Jedro

Pravilno je izhodišče, da je bilo bistvo pri pogodbi o posredovanju, da posrednik pridobi plačilo, ko je pogodba o prodaji nepremičnine sklenjena in določbe v pogodbi (adhezijski), ki vanj posegajo, zahtevajo strogo razlago v smislu 143. člena ZOR. Glede določb o trajanju pogodbe „za nedoločen čas“ je mogoče pritrditi stališču prvostopenjskega sodišča, da so stroge, posebej, če se upošteva, da v pogodbi ni izrecno navedeno to, kar gre naročniku po zakonu, in sicer da lahko pogodbo kadarkoli prekliče, tudi ni navedeno, kako to lahko stori (po 816. členu ZOR je namreč naročitelj lahko preklical naročilo za posredovanje, kadarkoli je hotel, če se temu ni odpovedal in če preklic ni v nasprotju s poštenjem). Presoja, da so določbe pogodbe, da v primeru, če ne pride do sklenitve pogodbe, lahko posrednik od naročnika zahteva 5% (2,5 kratna provizija za prodajo) provizijo oz. posredovalnino, prestroge, nasprotujejo načelu vestnosti in poštenja (12. člen ZOR), enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih (11. člen), je pravilna. Ne gre za pogodbeno kazen kot izpostavlja pritožba, pač pa za plačilo pogodbeno dogovorjene 2,5 kratne provizije oz. kot je to v pogodbi zapisala tožeča stranka, posredovalnine.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi

sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožničin tožbeni zahtevek, ki je od toženke zahtevala plačilo 7.511,27 EUR z obrestmi, ter ob tem tožnici naložilo, da toženi stranki povrne pravdne stroške.

Zoper sodbo se je tožeča stranka pritožila. Navaja, da uveljavlja vse pritožbene razloge ter pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo tako spremeni, da se zahtevku tožeče stranke ugodi podrejeno naj se sodba razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo obravnavanje. Priglaša pritožbene stroške. Pravilna je sicer ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da sta stranki bili v pogodbenem razmerju, tožena stranka je pogodbo podpisala in se zavedala vseh elementov pogodbe o posredovanju. Tožnica ne zahteva plačila za delo pač pa njen zahtevek temelji na toženkini kršitvi pogodbene obveznosti, ki utemeljuje plačilo dogovorjene kazni. V zvezi s tem dejansko stanje ni pravilno ugotovljeno. Ne drži zaključek sodišča, da naj bi toženka naročilo preklicala. Opozarja na njeno izpovedbo, o telefonskem razgovoru, ko naj bi nekemu gospodu za katerega je mislila, da je tožničin sin rekla, da se ji mudi in ne more več čakati. Ni pa rekla, da pogodbo razdira in tudi ne, da preklicuje naročilo in tudi ne, da bo odšla k drugi agenciji. Nikoli ni povedala toženka tožnici, da namerava hišo prodati prek druge agencije. Sodišče pa navaja, da toženki verjame, da je tožnico ustno obvestila o tem, da bo prodajo hiše zaupala drugi agenciji, kar je v nasprotju z izpovedbo toženke in je podana bistvena postopkovna kršitev (14. točka 2. odst. 339. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Tudi sicer izjave, da se toženki mudi in ne more več čakati, ni mogoče interpretirati kot preklic. Ne more se kar domnevati. Tudi ugovora v tej smeri v postopku ni postavila, in je toženka celo na zaslišanju povedala, da je bila tožnica presenečena, da je hiša že prodana. Enako je izpovedala tudi priča T.L. Toženka torej ne le, da ni preklicala obvestila, tudi ni obvestila tožeče stranke oz. U., da je hiša že prodana prek druge agencije in se je tožničinim klicem izmikala, na telefon se ni javljala in je U. ves čas izvajal svojo aktivnost pri prodaji hiše še naprej. Tega gotovo ne bi počel, če bi vedel, da je hiša že prodana. Torej pogodba nikoli ni bila razdrta. Sklenjena je bila ekskluzivna posredniška pogodba in je treba upoštevati določbo o pogodbeni kazni. Stališče o nepravični kazni, ki ga je zavzelo sodišče, tudi ni pravilno. Sklicuje se na dejstvo, da je bila pogodba sklenjena za nedoločen čas, da ni bila določena za posrednika pogodbena kazen in da je le ta določena za naročnika v višini 2,5 kratnika provizije. Dejstvo je, da v času, ko je bila sklenjena pogodba, Zakon o obligacijskih razmerjih, ki je tedaj veljal (ZOR) ni omejeval časa trajanja pogodbenega razmerja. Dejstvo pa je tudi, da je bila sklenjena za čas do sklenitve prodajne pogodbe, torej ne gre za kršitev nobenega predpisa. Sedaj je rok določen na devet mesecev, kar je prekratek čas in se v praksi hiše po večini ne prodajo v tem času, zato stranke sklepajo več zaporednih pogodb. Opozarja še, da je toženka želela, da se hiša proda po ceni 380.000 DEM, in naročila tožnici, da cena ne sme biti nižja. Tožnica je večkrat vprašala, ali je pripravljena pri ceni kaj popustiti. Druga agencija pa je hišo prodala le zato, ker je toženka določila nižjo ceno, tedaj 340.000 DEM. Za to ceno bi tožeča stranka oz. družba U. nepremičnino prej prodala. Okoliščina, da pogodbena kazen za posrednika ni bila določena, ne more biti upošteven argument za stališče, da toženka ni dolžna plačati pogodbene kazni. Tudi ne drži, da je nepravično visoka. Previsoka je lahko le, če je nesorazmerno večja od odškodnine, pri znižanju je treba v korist upnika upoštevati njegovo škodo in tudi, če ni nobene druge škode, se kazen ne sme znižati na nič, ampak mora ostati nek znesek kot kazen zaradi nediscipline, (enako Cigoj, Komentar obligacijskih razmerij, Ljubljana 1984, komentar k členu 274). Tožnica je že v svoji vlogi pojasnila (10.1.2007), da bi v primeru pravilne izpolnitve pogodbe pridobila skupno provizijo 4%. U. je imel v tej zadevi in drugih poslovni interes, da proda toženkino hišo. Dejstvo je, da toženka višine pogodbene kazni ni izpodbijala, v vlogi z dne 14.4.2006 je trdila le, da je pogodba nična, a se to ni izkazalo za pravno pravilno, morala bi po 274. členu ZOR zahtevati znižanje pogodbene kazni, kar ni in ni temu ugovarjala, saj sodišče lahko pogodbeno kazen zmanjša le na zahtevo dolžnika. Sodišče bi moralo uporabiti določbe o dolžnosti izpolnitve obveznosti iz 17. člena ZOR oz. 274. člen ZOR, če je že menilo, da je kazen previsoka. Nepravilno je tudi stališče sodišča, da je vtoževana višina vprašljiva. Znesek je skladen s pogodbeno določbo o višini pogodbene kazni oz. celo nižji, saj je U. toženki prostovoljno in iz dobre volje odobril popust kot je bilo že pojasnjeno.

Pritožba ni utemeljena.

Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da sta stranki sklenili pogodbo o posredovanju. Ugotovljeno je tudi, da je toženka podpisala vnaprej pripravljeno pogodbo s splošnimi pogoji, ki jih je določila agencija - adhezijsko pogodbo. Zato je pritrditi stališču prvostopenjskega sodišča, da je razlaga te pogodbe podvržena tako določbam 813. - 826. člena ZOR o posredniški pogodbi kot tudi določbam o razlagi adhezijskih pogodb.

Ugotovljeno je, da so določbe navedene pogodbe izrazito stroge, v korist tožeči stranki oz. družbi, ki je s toženko sklenila pogodbo o posredovanju. Dogovorjeno je ekskluzivno posredovanje, višina plačila za opravljeno storitev posredovanja v višini 2% od prodajne cene z DDV takoj, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, pogodba je sklenjena za nedoločen čas, do prodaje nepremičnine, določeno je plačilo „posredovalnine“ (in ne pogodbene kazni kot trdi tožnica – kot posredovalnino označuje pogodba provizijo – 5. in 10. člen) in sicer v višini 5% za primer kršitve pogodbe s strani naročnika, toženke. Sankcij za nasprotno stranko pa pogodba ne predvideva. Pravilno je izhodišče razlogov izpodbijane sodbe, da je bilo bistvo pri pogodbi o posredovanju, da posrednik pridobi plačilo, ko je pogodba o prodaji nepremičnine sklenjena in določbe v pogodbi (adhezijski), ki vanj posegajo, zahtevajo strogo razlago v smislu 143. člena ZOR. Glede določb o trajanju pogodbe „za nedoločen čas“ je mogoče pritrditi stališču prvostopenjskega sodišča, da so stroge, posebej, če se upošteva, da v pogodbi ni izrecno navedeno to, kar gre naročniku po zakonu, in sicer da lahko pogodbo kadarkoli prekliče, tudi ni navedeno, kako to lahko stori (po 816. členu ZOR je namreč naročitelj lahko preklical naročilo za posredovanje, kadarkoli je hotel, če se temu ni odpovedal in če preklic ni v nasprotju s poštenjem). Pritrditi je zato tudi razlogovanju sodišča prve stopnje, da je šteti sporočilo toženke, ko je čakala kar nekaj mesecev, čeprav se ji je mudilo in je tožeča stranka za to vedela, poklicala na agencijo in povedala, da bo hišo prodala prek druge agencije, za preklic naročila. Da je klicala in da je na agenciji to povedala, je tožena stranka trdila v postopku, v ugovoru in nadaljnji vlogi, tožeča stranka, ki je sicer pavšalno navedla, da vse trditve prereka, kolikor se z njimi ne strinja, in je določno ugovarjala oz. prerekala konkretne trditve toženke v ugovoru oz. nadaljnji vlogi, pa te trditve konkretno ni prerekala. Upošteva se substancirano in ne pavšalno prerekanje in mora po določbi 212. člena ZPP vsaka stranka navesti dejstva in predlagati dokaze na katere opira svoj zahtevek ali s katerim izpodbija navedbe in dokaze nasprotnika, tako tudi 286. člen, ki ureja izjavno breme strank in zahtevo po obrazloženosti odgovora na tožbo. Tudi ni tožeča stranka, ki navedbe, da je tožena stranka klicala po telefonu, ni prerekala, ni ponudila lastne verzije poteka spornega dogodka. Že zato povsem prepriča zaključek prvostopenjskega sodišča, da je pritrditi (sledi trditveni podlagi ugovora – ko zapiše, da verjame toženki) toženi stranki glede trditev o telefonskem klicu in navedbi, da bo hišo oz. prodajo nepremičnine zaupala drugi agenciji. Glede na navedeno ni mogoče slediti pritožbi, da je podana bistvena postopkovna kršitev. Sodišče je pač sprejelo trditev, ki niti ni bila določno prerekana, ob tem pa ocenilo tudi dokaze. Tožeča stranka šele v pritožbi določno prereka to, kar je trdila toženka v postopku na prvi stopnji, pravočasno, da je poklicala na agencijo in povedala, da se ji mudi oz., da bo hišo prodala prek druge agencije. To pa je prepozno (337. v zvezi z 286. členom ZPP). Sicer pa tudi, ko je bila tožnica zaslišana, ni zanikala teh trditev, da je torej agencija prejela klic, da se tožnici mudi, z navedbo, da bo hišo prodala prek druge agencije, povedala je le, da se tega ne spominja. Ni šlo za neprimeren čas preklica, tudi ni do tedaj tožeča stranka storila nič konkretnega, ni tudi spregledati, da so v pogodbi natančno opredeljene obveznosti naročnika oz. sankcije za kršitve, pravice (npr. do preklica) pa niso izrecno zavedene, čeprav je pogodba sklenjena za nedoločen čas. Da je toženka (oz. zanjo hči) na agencijo poklicala, po več mesecih, ko kupcev agencija še ni našla in povedala, da bo „dala hišo prodat drugi agenciji“, je konec koncev izpovedala tudi priča L. (hči toženke), na izpovedbo katere opozarja pritožba, ko graja dejanske zaključke prvostopenjskega sodišča (list. št. 53). Da pa obličnost za primer preklica oz. razveze ni predpisana, je materialnopravno pravilno pojasnilo že prvostopenjsko sodišče. Ker je zaradi preklica prenehala obveznost tako ene kot druge stranke, je že zato tožbeni zahtevek s katerim tožeča stranka vtožuje plačilo 5% posredovalnine, zaradi kršitve pogodbe, neutemeljen. Pa tudi če ne bi prišlo do preklica, bi bil tožbeni zahtevek neutemeljen in sodišče druge stopnje soglaša tudi v tem delu z razlogi prvostopenjske sodbe. Presoja, da so določbe pogodbe, da v primeru, če ne pride do sklenitve pogodbe, lahko posrednik od naročnika zahteva 5% (2,5 kratna provizija za prodajo) provizijo oz. posredovalnino, prestroge, nasprotujejo načelu vestnosti in poštenja (12. člen ZOR) enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih (11. člen), je pravilna. Ne gre za pogodbeno kazen kot izpostavlja pritožba, pač pa za plačilo pogodbeno dogovorjene 2,5 kratne provizije oz. kot je to v pogodbi zapisala tožeča stranka, posredovalnine. Zato je neutemeljeno pritožbeno sklicevanje na določbe ZOR o pogodbeni kazni. Niso tudi ugotovljene nobene okoliščine, ki bi kazale na nepoštenost naročnika, trditve kako je opravljala svoje delo tožeča stranka tudi potem, ko naj bi domnevno prejela klic toženke, da bo zaupala posredovanje drugi agenciji, podlage v ugotovitvah prvostopenjske sodbe nimajo in so nekonkretizirane. Gre za nepravične in pretirano stroge določbe adhezijske pogodbe do druge stranke, plačilo 2,5 kratnika provizije tožeči stranki oz. agenciji, ko bi v primeru realizacije posredniške pogodbe bila le-ta upravičena le do plačila enojne provizije od toženke kot naročnika. Zato je pravilno zavrnjena uporaba določbe pogodbe o 5% posredovalnini ker je nepravična in pretirano stroga. Nekonkretizirana so tudi pritožbena izvajanja o aktivnostih tožeče stranke potem, ko naj bi prišlo do spornega telefonskega klica, tega sodišče ni ugotovilo. Tudi ne drži, da je bila cena, ki jo je določila toženka, fiksna, tožnica je o tem izpovedala drugače (list. št. 45), ceni naj bi se čimbolj približali. Pritožbeni razlogi tako niso podani, glede na dejanske ugotovitve je materialno pravo pravilno uporabljeno ter je pritožbeno sodišče, ki tudi uradoma upoštevnih postopkovnih kršitev ni zasledilo, zato neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo prvostopenjskega sodišča (353. člen ZPP).