Jedro

Ni mogoče pritrditi stališču, da je navedeno pogodbeno razmerje sicer res molče obnovljeno za nedoločen čas, kar pa ne velja za pogodbeno določilo o plačevanju najemnine. Določila najemne pogodbe se v ničemer niso spremenila, spremenilo se je le trajanje najemnega razmerja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča in tožena stranka sami nosita stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje se je z izpodbijano sodbo (I.) sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani 2693 Ig 8647/2007 z dne 23.1.2008 razveljavilo v še nerazveljavljenem delu 1. in 3. točke izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo, (II.) tožeči stranki pa naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke.

2. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je spremembo izpodbijane sodbe, podrejeno njeno razveljavitev. Priglasila je tudi pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena v odgovor toženi stranki, ki navedbam v pritožbi nasprotuje, predlaga potrditev izpodbijane sodbe ter priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek za plačilo najemnine in obratovalnih stroškov zavrnilo z nosilnimi razlogi, da tožeča stranka do plačila ni upravičena niti na podlagi določil 190. člena OZ, ki urejajo neupravičeno pridobitev, niti na podlagi pogodbe. Ugotovilo je, da je bila podnajemna pogodba (o oddaji v podnajem v Š.) z dne 30.11.2000 podaljšana na podlagi določbe drugega odstavka 27. člena Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), po katerem se šteje, da je najemna pogodba, ki je bila sklenjena za določen čas, obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovno stavbo oziroma poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora. Sodišče prve stopnje še ugotavlja, da je vsebinsko enovita pogodba o oddaji v podnajem jasna: tožena stranka ima pravice poslovni prostor uporabljati, ni pa zavezanka za plačilo, saj je bilo s pogodbo z dne 30.11.2000 in dodatki dogovorjeno, da je zavezanka za plačilo najemnine in obratovalnih stroškov O. L. 6. Pritožnik graja materialnopravno presojo sodišča prve stopnje, in sicer, da je najemnino in stroške dolžna plačevati O. L. in ne tožena stranka kot najemnik. Meni, da „tiho“ podaljšanje najemnega razmerja ne velja za zaveze tretjih, ki so prevzeli plačevanje najemnine za najemnika.

7. Za odločitev je bistvenega pomena pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje (ki je pritožnik ne izpodbija), in sicer, da tožena stranka poslovni prostor zaseda na podlagi tripartitne podnajemne pogodbe z dne 30.11.2000, v kateri je bilo dogovorjeno (8. člen), da bo najemnino in obratovalne stroške plačevala O. L. Sodišče prve stopnje pravilno ocenjuje, da gre za vsebinsko enovito pogodbo, na podlagi katere je zavezanka za plačilo O. L., Sklad RS za ljubiteljske kulturne dejavnosti pa najete prostore uporablja. Res je sicer, da je plačilo najemnine primarno obveznost najemnika, toda v konkretnem primeru so se stranke pogodbe z dne 30.11.2000 dogovorile drugače: da bo najemnino plačevala O. L. in ne najemnik, in sicer od 1.12.2000 dalje. K pogodbi je bil 19.12.2000 sklenjen dodatek št. 1, ki spreminja 8. člen pogodbe tako, da se je O. zavezala tudi od 1.1.2001 dalje plačevati najemnino za uporabo prostora in obratovalne stroške, povezane z uporabo tega prostora.

8. Navedeno najemno razmerje je bilo nesporno molče podaljšana v najemno razmerje za nedoločen čas. Drži pritožbeno opozorilo, da O. L. ni najemnik, vendar ni pravilno stališče, da je tripartitna pogodba z dne 30.11.2000 prenehala, s tem pa naj bi prenehala tudi obveznost plačevanja za prostore, ki jih uporablja tožena stranka. Ne drži namreč, da pod režim molče obnovljenega najemnega razmerja po določbah ZPSPP zapade zgolj najemno razmerje v vsebini, kot ga določa navedeni zakon, prav tako tudi ne, da molče podaljšano najemno razmerje ne zajema tudi obveznost O. L. Tožena stranka poslovne prostore še naprej zaseda na podlagi iste (tripartitne) pogodbe z dne 30.11.2000, ki ni več sklenjena za določen čas, pač pa na podlagi določila drugega odstavka 27. člena ZPSPP za nedoločen čas, pri čemer vsa določila pogodbe ostajajo nespremenjena. Pogodba je torej ostala v veljavi tudi po tem, ko se je najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas. Ni mogoče pritrditi stališču pritožnika, da je navedeno pogodbeno razmerje sicer res molče obnovljeno za nedoločen čas, kar pa ne velja za pogodbeno določilo o plačevanju najemnine. Določila najemne pogodbe se v ničemer niso spremenila, spremenilo se je le trajanje najemnega razmerja.

9. Ker uveljavljenih pritožbenih razlogov v tem delu ni, niso pa podani niti razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je višje sodišče pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člena ZPP).

10. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi pritožbene stroške. Odločitev o pritožbenih stroških tožene stranke temelji na prvem odstavku 155. člena ZPP. Pri odločanju o tem, kateri stroški naj se stranki povrnejo, sodišče upošteva samo tiste stroške, ki so bili za pravdo potrebni. Stranki se torej povrnejo le potrebni, ne pa vsi stroški, pri čemer so potrebni stroški tisti, ki so pripomogli k odločitvi sodišča. Ker v primeru stroškov odgovora na pritožbo ne gre za takšne stroške, je le-te dolžna nositi sama.