Jedro

Zakonec ali zunajzakonski partner lahko po smrti najemnika zahteva, da lastnik z njim sklene najemno pogodbo, čeprav v pogodbi z umrlim ni bil naveden kot uporabnik. Odločilno je, da je bil dejanski uporabnik stanovanja, da je torej v njem bival. Tožnica je zahtevala sklenitev najemne pogodbe proti plačilu neprofitne najemnine, sodišče prve stopnje pa je zahtekvu ugodilo, ne da bi navedlo dejansko in pravno podlago za takšno najemnino.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Pritožbeni stroški so nadaljnji stroški postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženi stranki naložilo, naj s tožečo stranko sklene najemno pogodbo za stanovanje v kleti stanovanjske, Ljubljana, v izmeri 37,50 m2, ki obsega sobo 18,30 m2, kuhinjo 10,47 m2, kopalnico 2,54 m2, WC 1,33 m2, predsobo 4,86 m2, za nedoločen čas, proti plačilu neprofitne najemnine. Toženi stranki je še naložilo, naj tožeči povrne njene pravdne stroške v znesku 117.140,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi.

Zoper tako sodbo se je pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga, da se pritožbi ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Navaja, da je sodbeni izrek nedoločen in v nasprotju s Stanovanjskim zakonom, saj ne vsebuje vseh obveznih sestavin najemne pogodbe. Ni jasno, zakaj naj bi bila najemnina neprofitna, koliko oseb bo v stanovanju prebivalo in kakšne so medsebojne obveznosti. Nadaljuje, da tožeča stranka neutemeljeno zahteva sklenitev najemne pogodbe. V najemni pogodbi, ki sta jo sklenila tožena stranka in J. Ž., je kot uporabnik naveden le slednji. Število uporabnikov je obvezna sestavina najemne pogodbe. Sporno je, da bi tožeča stranka z Jankom Žuranom živela v zunajzakonski skupnosti. Ni znano, kako se je končal zapuščinski postopek po pokojnem Ž., kjer tožeča stranka tudi uveljavlja status zunajzakonske partnerice, zunajzakonska skupnost pa nikakor ne more biti določena v vsakem postopku drugače. Priče niso vedele ničesar o skupnem gospodinjstvu, premoženju in podobnih okoliščinah, ki so osnova za zunajzakonsko skupnost. Občasni stiki ne morejo upravičiti statusa zunajzakonske skupnosti. Tudi njen obstoj pa tožeči stranki ne daje avtomatično statusa uporabnika stanovanja.

Stanovanjski zakon določa, da morajo biti vsi uporabniki napisani v najemni pogodbi. Če najemnik sprejme v stanovanje nove osebe, je to v nasprotju z najemno pogodbo in taka uporaba predstavlja odpovedni razlog. Priča A. S. je povedala, da je od leta 1992 redno hodila v Ž. stanovanje in sta vse do njegove smrti imela ljubezensko razmerje.

Ž. ji je finančno pomagal. Perilo si je pral sam, njegova mati pa mu je nosila kosilo. To tudi dokazuje, da tožeča stranka v stanovanju ni stalno prebivala. Po pokojnikovi smrti ni plačevala računov in jih še vedno ne. Tožena stranka predlaga zaslišanje J. M. in opozarja, da je sodišče naredilo procesno napako, ker ni združilo zadeve s postopkom, v katerem tu tožena stranka toži tu tožečo stranko na izselitev iz stanovanja.

Pritožba je utemeljena.

Sodba sodišča prve stopnje nima razlogov o vseh odločilnih dejstvih in je tako ni mogoče preizkusiti. Na podlagi določbe 1. odstavka 56. člena Stanovanjskega zakona (SZ, Ur. l. RS, št. 18/91-I - 23/96) mora lastnik stanovanja, če najemnik umre, skleniti najemno pogodbo z zakoncem ali z osebo, s katero je živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti, oziroma z enim od ožjih družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi. Sodišče prve stopnje je to določbo pravilno razlagalo in sodišče druge stopnje glede na doslej izvedene dokaze in kljub drugačnim pritožbenim trditvam zaenkrat nima pomislekov glede ugotovitev, da je med tožnico in pokojnim najemnikom obstajala zunajzakonska skupnost ter da je tožnica uporabnica stanovanja. Vendar pa je tožnica zahtevala sklenitev najemne pogodbe proti plačilu neprofitne najemnine, sodišče pa je takšnemu zahtevku ugodilo, ne da bi obrazložilo dejansko in pravno podlago zanjo. S tem je bistveno kršilo določbe pravdnega postopka v smislu določbe 13. točke 2. odstavka 354. člena ZPP.

Sodišče druge stopnje je zato na podlagi določbe 1. odstavka 369. člena ZPP pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V novem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje zgornjo pomanjkljivost odpraviti, nato pa odločiti o tožbenem zahtevku ter navesti razloge o vseh odločilnih dejstvih, torej tudi tiste, ki jih je že zapisalo v razveljavljeni sodbi.

Zaradi razlogov, zaradi katerih je bilo treba sodbo sodišča prve stopnje razveljaviti, sodišču druge stopnje sicer ni treba podrobno odgovarjati na druge pritožbene navedbe, vseeno pa velja pripomniti, da se glede ostalih očitanih kršitev določb pravdnega postopka in očitane zmotne uporabe materialnega prava s pritožbo ni mogoče strinjati.

Zmotno je pritožbeno stališče, da bi sodišče prve stopnje glede obstoja zunajzakonske skupnosti moralo počakati na odločitev zapuščinskega sodišča. O obstoju zunajzakonske skupnosti kot o obstoju pravnega razmerja, od katerega je odvisna odločitev o glavni stvari, sodišče v vsakem primeru posebej odloči le kot o predhodnem vprašanju (1. in 2. odstavek 12. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP) in z učinkom le v konkretni zadevi (incidenčni učinek); tako tudi v tem postopku o pravici do sklenitve najemne pogodbe, kakor v zapuščinskem postopku, na katerega se sklicuje tožena stranka. O obstoju zunajzkonske skupnosti ni mogoče odločati v samostojnem postopku in v njem doseči odločbe, ki bi učinkovala proti vsem (erga omnes), kar sicer velja glede statusnih razmerij.

Sodišče prve stopnje je pravilno razlagalo določbo 1. odstavka 56. člena SZ, da ni odločilno, ali je bila tožnica navedena v najemni pogodbi kot uporabnica, temveč to, ali je v stanovanju dejansko bivala. Že z uporabo kontekstualne jezikovne razlage je mogoče sklepati, da morajo biti kot uporabniki v pogodbi navedeni le drugi ožji družinski člani, ki uveljavljajo pravico do sklenitve najemne pogodbe, ne pa tudi zakonec ali zunajzakonski partner pokojnega najemnika. V določbi 6. člena SZ je kot ožji družinskimi član namreč opredeljen tudi zakonec oz. zunajzakonski partner, medtem ko je v določbi 1. odstavka 56. člena naveden posebej. Tako se pristavek: "...navedenih v najemni pogodbi," nanaša le na preostale ožje družinske člane, medtem ko za zakonca oz. zunajzakonskega partnerja ni treba, da bi bil naveden v pogodbi, da bi lahko po najemnikovi smrti zahteval, da se nova pogodba sklene z njim. V prid takšni razlagi je tudi pravica, ki jo ima zakonec oz. zunajzakonski partner najemnika v primeru razveze zakonske zveze oz. prenehanja življenjske skupnosti na podlagi določb 57. člena SZ, da sam postane najemnik. Čeprav bi se tožena stranka ne strinjala, da je pokojnik sprejel v stanovanje tožnico, mu tožena stranka ne bi mogla odpovedati pogodbe, temveč bi lahko dosegla le sklenitev aneksa.

Odpovedni razlog iz 6. alinee 1. odstavka 53. člena SZ je podan le, če uporablja stanovanje poleg najemnika ena ali več oseb, glede katerih lahko lastnik odkloni sklenitev aneksa; to pa lahko stori le, če bi število oseb v stanovanju za več kot dvakrat presegalo število oseb, za katere se šteje, da je stanovanje še primerno, ne pa že zato, ker stanovanje poleg najemnika uporablja še kdo drug.

Sodišče prve stopnje s tem, da ni združilo pravde zaradi izselitve in izpraznitve stanovanja s pravdo zaradi sklenitve najemne pogodbe, ni kršilo določb pravdnega postopka. Odločitev o združitvi pravd iz razloga smotrnosti (313. člen ZPP) je stvar presoje sodišča prve stopnje.

Odločitev o pritožbenih stroških tožene stranke temelji na določbi 3. odstavka 166. člena ZPP.

Na podlagi 1. odstavka 498. člena ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99, je sodišče druge stopnje v pritožbenem postopku uporabilo določbe ZPP, Ur. l. SFRJ, št. 4/77 - 27/90, in RS, št. 55/92.