Jedro

Pogodba o prodaji stanovanjske pravice po ZSR je nična.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je tožencu naložilo, da mora izprazniti stanovanje št. 21 v Izoli, Ulica ... in ga izročiti tožniku. Istočasno je zavrnilo nasprotni zahtevek toženca, da mora tožnik priznati, da je toženec lastnik navedenega stanovanja in da je zato dolžan na njegovo ime izstaviti za prenos lastninske pravice ustrezno listino, ker bo sicer sodba to listino nadomestila. Pritožbo tožene stranke je sodišče druge stopnje zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti tej sodbi vlaga revizijo tožena stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga njeno spremembo tako, da bo zavrnjen tožbeni zahtevek tožeče stranke, ali pa razveljavitev sodb nižjih sodišč in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Vsebino pogodbe z dne 28.3.1991 bi bilo treba ocenjevati v povezavi z vsemi njenimi določbami, posebej s tisto, po kateri se je tožnik zavezal, da bo stanovanje zapustil in da bo odslej vse stroške stanovanja kril toženec. Vse to kaže, da je šlo za nakup stanovanja v posebnih okoliščinah, pri čemer pa je pogodba bila pravno nevešče sestavljena. Opozarja na dejstvo, da je po zakonu o obligacijskih razmerjih mogoča tudi prodaja bodoče stvari (3. odstavek 458. člena ZOR). Končno je tožnik tožencu prodal tudi drvarnico in telefonski priključek. Sicer pa se nižji sodišči nista ukvarjali s tem, da je toženec s pogodbo dobil posest stanovanja in s tem določena upravičenja, ki jih v zvezi z najemom zagotavlja tudi nova stanovanjska zakonodaja.

Tožeča stranka na revizijo ni odgovorila, Javni tožilec Republike Slovenije pa se o njej ni izjavil (3. odstavek 390. člena ZPP).

Revizija ni utemeljena.

Toženec sporno stanovanje uporablja. To dejstvo je del tožbene trditvene podlage v okviru utemeljevanja izpraznitvenega zahtevka, ki je posledica odklonitve sklenitve najemne pogodbe. Le v tem obsegu je mogoče ocenjevati v reviziji ponujeno pravno razlago, da ima uporaba stanovanja za toženca določene posledice po stanovanjskem pravu. Ugotovljeno dejansko stanje namreč ne omogoča ocene, po kateri naj bi toženec ob vselitvi v stanovanje pridobil kakršnokoli stanovanjsko zaščito. Ob sklenitvi pogodbe dne 28.3.1991 je bil tožnik imetnik stanovanjske pravice na spornem stanovanju, ne pa njegov lastnik. Zato je lahko prodal le stanovanjsko opremo. Če pa je "prodajal" svojo stanovanjsko pravico, pa izpodbijana sodba pravilno navaja, da je splošno znano, da so bile take pogodbe nične. Iz ničnega pravnega posla (103. člen ZOR) pričakovane koristi strankam niso nastopile. Toženec torej s sklenitvijo sporne pogodbe razen upravičenja na stanovanjski opremi ni pridobil pravno upoštevne stanovanjske zaščite po tedaj veljavnem zakonu o stanovanjskih razmerjih. Nična pogodba ima namreč v tem obsegu za posledico ugotovitev, da je bila vselitev izvršena brez pravne podlage - zadevajo jo posledice ničnosti po določbi 104. člena ZOR.

Revizija po eni strani šteje, da bi sporna pogodba lahko pomenila "promet s stanovanjsko pravico", po drugi strani pa, da njeno celovito obravnavanje dopušča sklepanje o nakupu stanovanja v posebnih okoliščinah. Slednje stališče ni jasno. Ker je tožnik bil le imetnik stanovanjske pravice, stanovanja ni mogel prodati. Toženec ne zatrjuje, da je tožnik ob sklenitvi sporne pogodbe bil lastnik stanovanja. Le ob takšni trditveni podlagi bi namreč bilo mogoče razpravljati o kupoprodaji - če bi dejstva dejanskega stanja to trditev podpirala. Zakon o obligacijskih razmerjih sicer omogoča prodajo bodoče stvari (3. odstavek 458. člena), vendar pa je revizijsko stališče, da gre za ta primer v sporni pogodbi, pravna konstrukcija, s katero se zaradi pomajkanja kakršnihkoli dejanskih elementov niti na načelni ravni ni mogoče ukvarjati.

Razlogi, zaradi katerih je bila vložena revizija, torej niso podani. Ker revizijsko sodišče tudi ni našlo razlogov, na katere mora po določbi 386. člena ZPP paziti po uradni dolžnosti, je revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Določbe ZPP in ZOR, na katerih temelji odločitev revizijskega sodišča, se uporabljajo na podlagi 1. odstavka 4. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 1/91-I).