Jedro

Neutemeljeno se pritožnica zavzema, da zgolj določilo o podaljšanju pogodbe v razmerje za nedoločen čas v primeru, da ni odpovedana, ne more vplivati na soglasje o času trajanja pogodbe. Prav navedeno določilo namreč bistveno spreminja čas trajanja pogodbe.

Glede na to, da najemna pogodba med strankama ni bila veljavno sklenjena tudi v pisnem predlogu vsebovano pogodbeno določilo oziroma klavzula o višji sili za stranki ni mogla veljati.

Sodišče prve stopnje ni štelo, da sta se stranki veljavno dogovorili o višini najemnine, pač pa o nadomestilu za uporabo parkirišča brez sklenjenega najemnega razmerja. Tega je upoštevalo pri določanju višine tržne najemnine, pri čemer pa to ne pomeni, da je štelo pogodbo v tem delu za veljavno.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 2.596,79 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni tožeči stranki plačati 7.564,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 25. 3. 2020 dalje (I. točka izreka), ugotovilo, da me obstoji v pobot uveljavjena terjatev tožene stranke v višini terjatve tožeče stranke, ki izhaja iz I. točke izreka izpodbijane sodbe (II. točka izreka) in toženi stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 1.870,41 EUR, v roku 15 dni, v primer zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2.Zoper sodbo se je pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in predlagala, da višje sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni na način, da v celoti zavrne tožbeni zahtevek ter tožeči stranki naloži v plačilo vse stroške postopka tožene stranke oziroma podredno sodbo razveljavi in vrne v nov postopek sodišču prve stopnje. Priglasila je pritožbene stroške.

3.Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in višjemu sodišču predlagala, da pritožbo v celoti zavrne ter toženi stranki naloži v plačilo stroške pritožbenega postopka, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.V obravnavani zadevi je višje sodišče ob razpisu pritožbene obravnave odločilo, da pooblastila, ki jih ima glede priprave in vodenja obravnave predsednica senata, preidejo na sodnico poročevalko (četrti odstavek 347. člena ZPP). Ocenilo je tudi, da ne gre za zapleteno zadevo glede pravnih ali dejanskih vprašanj in od odločitve o pritožbi ni mogoče pričakovati rešitev pomembnega pravnega vprašanja, zaradi česar je ob razpisu obravnave tudi odločilo, da bo o zadevi odločila sodnica poročevalka kot sodnica posameznica (peti odstavek 347. člena ZPP).

6.Višje sodišče je za pravilno in popolno ugotovitev dejanskega stanja v postopku postavilo sodnega izvedenca in cenilca gradbene stroke, ki je izdelal izvedensko mnenje z dopolnitvami. Na naroku dne 3. 12. 2024 je višje sodišče v soglasju s strankami vpogledalo listine v spisu, prebralo izpovedbe strank in prič ter vpogledalo izvedensko mnenje z dopolnitvami. Drugih dokaznih predlogov ni izvedlo, ker šteje, da je na podlagi izvedenih dokazov dejansko stanje dovolj razjasnjeno in ugotovljena vsa pravno relevantna dejstva, na podlagi katerih je lahko ob zavzetem in v nadaljevanju sodbe obrazloženem materialnopravnem stališču odločilo v zadevi.

7.Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožena stranka na podlagi najemne pogodbe z dne 18. 2. 2010, sklenjene s takratnim lastnikom, družbo A., d. o. o. - v stečaju, uporabljala parkirišče na zahodni strani kompleksa X. (nepremičnini s par. št. 185/95 in 184/2, k. o. Y., v nadaljevanju: parkirišče). V stečajnem postopku družbe A., d. o. o. je bilo parkirišče prodano tožeči stranki, zato je stečajni upravitelj toženo stranko obvestil, da v skladu z določili Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) odpoveduje najemno razmerje z enomesečnim odpovednim rokom, ki poteče 30. 9. 2019.

8.Pravdni stranki sta se nato dogovarjali o morebitnem nadaljevanju najemnega razmerja. Tožena stranka je v ta namen pripravila dva pisna osnutka pogodbe, ki ju je poslala tožeči stranki. V prvem osnutku je bilo navedeno, da se pogodba sklepa za nedoločen čas, kar pa je bilo v drugem osnutku na željo tožeče stranke spremenjeno. Drug osnutek je določal, da se pogodba sklepa do 31. 12. 2019 a je hkrati vseboval določilo, da če ne pride do odpovedi najemne pogodbe najkasneje en mesec pred potekom trajanja, se pogodba podaljša v razmerje za nedoločen čas, kar tožeči stranki prav tako ni ustrezalo. Tožeča stranka tudi drugega osnutka najemne pogodbe ni podpisala. Ne glede na navedeno je tožena stranka sporno zemljišče oziroma parkirišče uporabljala do 31. 3. 2020 in od novembra 2019 dalje tožeči stranki za uporabo plačevala znesek v višini 15.128,00 EUR mesečno z vključenim DDV. Tožena stranka je poravnala dogovorjena plačila za uporabo parkirišča do 15. 3. 2020. Za čas od 15. 3. 2020 do 31. 3. 2020 pa se je zaradi zaprtja države zaradi epidemije Covida-19 sklicevala na klavzulo o višji sili, skladno s katero naj bi bila tožeči stranki dolžna plačati le polovičen znesek od običajnega. Tožeča stranka zato s tožbo zahteva plačilo preostale polovice dolgovanega zneska za mesec marec 2020 v višini 7.564,00 EUR.

9.Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo. Ocenilo je, da najemna pogodba med strankama ni bila sklenjena, zaradi česar se tožena stranka tudi ne more sklicevati na klavzulo o višji sili. Situacijo, v kateri je tožena stranka brez pravnega naslova uporabljala nepremičnini, je opredelilo kot razmerje neupravičene obogatitve, kjer ima tožeča stranka kot lastnik nepremičnin pravico do ustreznega povračila oziroma uporabnine, ki je v skladu z ustaljeno sodno prakso enaka povprečni tržni najemnini. Višino slednje je prvostopenjsko sodišče ugotavljalo s pomočjo zneska, ki je bil za obdobje od novembra 2019 in naprej (za vsak mesec, tudi sporni marec 2020) konkludentno dogovorjen med strankama kot nadomestilo za uporabo spornih nepremičnin. To je znašalo 15.128,00 EUR, kar pomeni, da tožeča stranka za drugo polovico meseca marca 2020 upravičeno uveljavlja polovico tega zneska v višini 7.564,00 EUR.

Glede ustne sklenitve najemne pogodbe in teorije o realizaciji

10.Tožena stranka v pritožbi nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da najemna pogodba med strankama ni bila sklenjena, ker med njima ni prišlo do soglasja o času trajanja pogodbe, ki je bistvena sestavina najemnega razmerja. Meni, da je nesporno, da je bila med strankama sklenjena ustna najemna pogodba, ki se je izvrševala od oktobra 2019 do marca 2020, zato se skladno z 58. členom Obligacijskega zakonika (OZ) šteje, da je bila pogodba sklenjena. Zatrjuje tudi, da sta se stranki poenotili glede ročnosti pogodbe, saj je tožena stranka v drugem osnutku sledila predlogu tožeče stranke, da spremeni čas trajanja pogodbe do 31. 12. 2019. Zgolj določilo glede podaljšanja pogodbe v primeru, da ta ne bi bila pravočasno odpovedana, po njenem mnenju še ne pomeni, da se stranki nista dogovorili o času trajanja pogodbe.

11.Višje sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, v skladu s katerim je po 58. členu OZ lahko realizirana le pogodba, ki je bila sklenjena vendar ne na predpisan oblični način. Pogodba je sklenjena, ko se stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah (15. člen OZ). Zgolj dejstvo, da je tožena stranka parkirišče uporabljala in zanj plačevala določeno nadomestilo, še ne pomeni, da je bila ustna najemna pogodba sklenjena. Potrebno je namreč soglasje volj pogodbenih strank o vseh bistvenih sestavinah najemne pogodbe. Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, je pri najemni pogodbi trajanje najema vsekakor bistvena sestavina, saj lahko vpliva na odločitev stranke, ali bo najemno pogodbo sploh sklenila ali ne. Neutemeljeno se pritožnica zavzema, da zgolj določilo o podaljšanju pogodbe v razmerje za nedoločen čas v primeru, da ni odpovedana, ne more vplivati na soglasje o času trajanja pogodbe. Prav navedeno določilo namreč bistveno spreminja čas trajanja pogodbe. Če bi se tožeča stranka z navedenim določilom strinjala in pogodbo v kritičnem času podpisala, bi de facto pristala na najem za nedoločen čas, saj bi do sklenitev prišlo manj kot en mesec pred predvidenim prenehanjem razmerja (31. 12. 2019). Posledično pogodbe ni podpisala in je iz elektronskega sporočila z dne 18. 12. 2019 (priloga spisa A9), razvidno, da je B. B. ponovno pozval toženo stranko, da v točki glede veljavnosti in prenehanja pogodbe to spremeni tako, da se pogodbo sklene za določen čas do 31. 3. 2020.

12.Iz elektronske korespondence med strankama tudi sicer izhaja, da tožeča stranka na osnutek najemne pogodbe, podpisan s strani tožene stranke, ni pristala in pogodbe ni štela za veljavno sklenjeno. Upoštevaje navedeno se tako kot neutemeljeno izkaže tudi pritožbeno zatrjevanje, da naj bi bila tožena stranka v dobri veri, da je s tožečo stranko sklenila najemno razmerje.

Glede klavzule o višji sili

13.Glede na to, da najemna pogodba med strankama ni bila veljavno sklenjena tudi v pisnem predlogu vsebovano pogodbeno določilo oziroma klavzula o višji sili za stranki ni mogla veljati. Tožeča stranka pa tudi ni dokazala, da sta se stranki kljub izostanku sklenitve najemne pogodbe izrecno dogovorili za vsebinsko uporabo navedene klavzule v njunem "razmerju" uporabe nepremičnin (parkirišča) brez pravnega naslova. Svojo tezo glede te okoliščine tožena stranka gradi na neprepričljivem argumentu, da tožeča stranka klavzuli v pisnem predlogu ni nasprotovala (izrecno je namreč nasprotovala zlasti določbam glede trajanja najemnega razmerja), kar pa ne more pomeniti, da sta stranki vsebino te klavzule sklenili kot nekakšen ločen dogovor.

14.Ne držijo pritožbena zatrjevanja, da se je tožeča stranka s klavzulo o višji sili ves čas strinjala, kar naj bi potrdil tudi B. B. in da se je klavzula izvrševala, kar naj bi izhajalo iz dopisa tožene stranke z dne 16. 3. 2020. Iz navedenega dopisa ne izhaja, da bi se klavzula izvrševala, saj je šlo zgolj za zahtevo tožene stranke, s katero se tožeča stranka ni strinjala. Tudi del izpovedbe B. B., ki jo v pritožbi citira tožena stranka, ne dokazuje, da se je navedena klavzula izvrševala. B. B. je izpovedal zgolj o tem, da so se tudi po "coroni" pogovarjali, ali se bo razmerje po prenehanju "corona zaprtja" nadaljevalo. Kako naj bi z navedenim B. B. potrdil obstoj klavzule o višji sili, tožena stranka ne pojasni. Zgolj dejstvo, da ni izrecno izrazil svojega nesoglasja z navedeno določbo, še ne pomeni, da se je z njo strinjal. Kot že pojasnjeno, med pravdnima stranka ni prišlo niti do soglasja o bistvenih sestavinah (trajanje najema), zato pogodba ni bila sklenjena, posledično pa tudi ni prišlo do soglasja o nebistvenih sestavinah. Pritožbene navedbe tožene stranke glede klavzule kot nebistvene sestavine najemne pogodbe in glede realizacije pogodbe v tem delu tako niso utemeljene.

15.Tožena stranka sodišču prve stopnje neutemeljeno očita, da če je štelo, da je bil dogovor sklenjen glede višine najemnine, bi moralo šteti za veljavnega tudi dogovor o klavzuli o višji sili. Sodišče prve stopnje ni štelo, da sta se stranki veljavno dogovorili o višini najemnine, pač pa o nadomestilu za uporabo parkirišča brez sklenjenega najemnega razmerja. Tega je upoštevalo pri določanju višine tržne najemnine, pri čemer pa to ne pomeni, da je štelo pogodbo v tem delu za veljavno. Do takšnega zaključka je sodišče prve stopnje prišlo zlasti na podlagi objektivnih in med strankama nespornih okoliščin, v katerih je tožena stranka od novembra 2019 dalje plačevala dogovorjen mesečni znesek 15.128,00 EUR (kljub nesklenjeni pogodbi), razen za marec 2020, ko je plačala nadomestilo zgolj delno.

16.Pritožbene navedbe, da je bil pogoj za nadaljnjo posest nepremičnine s strani tožene stranke vezan na klavzulo o višji sili, predstavljajo nedovoljene pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP), hkrati pa tožena stranka svojih trditev z ničemer ne obrazloži in ostajajo na ravni golega zatrjevanja.

Glede predpostavk neupravičene obogatitve

17.Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da najemna pogodba med strankama ni bila sklenjena, je razmerje med strankama pravilno presojalo po pravilih neupravičene obogatitve, saj tožena stranka za uporabo parkirišča ni imela veljavnega pravnega naslova (190 in 198. člen Obligacijskega zakonika - OZ). Ne držijo pritožbene navedbe, da sodišče prve stopnje ni presojalo predpostavk neupravičene obogatitve. Pri obveznostih neupravičene obogatitve, za kar štejemo tudi uporabnino, je v teoriji na splošno sprejeto stališče, da je predmet povračilnega zahtevka dosežena korist. Vendar to splošno pravilo ne pride v celoti v poštev pri uporabnini. Za višino uporabnine je sodna praksa izoblikovala specifično in ustaljeno pravilo o določanju njene višine; ta se določa v višini povprečne tržne najemnine za uporabljeno stvar, kar lahko štejemo za ceno gole rabe. Navedeno pravilo o višini povprečne tržne najemnine je pri svoji odločitvi upoštevalo tudi sodišče prve stopnje (točke 21 do 28 obrazložitve izpodbijane sodbe). Pri tem je kot povprečno tržno najemnino upoštevalo mesečni znesek, kot je bil dogovorjen med pravdnima strankama in ki ga je tožena stranka (nesporno) plačevala od novembra 2019 dalje.

Glede ugotavljanja višine tržne najemnine

18.Neutemeljene so pritožbene navedbe, da dogovor strank o višini najemnine ne predstavlja ustreznega dokaza za ugotavljanje višine primerne tržne najemnine, ker naj tožena stranka ne bi bila pripravljena plačati navedenega zneska brez dogovora klavzule o višji sili in dolgoročnega sodelovanja.

19.Takšna pritožbena argumentacija je v nasprotju z nespornim dejanskim stanjem obravnavane zadeve, kot je to pojasnilo že sodišče prve stopnje. Stranki sta več kot očitno imeli vsaj konkludenten konsenz glede višine nadomestila za uporabo spornih dveh nepremičnin tožeče stranke, ki je od novembra 2019 dalje znašalo 15.128,00 EUR z vključenim DDV-jem. V štirih mesecih pred spornim marcem 2020 je tožena stranka pristajala na takšno stanje, v katerem ni imela zagotovljenega niti dolgoročnega sodelovanja niti drugih pogodbenih varovalk. Več kot očitno torej plačevanje tega zneska (kot nadomestila za uporabo) ni bilo absolutno vezano na te pogodbene elemente.

20.V praksi upoštevan dogovor strank o višini uporabnine je primeren način ugotavljanja ustrezne višine tržne najemnine za sporno parkirišče, pri čemer pa je bilo zaradi specifičnih okoliščin obravnavane zadeve (izredne razmere, povezane z izbruhom epidemije Covid-19) v pritožbenem postopku ta znesek potrebno preveriti z angažiranjem ustreznega izvedenca.

21.Tožena stranka je trdila, da bi morala biti najemnina zaradi epidemije manjša, saj na parkirišču ni bilo nobenih obiskovalcev. Kot že navedeno, skladno s sodno prakso, ni odločilna dejanska korist, ki jo je posestnik prejel, temveč tržno najemnino dolguje neodvisno od dejanskega koriščenja stvari. Je pa višje sodišče s pomočjo izvedenca vseeno preverilo, ali so okoliščine izbruha epidemije Covid‑19 kakorkoli vplivale na višini tržne najemnine, ki bi jo v kritičnem času za svoji nepremičnini kot celoti iztržila tožeča stranka. V zvezi z navedenim je bistveno, da se najemne pogodbe za najem in oddajo nepremičnin običajno sklepajo vsaj na mesečni ravni (še bolj pogosto večmesečni ali letni), pri čemer se najem navadno plačuje na začetku meseca, za naprej do konca meseca (izvedensko mnenje z dopolnitvami). Navedeno pomeni, da je potrebno kot relevantno obdobje v obravnavanem primeru upoštevati vsaj obdobje od 1. 3. 2020 do 31. 3. 2020. Za odločitev je bistveno, kakšno tržno najemnino je tožeča stranka lahko za svoje nepremičnine iztržila dne 1. 3. 2020 za prihajajoči mesec, pri čemer je primeren način za ugotavljanje tega zneska konkretni (konkludentni) dogovor med strankama glede konkretnih nepremičnin v neposrednem mesecu pred problematiziranim marcem 2020, tj. februar 2020, za katerega med strankama ni sporno plačilo zneska za uporabo nepremičnin v višini 15.128,00 EUR.

22.Tožena stranka se je glede neprimernosti tržne najemnine sklicevala tudi na pogodbo z novim najemnikom, ki jo je predložila tožeča stranka, v kateri sta se pogodbeni stranki v 5. členu dogovorili za oprostitev najemnine za mesec april za 70 odstotkov in za mesec maj za 50 odstotkov. Navedeno naj bi po njenem mnenju dokazovalo, da je bilo poslovanje oziroma trženje parkirišča v času epidemije, tj. od 15. 3. 2021 dalje praktično nemogoče. Kot že pojasnjeno, argument tožene stranke ne more biti utemeljen. Dogovor, na katerega se sklicuje pritožba, se nanaša na mesec april in maj, v obravnavani zadevi pa je sporna višina tržne najemnine za mesec marec. V kontekstu najema in oddaje nepremičnin tožeče stranke ni mogoče enačiti trenutka po izbruhu epidemije (april, maj 2020) s trenutkom pred izbruhom epidemije dne 1. 3. 2020, ki je v konkretnem primeru edini relevanten za ugotavljanje višine primerne tržne najemnine za mesec marec 2020. Tožena stranka svojo tezo o zmanjšanju tržne najemnine ozko veže na trenutek izbruha epidemije dne 15. 3. 2020, pri čemer pa, kot že pojasnjeno, takšno stališče ne more vzdržati kritične presoje, saj ne ustreza realnosti na trgu najema in oddaje poslovnih nepremičnin.

Glede pobotnega ugovora tožene stranke

23.Pritožba sodišču prve stopnje očita tudi, da je napačno odločilo, ko je zavrnilo njen pobotni ugovor. Navaja, da bi sodišče prve stopnje zaradi ugotovitve, da najemna pogodba ni bila sklenjena, moralo izhajati iz prvotno dogovorjene najemnine v višini 7.800,00 EUR brez DDV. Med pravdnima strankama naj bi bil prvotno sklenjen dogovor za plačilo najemnine v navedeni višini, ki se je tudi izvršil (tako naj bi izhajalo iz računa št. 2019/0000072; priloga spisa B5). Do povišanja najemnine na znesek 12.400,00 EUR naj bi po mnenju tožene stranke prišlo šele v nadaljevanju in je bilo vezano na dogovor o nadaljevanju najemnega razmerja.

24.Kot že pojasnjeno je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da najemna pogodba med pravdnima strankama ni bila sklenjena, zato tudi ni prišlo do nobenega dogovora o najemnini (zgolj o višini nadomestila za uporabo zemljišč brez pravnega naslova, ki ga je sodišče prve stopnje uporabilo pri ugotavljanju primerne tržne najemnine za sporni nepremičnini). Drži sicer, da je tožena stranka za mesec oktober 2020 tožeči stranki plačala nadomestilo 7.800,00 EUR brez DDV, pri čemer pa ni sporno, da je v nadaljnjih štirih mesecih (november 2019 do vključno februar 2020) pričela plačevati znesek 12.400,00 EUR oziroma 15.128,00 EUR z vključenim DDV-jem. Dogovor se je očitno spremenil in nikakršnega razloga ni (niti ga tožena stranka ne poda), da se ne bi kot relevanten za ugotavljanje tržne najemnine štel najbolj aktualen dogovor o uporabnini med strankama. Sodišče prve stopnje je pobotni ugovor tako utemeljeno zavrnilo in je pritožba tudi v tem delu neutemeljena.

Glede pritožbene odločitve in stroškov postopka

25.Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo pravno relevantno dejansko stanje ter na tej podlagi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem tudi ni zagrešilo bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Ker pritožbeni razlogi niso podani in tudi ne razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je višje sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP), pri čemer je presojalo le tiste pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

26.Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zaradi česar sama nosi svoje pritožbene stroške, tožeči stranki pa mora povrniti njene stroške pritožbenega postopka (155. člen ZPP). Le-ti so odmerjeni po specificiranem stroškovniku in v skladu z odvetniško in taksno tarifo.

-------------------------------

(1) VS RS sodba II Ips 57/2021.

Primerjaj VS RS sodba II Ips 30/2008.

Primerjaj z 10. alinejo prvega odstavka 91. člena SZ-1, ki se uporablja za najemna razmerja za stanovanja.

J. Debevec, Denarna odmena za neupravičeno uporabo tuje stvari, Odvetnik 63, december 2013; glej na primer VS RS sodba II Ips 112/2019.

Zveza:

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 15, 58, 190, 198

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.