Jedro

Trditve, da je bila soglasna volja vseh pogodbenih strank drugačna od zapisane, ne utemeljujejo zmote (61. člen ZOR), temveč nesporazum o predmetu obveznosti, torej zaključek, da pogodbi v tem delu sploh nista nastali (63. člen ZOR).

Izrek

Reviziji se ugodi, odločbi sodišč nižjih stopenj se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je primarni tožbeni zahtevek za ugotovitev (so)lastninske pravice tožnic na nepremičninah 5047/1, 5047/8 ter 5047/9 k. o. ... in za izstavitev zemljiškoknjižne listine zavrnilo, podredni zahtevek za ugotovitev, da toženka nima lastninske pravice na teh nepremičninah, ki so last tožnic, pa zavrglo. Glede primarnega zahtevka je pojasnilo, da tožnice niso mogle postati (so)lastnice spornih nepremičnin na podlagi Zakona o lastninskem preoblikovanju podjetij (v nadaljevanju ZLPP), ki takšnih določb ne vsebuje, niti na podlagi pravnega posla. Ugotovilo je, da je iz prej enovite družbe (A. p. o.) ob lastninskem preoblikovanju nastalo pet družb – poleg štirih tožnic še A. D. d. o. o., ki v tej pravdi ni udeležena. Na novoustanovljene družbe je prej enovita družba neodplačno prenašala svoje premoženje, pri čemer je sporne nepremičnine na podlagi pogodb z dne 15. 11. 1996 in 5. 12. 1996 prenesla na družbo A. D. d. o. o., ki je svojo lastninsko pravico (do celote) tudi vknjižila v zemljiško knjigo, nato pa je leta 2004 iste nepremičnine prodala toženki, ki je svojo lastninsko pravico prav tako (do celote) vpisala v zemljiško knjigo. Tožnice so trdile, da je bila pri omenjenih pogodbah storjena napaka, saj bi se morala skladno z dogovorom in otvoritveno bilanco na posamezno družbo prenesti le lastninska pravica na posameznih delih nepremičnin ali pa bi morala biti vzpostavljena solastnina oziroma etažna lastnina. Sklicevale so se še na priposestvovanje, a jim sodišče ni sledilo. Že na podlagi njihovih navedb je namreč ocenilo, da pogoj dobre vere ni podan, saj tožnice niso bile v opravičljivi zmoti glede pogojev za pridobitev lastninske pravice. Dodalo je, da pogodbi o neodplačnem prenosu nepremičnin nista izpodbiti oziroma izpodbijani. Glede podrednega zahtevka je menilo, da tožnice zanj niso izkazale pravnega interesa, ker bi lahko učinkovitejše pravno varstvo dosegle z izbrisno tožbo.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnic zavrnilo ter sodbo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo.

3. Zoper sodbo (po vsebini tudi zoper sklep) pritožbenega sodišča tožnice vlagajo revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Vrhovnemu sodišču smiselno predlagajo, naj izpodbijano odločbo spremeni in primarnemu oziroma podrednemu tožbenemu zahtevku ugodi, sicer pa naj odločbi sodišč nižjih stopenj razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglašajo tudi stroške. Uvodoma pojasnjujejo zatrjevano napako v pogodbah o prenosu spornih nepremičnin, na katerih stoji stara poslovna stavba s tremi etažami. Odvetnik, ki je sodeloval s strokovno organizacijo za lastninsko preoblikovanje in je pripravil pogodbi o neodplačnem prenosu, na nepremičninah ni vzpostavil solastnine, temveč je napačno zapisal, da pripadejo izključno v last družbe, ki je imela prostore v pritličju (A. D. d. o. o.), čeprav so sporni poslovni prostori po lastninjenju pripadli tožnicam (vse tožnice imajo prostore v prvem nadstropju, prva in druga (pred pripojitvijo slednji tudi tretja) tožnica pa imata še proizvodne prostore v kleti). Družbe niso vedele za razkorak med dejanskim in zemljiškoknjižnim stanjem, saj je imela vsaka od njih vknjiženo lastninsko pravico na nekaj parcelah, med njimi ni bilo sporov in vsaka družba je skladno z dejanskim lastništvom plačevala davščine in stroške. Družba A. D. d. o. o. je v letu 2004 prodala le svoje prostore, ki jih je imela v posesti, v prodajni pogodbi pa so bile napačno zajete celotne parcele. Za toženko vse od primopredaje (10. 6. 2003) do sklenitve prodajne pogodbe (23. 11. 2004) ni bilo sporno, da predmet prodaje niso tisti deli nepremičnin, ki jih zasedajo tožnice. Ko pa je toženka po zemljiškoknjižni izvedbi prodajne pogodbe izvedela, da ima vknjiženo lastninsko pravico na celotnih parcelah, je od tožnic zahtevala plačilo uporabnine.

4. Tožnice pojasnjujejo, da so primarni tožbeni zahtevek utemeljevale z določbami ZLPP, priposestvovanjem in izbrisno tožbo. Ponavljajo svoje stališče, da so lastninsko pravico pridobile na podlagi lastninskega preoblikovanja, saj so bila osnovna sredstva, pravice in obveznosti nanje prenesene neposredno na podlagi potrjene otvoritvene bilance; pogodbi o neodplačnem prenosu nepremičnin sta bili le deklaratorna oziroma izvedbena akta. Pogodbe se namreč ne sklepajo za osnovna sredstva in pravice, za katere se ne vodijo posebni registri. Na enak zaključek jih napeljuje okoliščina, da so te pogodbe proste davka, saj je pri vseh drugih pridobitnih naslovih promet obdavčen. Iz listin v spisu izhaja, da so bile sporne nepremičnine v otvoritveni bilanci bivšega družbenega podjetja in bilancah novoustanovljenih družb ovrednotene in so jih tožnice oziroma njeni zaposleni kot sestavni del osnovnega kapitala tudi plačali z odkupom deležev od Slovenske razvojne družbe in družb za upravljanje. Tako pridobljene lastnine tožnice ne morejo izgubiti zaradi napak v izvedbenih oziroma formalnih pogodbah o neodplačnem prenosu nepremičnin. V zvezi z očitkom o neizpodbitosti teh pogodb navajajo, da so za napako zvedele šele po vknjižbi toženkine lastninske pravice, zato je niso mogle sanirati z aneksom ali sporazumom o delni razveljavitvi, poleg tega pa ni mogoče sodno izpodbijati pogodbe proti nekomu, ki ni zemljiškoknjižni lastnik. Prepričane so, da imajo na voljo le tožbeni zahtevek, ki ga uveljavljajo v tej pravdi, družba A. D. d. o. o. pa v ločenem postopku izpodbija prodajno pogodbo, ki jo je sklenila s toženko.

5. V nadaljevanju revizije tožnice nasprotujejo oceni sodišč o neizpolnjenosti pogoja dobre vere. Poudarjajo, da njihovi direktorji niso pravniki, zato niso znali sestaviti pogodb o prenosu nepremičnin niti preveriti njihove pravilnosti. Ravnali so s posebno veliko skrbnostjo, saj so izvedbo lastninskega preoblikovanja naročili strokovnjaku za to področje in odvetniku. Ker je slednji delo opravil na podlagi podjemne pogodbe (in ne kot pravnik v pravni osebi), njegovega ravnanja ni mogoče šteti za ravnanje organa pravne osebe v smislu 46. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Tožnice še menijo, da lahko kot lastnice spornih nepremičnin neposredno zahtevajo izbris toženke in vknjižbo lastninske pravice na svoje ime (brez vzpostavitve prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja). Zato je utemeljena tudi 2. točka primarnega zahtevka (izstavitev zemljiškoknjižne listine), ki pomeni izrek izbrisne tožbe.

6. Tožnice nasprotujejo še zavrženju podrednega tožbenega zahtevka, saj menijo, da so pravni interes zanj izkazale. Posebej poudarjajo, da bi tako preprečile toženkine zahtevke za plačilo uporabnine, ki že presegajo knjigovodsko vrednost spornih nepremičnin. Kot pojasnjujejo, se podredni tožbeni zahtevek glasi na ugotovitev, da lastninske pravice na obravnavanih prostorih nima toženka, temveč tožnice. Če bi bilo temu zahtevku ugodeno, bi slednje lahko zahtevale ugotovitev solastnine oziroma vzpostavitev etažne lastnine. Tudi če bi bilo ugodeno le negativnemu ugotovitvenemu zahtevku, bi tožnice lahko uredile razmerja z družbo A. D. d. o. o., ki jim lastninsko pravico priznava. Ponavljajo tudi svoje prepričanje, da toženka ni mogla pridobiti lastninske pravice na spornih nepremičninah, ker niso bile predmet prodajne pogodbe. Navedb in dokazov v zvezi s tem sodišči nižjih stopenj nista obravnavali (8. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP). Dejansko stanje posledično ni bilo popolno ugotovljeno, izostala pa je tudi pravna ocena o (ne)obstoju toženkine lastninske pravice.

7. Revizija je bila vročena toženki, ki nanjo ni odgovorila.

8. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

9. Revizija je utemeljena.

O reviziji zoper sodbo (primarni tožbeni zahtevek)

10. Sodišči nižjih stopenj sta pravilno presodili, da določbe ZLPP ne pomenijo pravnega temelja za pridobitev lastninske pravice po samem zakonu.(1) Tožnicam bi lahko lastninska pravica na spornih poslovnih prostorih nastala iz pravice uporabe, ki pa je ne zatrjujejo.

11. Izpodbijana presoja dobre vere tožnic v odločilnem delu temelji na njihovih trditvah v zvezi s predloženima pogodbama o neodplačnem prenosu nepremičnin iz leta 1996, iz katerih izhaja, da lastninska pravica na spornih prostorih v celoti pripade drugi osebi. Tožnice so trdile, da pogodbi ne odražata resnične volje pogodbenih strank (tožnic in družbe A. D. d. o. o.), ki je bila v tem, da bi se na posamezno od novoustanovljenih družb prenesla le lastninska pravica določenega dela posamezne nepremičnine oziroma bi morala biti vzpostavljena solastnina oziroma etažna lastnina, kot je bilo predvideno v otvoritveni bilanci in je povzeto v tožbenem zahtevku. Zatrjevane napake v teh pogodbah sodišči nista upoštevali, ker sta menili, da tožnice niso ravnale z zadostno skrbnostjo (na zapis v pogodbah niso bile pozorne), poleg tega pa pogodbi nista bili izpodbiti oziroma izpodbijani. Na podlagi navedenega sta sklepali, da tožnice niso v opravičljivi zmoti o lastništvu spornih nepremičnin, saj za to v veljavnih pogodbah ni podlage. Ker sta sklepanje oprli na trditveno podlago tožnic, sta ocenili, da izvedba predlaganih dokazov v zvezi s tem ni potrebna.

12. Uradoma opravljeni preizkus pravilne uporabe materialnega prava (371. člen ZPP) je pokazal, da sta sodišči nižjih stopenj obravnavano napako zmotno opredelili kot izpodbojni razlog. Trditve, da je bila soglasna volja vseh pogodbenih strank drugačna od zapisane (da se sporne nepremičnine v celoti prenesejo na družbo A. D. d. o. o.), ne utemeljujejo zmote (61. člen Zakona o obligacijskih razmerjih – v nadaljevanju ZOR), temveč nesporazum o predmetu obveznosti, torej zaključek, da pogodbi v tem delu sploh nista nastali (63. člen ZOR).(2) Sodišči nižjih stopenj sta po navedenem zmotno presodili trditve tožnic glede (ne)veljavnosti pogodb in zato tudi zmotno oziroma vsaj preuranjeno sklepali, da je domneva njihove dobrovernosti že na tej podlagi izpodbita. Obravnavana presoja poleg tega zmotno ne upošteva drugih sklepčnih trditev tožnic v zvezi z dobro vero – da je resnično hotena razdelitev nepremičnin vsebovana v otvoritveni bilanci, da so pogodbenice nepremičnine na ta način tudi uporabljale, da so se na tej osnovi delili stroški in davščine ter da med njimi o lastništvu nikoli ni bilo sporov.

13. Zaradi napačnega materialnopravnega izhodišča je ostalo relevantno dejansko stanje nerazjasnjeno in ker posledično ni pogojev za spremembo odločitve, je revizijsko sodišče reviziji v tem delu ugodilo, sodbi nižjih sodišč razveljavilo in zadevo vrnilo prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP). Prvostopenjsko sodišče bo moralo v ponovljenem sojenju med drugim izvesti dokazni postopek za ugotovitev resničnosti trditev, ki utemeljujejo nesporazum. Če je bil ta podan, kot to trdijo tožnice, družba A. D. d. o. o. na podlagi neobstoječe(ga dela) pogodbe kljub vpisu v zemljiško knjigo ni mogla postati izključna lastnica spornih parcel. Slednja zato te pravice tudi ni mogla pogodbeno prenesti na toženko, ki pa bi ob zaupanju v zemljiško knjigo in dobri veri vendarle lahko postala izključna lastnica obravnavanih nepremičnin. V tem primeru bi bila odločilna njena (prav tako domnevana) dobra vera, ki bi hkrati pomenila oviro za priposestvovanje tožnic (§ 1500 Občnega državljanskega zakonika; drugi odstavek 44. člena SPZ). Šele če bi tožnicam poleg nesporazuma uspelo izkazati tudi toženkino slabo vero, bi bila odločilna presoja resničnosti vseh zatrjevanih okoliščin, ki so odločilne za oceno (domnevane) dobre vere tožnic. Kot je bilo pojasnjeno, ta zgolj z njihovimi trditvami ni izpodbita.

O reviziji zoper sklep (podredni tožbeni zahtevek)

14. Izpodbijano odločitev o primarnem in podrednem tožbenem zahtevku je treba obravnavati kot celoto. Ker zavrnitev primarnega tožbenega zahtevka ni prestala revizijskega preizkusa, je bilo že iz tega razloga treba razveljaviti tudi odločitev o podrednem zahtevku, o katerem bo sodišče v ponovljenem sojenju odločalo le, če bo primarni zahtevek (znova) zavrnilo. V tem primeru bo moralo upoštevati utemeljene revizijske očitke zoper zavrženje podrednega zahtevka. Razlogi sodišč nižjih stopenj, da tožnice zanj nimajo pravnega interesa, ker bi učinkovitejše pravno varstvo lahko dosegle z izbrisno tožbo, so sicer na prvi pogled razumni. Načeloma velja, da lahko originarni pridobitelj pri uveljavljanju svoje lastninske pravice izbira med (navadno oziroma pozitivno) ugotovitveno tožbo in izbrisno tožbo,(3) ki sta z vidika odprave nepravilnega zemljiškoknjižnega stanja res učinkovitejši od samostojne negativne ugotovitvene tožbe.

15. Vendarle položaj tožnic v konkretnem primeru narekuje, da jim kljub možnosti učinkovitejšega pravnega sredstva ni pravilno očitati, da te poti niso ubrale. Prvič zato, ker so primarno zahtevale ugotovitev njihove (so)lastninske pravice, ki je ob zatrjevani izvenknjižni pridobitvi ustrezna alternativa izbrisni tožbi. Drugič pa zato, ker je odločanje o negativnem ugotovitvenem zahtevku pridržano za primer zavrnitve primarnega zahtevka, ko torej med strankami velja, da tožnice niso lastnice nepremičnin. Tožnice so zahtevek poleg tega postavile zaradi obrambe pred grozečimi zahtevki toženke za plačilo uporabnine. Glede podrednega zahtevka so torej v položaju uporabnic nepremičnine, ki si na njej ne lastijo stvarnih upravičenj, vendar menijo, da uporabnine od njih ne zahteva upravičena oseba (lastnik nepremičnine). Na podlagi takšnih okoliščin tožnicam ni mogoče odrekati pravnega interesa.

16. Napačna presoja pravnega interesa pomeni relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 181. člena ZPP. Uveljavljeni revizijski razlog iz 2. točke prvega odstavka 370. člena ZPP je na podlagi določbe prvega odstavka 379. člena istega zakona narekoval še razveljavitev sklepov sodišč nižjih stopenj o zavrženju podrednega zahtevka in vrnitev zadeve tudi v tem obsegu sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ob morebitnem odločanju o podrednem zahtevku bo moralo sodišče upoštevati tudi, da je lahko na ta način v konkretnem primeru kumuliran le negativni ugotovitveni zahtevek, ne pa tudi nadaljnji zahtevek, ki se poleg ugotovitve neobstoja lastninske pravice toženke glasi na ugotovitev lastninske pravice tožnic. Ta je namreč vključen oziroma vsebovan že v primarnem zahtevku, zato v tem delu ne gre za kumulacijo (182. čl. ZPP).(4)

17. Zaradi razveljavitve odločb sodišč nižjih stopenj je revizijsko sodišče razveljavilo tudi izpodbijano stroškovno odločitev in odločilo, da bo o stroških revizijskega postopka odločeno s končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Primerjaj sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 162/2005 z dne 29. 3. 2007. Op. št. (2): Primerjaj sodbo in sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 452/2000 z dne 15. 3. 2001. Op. št. (3): Tratnik, Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 58. Op. št. (4): Galič v Ude in drugi, Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, Založba Uradni list RS in GV Založba, Ljubljana 2006, str. 170.