Jedro

ZKZ v prvem odstavku 23. člena določa, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: solastnik kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti meji na zemljišče, ki je naprodaj; zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; drug kmet; kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti in Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS za Republiko Slovenijo.

Izrek

Tožbi se ugodi, odločba Ministrstva za kmetijstvo in okolje št. 33008-145/2012/5 z dne 26. 11. 2012 se odpravi in se zadeva vrne prvostopenjskemu organu v ponoven postopek.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške postopka v znesku 285 evrov z DDV v 15 dneh od vročitve sodbe toženi stranki dalje, v primeru zamude z zakonitimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

Prvostopenjski organ je v združenem postopku odločil o dveh vlogah za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem. V točki 1 izreka je potrdil pravni posel med prodajalcem A.A. in kupcem družbo B. iz ... za parc. št. 142/0 k.o. … v izmeri 17.352 m2, za kupnino v vrednosti 1,6 EUR/m2. V točki 2 izreka je zavrnil potrditev pravnega posla za isti pogodbeni predmet med prodajalcem A.A. in tožečo stranko.

V obrazložitvi upravni organ navede, da sta oba sprejemnika uveljavljala prednostno pravico pri nakupu. B. d.o.o. jo je uveljavljal kot zakupnik zemljišča, ki je naprodaj in kot kmetijska organizacija, ki ji je zemljišče potrebno za opravljanje kmetijske dejavnosti; tožnica pa je uveljavljala prednostno pravico kot drug kmet (23. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih, ZKZ). B. je k sprejemu ponudbe priložil zakupno pogodbo, sklenjeno med Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije in B. za nepremičnino št. 142/0 k.o. … v deležu 214177/255099 in predlog za vpis v zemljiško knjigo. Tožnica je uveljavljala predkupno pravico kot drug kmet, saj je vpisana v register kmetijskih gospodarstev kot nosilka kmetijskega gospodarstva …, na naslovu …. Kmetija ima vrisane GERK-e na površini 29,0153 ha. Iz registra kmetijskih gospodarstev je prav tako razvidno, da je nosilka dopolnilne dejavnosti na kmetiji. Sporno zemljišče je po podatkih vrste rabe njiva, leži pa v njivskem kompleksu, ki ga obdeluje družba B.B.. Glede na ugotovljeno je B. upravičen kot predkupni upravičenec do nakupa ponujenega zemljišča. Uvrščen je pred priglašeno kupovalko tožnico, ki je uvrščena kot kmet in je po ZKZ uvrščena za zakupnikom zemljišča, ki je naprodaj.

Drugostopenjski organ je v pretežnem delu potrdil odločbo prvostopenjskega organa, izrek izpodbijane odločbe pa je le delno dopolnil tako, da se za besedami in znaki „za parcelo št. 142/0 k.o. …“ dodajo besede in znaki „v deležu 17352/255099“. V obrazložitvi je drugostopenjski organ potrdil ugotovitve prvostopenjskega organa glede vrstnega reda. Odgovoril je na tožničin pritožbeni ugovor, da družba B. ni bila v zakupnem razmerju s prodajalcem A.A. glede spornega deleža, ki je bil naprodaj. Drugostopenjski organ je pojasnil, da solastnina pomeni pravno oblast več oseb na isti nerazdeljeni stvari, pri čemer vsakemu od solastnikov pripada računsko določen idealni delež te stvari. Uspeli kupec B. kot zakupnik deleža tega zemljišča je svojo pravico, ki je bila nanj pogodbeno in skladno z zakonom prenesena s strani enega od solastnikov tega zemljišča (Sklad Republike Slovenije), izvajal na nerazdeljenem kmetijskem zemljišču, torej na zemljišču, ki je naprodaj. Seveda v okviru pravic, ki jih je nanj skladno s svojim idealnim deležem prenesel eden od lastnikov le-tega.

Tožeča stranka je vložila tožbo, v kateri izpodbija razumevanje solastnine v smislu obrazložitve, ki jo je zavzel drugostopenjski organ. Po njenem prepričanju gre za neutemeljeno konstrukcijo solastnine. Poleg tega pa je tožeči stranki nerazumljivo, od kod je drugostopenjski organ v točki 2 izreka prvostopne odločbe dopolnil z opredelitvijo solastnega deleža v višini 17352/255099 parcele 142/0 k.o. …. Tako stanje namreč ne izhaja iz zemljiške knjige. Prodajalec na nerazdeljeni stvari ni mogel ponuditi v prodajo 17.352 m2 solastnega deleža, kvečjemu bi lahko ponudil solastni delež v višini, kot izhaja iz zemljiške knjige, pri A.A. pa je ta evidentiran v višini 19480/255099 solastnega deleža. Tožeča stranka še enkrat poudarja, da zakupno razmerje sprejemnika ponudbe in ponudnika A.A. ni v ničemer izkazano, niti se nobeden od udeležencev na obstoj takega razmerja ne sklicuje. Upravni organ bi moral obravnavati B. kot kmetijsko organizacijo po 5. točki 23. člena ZKZ. Sodišču predlaga, da prvo in drugostopno odločbo odpravi, toženi stranki pa naloži povračilo pravdnih stroškov.

Tožena stranka je na tožbo odgovorila, vendar ni podala vsebinskega odgovora.

Tožba je utemeljena.

ZKZ v prvem odstavku 23. člena določa, da lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: solastnik kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti meji na zemljišče, ki je naprodaj; zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; drug kmet; kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti in Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS za Republiko Slovenijo.

Tožnica je uveljavljala predkupno pravico kot drug kmet, B. pa kot kmetijska organizacija in kot zakupnik zemljišča, ki je naprodaj. B. nesporno ni imel sklenjenega zakupnega razmerja s prodajalcem A.A., imel pa je sklenjeno zakupno razmerje s Skladom kmetijskih zemljišč Republike Slovenije, ki je tudi delni solastnik omenjene parcele. Koncept solastnine pomeni teoretični model, po katerem je stvar, ki je v solastnini nerazdeljena in lahko torej vsak od solastnikov izvaja pravno oblast na kateremkoli delu nerazdeljene lastnine, in sicer do višine njegovega idealnega deleža. Omenjeni koncept temelji na veljavni zakonodaji, in sicer Stvarno-pravnem zakoniku (65. člena SPZ). Zato sodišče ugotavlja, da tožničin ugovor glede nespoštovanja vrstnega reda v smislu ZKZ ni utemeljen.

Sporna pa je po mnenju sodišča ugotovitev, da znaša delež, ki je naprodaj in ga je drugostopenjski organ dodatno zapisal v izrek svoje odločbe, 17352/255099 in ga tožeča stranka v tožbi izrecno izpodbija. Omenjeni delež ne izhaja iz upravnih spisov oziroma bolje rečeno iz podatkov zemljiške knjige. Tudi v obrazložitvi odločbe prvostopenjskega organa je zapisan napačen delež. V ponovnem postopku bo potrebno pravilno ugotoviti, kolikšen je delež A.A., ki je naprodaj. Ker je dejansko stanje v postopku ostalo nepopolno ugotovljeno ter je bilo posledično napačno uporabljeno materialno pravo, kršeno pa je bilo tudi procesno pravo, je odločba organa nezakonita. Sodišče jo je na podlagi 2. in 4. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) odpravilo ter zadevo v smislu tretjega odstavka istega člena vrnilo prvostopenjskemu organu v ponoven postopek.

Ker je tožeča stranka v tem upravnem sporu uspela, ji je sodišče odmerilo stroške postopka v višini 285 EUR z DDV (25. člen ZUS-1 v zvezi s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožnika v upravnem sporu).

Pravni pouk temelji na določbi prvega odstavka 73. člena ZUS-1.