Jedro

Po določilu 125. člena SZ-1 vzrok, zaradi katerega stanovanje in stanovanjska stavba kot celota nista v dobrem stanju in s tem za izrek inšpekcijskega ukrepa, ni relevanten.

Če inšpektor ugotovi, da skupni deli stavbe niso usposobljeni za normalno rabo, po 125. členu SZ-1 odredi, katera dela je potrebno izvesti in določi primeren rok za izvedbo. Inšpektor torej ne ugotavlja, kako si lastniki delijo stroške in v odločbi ne odloči o tem, v kakšnih deležih bo kateri od lastnikov financiral popravilo.

Postopek po 125. členu SZ-1 vpliva na skupnost in ne na posameznika, zato se tej skupnosti tj. vsem etažnim lastnikom v objektu v tem primeru priznava lastnost stranke. Odločba lahko učinkuje zoper vsakokratne lastnike posamičnih delov samo, če se tudi nanaša na vsakokratne etažne lastnike. Odločba bi bila neizvršljiva ravno v primeru, če bi bili v njej poimensko navedeni, po tem pa bi prišlo do spremembe lastnika posamičnega dela in s tem tudi do spremembe solastnika na pripadajočih skupnih delih.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo etažnim lastnikom večstanovanjske stavbe na naslovu ... odredil, da so dolžni v 60 dneh od vročitve odločbe izvesti potrebna popravila pohodne ravne strehe, ki je hkrati terasa stanovanja ID znak ... in strop oziroma streha stanovanja ID znak ... vključno z odvodnjavanjem te strehe tako, da ne bo več prihajalo do zamakanja in nastajanja škode v stanovanju ID znak ... in skupnih delih stavbe, v skladu z določili Pravilnika o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (v nadaljevanju Pravilnik). V obrazložitvi odločbe navaja, da v stavbi na naslovu ... prihaja do zamakanja v stanovanje ID znak ... zaradi poškodovane hidroizolacije nad stropom tega stanovanja. Stropna plošča namreč predstavlja talno ploščo terase, zaradi zamakanja skozi hidroizolacijo pa prihaja do škode na stropni oziroma talni plošči, ki je skupen del stavbe, in na spodnjem stanovanju. Glede na to prvostopenjski organ ugotavlja, da so za izdajo odločbe izpolnjeni pogoji iz 125. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Hidroizolacija in talna plošča pohodne terase sta namreč skupna gradbena elementa in s tem po določbah 5. člena SZ-1 skupna dela stavbe. V 13. členu Pogodbe o medsebojnih razmerjih (v nadaljevanju Pogodba) je res določeno, da pohodne terase ne sodijo med skupne dele stavbe, ampak so del posameznega stanovanja. Vendar se to lahko nanaša le na pohodno površino, ne pa na hidroizolacijo in talno ploščo. S Pogodbo ni mogoče določiti, da bi bili deli, ki so po funkciji skupni, posamični deli stavbe. Pogodbo je sklenilo 97,0595 % etažnih lastnikov, kar ne zadošča za spremembo skupnih delov v posebne.

2. Po mnenju drugostopenjskega organa je ugotovitev, da prihaja do zamakanja v stanovanju ID znak ... zaradi poškodovane hidroizolacije terase pri stanovanju ID znak ..., pravilna. Ogled ni bil potreben, saj je prvostopenjski organ to ugotovil že na podlagi listin. Terasa je gradbeni element, ki služi posamičnim in skupnim delom in je zato skupni del. Res je, da terase po Pogodbi in etažnem načrtu sodijo k posameznim stanovanjem, vendar so hkrati streha spodnjim stanovanjem. Zaradi te dvojne vloge so glede na določbo četrtega odstavka 5. člena SZ-1 skupni del stavbe. Etažni lastniki se lahko dogovorijo, da se breme vzdrževanja skupnih delov porazdeli drugače, kot je določeno v zakonu ali glede na solastniške deleže. Ključ delitve lahko odstopa od zakonsko predvidenega, vendar vsi lastniki niso soglašali s Pogodbo. Ne glede na morebiti drugače dogovorjen ključ delitve stroškov, pa to ne bi vplivalo na izrek odločbe, saj so zavezanci solastniki skupnega dela, stroške sanacije pa si lahko razdelijo po ključu, ki je določen v Pogodbi.

3. Tožnik se s tako odločitvijo ne strinja in vlaga tožbo iz vseh razlogov po prvem odstavku 27. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). Pravila postopka so kršena, ker se odločba glasi na etažne lastnike stanovanjske stavbe, čeprav niso pravna oseba in ne morejo biti stranka v postopku. Prav tako procesne sposobnosti ne more imeti rezervni sklad. Odločba ni izvršljiva, ker iz nje ni razvidno, kdo in v kakšnem delu je dolžan izvesti naložena dela. Prvostopenjski organ je zmotno uporabil materialno pravo, ko je štel, da pohodna terasa, ki je po 13. členu Pogodbe del posameznega dela stavbe, predstavlja skupni del stavbe. Stališče, da je četrti odstavek 5. člena SZ-1 kogentna norma, po kateri gradbenih elementov, ki služijo stavbi kot celoti, ni mogoče opredeliti za posamične dele stavbe, je napačno. Dejstvo je, da so bile pohodne terase opredeljene kot posamezen del stavbe že z elaboratom in ne šele s Pogodbo. Četudi bi naslovno sodišče štelo, da so pogodbena določila v nasprotju s citirano določbo četrtega odstavka 5. člena SZ-1, bi jo moralo upoštevati v kontekstu 30. člena SZ-1. Ta določba dopušča možnost, da etažni lastniki s pogodbo določijo, da se plačilo stroškov, ki izvirajo iz stavbe v etažni lastnini, uredi drugače, kot določa zakon. Tak dogovor potrjujejo tudi dosedanja ravnanja posameznih etažnih lastnikov, ki so popravila pohodnih teras, vključno s toplotno in hidro izolacijo, izvedli na lastne stroške. Prvostopenjski organ je tudi zmotno ugotovil dejansko stanje oziroma ga sploh ni ugotovil, saj ni izvedel ogleda. Njegova odločitev temelji zgolj na prijavi in ponudbi za popravilo terase, katere lastnica je A.A. Zgolj z vpogledom v te listine ni mogoče ugotoviti vzroka zamakanja. Če bi tudi sodišče Pogodbo razlagalo tako, da stroški sanacije pohodne terase ne bremenijo lastnika posameznega dela stavbe, pa je za pravilno rešitev zadeve ključno, kaj je vzrok poškodbe na hidroizolaciji na terasi. Če bi se namreč ugotovilo, da je do poškodbe hidroizolacije prišlo zaradi poškodovane pohodne plošče, je po 10. členu Pogodbe za odpravo škode odgovoren lastnik posameznega dela.

4. Tožba ni utemeljena.

5. Prvostopenjski organ je izdal odločbo na podlagi prvega odstavka 125. člen SZ-1, ki določa, da inšpekcijski organ z odločbo odredi, katera dela je treba izvesti in primeren rok za njihovo izvedbo, če skupni deli večstanovanjske stavbe niso vzdrževani v skladu z normativi za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb, ki jih s pravilnikom predpiše minister, ter niso primerni za normalno rabo. Iz tega določila izhaja, da je za njegovo pravilno uporabo relevantno dvoje, in sicer, ali gre v obravnavani zadevi za skupni del stavbe, in ali je ta skupni del večstanovanjske stavbe vzdrževan v skladu s Pravilnikom o vzdrževanju stanovanjskih stavb in stanovanj (v nadaljevanju Pravilnik) ter primeren za normalno rabo. Iz 3. člena Pravilnika izhaja, da morajo biti zaradi vzdrževanja izvedena vsa tista dela, ki so potrebna za to, da se stanovanjske stavbe in stanovanja kot celote ohranjajo v dobrem stanju in omogočajo njegovo uporabo. Skupni del torej ni vzdrževan v skladu s Pravilnikom tedaj, ko zaradi opustitve potrebnega vzdrževanja stanovanja in stanovanjske stavbe niso v dobrem stanju.

6. Toženka je dejansko stanje tj. zamakanje zaradi poškodovane hidroizolacije iz terase zgornjega stanovanja v spodnje stanovanje in skupne dele ugotovila na podlagi vloge upravnika in projekta za izvedbo štev. 8035-157 R.A/A, ki ga je izdelal pooblaščeni arhitekt. Po 20. členu ZUS-1 sodišče razišče oziroma preizkusi dejansko stanje v okviru tožbenih navedb. Tožnik v tožbi ne trdi, da v stanovanju ID znak ... ne zamaka zaradi poškodovane hidroizolacije terase stanovanja ID znak ... Trdi, da je pomemben vzrok, zaradi katerega zamaka. Toženka pa tega vzroka ni ugotovila, čeprav bi ga zaradi pravilne uporabe materialnega prava tj. odgovora na vprašanje, kdo nosi stroške popravila, morala ugotoviti. Sodišče sodi, da po citiranem določilu 125. člena SZ-1 vzrok, zaradi katerega stanovanje in stanovanjska stavba kot celota nista v dobrem stanju in s tem za izrek inšpekcijskega ukrepa, ni relevanten. Stališče tožnika, da je lahko vzrok pomemben za to, kdo mora v končni fazi kriti stroške popravila, drži, vendar pa inšpektor glede na določbo 125. člena SZ – 1 pri izreku inšpekcijskega ukrepa tega ni dolžan ugotavljati. Po mnenju sodišča tudi ni nujno, da bi se z ogledom na kraju samem sploh lahko odkril vzrok, kajti povsem verjetno je, da je to možno le, če so odstranjeni zgornji sloji terase oziroma strehe. Ravno zato, ker je pri gradbenih objektih vzroke za nastajanje škode mnogokrat težko ugotoviti, zakonodajalec ni mogel določiti, da naj inšpektor pred izrekom ukrepa ugotavlja vzrok, zaradi katerega deli stavbe ali gradbeni elementi niso v dobrem stanju in kdo naj glede na ta vzrok plača stroške popravila. Zakon namreč po logiki stvari stremi k temu, da se stanje, ki je za objekt in stanovalce, za njihovo varnost in zdravje lahko škodljivo, čim prej odpravi.

7. Toženka tako pravilno ugotavlja, da to, kdo bo kril stroške popravila oziroma vzdrževanja, v postopku ni pomembno. Če se bo med izvajanjem sanacije ugotovilo, da zamaka zaradi poškodbe, ki jo je kdo zakrivil, bodo etažni lastniki od te osebe lahko terjali povračilo, saj je za škodo vedno odgovoren tisti, ki jo povzroči (16. člen SZ-1). Prav tako pa bodo lahko terjali povračilo, če so se s Pogodbo dejansko dogovorili, da stroške vzdrževanja pohodne terase plača lastnik stanovanja, katerega del je terasa in je bila Pogodba sprejeta z večino, potrebno za tako odločitev. Vse to pa ni stvar inšpekcijskega, ampak morebitnih drugih postopkov.

8. Ker torej tožnik dejstva, da v spodnjem stanovanju zamaka iz terase zgornjega stanovanja, v tožbi ne prereka, sodišče šteje, da je prvostopenjski organ pravilno ugotovil dejansko stanje, ko je štel, da skupni del stavbe ni vzdrževan v skladu s Pravilnikom. Sodišče se namreč strinja tudi z ugotovitvijo, da je terasa, ki ima funkcijo strehe (spodnjega stanovanja), skupni del stavbe. Pogodba v 13. členu res določa, da pohodne terase in cvetlična korita na terasah ne sodijo med skupne dele stavbe. Vendar pa sodišče meni, da je potrebno upoštevati četrti odstavek 5. člena SZ-1, ki določa, da kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote. Tudi v drugem odstavku 5. člena SZ-1 so med skupnimi gradbenimi elementi v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene med drugim izrecno našteti tudi stropi in streha, v četrtem odstavku pa je kot primer skupnega gradbenega elementa navedena toplotna in hidro izolacija pohodne terase.1 Sodišče meni, da gre za kogentno zakonsko določbo, ki je s Pogodbo ni mogoče izključiti. Nenazadnje je taka določba odraz dejanskega stanja; terasa je streha tako v primeru, ko gre v celoti za ravno streho, izvedeno na vrhu stavbe, kot tudi, ko je streha izvedena stopničasto tj. v obliki pohodnih teras stanovanj. Toplotna in hidroizolacija strehe pa sta pomembni za objekt kot celoto in ne le za posamezne dele.

9. Tožnik v tožbi uveljavlja, da bi moralo sodišče v primeru take razlage materialnih predpisov upoštevati, da so se etažni lastniki s Pogodbo dogovorili za drugačen način vzdrževanja in delitve stroškov kot bi sicer izhajal iz solastniških deležev, kar 30. člen SZ-1 izrecno dopušča. SZ -1 v citiranem členu določa, da se stroški večstanovanjske stavbe delijo v skladu s solastniškimi deleži in res dopušča tudi drugačno ureditev, če tako določa pogodba o medsebojnih razmerjih. Vendar je pravilno stališče toženke, da to, kaj so se lastniki dogovorili v Pogodbi, ne more biti predmet tega postopka. Če inšpektor ugotovi, da skupni deli stavbe niso usposobljeni za normalno rabo, po 125. členu SZ-1 odredi, katera dela je potrebno izvesti in določi primeren rok za izvedbo. Inšpektor torej ne ugotavlja, kako si lastniki delijo stroške in v odločbi ne odloči o tem, v kakšnih deležih bo kateri od lastnikov financiral popravilo. Četudi bi bil v Pogodbi (veljavno) dogovorjen drugačen ključ delitve od zakonskega, to ne bi moglo vplivati na izrek odločbe. Zavezanci za izvedbo del na skupnih delih večstanovanjske stavbe so namreč lahko le njihovi solastniki, to pa so lastniki posameznih delov stavbe (18. člen SZ-1). Stroške sanacije pa si lahko razdelijo po ključu, ki je določen v Pogodbi.

10. Tožnik nadalje meni, da etažni lastniki, na katere se glasi odločba, ne morejo biti stranka v postopku. Trdi, da bi bila odločba izvršljiva, če bi bilo iz nje razvidno, kdo in v kakšnem delu je dolžan izvesti naložena dela, etažni lastniki pa v odločbi niso navedeni. 42. člen Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) v prvem odstavku določa, da je lahko stranka v upravnem postopku vsaka fizična oseba in pravna oseba zasebnega ali javnega prava, na katere zahtevo je začet postopek ali zoper katero teče postopek. Etažni lastniki stavbe na naslovu .... res niso niti fizična, niti pravna oseba. Vendar pa so v skladu z drugim odstavkom 42. člena ZUP lahko stranke tudi drugi (skupina oseb, itd.), če so lahko nosilci pravic in obveznosti, o katerih se odloča v upravnem postopku. Tožnik se sklicuje na ustaljeno sodno prakso sodišč v pravdnih postopkih, po kateri naj bi veljalo, da etažni lastniki nimajo procesne sposobnosti. V pravdnih postopkih takšna praksa dejansko obstaja, vendar pa ni ustaljena. Obstajajo primeri, ko je sodišče štelo, da etažni lastniki niso stranke2, kot tudi primeri, ko jim je sodišče priznalo sposobnost biti stranka.3 Takšna razhajanja so posledica dejstva, da lahko sodišče tako v pravdnem kot v upravnem postopku izjemoma, z učinkom za konkreten postopek, prizna lastnost stranke tudi tistim osebam, ki niso pravne ali fizične osebe, v odvisnosti od konkretne zadeve (tretji odstavek 76. člena Zakona o pravdnem postopku, drugi odstavek 42. člena ZUP) Sodišče mora tako predvsem ugotoviti, ali je v tem konkretnem postopku etažnim lastnikom mogoče priznati sposobnost biti stranka. Etažni lastniki kot skupnost ne bi mogli biti stranke v postopku, če bi upravni postopek vplival zgolj na posameznike, ki sestavljajo to skupnost in ne na skupino kot enoten subjekt postopka4. Že iz zakona izhaja, da v primeru iz 125. člena SZ-1 postopek in odločitev inšpekcijskega organa vplivata na skupnost. Gre namreč za vzdrževanje skupnih delov stavbe, kar vpliva na vse vsakokratne solastnike teh delov. Tako že sam zakon določa, da se odločba vroči upravniku, upravnik pa je že po zakonu pooblaščen, da skrbi za redno vzdrževanje in obravnavanje skupnih delov, za upravljanje z rezervnim skladom in za zastopanje etažnih lastnikov v poslih upravljanja (drugi odstavek 118. člena Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ). Postopek po 125. členu SZ-1 torej vpliva na skupnost in ne na posameznika, zato se tej skupnosti tj. vsem etažnim lastnikom v objektu v tem primeru priznava lastnost stranke.

11. Po četrtem odstavku 105. člena SPZ je solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati. V primeru, če pride do spremembe lastnine na posameznem delu, se torej avtomatično spremeni tudi solastnik skupnih delov. Zato lahko odločba učinkuje zoper vsakokratne lastnike posamičnih delov samo, če se tudi nanaša na vsakokratne etažne lastnike. Odločba bi bila neizvršljiva ravno v primeru, če bi bili v njej poimensko navedeni, po tem pa bi prišlo do spremembe lastnika posamičnega dela in s tem tudi do spremembe solastnika na pripadajočih skupnih delih. Če etažni lastniki ne bodo izvršili odločbe, bo izvršba mogoča na podlagi 297. člena ZUP, etažne lastnike pa bo tudi v tem postopku zastopal upravnik. Sredstva za izvedbo popravil se bodo izplačala iz sredstev rezervnega sklada, ki je temu tudi namenjen (44. člen SZ-1). Če bi se ugotovilo, da je škodo kdo zakrivil oziroma da je dolžan stroške povrniti po drugi pravni podlagi, pa bodo etažni lastniki povračilo lahko uveljavljali v drugem postopku.

12. Glede na navedeno je sodišče presodilo, da je tožba neutemeljena in jo je na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 zavrnilo. Ker dokazi, ki jih stranka navaja v tožbi, niso pomembni za pravilno odločitev v zadevi, je sodišče v skladu z drugo alinejo drugega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave.

13. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem vsaka stranka trpi svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

1 Tako tudi sodba IU 1848/2011 z dne 9. 1. 2013 2 Tako na primer sklep I Ip 1079/2016 z dne 18. 4. 2016, sklep I Cp 2264/2016 z dne 6. 12. 2016, sodba I Cp 445/2015 z dne 19. 3. 2015 3 Sklep II Cp 3495/2014 z dne 18. 2. 2015, sklep Cp 1153/2002 z dne 4. 3. 2002, sklep I Cp 852/2010 z dne 14. 9. 2010 4 sodba IU 2078/2014 z dne 12. 3. 2015, sodba IU 1122/2016 z dne 23. 10. 2017