primeru, če si Z. P. ne lasti nobenih pravic na obravnavani nepremičnini.

Državno tožilstvo RS se o vročeni mu reviziji ni izjavilo.

Revizija je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je ob odločitvi, da zavrne tožbeni zahtevek, zavzelo zmotno stališče, da tožnik ne more pridobiti lastninske pravice, ker je tujec. Res je ustava RS (Ur. list, št. 33/91-I - URS) takrat določala, da lahko tujci pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon (prvi odstavek 68. člena), in zdaj po njeni spremembi (Ur. list RS, št. 42/97), da lahko tujci pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon, ali če tako določa mednarodna pogodba, ki jo ratificira državni zbor, ob pogoju vzajemnosti. In res določa ustavni zakon za izvedbo ustave RS (Ur. list RS, št. 33/91 in 21/94 - UZIU), da do sprejema zakona iz 68. člena URS tujci ne morejo pridobiti lastninske pravice do nepremičnin (prvi odstavek 9. člena). Vendar si je sodišče te ustavnopravne določbe napak razlagalo. Ne URS ne UZIU z navedenimi določbami nista posegla v prej pridobljene pravice, saj bi to pomenilo (začasno) razlastitev teh pravic, kar bi bilo v nasprotju s samim duhom ustave, ki med drugim uvršča pravico do zasebne lastnine (33. člen URS) med človekove pravice in svoboščine.

Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi pravnega posla (prvi odstavek 20. člena zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Ur. list SFRJ, št. 6/80 in 36/90 - ZTLR) se pač ne zgodi "na enkrat", z eno potezo, uno actu, marveč gre za večstopenjsko dogajanje. Dokler ni pravica definitivno pridobljena z vpisom v zemljiško knjigo (33. člen ZTLR), je mogoče govoriti, kot se izraža teorija, o pričakovalni pravici oziroma pravicah v posameznih fazah pridobivanja lastninske pravice (sama sklenitev posla, včasih pravno pomembna izročitev nepremičnine, zemljiškoknjižni predlog). Te "fazne" pravice, bodisi obligacijske bodisi stvarnopravne narave, pa uživajo različno močno pravno varstvo in seveda tudi upravičenja (na primer ustanovitev in pridobitev pogodbene hipoteke na "drug ustrezen način" - drugi odstavek 61. člena in prvi odstavek 64. člena ZTLR; večina prometa s stanovanji v blokih je pri nas potekala brez vpisa v zemljiško knjigo ipd.). Eno takšnih upravičenj je tudi pravica kupca, da izposluje sklepno dejanje - pridobitev lastninske pravice z vpisom prenosa le-te nase v zemljiški knjigi. V opisane pravice, pridobljene pred uveljavitvijo ustave in ustavnega zakona za njeno izvedbo pa tudi pred uveljavitvijo ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Ur. list RS, št. 1/91-I - UZITUL, katerega 16. člen ureja le lastninsko in druge stvarne pravice na nepremičnini), vsi našteti akti niso posegli, jih niso izničili in tako tudi ne onemogočili, da bi na podlagi teh pravic upravičenci pridobili lastninsko pravico, če so seveda podani pogoji za to po predpisih, ki so veljali poprej.

Skratka namen in učinek drugega odstavka 16. člena UZITUL, 68. člena URS in 9. člena UZIU je v tem, da se tujcem v času od osamosvojitve do izdaje zakona oziroma sklenitve mednarodne pogodbe o pravicah tujih oseb prepreči pridobivanje lastnine na nepremičninah, ne našajo pa se ti predpisi na čas pred tem razdobjem. Ni tudi videti, da bi bilo ozadje tu obravnavanega spora obiti prepoved iz URS oziroma UZIU, temveč gre le za željo tožnika (ki se je zaradi osamosvojitve Slovenije znašel v položaju tujca) zemljiškoknjižno urediti že poprej nastalo pravno (sklenjena prodajna pogodba) in dejansko stanje (plačilo kupnine in prevzem nepremičnine).

Ni se pa tudi mogoče v vsem strinjati s stališčem pritožbenega sodišča. Res nikakor ni mogoče mimo pogodbe o nakupu obravnavane nepremičnine z dne 15.4.1983, saj ta izpolnjuje vse formalne pogoje za pridobitev zemljiškoknjižne lastnine. Res je tudi potrebno odločiti o njenih učinkih, ker se zatrjuje, da je navidezna, kar zadeva kupovalko. Potrebno je torej odločiti, ali je nična ali ne. Kadar se s tožbo uveljavlja zahtevek, samostojno ali skupno z zahtevkom za izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine, mora za ugotovitev ničnosti dejanski kupec tožiti tako prodajalca kakor tudi navideznega kupca, ker sicer ni tožena prava stranka (201. člen zakona o pravdnem postopku - ZPP). V vsem tem ima sodišče prav. Ne pa tudi v svojem načelnem stališču, da o tem vprašanju ni mogoče odločiti kot o predhodnem le ob udeležbi sedanjih pravdnih strank. Ko namreč zakon določa, da kadar je odločba sodišča odvisna od predhodne rešitve vprašanja, ali obstaja kakšna pravica ali pravno razmerje, pa o njem še ni odločilo sodišče ali kakšen drug pristojen organ, lahko sodišče samo reši to vprašanje, če ni s posebnimi predpisi drugače določeno (prvi odstavek 12. člena ZPP). Zakon torej ne omejuje ugotavljanja pravice ali pravnega razmerja le na relaciji pravdnih strank in tako ne preprečuje, gledano na tu obravnavano zadevo, da bi se odločalo o pravici, ki se tiče tudi tretje osebe. Seveda pa ima takšna odločitev pravne učinke le v pravdi, v kateri je bila sprejeta (drugi odstavek 12. člena ZPP). Zato določb o enotnem sosporništvu (201. člen ZPP) ter z njimi povezanega vprašanja udeležbe vseh sospornikov v pravdi ni mogoče postavljati kot pogoj za reševanje predhodnega vprašanja.

Revizija sicer nima prav v stališču, da tožnik ne more tožiti na ničnost, ker bi pač to lahko storil tako v tej pravdi s posebnim zahtevkom ali v posebni pravdi. Je pa po prej povedanem instančno sodišče nepravilno uporabilo citirane določbe iz 12. in 201. člena ZPP, kar je najmanj moglo vplivati na pravilnost sodbe (prvi odstavek 354. člena in 2. točka prvega odstavka 385. člena ZPP).

Povedano je narekovalo razveljavitev sodb nižjih sodišč in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 394. člena in drugi odstavek 395. člena ZPP). Ob tem bo moralo sodišče najprej ugotoviti kot predhodno vprašanje pravno učinkovitost pogodbe z dne 15.4.1983, za kar bo potrebno izvesti predlagane dokaze in tudi zaslišati pričo Z. P., za katero je bilo prvotno predlagano, dokler je nastopala kot stranka, naj se zasliši kot stranka. Odvisno od odgovora na to predhodno vprašanje pa bo potrebno dognati še druge okoliščine, na podlagi katerih bo mogoče sklepati, ali tožnik utemeljeno in v kakšnem obsegu zahteva izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine ali ne.