Jedro

Tožeča stranka je tožbeni zahtevek razširila tako, da je uveljavljala kot vmesni ugotovitveni zahtevek ugotovitev, da tožena stranka nima iz naslova posredovanja pri prodaji nepremičnine z dne 10. 12. 2007 nasproti tožeči stranki nobene terjatve. Tako postavljeni zahtevek tožeče stranke ne predstavlja vmesnega ugotovitvenega zahtevka, ampak kvečjemu kot zahtevek ugotovitev neobstoja terjatve, ki jo tožena stranka uveljavlja v okviru pobotnega ugovora v tem postopku. Takšen zahtevek predstavlja zahtevo tožeče stranke za odločanje o isti stvari, ki je že predmet odločanja v tem postopku, zato takšno kopičenje zahtevkov predstavlja litispendenco, ki je nedopustna.

Tudi če bi bila ob dogovorjenem predmetu pogodbe posredovanja pri prodaji nepremičnine res dogovorjena pravica tožene stranke do plačila provizije že ob sklenitvi predpogodbe, pa bi to predstavljalo zaobid kogentne določbe drugega odstavka 25. člena ZNPosr.

Dejstvo, da sta tožeča stranka in potencialni kupec določilo o ari vnesla v predpogodbo, še ne spreminja narave samega posla kot predpogodbe. Umestitve določila o ari v predpogodbo zato ni mogoče razumeti drugače kot način utrditve obveznosti, ki izhaja iz predpogodbe, to je sklenitve same glavne pogodbe.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v točki IV. izreka razveljavi in se zavrže tožba v delu, s katerim tožeča stranka uveljavlja ugotovitev, da tožena stranka nima iz naslova posredovanja pri prodaji nepremičnin z dne 10. 12. 2007 nasproti tožeče stranke nobene terjatve.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se nerazveljavljeni del izpodbijane sodbe (točke I., II. III. in V. izreka) potrdi.

III. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v 15 dneh povrniti 970,56 EUR stroškov pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo, ki jo je izdalo 13. 9. 2012, ugotovilo obstoj terjatve tožeče stranke po sklepu o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 58250/2009 z dne 8. 5. 2009 (točka I. izreka). Ugotovilo je tudi, da ne obstoji v pobot uveljavljena terjatev tožene stranke zoper tožečo stranko v znesku 30.332,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 10. 4. 2009 dalje (točka II. izreka). Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 58250/2009 z dne 8. 5. 2009 je obdržalo v veljavi v prvem in tretjem odstavku izreka (točka III izreka) in s tem toženi stranki naložilo plačilo 30.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 3. 2009 dalje in stroškov izvršilnega postopka v znesku 213,48 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Ugotovilo je tudi, da tožena stranka nima iz naslova posredovanja pri prodaji nepremičnine z dne 10. 12. 2007 nasproti tožeče stranke nobene terjatve (točka IV. izreka). Toženi stranki je naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 2.146,04 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka V. izreka).

2. Zoper sodbo je v pritožbenem roku vložila pritožbo tožena stranka. Uveljavljala je vse pritožbene razloge in pritožbenemu sodišču predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne.

3. Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo utemeljevala neutemeljenost pritožbenih navedb tožene stranke.

4. Pritožba je delno utemeljena.

Glede utemeljenega dela pritožbe

5. Tožeča stranka je s tožbenim zahtevkom uveljavljala povrnitev zneska, ki ga je toženi stranki plačala na podlagi Pogodbe o poslovnem svetovanju pri izvedbi projekta (priloga A2) z dne 21. 4. 2008 in sklenjenega aneksa št. 1 k tej pogodbi (priloga A3) z dne 21. 8. 2008, sklicujoč se na zavezo iz četrtega člena aneksa št. 1, saj ni prišlo do sklenitve pogodbe o prodaji nepremičnin, ki je bila pogoj za zapadlost terjatve tožene stranka na plačilo nagrade po Pogodbi o poslovnem svetovanju pri izvedbi projekta.

6. Tožena stranka je prvotno tožbenemu zahtevku nasprotovala s trditvami, da je bila med tožečo stranko in njenim kupcem sklenjena pogodba, ki je opravičevala njen zahtevek na izplačilo nagrade po Pogodbi o poslovnem svetovanju pri izvedbi projekta. Podrejeno temu pa je uveljavljala v pobot svojo terjatev iz naslova provizije za posredovanje pri prodaji nepremičnine na podlagi pogodbe z dne 10. 12. 2007 (priloga A7). Tekom postopka je tožena stranka dopolnila trditveno podlago (druga pripravljalna vloga z dne 12. 8. 2010) z materialnopravnim ugovorom prenehanja terjatve tožeče stranke v posledici uveljavljenega pobota s strani tožeče stranke, podrejeno pa še vedno vztrajala pri pobotnem ugovoru glede nasprotne terjatve iz naslova posredniške provizije v višini 30.432,10 EUR.

7. Iz ugotovitev prvostopenjskega sodišča izhaja, da med pravdnima strankama teče tudi pravda II Pg 3539/2012, v kateri tožena stranka kot tožeča stranka uveljavlja plačilo navedenega zneska provizije v višini 30.432,10 EUR. Očitno je tožena stranka po vložitvi pobotnega ugovora isto terjatev uveljavljala zoper tožečo stranko v novi pravdi. Vendar se vprašanje litispendence ne postavlja v povezavi s pobotnim ugovorom tožene stranke, ki je bil uveljavljen že v okviru ugovora tožene stranke z dne 20. 5. 2009 zoper sklep o izvršbi, opr. št. VL 58250/2009 z dne 8. 5. 2009. 8. Tožeča stranka je na naroku za glavno obravnavo 14. 6. 2012 svoj tožbeni zahtevek razširila tako, da je uveljavljala kot vmesni ugotovitveni zahtevek ugotovitev, da tožena stranka nima iz naslova posredovanja pri prodaji nepremičnine z dne 10. 12. 2007 nasproti tožeči stranki nobene terjatve. Tako postavljeni zahtevek tožeče stranke ne predstavlja vmesnega ugotovitvenega zahtevka v smislu tretjega ostavka 181. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/1999 s spremembami – v nadaljevanju ZPP). Tako kot ga je tožeča stranka oblikovala, je tako postavljeni zahtevek mogoče razumeti kvečjemu kot zahtevek na ugotovitev neobstoja terjatve, ki jo tožena stranka uveljavlja v okviru pobotnega ugovora v tem postopku. Takšen zahtevek predstavlja zahtevo tožeče stranke za odločanje o isti stvari, ki je že predmet odločanja v tem postopku, zato takšno kopičenje zahtevkov predstavlja litispendenco, ki je nedopustna v smislu tretjega odstavka 189. člena ZPP. Ker je prvostopenjsko sodišče z izpodbijano sodbo odločalo o takšnem tožbenem zahtevku tožeče stranke v okviru točke IV. izreka izpodbijane sodbe, je s tem ponovno odločilo o istem predmetu spora kot v okviru odločitve o pobotnem ugovoru v točki III. izreka izpodbijane sodbe. S tem pa je prvostopenjsko sodišče storilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 12. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Na takšno kršitev mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je zato v okviru uradnega preizkusa izpodbijane sodbe pritožbi delno ugodilo ter ta del izpodbijane sodbe (IV. izreka) razveljavilo in tožbo v tem delu zavrglo (drugi odstavek 354. člena ZPP).

Glede neutemeljenega dela pritožbe

9. Iz dejanskih ugotovitev prvostopenjskega sodišča v izpodbijani sodbi izhaja, da sta pravdni stranki imeli sklenjeni dve pogodbi, ki sta bili obe povezani s prodajo iste nepremičnine tožeče stranke potencialnemu kupcu. 10. 12. 2007 sta sklenili Pogodbo o posredovanju (A7), s katero si je tožena stranka kot posrednik dogovorila pravico do posredniške provizije. 21. 4. 2008 pa sta stranki sklenili Pogodbo o poslovnem sodelovanju (priloga A2), s katero sta pravdni stranki dogovorili upravičenje tožene stranke do nagrade v višini 49.990,00 EUR, ki zapade v plačilo po plačilu kupnine s strani kupca tožeči stranki kot prodajalcu. Na podlagi aneksa št. 1 (A3) sta se pravdni stranki dogovorili o predplačilu dela nagrade, ki je bil toženi stranki tudi izplačan. Hkrati sta še dogovorili glede vrnitve tega dela nagrade, v kolikor ne bi prišlo do sklenitve pogodbe o prodaji nepremičnin iz razlogov, ki niso na strani tožeče stranke.

10. Tožena stranka v pritožbi ne izpodbija dejanskih ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da so nastopili pogoji iz 4. člena Aneksa št. 1 (A3) za vrnitev izplačanega dela nagrade v višini 30.000,00 EUR. Tožena stranka v pritožbi izpodbija odločitev sodišča predvsem v tistem delu, ki se nanaša na vprašanje obstoja nasprotne terjatve tožene stranke, v zvezi s katero je tožena stranka uveljavljala ugovor ugasle pravice tožeče stranke in podrejeno tudi pobotni ugovor.

11. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je prvostopenjsko sodišče povsem spregledalo materialnopravni ugovor tožene stranke glede ugasle pravice tožeče stranke. Tožena stranka je takšen materialnopravni ugovor utemeljevala na zatrjevani posledici pobotne izjave tožeče stranke, na osnovi katere naj bi terjatev tožeče stranke prenehala zaradi pobotanja z nasprotno terjatvijo tožene stranke. Da bi tožena stranka s takšnim ugovorom uspela, bi morala dokazati obstoj nasprotne terjatve tožene stranke ter pobotne izjave v smislu prvega odstavka 312. člena Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/2001 s spremembami – v nadaljevanju OZ). Obstoj nasprotne terjatve tožene stranke je bil torej materialna predpostavka tako za uveljavljanje ugovora ugasle pravice tožene stranke kot tudi za uveljavljanje podrejenega pobotnega ugovora tožene stranke. Sodišče prve stopnje se je v okviru izpodbijane sodbe opredelilo, da tožena stranka ni uspela dokazati obstoja nasprotne terjatve. V okvir takšne ugotovitve prvostopenjskega sodišča je vključena tudi opredelitev sodišča do ugovora tožene stranke glede ugasle pravice v posledici predpravdnega pobotanja, saj se ob ugotovitvi neobstoja terjatve tožene stranke izkaže navedeni materialnopravni ugovor kot neutemeljen. Neutemeljen je zato pritožbeni očitek glede pomanjkanja razlogov sodbe v tej smeri. O pravilnosti presoje prvostopenjskega sodišča glede obstoja nasprotne terjatve tožene stranke pa se pritožbeno sodišče opredeljuje v nadaljevanju te obrazložitve.

12. Tožena stranka je obstoj svoje terjatve do tožeče stranke iz naslova posredniške provizije utemeljevala na sklenjeni Pogodbi o posredovanju pri prodaji nepremičnine, ki sta jo pravdni stranki sklenili 10. 12. 2007 (A7). Sodišče prve stopnje je ugotovitev o neobstoju terjatve tožene stranke utemeljilo na ugotovitvi, da je bila med tožečo stranko in potencialnim kupcem K. d.o.o. sklenjena zgolj predpogodba, dejansko pa ni prišlo do sklenitve same prodajne pogodbe. Iz teh ugotovitev je prvostopenjsko sodišče sklepalo, da tožena stranka še ni pridobila pravice do posredniške provizije v smislu 2. člena Pogodbe o posredovanju (A7).

13. Tožena stranka v pritožbi konkretizirano ne izpodbija ugotovitev prvostopenjskega sodišča o tem, da kupoprodajna pogodba med tožečo stranko in kupcem ni bila sklenjena oziroma, da je bila sklenjena zgolj predpogodba. Tožena stranka poskuša v pritožbi izpodbiti sklepanje prvostopenjskega sodišča predvsem z navedbami v smeri, da je tožena stranka pridobila pravico do posredniške provizije že na podlagi sklenjene predpogodbe in se pri tem sklicuje tudi na zmotno dokazno oceno prvostopenjskega sodišča glede učinka pozivov same tožeče stranke z dne 24. 3. in 1. 4. 2009 toženi stranki k izstavitvi računa za provizijo.

14. Iz pogodbe o posredovanju pri prodaji nepremičnine je razvidno, da je tožena stranka nepremičninski posrednik, zato zanjo veljajo pogoji za opravljanje te dejavnosti, kot jih določa Zakon o nepremičninskem posredovanju (Ur. l. RS, št. 42/2003 s spremembami – v nadaljevanju ZNPosr). Ta v drugem odstavku 25. člena določa, da upravičenje nepremičninske družbe za plačilo za posredovanje nastane šele s sklenitvijo pravnega posla, za katerega se posreduje. Ta določba je glede na določbo tretjega odstavka 13. člena istega zakona kogentne narave in zato v tem delu po načelu specialnosti odstopa od ureditve v prvem odstavku 847. člena OZ, ki omogoča tudi drugačen dogovor (1). To pomeni, da si nepremičninski posrednik v pogodbi ne more izgovoriti ugodnejših pogojev za plačilo provizije, to je, da bi bil do le-te upravičen še pred sklenitvijo posla, za katerega je posredoval. 15. Pritožbeno sodišče pritrjuje ugotovitvi prvostopenjskega sodišča, da iz same pogodbe z dne 10. 12. 2007 izhaja predmet posredovanja pri prodaji nepremičnine. To pomeni, da sta se pravdni stranki dogovorili za posredovanje tožene stranke za prodajo nepremičnine, to je za sklenitev kupoprodajne pogodbe. Iz takšne narave pogodbe tako izhaja, da je bila nujna predpostavka za nastanek terjatve tožene stranke iz naslova posredniške provizije tudi sama sklenitev pogodbe o prodaji nepremičnine in ne zgolj sklenitev predpogodbe v tej smeri.

16. Pritožbeno sklicevanje, da naj bi bilo potrebno določilo prvega odstavka 3. člena Pogodbe o posredovanju pri prodaji nepremičnine, ki določa, da je naročitelj dolžan plačati provizijo ob prvi sklenitvi pravdnega postopka, razlagati v smeri obstoja dogovora, da toženi stranki pripada provizija že ob sklenitvi predpogodbe kot prvega sklenjenega pravnega posla, je neutemeljeno. Takšen učinek bi lahko nastopil samo ob predpostavki, da bi bil tudi sam predmet pogodbe opredeljen kot posredovanje za sklenitev predpogodbe. Kot rečeno pa iz same pogodbe izhaja nasprotno, to je, da je bil predmet posredovanja sama prodaja nepremičnine, kar predpostavlja sklenitev ustrezne kupoprodajne pogodbe in ne predpogodbe. Tudi če bi bila ob dogovorjenem predmetu pogodbe posredovanja pri prodaji nepremičnine res dogovorjena pravica tožene stranke do plačila provizije že ob sklenitvi predpogodbe, pa bi to predstavljalo zaobid kogentne določbe drugega odstavka 25. člena ZNPosr. Glede na dejanske ugotovitve je prvostopenjsko sodišče zato pravilno sklepalo, da v posledici nesklenitve prodajne pogodbe med tožečo stranko in potencialnim kupcem še ni nastala terjatev tožene stranke iz naslova posredniške provizije.

17. Neutemeljeno je tudi pritožbeno sklicevanje, da je prvostopenjsko sodišče zmotno dokazno ocenilo pisne pozive tožeče stranke toženi stranki k izstavitvi računa za provizijo. Sodišče prve stopnje je s tem v zvezi sledilo navedbam tožeče stranke, da sta bila ta dva poziva posredovana zaradi njene zmotne ocene. Tožena stranka se v pritožbi neutemeljeno sklicuje, da naj bi že navedena poziva tožeče stranke z dne 24. 3. in 3. 4. 2009 toženi stranki k izstavitvi računa utemeljevala terjatev tožene stranke iz tega naslova. Nastanek terjatve mora temeljiti na ustreznem pravnem temelju. Takšnega pa ne predstavlja zgolj poziv tožeče stranke toženi stranki na izstavitev računa. Takšen poziv namreč ne more imeti konstitutivnega učinka, brez da bi bila izkazana ustrezna pravna podlaga.

18. Kot pravno nerelevantne se izkažejo tudi pritožbene navedbe glede izpovedi direktorja tožene stranke o njenem prizadevanju v korist tožeče stranke v zvezi s pripravo predpogodbe med tožečo stranko in potencialnim kupcem in obsegom vloženega dela v sklenitev tega posla. Kot je bilo že pojasnjeno, v skladu z drugim odstavkom 25. člena ZNPosr zgolj obseg vloženega dela in prizadevanje v korist naročnika posrednika še ne legitimira za uveljavljanje posredniške provizije.

19. Pritožbene navedbe v smeri očitane opustitve tožeče stranke zaradi neuveljavljanja sklenitve prodajne pogodbe na podlagi sklenjene predpogodbe s potencialnim kupcem pa po eni strani predstavlja nedopustno pritožbeno novoto, saj tožena stranka tovrstnih očitkov o opustitvi tožeče stranke v postopku pred prvostopenjskim sodiščem ni uveljavljala (prvi odstavek 337. člena ZPP). Poleg tega pa je prvostopenjsko sodišče v nasprotju s trditvami tožene stranke sledilo trditvam tožeče stranke, da je do nesklenitve kupoprodajne pogodbe prišlo iz razlogov na strani potencialnega kupca, ki ni uspel zagotoviti ustreznih virov financiranja samega nakupa nepremičnine. Pritožbeno sodišče pri tem dodaja še, da je takšno postopanje tožeče stranke, da je bila sklenitev pogodbe o prodaji nepremičnine potencialnemu kupcu odložena do zagotovitve ustreznega vira za poplačilo kupnine s strani kupca, povsem razumna odločitev in v okviru pričakovane skrbnosti pri sklepanju tovrstnega posla. Takšnega zadržka tožeče stranke pri sklepanju prodajne pogodbe že v času sklenitve predpogodbe zato ni mogoče obravnavati kot ravnanje v smislu „venire contra factum proprium“ v razmerju do tožene stranke, ki zaradi tega še ni pridobila upravičenja do plačila posredniške provizije.

20. Pritožbeno sodišče se opredeljuje tudi do pritožbenih očitkov, da naj bi bila tožeča stranka neupravičeno obogatena na račun tožene stranke v posledici okoliščine, da je zadržala zelo visoko aro v višini 105.667,00 EUR, medtem ko je tožena stranka vseskozi delovala v korist tožeče stranke. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je potencialni kupec na podlagi predpogodbe za prodajno pogodbo z določili o ari (A8) plačal aro v navedeni višini na depozitni račun pri notarju, s katerega je bil ta znesek po izteku roka za sklenitev prodajne pogodbe nakazan tožeči stranki. Ara načeloma predstavlja obliko utrditve obveznosti iz sklenjene pogodbe. Vendar dejstvo, da sta tožeča stranka in potencialni kupec K. d.o.o. določilo o ari vnesla v predpogodbo (A8), še ne spreminja narave samega posla kot predpogodbe. Iz jasnih določil predpogodbe je namreč razvidno, da sta stranki izrecno predvideli kasnejšo sklenitev same glavne pogodbe. Umestitve določila o ari v predpogodbo zato ni mogoče razumeti drugače kot način utrditve obveznosti, ki izhaja iz predpogodbe, to je sklenitve same glavne pogodbe. Morebitne ugovore glede višine are, ki jo je zadržala tožeča stranka, bi lahko uveljavljal le potencialni kupec v smislu četrtega odstavka 65. člena OZ. Okoliščina, da je tožeči stranki pripadla korist v višini are v posledici izjalovljenega posla sklepanja kupoprodajne pogodbe s potencialnim kupcem, pa toženi stranki še ne daje upravičenje za uveljavljanje terjatve iz naslova posredniške provizije, ker niso bili izpolnjeni zakoniti pogoji iz drugega odstavka 25. člena ZNPosr, zato ni mogoče govoriti o prikrajšanju v breme tožene stranke.

21. Iz navedenega je torej razvidno, da tožena stranka s pritožbo ni uspela izpodbiti pravilne presoje prvostopenjskega sodišča o neobstoju terjatve tožene stranke iz naslova posredniške provizije, saj ni prišlo do sklenitve pogodbe o prodaji nepremičnine, glede katere je posredovala tožena stranka. Iz takšne ugotovitve tako izhaja neutemeljenost ugovora tožene stranke o prenehanju terjatve tožeče stranke kot posledici predpravdnega pobotanja. Iz istega razloga pa je sodišče prve stopnje pravilno odločilo tudi glede neobstoja v pobot uveljavljene terjatve iz tega naslova. Ker pritožbeno sodišče tudi v okviru uradnega preizkusa izpodbijane sodbe ni ugotovilo drugih absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo, v kolikor se nanaša na odločitev prvostopenjskega sodišča glede dajatvenega zahtevka tožeče stranke (I. in III. izreka) in odločitev o pobotnem ugovoru (točka II. izreka), zavrnilo in v tem delu izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

22. Zgolj delni uspeh tožene stranke s pritožbo pa ni vplival na odločitev o pravdnih stroških postopka (točka V izreka izpodbijane sodbe). Pravdnima strankamaa namreč v zvezi z delom zahtevka, glede katerega je pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo, niso nastali posebni pravdni stroški, zato je pritožbeno sodišče potrdilo tudi odločitev prvostopenjskega sodišča o stroških postopka (smiselno drugi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP).

23. Neuspeh tožene stranke glede izpodbijanega odločilnega dajatvenega dela prvostopenjske sodbe je narekoval tudi odločitev pritožbenega sodišča o stroških pritožbenega postopka. Tožena stranka, ki s pritožbo v pretežnem delu ni uspela, je dolžna tožeči stranki povrniti nastale stroške pritožbenega postopka in sicer v skladu z Odvetniško tarifo za nagrado za postopek v zvezi z vloženim odgovorom na pritožbo – tar. št. 3100 v višini 788,80 EUR in materialne izdatke po tar. št. 6000 v višini 20,00 EUR, vse skupaj povečano za 20 % DDV.

(1) Enako stališče zavzeto tudi v sodbi VSL I Cp 1351/2010 z dne 8. 12. 2010.