Jedro

Pravni prednik tožencev je tožniku prodal nacionalizirane prostore, torej tujo stvar. To pa samo po sebi ni razlog za ničnost pogodbe. Prodani del nepremičnine namreč ni bil takšen, da bi bil pravni promet z njim nedopusten ali nemogoč (47. člen Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR). Potek dogodkov v obravnavani zadevi je bil tak, da je zdaj realizacija pogodbe mogoča. Toženci so namreč po denacionalizaciji in po dedovanju pridobili sporna prostora v svojo last in zato ni ovir, da izpolnijo svojo pogodbeno obveznost, da tožniku kot pravnemu nasledniku kupcev izstavijo zemljiškoknjižno listino za prenos lastninske pravice na prodani nepremičnini.

Izrek

Reviziji se delno ugodi, sodbi druge in prve stopnje se spremenita tako, da se zavrne tožbeni zahtevek pod 1. sodbe prve stopnje, ki se glasi: "1. Ugotovi se, da je tožnik A. M. lastnik nepremičnin pisarne v izmeri 4 x 3,2 m in pisarne v izmeri 2,7 x 1,4 m v prvem nadstropju stanovanjske hiše Š., stoječe na parceli št. 37/2, pripisani v vl. št... k.o... kot poslovnem prostoru s pomožnimi objekti." V ostalem se revizija zavrne kot neutemeljena.

Toženec M. R. sam trpi svoje stroške revizijskega postopka.

Obrazložitev

Revizijsko sodišče je glede na določbo 1. odstavka 498. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1999 pri odločanju v tej zadevi uporabilo dosedanje predpise Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977 - v nadaljnjem ZPP).

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je tožnik lastnik dveh pisarn v izmeri 4 x 3,2 m in 2,7 x 1,4 m v prvem nadstropju stanovanjske hiše Š., stoječe na parc. št... vl. št... k.o... in tožencem naložilo, da izstavijo ustrezno zemljiškoknjižno listino. Ugotovilo je, da je pravni prednik tožencev zdaj že pokojni V. E. s pogodbo z dne 9.7.1962 prodal tožniku in njegovim pravnim prednikom tudi navedena prostora. Kupci so kupnino plačali in kupljeno nepremičnino, vključno s spornima prostoroma, prevzeli v svojo posest. Sporna prostora sta bila v letu 1960 nacionalizirana in z odločbo z dne 30.10.1962 prenešena na Trgovsko podjetje K., dejansko pa sta ostala v posesti kupcev. V letu 1992 so bili sporni prostori denacionalizirani in vrnjeni prejšnjemu lastniku pok. V. E. E. v letu 1962 ni mogel prodati spornih prostorov, ker so bili tedaj že v družbeni lastnini. Prodajna pogodba bi bila zato nična. Ker pa je bila v celoti izvršena in je razlog ničnosti naknadno odpadel ter je mogoče šteti, da je bila prepoved manjšega pomena, je prodajna pogodba glede na določbo 2. odst. 107. člena Zakona o obligacijskih razmerjih veljavna.

Proti tej sodbi so se pritožili vsi toženci. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbe in potrdilo sodbo prve stopnje. Potrdilo je ugotovitev, da sta bila sporna prostora predmet prodaje, da so kupci prostora prevzeli v posest in zanju plačali kupnino. Pri tem so bili v dobri veri, da je prodajalec lastnik spornih prostorov. V dobri veri je bil tudi prodajalec. Ker prodaja tuje stvari ni dovoljena, je pogodba nična. Toda po denacionalizaciji so prenehali razlogi za ničnost in je zato glede na ugotovljene okoliščine pogodba konvalidirala.

Proti tej sodbi vlaga revizijo toženec M. R. Uveljavlja vse revizijske razloge iz prvega odstavka 385. člena ZPP in predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi obe sodbi oziroma spremeni sodbo druge stopnje. Poudarja, da sta bila sporna prostora z odločbo z dne 8.6.1960 nacionalizirana in nato dodeljena Splošnemu trgovskemu podjetju K. Z nacionalizacijo so bile vse pogodbene stranke seznanjene. O tem obstaja nasprotje med razlogi sodbe o vsebini listin in med temi listinami samimi. Revizija poudarja, da sporna prostora, ki sta pisarni, nista bila predmet prodajne pogodbe. Zato tudi niso točne ugotovitve, da so jih kupci plačali in prevzeli v posest. Osporava ugotovitev, da so dediči po pok. E. po temelju priznali zahtevek kupcev, da jim plačajo vrednost prodanih prostorov. Pogojno priznanje dedičev se je namreč nanašalo na stanovanjske prostore, ne pa na pisarne. Kupnina po prodajni pogodbi se je nanašala na stanovanjske, ne pa na poslovne prostore. Kupci so sporna prostora začeli uporabljati, ker zanje Trgovsko podjetje K. ni bilo zainteresirano. Če bi bila s pogodbo z dne 9.7.1992 obsežena tudi poslovna prostora, bi bila pogodba nična. V tem primeru je glede konvalidacije zmotno uporabljeno materialno pravo.

Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (3. odst. 390. člena ZPP).

Revizija ni utemeljena, kolikor se nanaša na odločitev o izstavitvi zemljiškoknjižne listine, utemeljena pa je, kolikor se nanaša na ugotovitev lastninske pravice.

Ugotovitev o tem, da sta bila sporna prostora predmet prodaje po pogodbi z dne 9.7.1962 in da so bile pogodbene stranke ob sklepanju pogodbe v dobri veri glede prodajalčeve lastninske pravice, se nanašajo na dejanske okoliščine. Ta dejstva je sodišče ugotovilo na podlagi dokazovanja. Pravilnosti teh ugotovitev z revizijo ni mogoče izpodbijati (3. odstavek 385. člena ZPP).

Toženec v reviziji uveljavlja tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ki naj bi bila v tem, da sodišči napačno povzemata vsebino posameznih listin. Pri tem omenja kupno pogodbo z dne 9.7.1962 in zapisnik o zapuščinski obravnavi po pok. V. K. E. z dne 12.6.1963 opr. št. O 63/63. Vendar očitek ni utemeljen. Sodba prve stopnje obe listini povsem korektno povzema in ju razlaga na podlagi točno citiranega besedila. Pač pa revident poskuša na podlagi istega besedila drugače razložiti vsebino obeh listin. Vendar s tem ne utemeljuje uveljavljanega revizijskega razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka po 13. točki 2. odstavka 354. člena ZPP, temveč se zavzema za drugačno oceno dokazov, kar pomeni, da izpodbija dejanske ugotovitve.

Kupno pogodbo z dne 9.7.1962 obravnava sodba prve stopnje na četrti strani in povzema njeno drugo točko takole: "Iz kupne pogodbe z dne 9.7.1962 (priloga A2) izhaja, da so se pravni prednik toženih strank kot prodajalec in tožnik ter njegovi sorodniki kot kupci dogovorili, da so predmet pogodbe nenacionalizirani deli nepremičnine parc. št... stavbišče s hišo, predvsem stanovanjski prostori v prvem in drugem nadstropju te hiše ter podstrešja na parc. št... za dogovorjeno kupnino 1.100.000,00 SIT, katera kupnina je bila ob podpisu pogodbe v celoti plačana." Ta povzetek je dobeseden prepis ustreznega dela pogodbe. Razlaga tega besedila pa temelji tudi na upoštevanju drugih dokazov, zlasti kasnejših vlog obeh pravdnih strank in najemnih pogodb, s katerimi so kupci že od 1.10.1962 dalje sporne prostore oddajali v najem, kar vse sodba podrobno obravnava. Ko je sodišče tako na podlagi celovite presoje dokazov ugotovilo, da sta bila sporna prostora predmet prodaje, se pokaže, da ima zapis pogodbe, o katerem govori revizija, pomen, na katerega opozarja sodba druge stopnje, in sicer, da so bili pogodbeniki ob sklepanju pogodbe prepričani, da prodajalec prodaja prostore, ki so v njegovi lasti. To potrjuje posebno tudi besedilo prve točke pogodbe, ki govori o tem, da so nacionalizirani prostori v pritličju, ne pa tudi stanovanjski prostori v prvem in drugem nadstropju. Na dobrovernost strank ob sklepanju pogodbe z dne 9.7.1962 ne more imeti vpliva odločba z dne 30.10.1962, s katero so bili nacionalizirani deli stavbe prenešeni na Splošno trgovsko podjetje K. Tudi besedilo zapisnika zapuščinske obravnave po pok. E. z dne 12.6.1963 je povsem dobesedno povzeto v sodbi prve stopnje. Tudi v tem primeru revident izpodbija dokazno oceno o pomenu tedanjih izjav dedičev po pok. E., pri čemer neutemeljeno očita sodbi kršitev po 13. tč.2. odstavka 354. člena ZPP.

Neutemeljeni so tudi očitki na račun sodbe druge stopnje. Ta je pravilno vzela kot podlago za odločanje prvostopne dejanske ugotovitve. Ko pri tem navaja, da nima pomislekov glede ugotovitev sodišča prve stopnje, v tem ni nič napačnega. Odveč bi bilo ponavljati ugotovitve in argumentacijo, ki jo s tem potrjuje.

Dejanska podlaga za odločanje, ki je obvezna tudi za revizijsko sodišče (3. odstavek 385. člena ZPP), je torej naslednja: predmet prodaje po pogodbi z dne 9.7.1962 sta bila tudi sporna prostora.

Pogodbene stranke so bile ob sklenitvi pogodbe prepričane, da prodajalec prodaja nepremičnino, ki je v njegovi lasti. Kupci so sporna prostora prevzeli v posest in so celotno kupnino plačali.

Sporna prostora sta bila nacionalizirana z odločbo z dne 8.6.1960 in vrnjena z odločbo o denacionalizaciji z dne 29.6.1992. Na podlagi takšnih ugotovitev sta sodbi prve in druge stopnje napačno šteli kupno pogodbo z dne 9.7.1962 za nično. Res je pravni prednik tožencev tedaj tožniku in njegovim sorodnikom prodal nacionalizirane prostore, torej tujo stvar. To pa samo po sebi ni razlog za ničnost pogodbe. Prodani del nepremičnine namreč ni bil takšen, da bi bil pravni promet z njim nedopusten ali nemogoč (47. člen Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR). Tudi nacionalizirane nepremičnine so bile pod določenimi pogoji v pravnem prometu. Za prodajalca pa sta bila sporna prostora tuja stvar, saj sta bila nacionalizirana. Po pravni ureditvi, ki je veljala v času sklenitve pogodbe, so za tak primer veljala pravila o jamčevanju za pravne napake (par. 923 ODZ).

Posledica jamčevanja ni bila ničnost, pač pa različni, na prekluzivne roke vezani zahtevki kupca, odvisni od tega, ali je bilo napako mogoče odpraviti ali ne (par. 932 in naslednji ODZ). Prodajo tuje stvari zdaj ureja Zakon o obligacijskih razmerjih v 460. členu, ki določa, da prodaja tuje stvari veže pogodbenika. Dobroverni kupec lahko razdre pogodbo in zahteva odškodnino. Vendar je to prepuščeno njegovi odločitvi. Lahko vztraja pri pogodbi in zahteva od prodajalca, da si prizadeva stvar pridobiti in s tem omogočiti realizacijo pogodbe. Potek dogodkov v obravnavani zadevi je bil tak, da je zdaj realizacija pogodbe mogoča. Toženci so namreč po denacionalizaciji in po dedovanju pridobili sporna prostora v svojo last in zato ni ovir, da izpolnijo svojo pogodbeno obveznost, da tožniku kot pravnemu nasledniku kupcev izstavijo zemljiškoknjižno listino za prenos lastninske pravice na prodani nepremičnini (2. člen pogodbe z dne 9.7.1962). Ta del tožbenega zahtevka je torej utemeljen, vendar iz drugih materialnopravnih razlogov, kot so tisti, na katerih temeljita sodbi prve in druge stopnje. Pravna podlaga za utemeljenost tega dela zahtevka so pravna pravila par. 923 in 932 ODZ ter 460. člen ZOR in 2. člen obravnavane pogodbe. Zato je revizijsko sodišče revizijo v tem obsegu zavrnilo na podlagi 393. člena ZPP.

Napačna pa je odločitev o prvem delu zahtevka, po katerem naj se ugotovi lastninska pravica tožeče stranke na spornih prostorih. Po določbi 33. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih se namreč na podlagi pravnega posla pridobi lastninska pravica na nepremičnini z vpisom v javno knjigo, kar v Republiki Sloveniji pomeni z vpisom v zemljiško knjigo. Pogodba sama je le pravni naslov, ki daje kupcu obligacijsko pravico zahtevati izvršitev z zakonom določenega pridobitnega načina. Zato tožnik s pogodbo še ni pridobil lastninske pravice in je njegov zahtevek glede tega neutemeljen. Tega revizija sicer ne uveljavlja, vendar je revizijsko sodišče v zvezi z materialnopravnim preizkusom izpodbijane sodbe (386. člen ZPP) presodilo utemeljenost tega dela zahtevka in o njem odločilo v skladu s 1. odstavkom 395. člena ZPP.

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na 3. odstavku 154. člena ZPP. Revizijski uspeh tožene stranke ni bistven, ker bo tožeča stranka pridobila lastninsko pravico na podlagi potrjenega dela sodbe, ki toženi stranki nalaga izstavitev zemljiškoknjižne listine. Razen tega tožena stranka v reviziji ni navajala razlogov, zaradi katerih je revizijsko sodišče spremenilo ugotovitveni izrek. Zato mora kljub delnemu uspehu sama trpeti svoje revizijske stroške.