Jedro

Nično je pogodbeno določilo prodajne pogodbe, po katerem funkcionalno zemljišče ni, stavba pa je predmet pogodbe.

Izrek

Pritožbi se ugodi ter se sodba sodišča prve stopnje razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Obrazložitev

Prvo sodišče je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožnica lastnica parc.št. 691, pripisane pri vl.št. 75 k.o. G... in se parc. št. 691 odpiše od vl.št. 75 k.o. G... in pripiše k novemu vložku iste k.o., pri katerem se po uradni dolžnosti vknjiži lastninska pravica na ime tožnice. Tožnica je z zavrnjenim zahtevkom zahtevala še povrnitev pravdnih stroškov skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi. V sodbo je sodišče še povzelo sklep, s katerim je zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe, s katero bi se tožeči stranki prepovedalo odtujiti in obremeniti zgoraj opisano nepremičnino. Sodišče je še odločilo, da se vknjiži zaznamba spora do pravnomočnosti rešitve te pravdne zadeve. Tožeči stranki pa je naložilo, naj prvotoženi plača 118.027,00 SIT pravdnih stroškov, v 15-ih dneh pod izvršbo. Proti sodbi se zaradi zmotne uporabe materialnega prava pritožuje tožnica ter sodišču predlaga, naj sodbo spremeni tako, da bo tožbenemu zahtevku ugodeno, toženi stranki pa naj naloži tudi plačilo stroškov postopka. Pritožnica se ne strinja z materialnopravnim izhodiščem prvega sodišča, da Stanovanjski zakon ni podlaga za pridobitev (so)lastninske pravice na funkcionalnem zemljišču (več)stanovanjske hiše ex-lege. Po pravnem naziranju pritožnice zakon v 12. in 15. členu smiselno določa, da pridobi skupaj z lastninsko pravico na stanovanju lastnik stanovanja tudi ustrezno velik solastniski delež na skupnih prostorih in napravah, pa tudi na funcionalnem zemljišču. Namen zakona, navaja dalje pritožnica, je varstvo kupca kot šibkejše stranke pred nameni prodajalca, da kasneje za zemljišče, ki sicer deli usodo stanovanja po samem zakonu, ponovno zahteva plačilo kupnine. Pritožnica še meni, da bi moralo sodišče glede na določbe 9. člena SZ opredeliti, kaj je v konkretnem primeru funkcionalno zemljišče ali pa naložiti toženi stranki, da izpelje ustrezen upravni postopek za določitev le-tega, potem pa zahtevku tožeče sranke v celoti ali pa vsaj delno ugoditi. Na pritožbo je odgovorila tožena stranka, ki se s pravnim naziranjem pritožnice ne strinja ter navaja, da ne gre enačiti funkcionalnega zemljišča in skupnih prostorov ter predlaga zavrnitev pritožbe. Pritožba je utemeljena. Stavbo, zemljišče pod njo in zemljišče, potrebno za njeno redno rabo, je potrebno obravnavati enovito. Takšno razlago nalaga že narava stvari, saj je namreč hiša vselej fizično povezana z zemljiščem ter uporaba prve pogojena z uporabo zemljišča, ki ji je neposredno namenjeno. V skladu s kogentno določbo 9.člena Stanovanjskega zakona, tako stavba in funkcionalno zemljišče ne moreta imeti ločene usode. Navedeno pomeni tudi to, da funkcionalno zemljišče ni stvar, ki bi bila lahko samostojno v pravnem prometu. Pogodbeno določilo, ki bi takšnemu materialnopravnemu izhodišču nasprotovalo, torej nasprotuje kogentnim predpisom ter je v skladu s 103.členom Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR nično. 8.točka prodajne pogodbe med pravdnima strankama pravi, da funkcionalno zemljišče ni predmet pogodbe, temveč, da bo urejeno z dodatkom. Karkoli že je bil namen pogodbenih strank, takšno ločevanje stavbe in funkcionalnega zemljišča pravno ni dopustno. V ozadju tega pogodbenega razmerja je kot vse kaže dejstvo, da obseg funkcionalnega zemljišča še ni bil določen, kar pa še ne pomeni, da ni določljiv. Pogodba bi torej ne bila prav nič invalidna, v kolikor bi bila sklenjena tudi za funkcionalno zemljišče. Le to bi bilo možno v skladu z ustreznimi strokovnimi pravili geodetske stroke ugotoviti naknadno, za kar tudi v tej fazi postopka še ni prepozno. Vse pa je seveda odvisno od tega, ali so izpolnjeni tisti dejanski znaki, ki so prepostavka za uporabo 105.člena ZOR. Pritožbeno sodišče ni pristojno za ugotavljanje namena pogodbenih strank, zato bi bil v tej fazi postopka takšen zaključek preuranjen. Če namreč določilo 8.člena pogodbe ne predstavlja odločilnega nagiba za sklenitev pogodbe in to tudi ni bil pogodbeni pogoj, potem je pogodba veljavna ter je nično le sporno določilo. V tem primeru pa bi tožnica postala tudi lastnica funkcionalnega zemljišča. Kot je razvidno že iz doslej povedanega, je prvo sodišče napačno uporabilo materialno pravo (določbe Stanovanjskega zakona 9. in 12. člen ter določbe ZOR o ničnosti pogodb - 103. člen oziroma o delni ničnosti - 105.člen). Zaradi napačne uporabe materialnega prava, pa je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Iz tega razloga je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo ter izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo prvemu sodišču v nov postopek (1.odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977, ki ga je bilo potrebno v skladu s 498.členom sedaj veljavnega ZPP še uporabiti v tej zadevi). Ob vnovičnem sojenju bo potrebno ugotoviti odločilne nagibe pogodbenih strank ter glede na postavljen zahtevek (ugotovitev lastninske pravice na celotni parceli in ne zgolj na funkcionalnem zemljišču) tudi obseg funkcionalnega zemljišča. Šele po tako ugotovljenem dejanskem stanju pa bo mogoče odločiti o tožbenem zahtevku.