Jedro

Neizkazanosti obstoja terjatve v postopku izdaje začasne odredbe ni mogoče utemeljiti s stališčem o absolutni ničnosti vseh ustnih pogodb o prenosu lastninske pravice na nepremičninah. Preveriti je treba, ali je – upoštevajoč namen predpisane oblike – ničnost v danih okoliščinah mogoče uveljaviti. Odločitev o verjetni izkazanosti tožnikovega zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine ne more biti sprejeta brez upoštevanja konkretnih okoliščin primera.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe s prepovedjo razpolaganja in obremenjevanja stanovanja – posameznega dela stavbe z ID znakom 000 k. o. X in vpisom te prepovedi v zemljiško knjigo.

2. Pritožuje se tožeča stranka. Uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sklepa tako, da se predlogu za izdajo začasne odredbe ugodi, podredno pa razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Povzema ugotovitve sodišča, da je toženec lastnik spornega stanovanja, da sta pravdni stranki ustno sklenili kupoprodajno pogodbo, s katero sta dogovorili, da toženec tožniku stanovanje proda za kupnino 88.000,00 EUR, da je tožnik celotno kupnino plačal, da je toženec tožniku nepremičnino izročil v posest. Sklep označuje za pomanjkljivo obrazložen, razloge pa za nejasne. Opozarja, da je tožnik izpolnil vse obveznosti in razpolaga z dokumentacijo o plačilu. Izključuje, da bi šlo za posojilo. Razlago 58. čl. Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) označuje za samovoljno. Zanika, da bi bila sodna praksa pravni vir. Sklicuje se na 23. in 33. čl. Ustave RS in meni, da je ustno sklenjena pogodba, ki sta jo obe stranki izpolnili, pravno veljavna. Meni, da bi sodišče zahtevku za izdajo zemljiškoknjižnega dovolila moralo ugoditi. Z izvedbo sodne odločbe v zemljiški knjigi bo tožnikovo dejansko lastništvo usklajeno s formalno pravnim. Sklicevanje na pomanjkanje obličnosti označuje za neutemeljeno. Tožnik se želi zavarovati pred toženčevimi nepredvidljivimi dejanji in posledično pred nepopravljivo škodo. Opozarja, da mu je toženec prodal z zastavo obremenjeno stanovanje. Boji se, da bo toženec prenehal plačevati obveznosti in bo stanovanje prodano na dražbi. Opozarja na pomembnost odločitve, ker so v nevarnosti tožnikovi življenjski prihranki. Navaja, da 88.000,00 EUR kupnine od toženca ne bo mogel dobiti, ker toženec nima drugega premoženja večje vrednosti (lastnica nepremičnin je toženčeva žena), njegovi redni dohodki pa za poplačilo ne zadoščajo. Gre torej za tožnikov življenjski projekt, s katerim razpolaga toženec. Opozarja na nesorazmernost, ki je povzročena z izpodbijanim sklepom.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Pravna podlaga za izdajo predlagane začasne odredbe je 272. čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju. Sodišče izda začasno odredbo za zavarovanje nedenarne terjatve, če upnik izkaže za verjetno, da terjatev obstoji (tako imenovani objektivni pogoj) in eno od naslednjih predpostavk. Nevarnost, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena; da je odredba potrebna, da se prepreči uporaba sile ali nastanek težko nadomestljive škode; da dolžnik z izdajo začasne odredbe, če bi bila neutemeljena, ne bi utrpel hujših neugodnih posledic od tistih, ki bi brez izdaje začasne odredbe nastale upniku (tako imenovana subjektivna nevarnost). Sodišče prve stopnje izdajo začasne odredbe zavrača z argumentom, da uveljavljana terjatev ni verjetno izkazana.

5. Vsekakor je treba pritrditi prvostopenjskemu sodišču, da tožeča stranka ne more uspeti z lastninskim zahtevkom – ugotovitvenim zahtevkom, da je tožnik lastnik spornega stanovanja. Tožeča stranka namreč ne zatrjuje dejstev, ki bi ta del zahtevka utemeljevala. Zatrjuje ustno sklenitev kupoprodajne pogodbe, katere predmet je sporno stanovanje, plačilo kupnine in izročitev stanovanja kupcu v posest, ne pa zemljiškoknjižne realizacije te pogodbe. Ker je pogoj za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi pravnega posla tudi pridobitni način (vpis v zemljiško knjigo), tožnik ni lastnik sporne nepremičnine (49. čl. Stvarnopravnega zakonika). Med strankama je nesporno, da je v zemljiški knjigi kot lastnik stanovanja vpisan toženec (stranki imata enaka imena in priimka).

6. Tožnik pa uveljavlja tudi zahtevek za izdajo zemljiškoknjižne listine, ki bo ustrezna podlaga za vpis njegove lastninske pravice na stanovanju v zemljiško knjigo. Tak zahtevek je v primeru sklenjenega zavezovalnega pravnega posla (kupoprodajne pogodbe) lahko utemeljen. Izdaja zemljiškoknjižnega dovolila je namreč prodajalčevo izpolnitveno dejanje, ki ga je kupec, ki je svoje obveznosti iz pogodbe izpolnil, nedvomno upravičen uveljaviti.

7. Stališče, da ta del zahtevka ni verjetno izkazan, prvostopenjsko sodišče utemeljuje z dejstvom, da tožnik zatrjuje sklenitev ustne kupoprodajne pogodbe. Sklicuje se na 52. čl. OZ, ki za pogodbe, na podlagi katerih se prenaša lastninska pravica, predvideva sklenitev pogodbe v pisni obliki; sklicuje se na 55. čl. OZ, ki predvideva ničnost pogodbe, ki ni sklenjena v predpisani obliki. Prvostopenjsko sodišče meni, da pogodba, katere predmet je stvarna pravica na nepremičnini, na osnovi 58. čl. OZ ne more konvalidirati; da tovrsten, ustno sklenjen pravni posel, ne more ozdraveti in ne more imeti pravnih učinkov. Sklicuje se na odločbo VSL I Cp 3534/2011 in zagovarja stališče, da – zaradi pomena oblike pri nepremičninskih pravnih poslih – konvalidacija ustno sklenjenega zavezovalnega posla ni mogoča; na osnovi neveljavnega pravnega posla pa ni mogoče utemeljeno zahtevati izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila.

8. OZ res predvideva pisno obliko pogodbe, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini (52. čl.) in določa, da je pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nična, če iz predpisa, s katerim je oblika določena, ne izhaja kaj drugega (55. člen). Za primer z zakonom predvidene pisnosti pogodbe torej že sam zakon zahteva upoštevanje namena, ki ga ima zapoved obličnosti. Ugotovljena ničnost mora torej izhajati iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana. Tudi na drugih mestih OZ zahteva, da se pri presoji ničnosti ugotovi, ali namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo(1). Pravne posle želi OZ torej načeloma vzdržati v veljavi, kar je v pravni teoriji opredeljeno kot načelo afirmacije. Ker je 52. čl. sestavni del splošnih določb OZ o sklepanju pravnih poslov(2), je njegov namen zagotovitev varstva pogodbenikov in javnih interesov v zvezi z dokazljivostjo sklenitve pravnih poslov. Pravni posel, katerega predmet je stvarna pravica na nepremičnini, je podlaga za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, ki je podlaga za spremembo podatkov v zemljiški knjigi, torej podatkov o stvarnih pravicah v javni evidenci. Ta namen ne terja absolutne ničnosti vseh pravnih poslov, brez upoštevanja okoliščin sklenitve in okoliščin kršitve obličnosti. Sodna praksa stoji na stališču, da tudi v primeru kršitve kogentnega predpisa, ki ničnostno sankcijo za kršitev obličnosti izrecno predvideva, ničnosti ni mogoče vedno uveljaviti(3). Sledi torej načelu afirmacije pravnih poslov.

9. Izpodbijani sklep temelji na stališču o absolutni ničnosti vseh ustnih pogodb o prenosu lastninske pravice na nepremičninah, kar ni sprejemljivo. Skladno z gornjo obrazložitvijo je treba preveriti, ali je, upoštevajoč namen, predpisane oblike, ničnost v danih okoliščinah mogoče uveljaviti. Odločitev o verjetni izkazanosti tožnikovega zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine ne more biti sprejeta brez upoštevanja konkretnih okoliščin primera. Ker teh okoliščin sodišče prve stopnje ni presojalo, je odločitev razveljavljena (3. točka 365. čl. ZPP).

10. V ponovljenem postopku mora sodišče pri presoji verjetne izkazanosti zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine upoštevati okoliščine, na katere opozarja pritožba. Ker gre za sklepanje pogodbe med sorodniki, plačilo velikega denarnega zneska, preneseno posest, bi bilo – upoštevajoč zgoraj navedeni namen prepisane obličnosti – z odrekanjem uporabe teorije realizacije lahko kršeno načelo vestnosti in poštenja. V tej fazi postopka, ko je mogoče ugotavljati le verjetno izkazanost zahtevka, je treba upoštevati, da bo pomen teh okoliščin predmet presoje v dokaznem postopku in absolutno odrekanje pomena zgoraj navedenih okoliščin ni sprejemljivo.

Op. št. (1): Za nično OZ v 86. čl. opredeljuje pogodbo, ki nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem, primeru ne predpisuje kaj drugega. Določilo iz drugega odstavka 90. čl. OZ ne omogoča uveljavljanja ničnosti, če je pogodba izpolnjena, ničnost pa manjšega pomena.

Op. št (2): Pisnost je predpisana tudi za posamezne vrste poslov: npr. za darilno pogodbo (538. čl. OZ), gradbeno pogodbo (649. čl. OZ), poroštveno izjavo (1013. čl. OZ) …, pa tudi drugi zakoni predvidevajo pisno obliko sklepanja pravnih poslov npr. Stanovanjski zakon (SZ-1) za najemno in podjemno pogodbo.

Op. št. (3): Odločba Vrhovnega sodišča RS II Ips 232/2007.