Jedro

Določbe SZ urejajo položaj lastnikov zasebnih stanovanj in najemnikov (bivših imetnikov pravice do uporabe) v razmerjih, ki so bila ustvarjena v nasprotju z voljo lastnikov (npr. v primerih administrativnih dodelitev). Lastniki stanovanj imajo po prvem odstavku 155. člena pravico do vselitve in proste razpolage z zasebnim stanovanjem, medtem ko imajo (tako imenovani) najemniki po drugem odstavku 155. in drugem odstavku 156. člena SZ pravico do zagotovitve drugega primernega stanovanja. Razliko med profitno in neprofitno najemnino krije zavezanec.

Med lastnikom in najemnikom ne obstoji pogodbeno najemno razmerje v smislu klasičnega civilnopravnega razmerja s pravicami in obveznostmi pogodbenih strank, čeprav po drugi strani drži, da so njune medsebojne pravice in obveznosti po vsebini enake tistim, ki izhajajo iz pogodbenih razmerij. Zagotovo pa civilnopravnih značilnosti ni mogoče najti v razmerju med lastnikom in zavezancem. Vsekakor se je mogoče strinjati, da je namen drugega odstavka 150. člena SZ v varstvu lastnika in najemnika - zavezanec mora razliko kriti ali enemu ali drugemu. Položaj lastnika, ki ima neposredno terjatev do zavezanca, ni bistveno slabši, kot bi bil, če bi plačilo razlike lahko uveljavljal od najemnika. Res je sicer, da ima to za posledico "cepitev terjatve" na dva dolžnika, vendar pa je za lastnika takšen položaj, upoštevaje dejstvo, da so zavezanci praviloma solventne pravne osebe javnega prava, lahko pogosto celo ugodnejši. Nedvomno pa je položaj ugodnejši za najemnika, ki ga (niti začasno) ne bremeni plačilo razlike med profitno in neprofitno najemnino in mu ni treba uveljavljati "regresnega zahtevka" zoper zavezanca. Navedena razlaga SZ je nenazadnje logična tudi z vidika uveljavljanja pravic najemnika in lastnika stanovanja. Tisti, ki mora najemniku na njegovo zahtevo ali na zahtevo lastnika zagotoviti drugo primerno stanovanje, je zavezanec, zato je od njegovega ravnanja odvisno, kdaj bodo ustvarjena razmerja med lastnikom in najemnikom odpravljena.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožnika v tej pravdi na podlagi drugega odstavka 150. člena Stanovanjskega zakona (SZ) vtožujeta plačilo razlik med profitnimi in neprofitnimi najemninami v obdobju petih let pred vložitvijo tožbe. Zatrjujeta, da je pravna prednica toženke v povojnem obdobju njuno stanovanje administrativno dodelila v uporabo tretji osebi. Prvostopenjsko sodišče je tožbeni zahtevek zavrnilo. Presodilo je, da toženka (zavezanka iz drugega odstavka 150. člena SZ) ni pasivno stvarno legitimirana za plačilo razlike med najemninama tožnikoma (lastnikoma stanovanja).

2. Pritožbeno sodišče je pritožbo tožnikov zavrnilo in potrdilo sodbo prvostopenjskega sodišča. Navedbe revidentov

3. Zoper to sodbo v zvezi s prvostopenjsko sodbo sta tožnika vložila pravočasno revizijo iz vseh revizijskih razlogov s predlogom, naj ji revizijsko sodišče ugodi in sodbi nižjih sodišč razveljavi ter zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Navajata, da nikoli nista imela pogodbenega odnosa z najemnikom. Pravno stališče prvostopenjskega sodišča je napačno, saj se odločba Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 178/2005 z dne 24. 5. 2006 nanaša na drugačno dejansko stanje. Nižji sodišči o tem nista navedli razlogov, kar pomeni bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Prvostopenjsko sodišče je kršilo postopkovne določbe iz prvega odstavka 339. člena ZPP, saj ni ravnalo po 285. členu in drugem odstavku 298. člena ZPP, kar je vplivalo na zakonitost in pravilnost sodbe. Pritožbeno sodišče se do pritožbenih očitkov v tej smeri ni opredelilo. Toženka ni postavila ugovora pasivne legitimacije. Zatrjevala je, da stanovanja ni administrativno oddala v najem. Torej je (neprofitno) najemnino prejemala neupravičeno. Tožnikoma je zaradi njenih ravnanj nastala škoda. Pritožbeno sodišče o tem ni navedlo razlogov. Napačno je sklepalo, da ni pravne podlage za uporabo pravil o neupravičeni obogatitvi. Tožnika lahko naperita zahtevek po drugem odstavku 150. člena SZ le zoper zavezanko. Določba je olajšala položaj lastnikov. Prvostopenjsko sodišče je dejansko preprečilo možnost sklenitve poravnave med pravdnima strankama. Predlogu za preložitev poravnalnega naroka ni ugodilo. Zadevo je zaključilo na prvem naroku, čeprav za takšno omejitev volje strank ni imelo podlage.

Odgovor nasprotne stranke

4. Toženka v odgovoru na revizijo pritrjuje razlogom nižjih sodišč in predlaga revizijskemu sodišču, naj neutemeljeno revizijo zavrne.

5. Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen ZPP).

6. Revizija je utemeljena.

7. Zatrjevani očitki bistvene kršitve določb pravdnega postopka niso utemeljeni. Po presoji revizijskega sodišča je sodbi nižjih sodišč mogoče preizkusiti in ni podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče je odgovorilo na vse (relevantne) pritožbene očitke in je spoštovalo tako imenovani standard obrazloženosti pritožbene sodbe. Prvostopenjsko sodišče tudi ni kršilo določb ZPP o materialnem procesnem vodstvu, saj ne gre za primer, ko bi bila za odločitev potrebna dodatna pojasnila iz 285. člena ZPP. Revident ne pojasni, kako naj bi zatrjevana kršitev določb o poravnalnem naroku, ki je revizijsko sodišče niti ni ugotovilo (pravilno vabljeni stranki se na poravnalnem naroku nista poravnali, preložitev poravnalnega naroka pa je predlagala le tožeča stranka in ne, kot zmotno navajata tožnika, obe stranki), vplivala na pravilnost in zakonitost sodbe (prvi odstavek 339. člena ZPP). Nenazadnje se lahko pravdne stranke med postopkom pred pravdnim sodiščem poravnajo kadarkoli (glej prvi odstavek 306. člena ZPP).

8. Nižji sodišči tožbenega zahtevka nista zavrnili, ker toženka ni pasivno procesno legitimirana (v takšnem primeru bi ga morali zavreči), temveč zato, ker sta ocenili, da ni podana toženkina pasivna stvarna legitimacija.(1) Stvarna legitimacija je vprašanje pravilne uporabe materialnega prava. Ker na pravilno uporabo materialnega prava sodišče pazi po uradni dolžnosti, toženka ni bila dolžna postaviti ugovora v tej smeri, saj sta nižji sodišči vprašanje pasivne stvarne legitimacije upoštevali po uradni dolžnosti že v okviru presoje (ne)sklepčnosti tožbenega zahtevka. V zvezi s tem je pritožbeno sodišče pravilno zaključilo, da je toženka nasprotovala tožbenemu zahtevku, kar zadostuje za vsebinsko obravnavanje zadeve.

9. Na tem mestu velja še pojasniti, da revizijske navedbe deloma presegajo okvire te pravde. Tožnika od toženke vtožujeta razliko med profitno in neprofitno najemnino, zato trditve zunaj tega okvira (npr. o toženkinem prejemanju neprofitne najemnine; o škodi, ki je nastala tožnikoma; o pravnem razmerju med najemnikom in lastnikoma stanovanja;...), niso pravno relevantne in jih revizijsko sodišče ni upoštevalo.

10. Pritožbeno sodišče je pravilno zavrnilo uporabo določb o neupravičeni obogatitvi, saj ima zahteva tožnikov zakonsko podlago v drugem odstavku 150. člena SZ. Poleg tega tožnika nista (konkretizirano) zatrjevala toženkine obogatitve v višini razlike med profitno in neprofitno najemnino, njune pritožbene oziroma revizijske navedbe v tej smeri pa niso pravočasne. Nenazadnje tudi sama navajata, da je toženka prejemala neprofitno najemnino, torej ne more biti obogatena v višini razlike med profitno in neprofitno najemnino.

11. Določbe SZ urejajo položaj lastnikov zasebnih stanovanj in najemnikov (bivših imetnikov pravice do uporabe) v razmerjih, ki so bila ustvarjena v nasprotju z voljo lastnikov (npr. v primerih administrativnih dodelitev). Lastniki stanovanj imajo po prvem odstavku 155. člena pravico do vselitve in proste razpolage z zasebnim stanovanjem, medtem ko imajo (tako imenovani) najemniki po drugem odstavku 155. in drugem odstavku 156. člena SZ pravico do zagotovitve drugega primernega stanovanja. Pravico najemnika lahko zoper zavezanca (tistega, ki je dodelil pravico do uporabe, oziroma občino, kjer se stanovanje nahaja) uveljavlja tudi lastnik stanovanja. Do realizacije omenjenih pravic za stanovanja, ki so bila dodeljena v uporabo v nasprotju z lastnikovo voljo, po drugem odstavku 150. člena SZ velja profitna najemnina, pri čemer razliko med profitno in neprofitno najemnino krije zavezanec.

12. Odločitev nižjih sodišč temelji na razlagi drugega odstavka 150. člena SZ, in sicer, da lahko lastnik plačilo razlike med najemninama zahteva le od najemnika. Vrhovno sodišče se je s spornim pravnim vprašanjem že ukvarjalo. V pravnem mnenju občne seje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije z dne 19. 6. 1997 (Pravna mnenja 1/97) je (obiter dictum) navedeno, da je zakonodajalec olajšal položaj najemnika tako, da je zavezanca obvezal, da mu krije razliko med najemninama; sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 178/2005 z dne 24. 5. 2006 izraža stališče, da lahko lastnik omenjeno razliko zahteva le od najemnika; medtem ko iz odločbe Ustavnega sodišča Republike Slovenije U-I-128/08-23 z dne 7. 10. 2009 izhaja, da razliko lastniku stanovanja krije zavezanec.

13. Revizijsko sodišče ugotavlja, da določba ne izključuje razlage, po kateri lahko lastnik razliko najemnine terja neposredno od zavezanca. Razmerje, ki je med lastniki, najemniki in zavezanci nastalo v nasprotju z voljo lastnikov, kogentno urejajo določbe SZ. Med lastnikom in najemnikom zato ne obstoji pogodbeno najemno razmerje v smislu klasičnega civilnopravnega razmerja s pravicami in obveznostmi pogodbenih strank, čeprav po drugi strani drži, da so njune medsebojne pravice in obveznosti po vsebini enake tistim, ki izhajajo iz pogodbenih razmerij (lastnik lahko tako npr. od najemnika zahteva plačilo najemnine). Zagotovo pa civilnopravnih značilnosti ni mogoče najti v razmerju med lastnikom in zavezancem. Revizijsko sodišče zato ne more povsem slediti razlogom iz sklepa II Ips 178/2005, ki nenazadnje rešuje drugo vprašanje, in sicer, ali lahko lastnik celotno najemnino terja od najemnika. Vsekakor se je mogoče strinjati, da je namen drugega odstavka 150. člena SZ v varstvu lastnika in najemnika - zavezanec mora razliko kriti ali enemu ali drugemu. Položaj lastnika, ki ima neposredno terjatev do zavezanca, ni bistveno slabši, kot bi bil, če bi plačilo razlike lahko uveljavljal od najemnika. Res je sicer, da ima to za posledico "cepitev terjatve" na dva dolžnika (plačilo neprofitne najemnine do najemnika in razlike do profitne najemnine do zavezanca), vendar pa je za lastnika takšen položaj, upoštevaje dejstvo, da so zavezanci praviloma solventne pravne osebe javnega prava, lahko pogosto celo ugodnejši. Nedvomno pa je položaj ugodnejši za najemnika, ki ga (niti začasno) ne bremeni plačilo razlike med profitno in neprofitno najemnino in mu ni treba uveljavljati "regresnega zahtevka" zoper zavezanca. Navedena razlaga SZ je nenazadnje logična tudi z vidika uveljavljanja že omenjenih pravic najemnika in lastnika stanovanja (glej točko 11. sklepa). Tisti, ki mora najemniku na njegovo zahtevo ali na zahtevo lastnika zagotoviti drugo primerno stanovanje, je zavezanec, zato je od njegovega ravnanja odvisno, kdaj bodo ustvarjena razmerja med lastnikom in najemnikom odpravljena.

14. Pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije tej razlagi ne nasprotuje, saj se ne opredeljuje do razmerja med lastnikom in zavezancem, temveč le do razmerja med najemnikom in zavezancem. Temelji na drugih izhodiščih in konkretizirano odgovarja le na vprašanji, za katera stanovanja veljajo in kakšno najemnino določajo omenjene določbe SZ.

15. Glede na povedano torej revizijsko sodišče ugotavlja, da sta nižji sodišči določbo drugega odstavka 150. člena zmotno razlagali in tožbeni zahtevek zavrnili zaradi njegove nesklepčnosti. Ker gre za zmotno uporabo materialnega prava, zaradi katere je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno in ni pogojev za spremembo izpodbijane sodbe, je bilo treba reviziji tožnikov ugoditi in sodbi nižjih sodišč v celoti razveljaviti ter zadevo brez dodatnih navodil vrniti prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje (drugi odstavek 380. člena ZPP).

16. Odločitev o stroških revizijskega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

Op. št. (1): Podrobneje Galič v Ude et al., Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba in Založba Uradni list Republike Slovenije, Ljubljana 2005, str. 313 in naslednje.