Jedro

Ugotavljanje položaja posebnih skupnih delov stavbe (oziroma kakšne vrste skupni del je posamezen skupni prostor), je predmet ugotavljanja v postopku ZVEtL-1, saj pojem skupni del stavbe kot predmet ugotavljanja v tovrstnem sodnem postopku določa 2. točka prvega odstavka 30. člena ZVEtL-1.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sklep sodišča prve stopnje v zvezi s sklepom o popravi se v izpodbijanih II. in III. točki izreka razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo izdajo in izdelavo sklepa.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom, izdanim dne 15. 11. 2023, v I. točki izreka ugotovilo, da na stavbi z naslovom ..., s številko ...-778, obstoji etažna lastnina. V II. točki izreka je ugotovilo, da poleg že vpisanih skupnih delov stavbe, parcele 392/9 in parcele 392/8, obe k. o. ..., splošne skupne dele stavbe predstavlja in se kot tak določi še del stavbe številka 24, ID znak ...-778-24 in da vsakokratnim lastnikom posameznih delov stavbe od številke 2 (ID znak ...-778-2) do številke 21 (ID znak ...-778-21) ter (novo nastalih) posameznih delov številka 25 (ID znak ...-778-25) in številka 26 (ID znak ...-778-26), pripada v izreku sklepa opredeljeni delež solastnine na skupnih delih stavbe. V III. točki izreka je ugotovilo, da del stavbe številka 23, ID znak ...-778-23, predstavlja posebni skupni del in pripada vsakokratnemu lastniku posameznega dela stavbe številka 3, ID znak ...-778-3, v idealnem deležu solastnine 1/1. V IV. točki izreka je ugotovilo, (1) da so posamezni deli stavbe z naslovom... posamezni deli stavbe od ID znaka ...-778-2 do ID znaka ...-778-21, posamezna dela stavbe ID znak ...-778-25 in ...-778-26, ki sta nastala po delitvi dela ID znak ...-778-1, (2) da so posamezni deli stavbe od ID znaka ...-778-2 do ID znaka ...-778-21 ter posamezni del ID znak ...-778-26 v zemljiški knjigi že vpisani in da se pri njih ohrani lastninsko stanje, vse izvedene pravice ter njihovi imetniki in pravna dejstva, (3) pri novo nastalem posameznem delu stavbe številka 25, ID znak ...-778-25 pa je ugotovilo lastninsko pravico v korist nasprotnega udeleženca do celote.

S sklepom o popravi z dne 28. 8. 2024 je sodišče prve stopnje popravilo očitno pisno (tipkarsko) napako v II. točki izreka izpodbijanega sklepa.

2.Zoper sklep z dne 15. 11. 2023 se predlagatelj (pritožnik) pravočasno pritožuje in ga izpodbija v II. in III. točki izreka. Uvodoma uveljavlja pritožbene razloge zmotne ugotovitve dejanskega stanja, bistvenih kršitev določb postopka in napačne uporabe materialnega prava. Navaja, da je sodišče prve stopnje pod II. točko izreka določilo solastniške deleže na splošnih skupnih delih stavbe, pri čemer pa je pri navedbi solastniškega deleža posameznega dela številka 16 (ID znak ...-778-16) v višini 527 10/10000 prišlo do očitne pisne napake, saj delež znaša 526/ 10000, sicer bi seštevek vseh deležev na stavbi presegal 10000. Nadalje izpodbija odločitev III. točki izreka. Navaja, da je odločitev sodišča glede lastništva dela stavbe ID 23 napačna in nezakonita. Sklep v tem delu zanj predstavlja odločbo presenečenja, saj je predlagal vpis dela ID 23 (v nadaljevanju tudi spornega prostora) kot splošnega skupnega dela stavbe, nasprotni udeleženec je smiselno zatrjeval svoje lastništvo na spornem prostoru kot na posameznem delu stavbe (na podlagi priposestvovanja), sodišče pa je v nasprotju s trditveno podlago odločilo, da sporni prostor predstavlja posebni skupni del, ki pripada vsakokratnemu lastniku posameznega dela številka 3, ID znak ...-778-3, v idealnem deležu solastnine do 1/1 celote. Navaja, da je bila etažna lastnina vzpostavljena na podlagi Načrta etažne lastnine iz leta 1999, ki ga je v imenu etažnih lastnikov naročil upravnik, ki je v tehničnem poročilu določal skupne prostore, med drugim tudi skupni prostor (28,75 m2, oznaka v etažnem načrtu v ″E‶). V kolikor bi bilo za sporni prostor predvideno, da je v rabi zgolj nekaterih etažnih lastnikov, bi bilo to v tehničnem poročilu zapisano (npr. skupni prostor ″E‶ v uporabi gostinskega lokala kot skladišče), v grafičnem delu pa bi bil označen z drugačno barvo kot ostali skupni prostori. Nasprotni udeleženec take napake tekom postopka nikoli ni zatrjeval niti se ni niti smiselno zavzemal, da bi sporni prostor predstavljal posebni skupni del gostinskemu lokalu niti ni sodišče tekom postopka v komunikaciji s strankami ali v okviru materialno procesnega vodstva strankam nakazalo, da bo odločilo v tej smeri. Zato se predlagatelj tekom postopka ni mogel izreči o dejstvih in dokazih, kamor spada tudi pravica predlagatelja, da se v postopku izreče o pravni podlagi oziroma o pravnih vprašanjih. Stališče sodišča v 25. točki obrazložitve, zakaj sporni prostor predstavlja posebni skupni del stavbe, je napačno, saj nasprotni udeleženec lastništva nad delom ID 3 ni pridobil na podlagi pravnega naslova, pač pa na podlagi zakona ZPIZ -B v letu 1996, torej originarno. Sodišče je pravilno ugotovilo, da se je lastninjenje vseh stanovanj v obravnavani stavbi zaključilo z lastninjenjem na podlagi Stanovanjskega zakona 18/91 v letu 1991, poslovnih prostorov (ID 3 in sedanjega ID 25) pa na podlagi ZPIZ-B v letu 1996, zaradi česar je Občina Žalec bila najkasneje od zaključka lastninjenja zgolj zemljiškoknjižna in ne tudi dejanska lastnica v stavbi, česar ne spremeni niti dejstvo, da je kot edina zemljiškoknjižna lastnica vzpostavljala etažno lastnino na obravnavani stavbi na podlagi Načrta etažne lastnine. Skupni deli v stavbi po sami naravi stvari ne morejo biti predmet lastninjenja. Zato je Občina Žalec lahko z zavezovalnimi ali/in razpolagalnimi pravnimi posli pred in po vzpostavitvi etažne lastnine zgolj usklajevala zemljiškoknjižno stanje na način, da je na dejanske lastnike zemljiškoknjižno prenašala lastništvo, v konkretnem primeru na posameznih delih stavbe, kjer so zemljiškoknjižna dovolila bila dana po vzpostavitvi etažne lastnine, česar ne morejo spremeniti niti navedbe iz listine o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim, sklenjene med Občino Žalec in nasprotnim udeležencem, kot tudi ne navedbe glede opremljanja prostorov izključno s sredstvi donatorjev. Občina Žalec je kot zemljiškoknjižna lastnica na nasprotnega udeleženca poleg prenosa lastništva posameznih delov stavbe, ki jih je lastninil nasprotni udeleženec, zemljiškoknjižno prenesla tudi skupne dele (tedaj ID 22, sedaj ID 23 in ID 24), vendar je s tem na nasprotnega udeleženca prenesla več pravic, kot jih je imela, zaradi česar je bil takšen vpis materialno pravno napačen in ne more vplivati na lastništvo sedanjega dela ID 23. Poudarja, da zgolj dolgoletna neuporaba spornega prostora s strani etažnih lastnikov ne more spremeniti pravne narave splošnega skupnega dela v posebni skupni del, pisno soglasje vseh etažnih lastnikov za preoblikovanje splošnega skupnega dela v posebni skupni del pa ni bilo s strani nasprotnega udeleženca niti zatrjevano niti ni bilo nikoli dano s strani predlagatelja kot preostalega etažnega lastnika v obravnavani stavbi. Zato sporni del predstavlja splošni skupni del, ki še vedno pripada vsem etažnim lastnikom, zato je irelevantno, da predlagatelj ni zanikal niti ni zatrjeval ali izkazal, da bi se prostor kadarkoli uporabljal v druge namene, za potrebe vseh vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe oziroma za nemoteno redno rabo stavbe in vseh njenih delov. Tudi napaka v površini v Načrtu etažne lastnine glede izmere poslovnega prostora ID 3, kot jo je ugotovil izvedenec geodetske stroke, ne more pripeljati do spremembe lastništva ID 23. Poudarja, da je v tem primeru ključen Načrt etažne lastnine, saj odraža dejansko voljo etažnih lastnikov glede razdelitve prostorov v obravnavani stavbi v času vzpostavitve etažne lastnine, naknadno tudi za vpis stavbe v kataster stavb na podlagi prevzemanja podatkov od zemljiške knjige s strani geodetske uprave in četudi je nastal šele dve leti po podpisu listine o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim med Občino Žalec in nasprotnim udeležencem, s tem njegova dokazna vrednost ni zmanjšana. Ugotovitve izvedenca glede dejanske rabe dela stavbe ID 23 ne morejo biti podlaga za odločitev o lastništvu. Izvedenca je sodišče postavilo, ker samo ne razpolaga z znanjem s področja geodezije in je odgovoren za pravilen vpis stavbe in njenih delov v kataster nepremičnin, za pravilno odločitev vrste prostorov in dejanske rabe ter izmere prostorov. Pravno vprašanje, ki je v pristojnosti sodišča, pa je lastništvo spornega prostora. Sedanja in predvsem pretekla raba pri skupnih prostorih večstanovanjskih stavb nimata pomena, kot pri ugotavljanju pripadajočega zemljišča, pač pa je pri vzpostavitvi etažne lastnine ključno, kako so bili prostori načrtovani in ne kdo in zakaj jih je uporabljal. V izvedenskem mnenju je bila dejanska raba dela stavbe ID 23 določena kot prehrambeni gostinski obrat ter vrsta prostora določena kot lokal - prodajalna, oboje seveda v trenutku terenske izmere izvedenca na objektu. Napačno je stališče sodišča, da podatki zemljiške knjige niso skladni z dejanskim stanjem. Predlagatelj je odgovor izvedenca, ki se je nanašal na vpis spornega prostora v kataster nepremičnin in ne na lastništvo spornega prostora, v celoti sprejel kot argumentiranega, v nadaljnjih vlogah pa je kljub temu vztrajal, da se sporni prostor določi kot skupni del stavbe, ne glede na trenutni katastrski vpis. Glede navedenega se sodišče v obrazložitvi sploh ni opredelilo, pač pa je zgolj navedlo, da po ugotovitvah izvedenca na ogledu sporni prostor ni prostor v skupni rabi vseh vsakokratnih etažnih lastnikov. Eden od ključnih argumentov sodišča, da ID 23 predstavlja poseben skupni del, je namreč ravno dejstvo, da ni v skupni rabi vseh etažnih lastnikov, pač pa je dejansko v naravi gostinski poslovni prostor, služi pa le zgolj in le redni rabi gostinskega lokala. Izpostavlja, da je nasprotni udeleženec sam v svojih vlogah zatrjeval svojo ustanovitev in posledično uporabo spornega prostora od leta 1985 dalje, kar izhaja tudi iz podatkov AJPES oziroma v eni od svojih vlog celo od izgradnje upokojenskega bloka od leta 1. 7. 1986, in ne že od leta 1973, kot napačno povzema sodišče. Predlagatelj je že v svoji vlogi 13. 5. 2022 opozoril in predložil dokaz, da je stavba bila zgrajena že leta 1973, kar logično pomeni, da nasprotni udeleženec od izgradnje stavbe 1973, pa vse do leta 1985, spornega prostora ni mogel uporabljati in se sporni prostor ni od samega začetka uporabljal kot skladišče, pač pa je šele od leta 1985. Zato etažni lastniki niso izgubili lastninske pravice na skupnem delu. Izpodbijani sklep nima nobenih razlogov o tem, zakaj se je sodišče odločilo, da del stavbe ID 23 predstavlja posebni skupni del stavbe. Taka obrazložitev je arbitrarna, saj ni oprta na razumne pravne razloge, zato je podana tudi absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), vse navedeno pa predstavlja kršitev ustavnih pravic predlagatelja do enakega varstva pravic in do sodnega varstva. Predlagatelj še dodaja, da če med udeleženci ni spora o tem, da določen skupni del predstavlja poseben skupni del, sodišče odloči skladno s soglasno voljo, če pa je položaj sporen, pa sodišče reši spor s standardom verjetnosti, pri čemer se za posebne skupne dele določijo tisti prostori, za katere je verjetno, da so bili v času veljavnosti ZPDS/76 posebni skupni deli stavbe, ker sodišče v postopkih za vzpostavitev etažne lastnine razmerij namreč ne ureja na novo oziroma konstitutivno, temveč le z verjetnostjo ugotavlja obstoječa razmerja. V primeru obravnavane stavbe je nesporno, da v letu 1976 sporni prostor ni mogel predstavljati posebnega skupnega dela, saj se sporni prostor, kot je predhodno navedeno, v tem času s strani nasprotnega udeleženca sploh še ni uporabljal. Pritožnik predlaga spremembo oziroma razveljavitev sklepa v izpodbijanem delu.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče druge stopnje na podlagi določb prvega in drugega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), ki ju je v tem postopku uporabiti na podlagi 3. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) in 42. člena Zakona o nepravdnem postopku (ZNP-1), s pritožbo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje preizkusi v delih, ki se s pritožbo izpodbijajo in v mejah razlogov, ki so v pritožbi navedeni, pri tem pa po uradni dolžnosti tudi glede absolutnih bistvenih kršitev določb postopka, opredeljenih v drugem odstavku 350. člena ZPP in glede pravilne uporabe materialnega prava. Zoper sklep sodišča prve stopnje se pritožuje le predlagatelj.

5.Očitno pisno napako v II. točki izreka pri opredelitvi idealnih deležev solastnine na splošnih skupnih delih stavbe, na katero je v pritožbi opozoril pritožnik, je sodišče prve stopnje popravilo s sklepom o popravi z dne 28. 8. 2024, ki pritožbeno ni bil posebej izpodbijan. Zato se pritožbeno sodišče do teh pritožbenih navedb ne bo posebej opredeljevalo, pri tem pa pojasnjuje, da se s popravnim sklepom popravi odločbo (sodbo ali sklep) zgolj zaradi očitnih pisnih in računskih napak, pomanjkljivosti glede oblike in neskladnosti prepisa odločbe z izvirnikom, zato popravni sklep v vsebinskem pogledu deli usodo popravljene odločbe.

6.Kot izhaja iz razlogov izpodbijanega sklepa, je sodišče prve stopnje po tem, ko je ugotovilo, da navedbe predlagatelja, nasprotnega udeleženca in predložene listine kažejo na to, da v stavbi obstoji odločilno neskladje glede nekaterih posameznih ali skupnih delov stavbe, na podlagi predloga obeh udeležencev v postopku določilo izvedenca geodetske stroke, ki je izdelal izvid in elaborat za evidentiranje sprememb v katastru stavb na podlagi sodne odločbe (delitev dela stavbe številka 1 v dela številka 25 in 26; korekcije površin in odprava napak površin delov stavbe pri prvem vpisu v kataster stavb ter preštevilčbe stanovanj), po odgovoru izvedenca na pripombe predlagatelja, dne 17. 3. 2022 izdalo sklep, s katerim je ugotovilo, da je izdelana strokovna podlaga primerna za izvedbo katastrskih vpisov in jo posredovalo GURS v izvedbo.

7.Z izpodbijanim sklepom je poleg ugotovitve, da na stavbi z naslovom ..., s številko ...-778, obstoji etažna lastnina, ugotovilo in kot splošni skupni del stavbe, poleg parcel 392/9 in 392/8, določilo še del stavbe številka 24, ID znak ...-778-24, kot posamezna dela stavbe pa je poleg delov stavbe od ID znak ...-778-2 do ID znak ...-778-21, določilo še dela stavbe ID znak ...-778-25 in ID znak ...-778-26, ki sta nastala iz prej posameznega dela stavbe ID znak ...-778-1, za posamezni del ID 25 je ugotovilo lastninsko pravico nasprotnega udeleženca, glede ostalih posameznih delov pa je ugotovilo, da so v zemljiško knjigo že vpisani in da se zanje ohrani že vpisano lastninsko stanje, vse izvedene pravice ter njihovi imetniki in pravna dejstva, pri splošnih skupnih delih stavbe pa je določilo tudi idealne solastniške deleže za vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe. Za del stavbe št. 23, ID znak ...-778-23, je v III. točki izreka ugotovilo, da predstavlja posebni skupni del, ki pripada vsakokratnemu lastniku posameznega dela stavbe št. 3, ID znak ...-778-3, v idealnem deležu solastnine 1/1.

8.Pritožba glede odločitve v III. točki izreka, v kateri je sodišče prve stopnje sklenilo, da del stavbe številka 23, ID znak ...-778-23, predstavlja posebni skupni del stavbe in pripada vsakokratnemu lastniku posameznega dela stavbe številka 3, ID znak ...-778-3, v idealnem deležu solastnine 1/1, utemeljeno uveljavlja absolutno bistveno kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP (v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1).

9.Pritrditi je pritožbi, da iz navedb predlagatelja izhaja, da (tudi) ta sporni prostor predstavlja splošni skupni del predmetne stavbe in je tako v solastnini vseh etažnih lastnikov, da nasprotni udeleženec na spornem prostoru, ki je v zemljiško knjigo že vpisan kot posamezni del stavbe ID znak ...-778-23 in katerega zemljiškoknjižni lastnik je nasprotni udeleženec, v tem postopku zatrjuje svoje lastništvo, in da nobeden od udeležencev ni zatrjeval niti se zavzemal za to, da ta pritožbeno še sporni prostor predstavlja posebni skupni del stavbe, kot ga je z izpodbijanim sklepom ugotovilo in določilo sodišče prve stopnje.

10.Ugotavljanje položaja posebnih skupnih delov stavbe (oziroma kakšne vrste skupni del je posamezen skupni prostor), je predmet ugotavljanja v postopku ZVEtL-1, saj pojem skupni del stavbe kot predmet ugotavljanja v tovrstnem sodnem postopku določa 2. točka prvega odstavka 30. člena ZVEtL-1. Pojem skupni del stavbe pojmovno predstavlja nadpomenko za tri pojavne oblike: za splošne skupne dele, za posebne skupne dele in tudi za skupne dele več stavb. Tudi iz zakonskega besedila 1. do 3. točke četrtega odstavka 23. člena ZVEtL-1 izhaja namen zakonodajalca, da sodišče v postopku za vzpostavitev etažne lastnine razlikuje in ugotavlja tudi vrsto skupnega dela stavbe.

11.Sodišče prve stopnje je odločitev v izpodbijani III. točki izreka obrazložilo v 25. točki obrazložitve, vendar je treba pritrditi pritožbi, da v razlogih izpodbijanega sklepa ni pojasnilo, na kakšni podlagi je glede na zgoraj navedeno ob ugotovljeni dejanski rabi spornega prostora kot gostinskega poslovnega prostora (skladišča), ki služi zgolj redni rabi gostinskega lokala - posameznega dela stavbe številka 3, ta prostor določilo kot posebni skupni del, ki pripada vsakokratnemu lastniku posameznega dela stavbe številka 3, ID znak ...-778-3, v idealnem deležu solastnine 1/1. Zato manjkajo razlogi o pravno odločilnih dejstvih, zaradi česar se sklepa v tem delu ne da preizkusiti, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1, na katero sicer pritožbeno sodišče pazi tudi po uradni dolžnosti.

12.Navedena absolutna bistvena kršitev pravil postopka že narekuje ugoditev pritožbi in razveljavitev sklepa sodišča prve stopnje v III. točki izreka, posledično pa tudi v izpodbijani II. točki izreka (v zvezi s sklepom o popravi), saj odločitev o med udeleženci postopka spornem položaju prostora - dela stavbe št. 23, ID znak ...-778-23, lahko vpliva tudi na višino pripadajočih solastniških idealnih deležev vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe na splošnih skupnih delih stavbe, ter vrnitev zadeve v tem obsegu sodišču prve stopnje v novo izdajo in izdelavo sklepa.

13.Sodišče prve stopnje bo moralo z novo izdajo in izdelavo sklepa ugotovljeno absolutno bistveno kršitev določb postopka odpraviti in o zadevi v razveljavljenem obsegu ponovno odločiti ter sklep obrazložiti tudi glede prostora ID znak ...-778-23 tako, da bo sklep mogoče preizkusiti. Ob tem se bo moralo opredeliti tudi do nasprotujočih navedb predlagatelja in nasprotnega udeleženca najprej glede stvarno pravnega položaja prostora, nato pa tudi glede lastništva le-tega in pri tem upoštevati pravila, ki jih določa ZVEtL-1 ter posledično ustrezno odločiti tudi o idealnih solastniških deležih na splošnih skupnih delih stavbe.

14.Pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da te postopkovne kršitve glede na njeno naravo in vsebino ne more odpraviti, saj samo ne more nadomestiti manjkajočih razlogov sodišča prve stopnje. Po naravi stvari lahko takšno kršitev z navedbo manjkajočih razlogov odpravi le sodišče prve stopnje samo, s čimer bo tako omogočilo preizkus svoje odločitve. Razveljavitev sklepa v izpodbijanem delu in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo izdajo in izdelavo sklepa ne bo bistveno podaljšala postopka, s čimer tako s ponovno odločitvijo pred sodiščem prve stopnje ne bo bistveno poseženo v pravico do sojenja v razumnem roku, ki bi v konkretnem primeru pretehtala nad pravico do pritožbe.

Zveza:

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (2017) - ZVEtL-1 - člen 23, 30

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.