Jedro

Ob najemodajalčevi obveznosti z aktivnim pristopom zmanjševati škodo zaradi toženkinega neupravičenega odstopa od pogodbe se kot prestroga izkaže zavrnitev povračila izgubljenih najemnin zaradi zastaranja. Če bi najemodajalec novega najemnika našel, bi bila njegova škoda manjša, saj bi moral od nje odšteti vse, kar bi dobil na podlagi nadaljnjega najema. Škoda iz tega naslova tako ne more zapasti v plačilo že ob kršitvi pogodbe, pač pa šele vsak nadaljnji mesec sproti.

Izrek

I.Pritožbi tožeče in tožene stranke se delno ugodi in se izpodbijana sodba:

a.)v II. točki izreka razveljavi glede zneska 66.652,60 EUR;

b.)v III. točki izreka pa delno spremeni tako, da je tožena stranka v roku 15 dni dolžna tožeči stranki plačati 63.952,25 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi:

-od zneska 2.333,19 EUR od 1. 1. 2020 dalje;

-od zneska 2.375,18 EUR od 1. 2. 2020 dalje;

-od zneska 2.375,18 EUR od 1. 3. 2020 dalje;

-od zneska 2.375,18 EUR od 1. 4. 2020 dalje;

-od zneska 2.375,18 EUR od 1. 5. 2020 dalje;

-od zneska 2.375,18 EUR od 1. 6. 2020 dalje;

-od zneska 2.375,18 EUR od 1. 7. 2020 dalje;

-od zneska 2.375,18 EUR od 1. 8. 2020 dalje;

-od zneska 2.375,18 EUR od 1. 9. 2020 dalje;

-od zneska 2.375,18 EUR od 1. 10. 2020 dalje;

-od zneska 2.375,18 EUR od 1. 11. 2020 dalje;

-od zneska 2.375,18 EUR od 1. 12. 2020 dalje;

-od zneska 2.375,18 EUR od 1. 1. 2021 dalje;

-od zneska 2.349,05 EUR od 1. 2. 2021 dalje;

-od zneska 2.349,05 EUR od 1. 3. 2021 dalje;

-od zneska 2.349,05 EUR od 1. 4. 2021 dalje;

-od zneska 2.349,05 EUR od 1. 5. 2021 dalje;

-od zneska 2.349,05 EUR od 1. 6. 2021 dalje;

-od zneska 2.349,05 EUR od 1. 7. 2021 dalje;

-od zneska 2.349,05 EUR od 1. 8. 2021 dalje;

-od zneska 2.349,05 EUR od 1. 9. 2021 dalje;

-od zneska 2.349,05 EUR od 1. 10. 2021 dalje;

-od zneska 2.349,05 EUR od 1. 11. 2021 dalje;

-od zneska 2.349,05 EUR od 1. 12. 2021 dalje;

-od zneska 2.349,05 EUR od 1. 1. 2022 dalje;

-od zneska 2.464,15 EUR od 1. 2. 2022 dalje;

-od zneska 2.464,15 EUR od 1. 3. 2022 dalje;

ter 830,36 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 12. 2022 dalje.

c.)v IV. točki izreka pa tako, da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni tožeči stranki povrniti 9.179,65 EUR stroškov postopka pred sodiščem prve stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od preteka tega roka dalje.

II.Pritožbi se v ostalem delu zavrneta ter se v nespremenjenem in nerazveljavljenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III.Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni povrniti 2.922,31 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od preteka tega roka dalje.

Obrazložitev

Oris zadeve

1.Tožnik je kot najemodajalec zahteval povrnitev škode od toženke, s katero je imel sklenjeno najemno pogodbo z dne 24. 2. 2012 za poslovni prostor, in sicer zato, ker je pred iztekom roka, za katerega je bila pogodba sklenjena (10 let), odpovedala najemno pogodbo, ker je s pripojitvijo druge banke pridobila v najem še poslovni prostor na isti ulici. Sodišče prve stopnje je sprva tožnikov zahtevek zavrnilo. Naslovno sodišče je 23. 9. 2022 pritožbi tožeče stranke ugodilo in izdalo vmesno sodbo, s katero je odločilo, da je tožbeni zahtevek po temelju utemeljen. Glede višine tožbenega zahtevka in stroškov pa je sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Za končno odločbo je pridržalo tudi odločitev o stroških pritožbenega postopka.

2.V ponovljenem sojenju je sodišče prve stopnje presojalo, v kolikšni višini ima tožnik pravico do povračila škode.

2.Sklenilo je, da dopusti spremembo tožbe z dne 15. 12. 2022, in (z izpodbijano sodbo) toženki naložilo plačilo 34.869,01 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 12. 2019 do plačila (I. točka izreka), v presežku do zahtevanih 104.866,32 EUR je 1. točko tožbenega zahtevka zavrnilo (II. točka izreka), zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek za plačilo 66.652,60 EUR z zahtevanimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka) in toženki naložilo povračilo tožnikovih pravdnih stroškov v višini 2.980,73 EUR.

3.Zoper sodbo se pritožujeta obe pravdni stranki.

Navedbe v pritožbenem postopku

4.Tožnik najprej izpodbija odločitev v II. točki izreka izpodbijane sodbe.

Povzema razloge sodišča prve stopnje in meni, da so napačni in pomanjkljivi, saj to zgolj pavšalno zavrne tožbeni zahtevek glede obratovalnih stroškov. Opozarja, da ima zaradi toženkine enostranske odpovedi najemne pogodbe pred iztekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, in njene kršitve pravico do povračila navadne škode in izgubljenega dobička, ki bi ju morala ta pričakovati glede na dejstva, ki so ji bila takrat znana ali bi ji morala biti znana (predvidljivost škode). Meni, da je mogla in morala pričakovati, da mu bo nastala škoda v obliki izpada najemnin in obratovalnih stroškov, ki jih je moral plačati. Ti so bili nujni za vzdrževanje nepremičnin, prej pa obveznost najemnika. Opozarja, da je toženka nasprotovala zgolj višini teh stroškov in izpostavljala, da bi jih moral minimizirati. Za vzdrževanje nepremičnin - čeprav so te prazne - je nujen minimalen dostop do osnovnih priklopov na javno infrastrukturo. Toliko bolj za ponujanje nepremičnine v oddajo na trgu. Da ti stroški ne bi nastajali, je odklopil elektriko; strošek komunalnih storitev - vode pa je minimalni strošek. Prav tako se je toženka zavezala plačati nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča in je morala pričakovati, da mu bo nastala škoda tudi iz tega naslova. Opozarja na razloge sodišča prve stopnje, da je uspel izkazati prizadevanje za oddajo nepremičnine drugemu najemniku. Izpostavlja odločitev sodišča prve stopnje, da v presežku do zahtevanih 104.866,32 EUR 1. točko tožbenega zahtevka zavrne, kar je nerazumljivo in nasprotuje samemu sebi oziroma preostalim razlogom. S 1. točko tožbenega zahtevka je tudi še po spremembi tožbe zahteval plačilo 38.213,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe. Do te točke se je sodišče prve stopnje opredelilo v 21. do 23. točki obrazložitve, v kateri je odločalo o 1. točki tožbenega zahtevka oziroma o obsegu predvidljive škode (38.213,72 EUR), v 24. točki pa je pojasnilo, da je iz naslova najemnin upravičen do 34.869,01 EUR.

Izpodbija tudi odločitev v III. točki izreka, s katero je sodišče prve stopnje zaradi zastaranja zavrnilo njegov zahtevek iz naslova povračila škode za čas od decembra 2019 do konca februarja 2022. Opozarja, da se citirana sodna praksa ne nanaša na primerljive primere in da škoda, ki nastane pri nezakonitem odstopu od najemne pogodbe, ni vnaprej predvidljiva. To zlasti velja v tem primeru, ko mu ni moglo biti znano, če in kdaj bo uspel dobiti novega najemnika in kakšni stroški mu bodo nastali ter koliko bo znašala obveznost iz naslova nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Zmotno in neživljenjsko je stališče, da bi že ob nezakoniti odpovedi najemne pogodbe lahko vedel za obseg škode zaradi tega. Škoda mu namreč ni nastala v trenutku kršitve pogodbe temveč pozneje, zato je tudi zastaranje pričelo teči pozneje. Gre za tako imenovano sukcesivno nastajajočo škodo, katere zastaranje pretrga vložitev tožbe za predhodno škodo. Opozarja na stališča v pravni teoriji (Igor Strnad: Zastaranje terjatev iz gospodarskih pogodb, Podjetje in delo, št. 2, leto 2015, str. 310) in sodni praksi (odločbi Vrhovnega sodišča II Ips 198/2007 in II Ips 60/2010, odločbi Višjega sodišča v Ljubljani II Cpg 363/2018 in II Cp 205/2015).

Pritožbenemu sodišču predlaga spremembo odločitve tako, da tožbenemu zahtevku in zahtevi po povračilu stroškov v celoti ugodi, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

5.Toženka izpodbija odločitvi, ki ji nalagata plačilo škode in povračilo pravdnih stroškov tožniku.

Meni, da ji je sodišče prve stopnje odvzelo možnost obravnavanja s tem, ko je prezrlo, da tožnik njenim trditvam o dolžnosti zmanjševanja škode in razmeram na trgu neprilagojeni oglaševani (previsoki) ceni najema ni pravočasno in argumentirano nasprotoval in ni predlagal nobenih dokazov, zato bi morale te šteti za priznane. Šele v ponovljenem sojenju je povsem nesubstancirano predlagal izvedbo dokazov z zaslišanjem več prič, zaposlenih pri bankah oziroma zavarovalnicah, katerim naj bi posredoval ponudbo za najem spornih prostorov. Prav tako je šele v prvi pripravljalni vlogi v ponovljenem postopku priložil kopijo oglasa spletne strani www.nepremicnine.net z dne 31. 3. 2023 in še kasnejšim vlogam izvedensko mnenje A. A., ponudbe za oddajo poslovnega prostora (15-krat), zaprosilo za pridobitev podatkov od upravljavca spletne strani www.nepremicnine.net z dne 27. 11. 2023, odgovor upravljavca te spletne strani z dne 27. 11. 2023, dopis družbe B., d. o. o., z dne 30. 3. 2023, več različnih najemnih pogodb in aneks ter dogovor o prenehanju najemne pogodbe z dne 14. 12. 2021. Že v postopku je izpostavljala, da so ti dokazi nespecificirani oziroma prepozni. Meni, da bi tožnik, če bi s ponudbami za najem razpolagal, brez večjega napora te predložil že ob prvem navajanju prič. Svojo zapoznelo predložitev je sicer pripisoval uničenju oziroma poškodovanju trdega diska, zaradi katere naj bi izgubil večino dokumentov in moral angažirati računalniškega strokovnjaka, a za to ni predložil dokaza. Ni običajno, da bi se v primeru, če bi izgubil vse datoteke na disku, spomnil imen in priimkov predlaganih prič, ki naj bi jim posredoval ponudbe za najem. Ni mogoče spregledati niti tega, da je v drugi pripravljalni vlogi v ponovljenem postopku z dne 9. 5. 2023 navedel, da dokazov ni mogel predložiti prej, ker naj bi bili ti iz zadnjega obdobja, ko je naslovno sodišče odločalo o njegovi pritožbi.

Tožnikove trditve, da si je prizadeval najti novega najemnika za sporne poslovne prostore že pred prejemom sodne odpovedi najemne pogodbe oziroma pred primoprodajo, oceni kot nasprotne njegovi izpovedi z dne 4. 10. 2023, da sprva sploh ni razumel, na kateri naslov se odpoved nanaša. Meni, da jih negira že s konfuznimi navedbami iz druge pripravljalne vloge, da naj bi dokazi izvirali šele iz zadnjega obdobja. Iz njih po njeni oceni ni mogoče zaključiti, da je tožnik karkoli naredil v smeri zmanjševanja nastale škode. Zato je v izpodbijani sodbi nasprotje glede odločilnih dejstev - med tem, kar se navaja o razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov in med samimi listinami, zapisniki oziroma prepisi. Sodišče prve stopnje je izvedlo prepozno predlagane dokaze, pri tem pa ni opravilo presoje, ali bi njihova izvedba zavlekla reševanje spora. Če bi jo opravilo, bi prišlo do zaključka, da bi jo in jo tudi je. Opozarja, da je bilo na naroku 11. 3. 2024 sprva mogoče razbrati, da bo sodišče vse navedene dokaze zavrnilo kot prepozne. V nadaljevanju naroka pa si je premislilo in izvedbo dopustilo (branje pridobljenih izjav predlaganih prič na red. št. od 67 do 71 in vpogled v listine od A 36 do A 39). Tudi iz pridobljenih izjav prič po njeni oceni ne izhaja zatrjevano, da naj bi jim tožnik ponudil sporne poslovne prostore na C., in da se zanje niso odločili, ker naj bi bili neprimerni za opravljanje njihove dejavnosti. Čeprav bi jim ponudbe posredoval, ne gre skleniti, da je izvedel razumne ukrepe za zmanjšanje škode, in ne, da je ponudbe posredoval po izvedbi primopredaje, torej po 7. 9. 2018, saj je na naroku 4. 10. 2023 dodatno pojasnil, da je ponudbe potencialnim najemnikom začel posredovati šele po izvedeni primopredaji. Pred tem pa je bilo mogoče sklepati, da se je odpovedi najemne pogodbe zavedal ob vročitvi sodne odpovedi 16. 8. 2017, kar je približno eno leto pred izvedeno primopredajo. To po njeni oceni dodatno potrjuje, da se morebiti poslane ponudbe pred tem datumom zagotovo niso nanašale na konkretne poslovne prostore. S potencialnimi najemniki se je za najem namreč dogovarjal že istočasno kot z njo, torej v letih od 2011 do 2012, ko sta sklenila najemno pogodbo (izjava D. D. in E. E. potrjuje, da je bila Banka F., d. d., v stiku s tožnikom že od leta 2010). Dvom glede posredovanja elektronskih sporočil s ponudbo za oddajo poslovnega prostora po njeni oceni izhaja tudi iz pridobljene izjave G. G. z Banko H., d. d., da ponudba tej banki ni bila posredovana. Sodišče prve stopnje ni niti navedlo, katere dokaze tožnika naj bi zavrnilo kot prepozne, prav tako ni pojasnilo, na podlagi katerih dokazov je prišlo do zaključka, da je tožnik izvedel razumne ukrepe za zmanjšanje škode. Po njeni oceni odločitve v tem delu ni mogoče preizkusiti. Zgolj iz izpovedb tožnika in priče I. I. to, glede na predhodno izpostavljena neskladja, ne izhaja, pa tudi ne iz listin, ki se nahajajo na prilogah od A 67 do A71 in A 35.

Opozarja na svoje trditve, da je tožnik poslovne prostore oglaševal po bistveno previsoki ceni oziroma te ni prilagodil povpraševanju na trgu, ki jih je sodišče prve stopnje prezrlo. Postavitev izvedenca s področja posredovanja nepremičnin bi razjasnila ponudbo in povpraševanje na trgu v obdobju od leta 2018 do danes glede primerljivih poslovnih prostorov ter oglaševane cene najema in dejanske cene najema teh, ne pa izračunala najemnino glede na rast življenjskih potrebščin. To bi potrdilo, da je bila cena, po kateri je poslovne prostore oglaševal tožnik, očitno previsoka in neprilagojena trgu. Opozarja, da je sodišče prve stopnje postavitev izvedenca na naroku 4. 10. 2023 sprva dopustilo.

Izpodbija tudi odločitev o stroških. Predvsem iz razloga, ker je vrednost spornega predmeta primarno znašala 42.880,68 EUR in je bila pri sestavi tožbe, sestavi prve pripravljalne vloge, zastopanju na pripravljalnem naroku in naroku za glavno obravnavo 13. 10. 2021, sestavi druge pripravljalne vloge, zastopanju na naroku za glavno obravnavo 22. 11. 2021, sestavi pritožbe in zastopanju na naroku za glavno obravnavo pred pritožbenim sodiščem 23. 9. 2022 ta vrednost tista, od katere je treba odmeriti stroške. Opozarja, da iz vlog tožnika ne izhaja, da bi strošek zastopanja na pritožbenem naroku priglasil, če ga je s stroškovnikom, pa tega ne more preizkusiti. Nasprotuje stroškom za sestavo pripravljalne vloge z dne 15. 12. 2022, ker je šlo za tretjo oziroma nadaljnjo obrazloženo pripravljalno vlogo, kar velja tudi za vlogo z dne 3. 4. 2023. Opozarja na kljub višji vrednosti spornega predmeta previsoko odmerjene stroške za vlogo z dne 9. 5. 2023, za narok 4. 10. 2023, za vlogo z dne 28. 11. 2023 in za narok 11. 3. 2024. Po njenem izračunu je sodišče priznalo 1.975,68 EUR preveč.

6.Toženka je na tožnikovo pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Tožnik pa je predlagal zavrnitev toženkine pritožbe in zahteval povračilo stroškov odgovora.

7.Pritožbi sta delno utemeljeni.

Ugotovljeno dejansko stanje.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo:

-da sta pravdni stranki sprva najemnino določili v višini 2.592 EUR mesečno, jo z aneksom št. 1 za čas od 1. 6. 2014 znižali na 2.300,98 EUR mesečno, od 1. 1. 2016 pa naj bi se ta enkrat letno povečala za indeks cen življenjskih potrebščin;

-da sta s svojim ravnanjem vse do vključno avgusta 2018 najemnino ustalili na višini 2.300,98 EUR;

-da je tožnik sodno odpoved prejel 16. 8. 2017, prostore v posest pa 7. 9. 2018;

-da so bili prostori opremljeni oziroma urejeni izključno za potrebe bančništva, kar je bil eden od ključnih razlogov za manjše zanimanje potencialnih najemnikov;

-da so banke poslovalnice zapirale, potreba po šalterskem poslovanju se je namreč zaradi elektronskega poslovanja v zadnjih nekaj letih bistveno zmanjšala;

-da je priča I. I. za tožnika še v času odpovednega roka opravila dva ogleda iz vrst bančništva in zavarovalništva, a je ostalo le pri ogledu;

-da ima tožnik že vrsto let v solastništvu družbo B., d. o. o., ki se ukvarja s posredovanjem nepremičnin, in bogate izkušnje z oddajanjem nepremičnin v najem (oddaja tudi več lastnih);

-da si je tožnik pri bančnih uslužbencih prizadeval najti drugega najemnika, a neuspešno;

-da si je tožnik tudi s poslanimi ponudbami po elektronski pošti od marca 2017 do novembra 2019 prizadeval najti drugega najemnika in od 6. 3. 2018 do 25. 5. 2023 poslovne prostore oglaševal preko portala www.nepremicnine.net, kjer je bilo 1031 ogledov oglasa.

O pritožbi tožene stranke

9.Toženka obširno izpodbija zaključek sodišča prve stopnje, da tožnik ni opustil prizadevanj, da bi bila škoda manjša. Po četrtem odstavku 243. OZ mora stranka, ki se sklicuje na kršitev pogodbe (torej tožnik), storiti vse razumne ukrepe, da bi se zmanjšala škoda, ki jo je ta kršitev povzročila, sicer lahko druga stranka zahteva zmanjšanje odškodnine. Kaj so razumni ukrepi, zakonodajalec ni predvidel. Ta pravni standard mora sodišče napolniti v vsakem primeru posebej, pri tem pa oceniti ravnanje ene in druge stranke.

Ne drži, da sodišče prve stopnje ni pojasnilo, na podlagi katerih dokazov je sprejelo zaključek o razumnem ravnanju tožnika. V 24. točki izpodbijane sodbe je obrazložilo, da je tožnik izkazoval prizadevanja najti drugega najemnika s svojo izpovedbo, z izpovedbo priče I. I. in s pisnimi izjavami bančnih uslužbencev (dopisi na red. št. od 67 do 71 spisa), do česar se je v nadaljevanju tudi opredelilo ter izpostavilo še izpis upravljavca spletne strani nepremicnine.net, tožnikove dopise, ...

Ne drži niti, da tožnik ni nasprotoval toženkinim trditvam o tem, da bi lahko nepremičnino oddal

in o previsoko oglaševani najemnini,

pa tudi ne, da predhodno, pred izdajo vmesne sodbe, ni predložil dokaza v potrditev svojih trditev o trudu oddati sporni poslovni prostor. Tudi njegovo zaslišanje in zaslišanje priče I. I. sta dokazna predloga. Nenazadnje citirane dokaze v pritožbi izpostavi sama toženka in meni, da iz njih ne izhaja zatrjevano in ugotovljeno, da je tožnik poslovne prostore na C. ponudil v nadaljnji najem in da se zanje niso odločili. Lahko je torej razbrala, na podlagi katerih dokazov je sodišče prve stopnje sprejelo takšen zaključek, in izpodbijano sodbo preizkusila, to je lahko storilo tudi pritožbeno sodišče.

10.Drži, da je nekatere dokazne predloge tožnik podal šele potem, ko je naslovno sodišče izdalo vmesno sodbo. A ne gre spregledati, da je podal tudi spremembo tožbe, s katero je zahteval povračilo škode za kasnejše obdobje (za čas po vložitvi prvotne tožbe). Pravočasnost trditev in dokazov glede spremenjene tožbe se presoja na čas prvega naroka po spremembi tožbe, tega pa je sodišče opravilo 3. 4. 2023

in tožeči (naprej pa toženi) stranki dalo še rok, v katerem je lahko odgovorila na navedbe druge stranke.

Tožnik je s svojimi dokaznimi predlogi izkazoval (in je moral, če je želel uspeti) tudi svoj trud, da bi poslovni prostor oddal v poznejšem obdobju, torej za leta, ki jih sprva ni zajel s tožbenim zahtevkom.

Ni nepomembno, da je še na poznejšem naroku toženka soglašala, da sodišče pri pričah, ki jih je predlagal tožnik,

pridobi izjave o tem, ali jim je tožnik ponudil v najem poslovne prostore ter kdaj.

S svojim poznejšim in pritožbenim nasprotovanjem pravočasnosti tem dokaznim predlogom tako ne more uspeti (prepoved venire contra factum proprium). To je poleg pravočasno predlaganega zaslišanja tožnika in priče I. I. pravzaprav edini nelistinski dokaz, ki ga je sodišče izvedlo. Ni pa toženka pojasnila, ali je in branje katerih listin (ki jih je tožnik predlagal v dodeljenem roku ali pozneje) ter kako je to zavleklo reševanje konkretnega spora,

to le na splošno trdi. Branje listin praviloma ne more zavleči spora, če ni terjalo preložitve naroka. Da bi ga, pritožbeno sodišče ni razbralo, tako je štelo tudi sodišče prve stopnje.

Če v sodbi ni izrecno pojasnilo, katerih tožnikovih dokazov ni izvedlo kot prepoznih in zakaj, je z opustitvijo razlogov za njihovo neizvedbo lahko onemogočilo obravnavo tožeči stranki, ne pa toženi, ki se na to ne more sklicevati. Iz tega, katere je izvedlo, pa je sklepati tudi na to, katere ni. Toženka je tako lahko izpodbijano sodbo tudi v tem delu preizkusila.

11.Res je sodišče prve stopnje na zadnjem naroku izvedbo dokaza s postavitvijo izvedenca nepremičninske stroke opustilo, a to je lahko storilo (kot dopustilo dokaze, za katere je toženka sprva razumela, da jih bo štelo kot prepozne). Na svoje prejšnje dokazne sklepe namreč ni vezano. S tem toženki ni onemogočilo obravnave.

Njen dokazni predlog za postavitev izvedenca je tudi napačno razumelo. A ne gre spregledati, da je bilo to jasno že ob tem, ko ga je sprva sprejelo. Z njim je namreč želelo za čas po sodni odpovedi do danes ugotavljati, ali je tožnik na spletu ali kako drugače ponujal poslovne prostore v najem ali v prodajo.

Tožena stranka, ki jo veže dolžnost takojšnjega grajanja procesnih kršitev,

bi morala že tedaj izpostaviti, da je postavitev izvedenca nepremičninske stroke predlagala v namen izračuna tržne najemnine za primerljive prostore (in s tem dokazovanja previsoko zahtevane cene s strani tožnika, ki naj bi vodila v neuspešnost njegovih ponudb za najem) in ne s strani tožnika danih ponudb.

Pa tega ni storila ne tedaj ne na zadnjem naroku, ko je sodišče prve stopnje razkrilo svoje spremenjeno stališče in dokaz z izvedencem - cenilcem gradbene stroke opustilo kot nepotreben. Pri njegovi izvedbi niti ni vztrajala. Celo izpostavila je, da so ob opustitvi dokaza z izvedencem, dokazni predlogi tožnika, na katere je bil po njeni oceni pozvan za potrebe izvedenstva, očitno nepotrebni.

12.Pritožbeno sodišče toženki tudi ne more pritrditi, da tožniku in priči I. I. sodišče prve stopnje ne bi smelo verjeti. Čeprav tožnik sprva ni razumel, da se (morebiti zaradi zamenjave naslova v odpovedi) toženkina odpoved nanaša na sporni poslovni prostor oziroma te ni resno jemal, to samo po sebi ne more pomeniti, da (pred toženkino izpraznitvijo poslovnih prostorov ali pozneje) ni iskal novega najemnika. V nadaljevanju izpovedi je potrdil že takojšnje iskanje najemnika, to je potrdila tudi priča I. I., od sodne odpovedi do izpraznitve prostora pa je preteklo dobro leto dni, kar je nedvomno dovolj časa. Njuni izpovedbi o iskanju najemnika v daljšem časovnem obdobju je že sodišče prve stopnje postavilo ob bok pisnim izjavam prič in drugim listinam in s tem opravilo celovito dokazno oceno, kot mu nalaga 8. člen ZPP. Če je H. banka, d. d., odgovorila, da tožnikove ponudbe ni našla in se je ni spominjala (red. št. 68), in se je Banka F., d. d., s tožnikom dogovarjala daljše časovno obdobje (od leta 2010, dopis na red. št. 70), kot izpostavlja toženka, to ne pomeni, da tožnik novega najemnika ni iskal (med bančnimi uslužbenci). Sodišče prve stopnje je namreč prejelo tudi nasprotne izjave, ki so tožnikovo prizadevanje (tudi po primopredaji) potrdile.

Na čem temelji toženkina pritožbena domneva, da se pridobljene izjave morebiti ne nanašajo na sporne poslovne prostore, pritožbeno sodišče ob vsebini teh in zastavljenega vprašanja s strani sodišča prve stopnje, ki so se po večini nanašali na konkretne prostore (z naslovom), ni moglo razbrati. Tudi ni našlo nobenega razloga, zakaj pisnim izjavam prič ne bi smelo pritrditi. Nenazadnje gre za bančne uslužbence, ki nimajo nobenega interesa v postopku, toženka pa bi lahko zahtevala njihovo zaslišanje, če je vanje podvomila. Zakaj se tožnik ne bi mogel spomniti imen in priimkov bančnih uslužbencev, ki jim je posredoval ponudbe, če je izgubil vse datoteke na disku, ni razumeti. Odgovori bančnih uslužbencev so se nanašali na povečini datumsko zastavljeno vprašanje o ponudbah tožnika. Da se je s tožnikom dogovarjala že od leta 2010 dalje, je zapisala le Banka F., d. d. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da si je tožnik pri bančnih uslužbencih po odpovedi pogodbe prizadeval najti novega najemnika, je tako pravilna.

Ne gre prezreti niti, da je tožnik poslovne prostore v času od 6. 3. 2018 (pred toženkino izpraznitvijo) do 25. 5. 2023 (še po preteku predvidenega trajanja pogodbe) oglaševal tudi na portalu www.nepremicnine.net (izpis se nahaja na prilogi A 38), in da si je novega najemnika od marca 2017 do novembra 2019 prizadeval najti s poslanimi elektronskimi sporočili (priloga A 35). Nedvomno se tudi ta nanašajo prav na sporne poslovne prostore (z zapisom natančnega naslova v večini poslanih elektronskih sporočil). Toženka pa ni niti pojasnila, s katerimi konkretnimi tožnikovimi poslovnimi prostori bi lahko prišlo do morebitne zamenjave v ponudbah tožnika in odgovorih bank.

13.Sodišče prve stopnje je tako utemeljeno verjelo tožniku in priči I. I., da kljub aktivnemu iskanju ni bilo velikega zanimanja. Prostori so bili urejeni izključno za potrebe bančništva, potreba po šalterskem poslovanju bank pa se je zaradi elektronskega poslovanja komitentov v zadnjih nekaj letih bistveno zmanjšala, banke (splošno znano) poslovalnice zapirajo, tudi potencialni bančni interesenti pa niso izbrali teh prostorov,

drugi potencialni najemniki pa bi morali v prostore vložiti kar nekaj sredstev, da bi jih prilagodili svojim potrebam. Razlog, da tožnik poslovnih prostorov ni mogel oddati v najem (potem, ko jih je toženka izpraznila), je bil tako v njihovi prilagojenosti bančni dejavnosti, v kateri je povpraševanje manjše, in okoliščini, da bi bila njihova preureditev za drug namen povezana z visokimi stroški. Siceršnja najemnina za oddajo primerljivih poslovnih prostorov na trgu (nebančnemu subjektu) tako ne bi ničesar povedala o možnosti najema tožnikovih poslovnih prostorov, zato te sodišče prve stopnje ni bilo dolžno ugotavljati.

14.Na drugi strani si toženka ni niti prizadevala najti drugega najemnika (da bi ga lahko iskala, kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, toženka ni izpodbila). Ob tem in opisanem tožnikovem ravnanju pa je tudi po oceni pritožbenega sodišča tožnik storil dovolj za sklep, da si je z razumnimi ukrepi prizadeval zmanjšati nastalo škodo v obliki izpadlih najemnin (in druge škode). Vsakršna drugačna razlaga bi bila v nasprotju z vestnostjo in poštenjem, ki je pravdni stranki zavezovalo ne le pri sklepanju, pač pa tudi pri izvrševanju pogodbe. Prav toženka je ravnala v nasprotju z dolžnostjo izpolnjevanja obveznosti. Nepošteno bi bilo sedaj nastalo škodo (delno) prevaliti na tožnika.

O pritožbi tožeče stranke

15.Tožnik utemeljeno opozarja na neskladje med izrekom izpodbijane sodbe v II. točki in 1. točko njegovega tožbenega zahtevka, na katero se ta sklicuje. S 1. točko tožbenega zahtevka je tožnik po spremembi tožbe z dne 15. 12. 2022, ki jo je sodišče dopustilo s sklepom, pripetim izpodbijani sodbi, zahteval plačilo 38.213,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 12. 2019, z 2. točko tožbenega zahtevka pa plačilo 66.652,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznega obroka dalje. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku iz 1. točke izreka ugodilo v višini 34.869,01 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 12. 2019, kot je zapisalo v I. točki izreka izpodbijane sodbe, v njeni II. točki pa zavrnilo preostanek 1. točke tožbenega zahtevka v presežku do zahtevanih 104.866,32 EUR. Seštevek zneskov, zajetih s 1. točko tožbenega zahtevka na eni strani ter s I. in II. točko izreka izpodbijane sodbe na drugi, pokaže, da je sodišče prve stopnje tožnikov tožbeni zahtevek preseglo, in sicer glede 66.652,60 EUR.

16.Sodišče prve stopnje je s preostankom II. točke izreka izpodbijane sodbe zavrnilo še zahtevek za povračilo škode v višini plačanih obratovalnih stroškov in razliko med zahtevano in priznano škodo iz naslova najemnin (skupaj razliko od priznanih 34.869,01 EUR do zahtevanih 38.213,72 EUR). Tožnik ni podal pritožbenih razlogov glede odločitve, ki se nanaša na zavrnitev najemnin, pritožbeno sodišče pa ni našlo razlogov, ki bi narekovali poseganje vanjo po uradni dolžnosti. Podaja pritožbene razloge zoper zavrnitev njegovega zahtevka za povračilo škode iz naslova obratovalnih stroškov v višini 2.574,75 EUR. Pritožbeno sodišče pritrjuje razlogu sodišča prve stopnje, da ti stroški v konkretnem primeru ne spadajo v običajno škodo. Ne sicer zato, ker je nastanek obratovalnih stroškov ter njihov obseg odvisen izključno od uporabe nepremičnine s strani toženke, saj to ne velja za t. i. fiksne stroške, ki nastajajo v vsakem primeru (tudi, če poslovni prostor ni bil zaseden), pač pa zato, ker je tožnika zavezovala dolžnost zmanjševati škodo.²⁵ Sam pojasni, da je strošek elektrike eliminiral s poznejšim odklopom. Pri tem pa po oceni pritožbenega sodišča ni bilo nobenega razumnega razloga, da tega ne bi mogel doseči že v trenutku, ko je toženka prostor zapustila. Enako velja za strošek vode. Da bi bil ta nujen za ponujanje nepremičnin na trgu, ne gre skleniti.²⁶ Priča I. I. je za tožnika še v času odpovednega roka opravila dva ogleda poslovnih prostorov za namen bančništva in zavarovalništva, a je ostalo pri ogledu, velikega zanimanja izven tega pa ni bilo. Očitno je, da se je tožnik že v času odpovednega roka lahko zavedal, da najemnika ne bo lahko dobiti (niti iz vrst bančništva ali zavarovalništva). To pa je po oceni pritožbenega sodišča terjalo njegovo večjo skrbnost pri zmanjševanju škode in ga ob pravilni uporabi materialnega prava ne upravičuje do povračila stroškov priklopa poslovnih prostorov na električno in vodovodno omrežje.

17.Ob njegovi obveznosti zmanjševati škodo z aktivnim pristopom se je pritožbenemu sodišču kot prestroga izkazala zavrnitev povračila izgubljenih najemnin in plačanega nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, zahtevanega s spremembo tožbe. Stališče, da je terjatev v tem delu zastarana, je materialnopravno zmotno, ko ga postavimo ob bok temu, da je moral tožnik iskati novega najemnika. Če bi ga našel, bi bila njegova škoda manjša, saj bi moral od nje odšteti vse, kar bi dobil na podlagi nadaljnjega najema. Ne drži torej, da je tako tožniku škoda nastala že ob odpovedi, in ne, da bi tožnik v trenutku, ko je prejel sodno odpoved najemne pogodbe (16. 8. 2017), moral vedeti, da mu bo nastala škoda v višini izpadlih najemnin (in nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča) v vsem predvidenem času najema. Če bi namreč poslovne prostore oddal v najem, te škode ne bi bilo oziroma bi bila vsaj nižja (ne gre torej za gotovo bodočo škodo, s katero bi moral tožnik računati).²⁷ Zahteva, da bi najprej zahteval povračilo celotne škode za vsa leta, nato pa tožbo delno umaknil, če bi najemnika našel, je neživljenjska in povezana z nezanemarljivimi stroški sodnih taks in odvetniškega zastopanja. Pri tem ni odveč opozoriti, da bi v vmesnem času lahko sodišče že odločilo in bi tožnik na račun škode dobil preveč. Ne gre torej uporabiti stališč, ki so se v sodni praksi razvila glede leasing pogodb. Leasingodajalec namreč že ob kršitvi pogodbe ve za obseg škode zaradi njenega neizpolnjevanja, saj so kriteriji za njen izračun (praviloma) določeni v pogodbi in splošnih pogojih,²⁸ leasing obroki pa se zmanjšajo za vrednost predčasno vrnjenega predmeta leasinga.²⁹ Obravnavani primer je drugačen,³⁰ tožbeni zahtevek za plačilo izpadlih najemnin pa pravočasen.³¹

18.Pravdni stranki zadnji najemnini (avgusta leta 2018) in načinu njenega usklajevanja, ugotovljenih v izpodbijani sodbi, ne nasprotujeta. Pritožbeno sodišče je lahko sprejelo tudi izračun mesečne najemnine za leto 2019 in tožniku za mesec december 2019 priznalo indeksiran znesek 2.333,19 EUR. Za leto 2020 pa je tožnik upravičen do 2.375,18 EUR mesečno (indeks cen za preteklo leto je bil 1,8 %), za 12 mesecev skupaj do 28.502,16 EUR. Za leto 2021 je tožnik upravičen do 2.349,05 EUR mesečno (indeks cen za preteklo leto je bil -1,1 %), za 12 mesecev do 28.188,60 EUR. Za leto 2022 je upravičen do 2.464,15 mesečno (indeks cen za preteklo leto je bil 4,9 %), za dva meseca pa do 4.928,30 EUR mesečno.³² Vse skupaj je pritožbeno sodišče iz naslova izgubljenih najemnin tožniku priznalo še 63.952,25 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznega mesečnega obroka (od 1. dne naslednjega meseca).³³ Že z vložitvijo tožbe v letu 2019 je tožnik toženko opomnil na plačilo izgubljenih najemnin (v tožbi pa napovedal, da bo zahteval tudi kasneje zapadlo škodo). Stališče, da bi moral za učinek zamude zahtevati plačilo vsakega obroka posebej, bi bilo prestrogo.

19.Zgoraj povedano o tem, zakaj tožnik ni upravičen do povračila stroškov vode in/ali elektrike, velja tudi za nadaljnje stroške. Tožniku ne gre, ker se je stroškom imel možnost ogniti. Drugače pa je z odmero nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Plačilu tega se tožnik namreč ni mogel izogniti (z odklopom ali kako drugače), ob vložitvi tožbe pa tudi še ni mogel računati, koliko bo ta znašal v vseh prihodnjih letih, predvsem pa ne s tem, ali bo morebiti našel najemnika, na katerega bi lahko prevalil to obveznost (tako kot jo je na toženko, čemur ta ni nasprotovala). Povračilo te škode je zato zahteval pravočasno.³⁴ Toženka višini plačanega nadomestila v znesku 830,36 EUR (skupaj za leti 2020 in 2021 ter 2 meseca v letu 2022) ni nasprotovala.³⁵ Pritožbeno sodišče je tožniku priznalo tudi znesek 830,36 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve spremembe tožbe, kot je zahteval (toženka pa je bila vsaj tedaj na plačilo tovrstne škode opomnjena).

O stroških postopka pred sodiščem prve stopnje

20.Sodišče prve stopnje je upoštevalo pravo vrednost spornega predmeta, to je 42.880,68 EUR na začetku (osnovna tarifa ob tem je 800 odvetniških točk), znižanje v nadaljevanju zaradi delnega umika (osnovna tarifa ob tem je 700 odvetniških točk) in končno povišanje tožbenega zahtevka v nadaljevanju (osnovna tarifa ob tem je 1.200 odvetniških točk).³⁶ Kako je toženka izračunala nižje osnovne in posledično konkretne nagrade, pritožbeno sodišče ni moglo ugotoviti. Stroške naroka pred pritožbenim sodiščem je tožnik priglasil v stroškovniku, ki ga je prav tako imela možnost preveriti z vpogledom v spis. Utemeljeno pa opozarja, da je sodišče prve stopnje štelo tožnikovi vlogi po delni razveljavitvi kot "prvo" in "drugo" ter priznalo celotno tarifo in ne polovične (za tretjo in četrto vlogo), ki znaša 6oo odvetniških točk za vsako (ne pa 500 odvetniških točk, kot želi toženka). Njena pritožba je tako utemeljena glede 900 odvetniških točk, povečanih za materialne stroške in DDV, kolikor je sodišče prve stopnje priznalo preveč. Pritožbeno sodišče je odmerjeno nagrado tožniku 9.775 odvetniških točk znižalo na 8.875 odvetniških točk, čemur je dodalo 98,75 točk (20 + 78,75) na račun materialnih stroškov, kar ob vrednosti točke 0,60 EUR znaša 5.384,25 EUR. S kilometrino v skupni višini 297,10 EUR je 5.681,35 EUR, po prištetju 22 % DDV in sodne takse v višini 2.766 EUR pa 9.697,25 EUR.

21.Ker je pritožbeno sodišče spremenilo odločitev o glavni stvari, je moralo poseči tudi v odstotek priznane odmere. Tožnik je po spremembi uspel s približno 95 % skupaj zahtevanega v višini 104.866,32 EUR, zato mu je toženka dolžna povrniti 9.212,39 EUR (od zgoraj priznanih) stroškov, on pa njej 5 % ali 32,74 EUR s strani sodišča prve stopnje priznanih stroškov (654,87 EUR).³⁷ Po medsebojnem pobotu je toženka dolžna tožniku plačati 9.179,65 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Odločitev pritožbenega sodišča

22.Pritožbi obeh strank sta se izkazali kot delno utemeljeni. Zato jima je pritožbeno sodišče delno ugodilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje na podlagi 357. člena ZPP v prekoračenem delu razveljavilo (ni pa bilo pritožbenemu sodišču treba zadeve v tem obsegu vrniti v ponovno sojenje, saj ni preostalo nič več, o čemer bi sodišče prve stopnje moralo odločiti);³⁸ v zavrnilnem delu pa po pooblastilu iz petega odstavka 358. člena in drugega odstavka 165. člena ZPP delno spremenilo tako, da je tožniku priznalo še povračilo škode v višini preostalih izgubljenih najemnin in v višini plačanega nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter tožniku delno znižalo stroške postopka, priznane pred sodiščem prve stopnje, ter mu ob delnem uspehu s pritožbo priznalo njihovo povračilo v višini 95 %. V preostalem je na podlagi 353. člena ZPP pritožbi obeh strank zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v nespremenjenem in nerazveljavljenem delu potrdilo, saj tudi kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, ni zaznalo.

O stroških pritožbenega postopka

23.Tožniku, ki je uspel s pritožbo v znatnem delu, je sodišče v tej višini priznalo tudi stroške pritožbenega postopka. Spremembo je dosegel glede zneska 64.782,64 EUR, izpodbijal pa je tudi odločitev o zavrnitvi 3.344,71 EUR (1. točka tožbenega zahtevka) in 1.869,87 EUR (2. točka tožbenega zahtevka), skupaj torej v višini 69.997,31 EUR.³⁹ Njegov pritožbeni uspeh tako znaša 92,5 %. Pritožbeno sodišče je tožniku priznalo 750 odvetniških točk za vložitev pritožbe in 15 odvetniških točk za materialne stroške, kar ob vrednosti točke 0,60 EUR znaša 459 EUR, z 22 % DDV pa 559,98 EUR. K temu je prištelo še stroške sodne takse za pritožbo v višini 1.893 EUR, kar je skupaj 2.452,98 EUR. Toženka mu je ob njegovem uspehu za ta del dolžna povrniti 2.269 EUR. Za odgovor na pritožbo pa mu je priznalo 875 odvetniških točk (tožena je izpodbijala naložitev 34.869,01 EUR) in 17,50 EUR za materialne stroške, kar ob vrednosti točke 0,60 EUR znaša 535,50 EUR, z 22% DDV pa 653,31 EUR. Te stroške mu je priznalo v celoti, saj je toženka uspela le glede majhnega dela stranske terjatve, z izpodbijanjem odločitve o glavni stvari pa ne. Ni pa mu priznalo stroškov sestanka s stranko, saj je to že zajelo s priznano nagrado za pritožbo oziroma odgovor nanjo, pa tudi ne višje nagrade za priznane storitve, saj se ta odmerja glede na vrednost s pritožbo izpodbijanega dela. Toženka mora tožniku tako povrniti 2.922,31 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

24.Tožena stranka stroškov pritožbe in odgovora na tožnikovo pritožbo ni priglasila, zato pritožbeno sodišče o njih ni odločalo.

-------------------------------

Nenazadnje je iz zapisnikov opravljenih narokov razvidno, da je sodišče narok 3. 4. 2023 preložilo tudi zaradi toženkinega predloga, naj počaka do odločitve o vloženem predlogu za dopustitev revizije ter zaradi predvidnega zaslišanja tožnika in priče I. I. (ki sta bila predlagana že v prvotnem postopku), narok 4. 10. 2023 pa tudi zaradi postavitve izvedenca na toženkin predlog.

Pri tem pritožbeno sodišče dodaja, da ni predložila najemne pogodbe za poslovne prostore na isti ulici in ne povedala, koliko plačuje za najem, kot ji je naložilo sodišče prve stopnje (red. št. 75).

Kot je zapisalo v zapisniku na red. št. 56 spisa.

286.b člen ZPP, ki od te obveznosti izvzame le kršitve, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, kar pa kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni.

S tem pa niti ne more uspeti, kot bo pritožbeno sodišče še obrazložilo.

Zapisnik naroka je na red. št. 79 spisa.

Mag. L. L. je v imenu Banke M., d. d., pojasnila, da je ta tožnikovo ponudbo za najem poslovnih prostorov na C. prejela 3. 12. 2018 (kar je kmalu po izpraznitvi nepremičnine s strani toženke, opomba pritožbenega sodišča), za katero je bila zainteresirana, a je v času odločanja novembra 2019 preučila tri možnosti in se zanjo zaradi številnih dejavnikov ni odločila (red. št. 69). Tudi N. N. je za Banko O. zapisal, da je v času obnove poslovnih prostorov na P. trgu, pa tudi prej in pozneje, ta prejela večje število ponudb (tudi tožnikovo) za nadomestno lokacijo, a nadomestne lokacije ni iskala (red. št. 67 spisa). Da se je R., d. d., s tožnikom dogovarjala in si ob iskanju lokacije za selitev v daljšem obdobju ogledala tudi prostore na C., je zapisal S. S. (red. št. 71 spisa).

Da ugotovljeno ne more izhajati iz njih, ni nasprotje med tem, kaj se navaja v razlogih sodbe in samo listino (protispisnost iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki je napaka v tehničnem prenosu vsebine listine), pač pa napad na dokazno oceno.

Nenazadnje se je sama toženka odločila raje obdržati drugo poslovalnico v neposredni bližini.

Postavitev izvedenca tako ne bi mogla vplivati na višino tožbenega zahtevka, kot je obrazložilo že sodišče prve stopnje.

In ne napravilo katere druge kršitve, tudi ne iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Toženka je na dolžnost tožnika opraviti razumne ukrepe opozarjala ves čas postopka.

Obisk stranišča s strani potencialnih najemnikov ni običajen.

Za pogodbeno škodo (škodo zaradi kršitve pogodbene obveznosti) ni nujno, da nastane istočasno s škodnim dogodkom (kršitvijo pogodbene obveznosti), temveč lahko nastane tudi kasneje, kar logično pomeni, da sta na kasnejši trenutek premaknjena tako nastanek kot dospelost pogodbene odškodninske terjatve. Primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 198/2007.

Vnaprej dogovorjen izračun pozitivnega pogodbenega interesa leasingodajalcu omogoča, da že ob odstopu od pogodbe pridobi pravico terjati izpolnitev po vnaprej predpisanem izračunu, s tem pa takrat začne teči tudi zastaralni rok. Primerjaj odločbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 58/2021.

Ki bi sicer s plačilom zadnjega obroka prešel na leasingojemalca.

Toženka ne trdi, da bi bil način izračuna škode predviden v pogodbi.

Od leta 2020 do vložitve spremenjene tožbe je preteklo manj kot tri leta.

Indekse cen po posameznih letih je zatrjeval tožnik, toženka se je imela z njimi možnost seznaniti, pritožbeno sodišče pa jih je v okviru pravilne uporabe materialnega prava preverilo na spletni strani statističnega urada.

Ne drži namreč, da toženka ni dolžna plačati zamudnih obresti (prepoved kumulacije s škodo se nanaša na zahtevek za izpolnitev pogodbe in ne na zakonske zamudne obresti za povračilo škode).

Primerjaj obrazložitev glede izpadlih najemnin.

Pritožbeno sodišče je bilo ob tem v enakem položaju kot sodišče prve stopnje.

Višine je pritožbeno sodišče preverilo v Odvetniški tarifi (v nadaljevanju OT).

Priznanja teh nobena od pravdnih strank ni izpodbijala.

Količinska prekoračitev tožbenega zahtevka je kršitev pravdnega postopka, ki jo pritožbeno sodišče lahko odpravi (že na seji senata), primerjaj J. Zobec v Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 3. knjiga, Založba Uradni list in GV Založba, Ljubljana 2009, str. 460 - 463.

Pri izračunu pritožbeno sodišče ni upoštevalo prekoračitve tožbenega zahtevka, ki se je pripetila sodišču prve stopnje in s tem obema strankama, saj gre le za formalno napako pri zapisu, ki ni povzročila stroškov postopka.