Jedro

Za obstoj stvarnopravnih razmerij in vse pravne učinke teh razmerij, ki so nastali do uveljavitve ZTLR, se uporablja pravo, veljavno v času nastanka, za pravne učinke, ki nastanejo pozneje, pa se uporablja ZTLR. V konkretnem primeru je tožnica, če je za to izpolnjevala zakonske pogoje, lastninsko pravico pridobila z zaključeno gradnjo in ne kasneje.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Tožnica v tem postopku zahteva ugotovitev, da je solastnica nepremičnine ID znak 1, parc. št. 1, k. o. X, in sicer do 1/9 pri solastnem deležu A. A., do 1/27 pri solastnem deležu B. B., do 1/27 pri deležu C. C., do 1/18 pri solastnem deležu D. D. in do 1/9 pri solastnem deležu E. E. Trdi, da je (so)lastninsko pravico (med drugim) pridobila na podlagi pravil o gradnji na tujem. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zahtevku ugodilo.

Ker je tožnica objekt na sporni nepremičnini zgradila pred uveljavitvijo Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR), to je pred 1. 9. 1980, je sodišče prve stopnje zahtevek najprej presojalo na podlagi pravnih pravil Občega državljanskega zakonika (v nadaljevanju ODZ), ki ureja gradnjo na tujem zemljišču. Ugotovilo je, da je tožnica izkazala oba pogoja, ki ju za pridobitev lastninske pravice na podlagi gradnje predpisuje 418. člen ODZ: kot graditeljica je bila poštena(1), lastnika zemljišča (v času gradnje) pa sta za gradnjo vedela in ji nista nasprotovala. Ker pa so toženci oziroma njihovi pravni predniki (so)lastninsko pravico v letu 1975 pridobili z vpisom v zemljiško knjigo, jim po mnenju sodišča prve stopnje tožničina na originaren način pridobljena lastninska pravica, ki ni vpisana v zemljiško knjigo, ne more biti v škodo. Ob sklicevanju na 1500 paragraf ODZ je sodišče zato zaključilo, da tožnica lastninske pravice na podlagi ODZ ni pridobila. Zahtevek je v nadaljevanju presojalo še na podlagi določb ZTLR. Ugotovilo je, da toženci v roku treh let po njegovi uveljavitvi (to je do 1. 9. 1983), niso izbrali enega od modifikacij lastninskega zahtevka(2). Zaradi takšne opustitve jim je po mnenju sodišča prve stopnje ostala le še pravica do plačila prometne cene zemljišča, tožnica pa je z iztekom roka lastninsko pravico na zemljišču pridobila po sili zakona. Ker toženci zahtevka za plačilo zemljišča niso postavili, sodišče o njem ni odločalo. Do ostalih pravnih podlag, s katerimi je tožnica utemeljevala zahtevek, se ni opredeljevalo.

2. Pritožbo vlagajo toženci. Menijo, da sodišče prve stopnje odločitve ne bi smelo opreti na določila ZTLR, saj je bila hiša na spornem zemljišču zgrajena pred letom 1980. Sklicevanje na odločbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2453/2011 in sklep VS RS II Ips 105/95 je nepravilno. V prvi zadevi je višje sodišče o zahtevku odločalo zgolj ob uporabi 418. člena ODZ, pri drugi zadevi pa so ostali spregledani relevantni razlogi. Zahtevek bi sodišče prve stopnje moralo presojati po ODZ in ga, saj so se toženci utemeljeno sklicevali na paragraf 1500, zavrniti.

Ne strinjajo se, da je bila tožnica poštena graditeljica. Za dogovor z dne 22. 4. 1963 sta vedela tako F. F. (oče tožnice) kot G. G. (njena mati), ki je bila tudi njegova podpisnica. Sodišče je spregledalo, da so toženci nepoštenost tožnice dokazovali tudi z izjavo H. H. z dne 3. 10. 1968, ki jo je tožnica priložila zahtevi za pridobitev gradbenega dovoljenja. V njej je zaveza, da bo s pravnomočnim dedičem uredila vse premoženjsko-lastninske zadeve. Če ne bi vedela, da I. I. in J. J. nimata več razpolagalne sposobnosti, te izjave ne bi prilagala k zahtevi.

Toženci pritožbenih stroškov niso priglasili.

3. Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Materialnopravno zmoten je zaključek, da je tožnica, ker toženci v roku treh let od uveljavitve ZTLR niso uveljavili enega od zahtevkov po 25. členu tega zakona, s potekom roka po sili zakona pridobila (toženci pa izgubili) lastninsko pravico na zemljišču. Zmoten je zato, ker uporaba 25. člena ZTLR v konkretni zadevi ne more predstavljati podlage za odločitev.

6. V pritožbenem postopku ni sporno, da je bil objekt, ki ga je tožnica zgradila na sporni nepremičnini, zgrajen pred letom 1980, torej pred tem, ko je stopil v veljavo ZTLR. Utrjeno stališče sodne prakse(3) je, da je treba pogoje za pridobitev lastninske pravice z gradnjo na tujem zemljišču presojati po pravilih, veljavnih v času gradnje. Pri tem pritožbeno sodišče posebej opozarja na odločbo VSH Rev 108/83 z dne 19. 5. 1983 (objava: Pregled VSH 23/84, stran 82) v kateri je zapisano, da se „na pravno razmerje pridobitve lastništva, ki je nastalo pred uveljavitvijo ZTLR, ne uporabljajo določila tega zakona“ ter na načelno stališče zvezne skupne seje 14. in 15. 12. 1983 (objavljeno v Poročilu VSS 2/84, stran 7 in Biltenu ZS 20/84, stran 46), da se za obstoj stvarnopravnih razmerij in vse pravne učinke teh razmerij, ki so nastali do uveljavitve ZTLR, uporablja pravo, veljavno v času nastanka, za pravne učinke, ki nastanejo pozneje, pa se uporablja ZTLR. V konkretnem primeru je tožnica, če je za to izpolnjevala zakonske pogoje, lastninsko pravico pridobila z zaključeno gradnjo in ne kasneje. Podlago za presojo zahtevka na tej podlagi zato lahko predstavljajo le pravila ODZ.

7. Res je sicer, da je treba pri presoji pravnih posledic pravnih razmerij, ki so nastala pred uveljavitvijo ZTLR, pravila ODZ uporabljati v kontekstu takratnih družbenih razmer in ob upoštevanju sodne prakse, ki se je ob tem oblikovala(4). Res je tudi, da gre pri ureditvi, ki jo je prinesel kasneje uveljavljeni ZTLR, v veliki meri za zaključek razvoja pravne misli in prakse, ki se je razvijala na podlagi pravil ODZ. Vendar pa vse to, ob upoštevanju, da sodna praksa pred tem pravila, ki bi lastniku zemljišča nalagalo, da v določenem roku uveljavi svoja zakonska upravičenja, ni izoblikovala, ne more pomeniti podlage za uporabo določb ZTLR oziroma petega odstavka 25. člena tega zakona. Takšne podlage ni najti niti v prehodni določbi zakona (90. člen), še manj pa v samem besedilu petega odstavka 25. člena ZTLR, ki začetek teka triletnega roka veže na končano gradnjo. V konkretnem primeru je tak rok iztekel že pred uveljavitvijo zakona. Pritožbeno sodišče se ne more strinjati niti z razlago, da je rok zato začel teči z uveljavitvijo zakona, saj je s tem sodišče določilo ne le razlagalo, ampak mu je pripisalo vsebino, ki je nima. Poleg tega je z njo, mimo zakonodajalca, poseglo tudi v razmerje (in učinke tega razmerja), ki je nastalo že pred uveljavitvijo zakona.

8. Na presojo v pogledu uporabe petega odstavka 25. člena ZTLR ne more vplivati dejstvo, da je bilo enako stališče kot ga je zavzelo sodišče prve stopnje, že zavzeto v eni od odločb tega pritožbenega sodišča (VSL I Cp 2453/2011). Po pregledu sodne prakse namreč ugotavlja, da gre za osamljen primer, ki mu odločitve v drugih zadevah niso sledile. Ni nepomembno niti to, da sporno stališče ni predstavljalo podlage za odločitev, ampak zgolj dodatno argumentacijo. Tudi iz odločbe VS RS II Ips 7/1993, ki je omenjena v razlogih odločbe I Cp 2453/2011, ne izhaja, da bi lastnik zemljišča, če je šlo za gradnjo končano pred uveljavitvijo ZTLR, zgolj zaradi svoje pasivnosti in poteka časa, izgubil lastninsko pravico na zemljišču. Vrhovno sodišče je v tej zadevi, ki je tudi vsebinsko drugačna od konkretne(5), celo izrecno zapisalo, da se je lastnik šele s postavitvijo zahtevka za plačilo prometne vrednosti zemljišča odpovedal svoji lastninski pravici na zemljišču, ki sicer ne zastara. Podlage za takšno stališče pa končno ni najti niti v člankih, ki jih v opombah omenja odločba VSL I Cp 2453/2011. 9. Odločitev, s katero je sodišče tožbenemu zahtevku ugodilo ob sklicevanju na 5. odstavek 25. člena ZTLR, je glede na obrazloženo nepravilna, pritožba pa utemeljena.

10. Sodišče prve stopnje je sporno pravno razmerje, nastalo z gradnjo, presojalo tudi na podlagi paragrafa 418 in 1500 ODZ. Ker ta presoja, upoštevajoč že v točki 1 povzete zaključke sodišča prve stopnje, narekuje zavrnitev tožbenega zahtevka, je moralo pritožbeno sodišče, pred spremembo izpodbijane odločitve, preizkusiti, ali je sodišče prve stopnje ob tem pravilno uporabilo materialno pravo (paragraf 1500 ODZ), v nadaljevanju pa tudi materialnopravni zaključek o tožničini poštenosti v času gradnje, ki ga toženci s pritožbo izrecno izpodbijajo.

11. Ker je v primeru zaključka, da je sodišče prve stopnje paragraf 1500 ODZ pravilno uporabilo, vprašanje (ne)poštenosti tožnice med gradnjo nerelevantno, je pritožbeno sodišče najprej opravilo to presojo.

12. Paragraf 1500 ODZ določa, da pravica, pridobljena s priposestvovanjem ali zastaranjem(6), ne sme biti v škodo tistemu, ki je v zaupanju v javne knjige pridobil stvar ali pravico, še preden je bila s priposestvovanjem ali zastaranjem pridobljena pravica vpisana.(7) Iz vsebine tega določila izhaja, da se mora na zakonu pridobljena pravica (npr. pravica, ki jo pridobi graditelj) umakniti načelu zaupanja v zemljiško knjigo, vendar pa to velja le za tiste pridobitelje, ki so bili pošteni oziroma dobroverni. Zgolj tisti, ki pravico pridobi v dobri veri, ima torej prednost pred tistim, ki je že izpolnil zakonske pogoje za pridobitev lastninske pravice, za njen vpis pa ni poskrbel. V dobri veri je tisti, ki ne ve oziroma mu ni treba vedeti, da stanje vpisa v zemljiški knjigi ni točno. Okoliščine, ki dobro vero zanikajo, se presoja v vsakem konkretnem primeru. Na določilo pragrafa 1500 ODZ se tudi ne more sklicevati vsak pridobitelj pravice, ampak zgolj tisti, ki je pravico pridobil na pravnoposlovni način. Osnovni cilj tega načela je namreč varstvo pravnega prometa.

13. Da bi pritožbeno sodišče v konkretnem primeru lahko preizkusilo, ali je sodišče prve stopnje (so)lastninski pravici tožencev, ob sklicevanju na paragraf 1500 ODZ, utemeljeno dalo prednost pred (po ugotovitvi sodišča prve stopnje) na originaren način pridobljeno lastninsko pravico tožnice, bi morala sodba zato vsebovati razloge o pridobitnem načinu in o dobrovernosti pridobiteljev. O tem pa razlogov ni, oziroma so pomanjkljivi. Sodišče prve stopnje je navedlo le to, „da so toženci oziroma njihovi pravni predniki“ nepremičnino pridobili v letu 1975 z vpisom v zemljiško knjigo. To sicer kaže na pravnoposlovno pridobitev, vendar pa se takšna ugotovitev (lahko) nanaša zgolj na podpisnike dogovora z dne 22. 4. 1963, ne pa tudi na tožence, saj gre pri slednjih za pravne naslednike. Sočasna pridobitev je zato izključena. Na kakšen način in od koga so solastninsko pravico pridobili toženci, iz sodbe ne izhaja, niti sodišče ne pojasni, zakaj je to vprašanje morebiti nerelevantno. Enako velja tudi za dobrovernost.(8) Pri slednji gre sicer za materialnopravno presojo, vendar pa podlago zanjo predstavljajo dejanske ugotovitve, ki jih sodba ne vsebuje. Del dejanske podlage, vendar le glede dobrovernosti tožencev, bi sicer lahko predstavljala (neizpodbijana) ugotovitev v drugem delu sodbe (točka 18), da toženci za gradnjo niso vedeli, vendar pa to za materialnopravni zaključek, kot ga je glede ugovora po paragrafu 1500 ODZ naredilo sodišče prve stopnje, ne zadostuje. Ali so bili v dobri veri tudi njihovi pravni predniki, sodišče ne ugotovi, dejanska podlaga sodbe pa tudi pritožbenemu sodišču ne daje podlage, da bi to storilo samo.

14. Pomanjkljivosti, ki so bile opisane in onemogočajo pritožbeni preizkus, predstavljajo kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče je moralo že iz tega razloga pritožbi ugoditi in sodbo na podlagi 354. člena ZPP razveljaviti. Ker pritožbeno sodišče kršitve glede na njeno naravo ne more samo odpraviti, saj manjkajočih razlogov ne more samo napisati, zadevo vrača sodišču prve stopnje v nov postopek.

15. Ker je bila odločitev o glavni stvari razveljavljena, je bilo treba razveljaviti tudi odločitev o stroških postopka, ki so nastali pred sodiščem prve stopnje.

16. Ne glede na to, da je bilo treba sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v nov postopek že iz zgoraj opisanega razloga, pa pritožbeno sodišče, z namenom, da se sanirajo tudi ostale pomanjkljivosti, opozarja, da je sodišče prve stopnje enako kršitev storilo tudi v tistem delu sodbe, v katerem navaja razloge za svoj zaključek, da je bila tožnica poštena oziroma dobroverna graditeljica. Razlogi si v tem delu nasprotujejo, so pa tudi nejasni in pomanjkljivi. V točki 15 sodbe je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bil 4. 10. 1966 med dedičema I. I. in J. J. ter tožničinim očetom sklenjen dogovor, s katerim sta dediča tožničinemu očetu dovolila gradnjo stanovanjske hiše(9). Takšna ugotovitev je v nasprotju z razlogi v točki 18 sodbe, s katerimi sodišče utemeljuje tožničino poštenost, saj ni jasno, kakšno zvezo ima ugotovljeno pogodbeno razmerje (med tretjimi osebami) s tožnico in njeno (ne)vednostjo, da gradi na tujem zemljišču. Poleg tega je v tem delu sodišče prve stopnje naredilo tudi materialnopravno napačen sklep, da je ta dogovor predstavljal podlago ne le za izročitev nepremičnine v posest, ampak tudi za prenos lastninske pravice. ODZ (enako pa velja tudi za kasneje uveljavljeni ZTLR in SPZ) namreč ni omogočal prenosa lastninske pravice na podlagi „soglasja za gradnjo“. Soglasje za gradnjo zato ne more predstavljati podlage za dobrovernost oziroma poštenost graditelja, ampak celo nasprotno. Takšno soglasje že samo po sebi izključuje materialnopraven sklep, da je bil graditelj v dobri veri, da torej ni vedel, da gradi na tujem svetu (II Ips 57/1994, II Ips 237/2000, II Ips 216/2005, II Ips 58/2006 in druge).

17. Ker vsi nadaljnji razlogi sodišča prve stopnje, s katerimi utemeljuje tožničino poštenost oziroma dobrovernost v času gradnje, temeljijo na opisanem dogovoru, že iz teh razlogov zaključku o tožničini poštenosti in dobrovernosti ni mogoče slediti.

18. Pritožniki pa utemeljeno opozarjajo tudi na pomanjkljivo ugotovljeno dejansko stanje. Sodišče prve stopnje je povsem spregledalo trditev drugega toženca B. B. (in z njegove strani predložen dokaz), da je tožnica, ko je zahtevala izdajo gradbenega dovoljenja, vlogi priložila izjavo H. H. z dne 3. 10. 1968, s katero je tožnici (in njenemu možu) gradnjo dovolil (tudi) H. H., tožnica pa naj bi se zavezala, da bo „s pravnomočnim dedičem uredila vse premoženjsko lastninske odnose“. H. H. je bil potrditvah drugega toženca(10) eden od podpisnikov dogovora z dne 22. 4. 1963. Gre za dejstvo, ki lahko v povezavi z drugimi ugotovljenimi dejstvi pomembno vpliva na presojo tožničine poštenosti. Enako velja tudi za trditev, da je bila tožnica z dogovorom z dne 22. 4. 1963 seznanjena, saj ga je podpisala tudi njena mama.

19. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje upoštevati tudi to, da so toženci kot solastniki navadni sosporniki. Solastninski delež je namreč lahko (to nedvomno kažejo tudi odločitve v tem postopku)(11) predmet samostojnega razpolaganja, ki se mu ostali solastniki ne morejo upreti; sodišče lahko zoper vsakega sprejme drugačno odločitev. Po 195. členu ZPP je vsak sospornik v pravdi samostojna stranka; njegova dejanja ali opustitve ne koristijo in ne škodujejo drugim sospornikom. Navedeno v konkretnem primeru pomeni, da bo moralo sodišče prve stopnje navedbe, ugovore in predlagane ter izvedene dokaze upoštevati le v korist ali breme tistega toženca, ki je navedbe in dokaze dal. To bo relevantno (tudi) pri presoji tožničine poštenosti in presoji pravnega razmerja v luči paragrafa 1500 ODZ. Pri slednjem sicer izrecen ugovor (vseh) tožencev v tej smeri ni bil potreben, saj gre za uporabo materialnega prava, bo pa sodišče moralo presoditi, ali so za takšno materialnopravno presojo(12) (vsi toženci) sploh ponudili ustrezno konkretizirano trditveno podlago.

Op. št. (1): Za poimenovanje iste vsebine je po drugi svetovni vojni izraz pošten graditelj v sodni praksi in kasneje v zakonodaji nadomeščen z izrazom dobroverni graditelj (primerjaj sodbo II Ips 216/2005).

Op. št. (2): Po določilih ZTLR (25. člen) je lastnik v primeru nepoštenega oziroma nedobrovernega graditelja postal tudi lastnik zgradbe, vendar je moral v treh letih po končani gradnji uveljavljati enega od zahtevkov, in sicer, da mu pripade lastninska pravica na zgradbi, da naj graditelj poruši objekt ali da naj mu plača vrednost zemljišča. Op. št. (3): Primerjaj odločbe VS RS II Ips 237/2000; II Ips 730/2004; II Ips 379/2005; II Ips 301/2009; II Ips 617/2009; II Ips 587/2009 in druge.

Drugačno stališče je bilo glede uporabe ZTLR zavzeto v odločbah II Ips 105/95 in II Ips 934/2006, kar pa je bilo po mnenju pritožbenega sodišča posledica posebnih okoliščin, ki so v obeh odločbah tudi izpostavljene (med drugim je šlo za gradnjo na zemljišču v družbeni lastnini).

Op. št. (4): Na podlagi Zakona o razveljavljenju pravnih predpisov, izdanih pred 6.4.1941 in med sovražnikovo okupacijo (Ur. l. FLRJ, št. 86/46), so se pravila ODZ uporabljala do sprejema novih predpisov civilnega prava za urejanje civilnopravnih razmerij in kolikor niso bila v nasprotju s tedanjo ustavno ureditvijo. Sodišča so torej morala pri uporabi teh pravil ugotavljati in presojati, ali so in v kakšni meri, v skladu s tedanjo socialistično družbeno ureditvijo in njenim pravnim redom.

Op. št. (5): V njej je tožbo za plačilo vrednosti zemljišča vložil lastnik zemljišča, gradnja pa je bila, kot je mogoče razbrati iz razlogov, končana po uveljavitvi ZTLR. Osrednje vprašanje, s katerim se je sodišče ukvarjalo, je bilo, kdaj je začel teči zastaralni rok za terjatev za nadomestilo vrednosti zemljišča. Op. št. (6): Ne glede na to, da ta določba govori le o priposestvovanju in zastaranju, je sodna praksa navedeno pravilo uporabljala tudi za druge primere originarne pridobitve lastninske pravice (dr. Petar Simonetti, Prodaja tuje nepremičnine, Informator 4027/1992, stran 13 in 14, glej tudi odločbo II Ips 587/2009) Op. št. (7): Vsebinsko podobno določbo vsebuje tudi kasneje uveljavljeni Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK, Ur. l. RS, št. 33/95) v 4. odstavku 5. člena, Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1, Ur. l. RS, št. 58/03) v 8. členu in Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ) v 10. členu.

Op. št. (8): V kolikor je posamezen toženec svojo solastninsko pravico pridobil na pravnoposloven način, je poleg prednikove pomembna tudi njegova dobra ali slaba vera: tako z ugovorom (ne glede na morebitno prednikovo dobro vero) ne bo mogel biti uspešen, če je ob pridobitvi vedel (ali bi moral vedeti), da stanje zemljiške knjige ne odraža pravega (lastniškega) stanja; v primeru, da je bil dobroveren, pa bi uspel tudi, če je bil prednik v slabi veri. Drugačen je položaj, če je kateri od tožencev pridobil (so)lastninsko pravico na podlagi dedovanja: v tem primeru je lahko njegova dobra oziroma slaba vera relevantna le v primeru, da je bil njegov pravni prednik v dobri veri: če je namreč dedič vedel, da podedovana nepremičnina ni last zapustnika, zgolj ob sklicevanju na prednikovo dobrovernost, zahtevka osebe, ki je lastninsko pravico pridobila na originaren način, ne bo mogoče zavrniti. V primeru prednikove nedobrovernosti, pa vprašanje dobre ali slabe vere dediča ne bo relevantno - tudi dedičeva dobrovernost namreč ne bo mogla sanirati prednikove nedobrovernosti. Na to, da je v dobri veri in v zaupanju v podatke zemljiške knjige pridobil lastninsko pravico, se namreč lahko sklicuje le pravnoposlovni pridobitelj, ne pa dedič.

Op. št. (9): Pritožbeno sodišče opozarja, da gre za ugotovitev, ki je pomanjkljiva, saj je bila vsebina dogovora širša. Opozarja tudi na to, da je tožnica svojo poštenost utemeljevala s sklicevanjem na dva (različna) dogovora (priloga A 8 in A 18). Sodišče prve stopnje bo moralo v ponovljenem postopku tožnico v okviru materialno procesnega vodstva pozvati, da pojasni, na kateri dogovor se sklicuje oziroma, kako (z obema) utemeljuje svojo poštenost. Op. št. (10): Pripravljalna vloga z dne 20. 6. 2014 (list. št. 171, stran 3).

Op. št. (11): Sodišče prve stopnje je zoper enega toženca tožbo zavrglo, zoper nekatere postopek zaradi umika tožbe ustavilo, zoper ostale pa izdalo sodbo oziroma sodbo na podlagi pripoznave.

Op. št. (12): Katera dejstva so relevantna za takšno presojo, je bilo pojasnjeno v točki 13 te odločbe.