Jedro

V primerih, ko je pravni naslov pridobitelja posameznega dela stavbe pravni posel, nastal pred 1. januarjem 2003, za izkazovanje pravnega temelja pridobitve ali prenosa lastninske pravice na posameznem delu stavbe pridobitelju ni treba predložiti zemljiškoknjižnega dovolila odsvojitelja.

Individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, so lahko atriji, kleti, drvarnice, garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela.

Upoštevanje drvarnice kot sestavnega dela posameznega dela stavbe terja spremembo vpisov v kataster stavb in vpliva na celotno odločitev (deleži).

Izrek

I. Pritožba tretje udeleženke K. K. se zavrže. II. Pritožbi prve udeleženke N. N. se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom: ugotovilo, da na stavbi z naslovom Maribor, stavba ID znak 001, stoječi na parceli ID znak 000, obstoji etažna lastnina; ugotovilo, kateri so splošni skupni deli stavbe ID znak 001, v lasti vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe; ugotovilo posamezne dele stavbe ID znak 001 in lastništvo na posameznih delih stavbe; po pravnomočnosti sklepa zemljiški knjigi odredilo vpis etažne lastnine v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka vzpostavljanja etažne lastnine, vpisane z ID ..., in izbris zaznambe postopka vzpostavljanja etažne lastnine.

2. Zoper sklep se pritožujeta prva in tretja udeleženka. Prva udeleženka navaja, da je sodišče prve stopnje spregledalo in ni upoštevalo predložene prodajne pogodbe za stanovanje ID znak 002, iz katere je razvidno, da je udeleženka 10. 7. 2002 skladno z določbo 125. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) kupila tudi drvarnico v velikosti 5,56 m2 (po točkovalnem zapisniku pomnoženo s faktorjem 0,25 – Pravilnik o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja, Pravilnik). Drvarnica je bila predmet prodajne pogodbe in tudi točkovana, točkovanje je bilo podlaga za sklenitev prodajne pogodbe tudi na parc. št. 000, k. o. X. Navedena drvarnica je na GURS-u navedena pod številko stavbe 003. Drvarnica je bila dejansko točkovana, kar izhaja iz točkovalnega zapisnika. Drvarnico ima že od sklenitve prodajne pogodbe v posesti. Predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi, sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje in mu naloži, da pri vpisu etažne lastnine upošteva tudi drvarnico v izmeri 5,56 m2. Tretja udeleženka v pritožbi prav tako navaja, da sodišče ni upoštevalo predloženih prodajnih pogodb za njeno stanovanje (ID znak 004), iz katerih je razvidno, da je lastnica tudi drvarnice na dvorišču. Sklicuje se na točkovalni zapisnik, gre za drvarnico velikosti 5,56 m2. Predlaga razveljavitev sklepa, vrnitev zadeve v novo odločanje in da višje sodišče sodišču prve stopnje naloži, da pri vpisu etažne lastnine pri tretji udeleženki upošteva drvarnico na dvorišču v izmeri 5,56 m2. Enako naj se upošteva tudi pri kletnem boksu.

3. Predlagatelji v odgovoru na pritožbo prve udeleženke navajajo, da so bili v času odločanja stavba ID znak 001 in njeni posamezni deli že vpisani v kataster stavb na podlagi pravnomočne odločbe GURS, št. ... z dne 20. 9. 2011. Prva udeleženka v postopku pred sodiščem prve stopnje ni zatrjevala, da obstoji neskladje med dejanskim stanjem in stanjem vpisov v katastru stavb, temveč to kot novoto zatrjuje v pritožbi in predlaga nov dokaz. Sklicujejo se na 337. člen Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (ZNP) in zatrjujejo, da gre za pritožbene novote, ki jih ni mogoče upoštevati. Iz razpolagalnega dela (t. i. zemljiškoknjižnega dovolila) prodajne pogodbe z dne 10. 7. 2002 izhaja, da so predlagatelji na udeleženko prenesli lastninsko pravico le na stanovanju in pripadajoči kletni hrambi, ne pa tudi na delu drvarnice kot objektu zunanje ureditve, ki je v funkciji redne rabe celotne stavbe.

4. Pritožba tretje udeleženke je prepozna. Pritožba prve udeleženke je utemeljena.

Glede pritožbe tretje udeleženke:

5. Izpodbijani sklep je sodišče prve stopnje tretji udeleženki vročilo 23. 10. 2017. 15-dnevni rok za pritožbo se je iztekel 7. 11. 2017, medtem ko je tretja udeleženka pritožbo vložila priporočeno po pošti dne 20. 12. 2017, tj. po izteku pritožbenega roka, torej prepozno (drugi odstavek 343. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP). Sodišče druge stopnje je zato prepozno pritožbo zavrglo (352. člen ZPP v zvezi s 37. členom ZNP). Sodišče druge stopnje pritožbe, vložene po poteku roka (tretji odstavek 33. člena ZNP) ne more upoštevati, saj pogoj, da s tem niso prizadete pravice drugih oseb, ki se opirajo na sklep, ali da se te osebe strinjajo s spremembo ali razveljavitvijo, ni izpolnjen (tudi obstoj tehtnih razlogov ni zatrjevan).

Glede pritožbe prve udeleženke:

6. Prva udeleženka v pritožbi utemeljeno opozarja, da sodišče prve stopnje predložene prodajne pogodbe za stanovanje ID znak 002 ni upoštevalo v celoti oziroma ni upoštevalo, da je bila predmet kupoprodajne pogodbe tudi drvarnica. Prva udeleženka je v vlogi z dne 20. 1. 2017 navedla, da je dne 10. 7. 2002 od predlagateljev kupila stanovanje na naslovu Maribor. Navedla je, kaj stanovanje (po pogodbi) obsega, med drugim tudi drvarnico na dvorišču 5,56 m2 (točkovalni zapisnik faktor 1/4). Že v tej vlogi se je sklicevala na točkovalni zapisnik, ki ga prilaga pritožbi. Neutemeljene so navedbe predlagateljev v odgovoru na pritožbo, da naj bi bila prva udeleženka s svojimi trditvami prekludirana oziroma, da gre za pritožbene novote, ki jih ni mogoče upoštevati. Sodišče prve stopnje je namreč sklep izdalo brez naroka za glavno obravnavo, zato je očitek predlagateljev neutemeljen.1

7. S trditvami, da sodišče ni upoštevalo predložene prodajne pogodbe za stanovanje oziroma drvarnice v velikosti 5,56 m2 kot predmeta te pogodbe, prva udeleženka izkazuje obstoj neskladja med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb, po oceni sodišča druge stopnje utemeljeno. Kot izhaja iz elaborata (priloga C1) je namreč pri posameznem delu stavbe številka 2 upoštevana uporabna površina dela stavbe 59,02 m2 ter klet v izmeri 10,95 m2, skupno 69,97 m2, medtem ko drvarnica, ki je bila tudi predmet kupoprodajne pogodbe, ni upoštevana. Sodišče prve stopnje bi zato pri odločanju moralo upoštevati 28. člen Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1), ki ureja spremembe vpisov v katastru stavb.

8. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da ni utemeljena navedba iz odgovora na pritožbo, da iz razpolagalnega dela jasno izhaja, da so predlagatelji na udeleženko prenesli lastninsko pravico le na stanovanju in pripadajoči kletni shrambi, in da naj bi bila drvarnica kot objekt zunanje ureditve v funkciji redne rabe celotne stavbe. V konkretnem primeru je bila namreč pogodba med predlagatelji in prvo udeleženko sklenjena pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (SPZ), torej v času, ko zemljiškoknjižno dovolilo ni imelo današnje teže. Stanovanje je bilo kupljeno v skladu z določili Stanovanjskega zakona (SZ). V literaturi in sodni praksi je uveljavljeno stališče, da gre za originarno pridobitev lastninske pravice in za te nakupe vpis v zemljiški knjigi ni bil konstitutivne narave. ZVEtL-1 pa v četrtem odstavku 21. člena tudi izrecno določa, da v primerih, ko je pravni naslov pridobitelja posameznega dela stavbe pravni posel, nastal pred 1. januarjem 2003, za izkazovanje pravnega temelja pridobitve ali prenosa lastninske pravice na posameznem delu stavbe pridobitelju ni treba predložiti zemljiškoknjižnega dovolila odsvojitelja.

9. Sodišče prve stopnje torej zmotno ni upoštevalo, da je bila predmet prodajne pogodbe za stanovanje prve nasprotne udeleženke tudi drvarnica v velikosti 5,56 m2, zato je bilo treba sklep sodišča prve stopnje razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo odločanje. Upoštevanje drvarnice kot sestavnega dela posameznega dela stavbe vpliva na celotno odločitev (deleži), zato je bilo treba sklep sodišča prve stopnje razveljaviti v celoti. Sodišče bo moralo v ponovljenem postopku upoštevati in se opredeliti do 28. člena ZVEtL-1. Na kakšen način se bo evidentirala sporna drvarnica, je strokovno vprašanje, o katerem se bo opredelil izvedenec geodetske stroke. Sodišče druge stopnje opozarja le na določbo tretjega odstavka 4. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki določa, da so individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, lahko atriji, kleti, drvarnice, garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela.

10. Sodišče druge stopnje glede na naravo stvari in okoliščine primera ocenjuje, da samo ne more dopolniti postopka, zato je sklep sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrača sodišču prve stopnje v nov postopek (355. člen ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

PRAVNI POUK: Zoper II. točko izreka tega sklepa je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka tega sklepa, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo sklep sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo odločanje, čeprav bi kršitev postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti nov postopek.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

1 Prim. tudi sklep VS RS II Ips 68/2014.