Jedro

Pri predlogu za vpis etažne lastnine, četudi ga vloži posamezni etažni lastnik, gre tako za vpis v njegovo korist kot tudi v korist vseh ostalih etažnih lastnikov. Predlagatelj namreč brez vpisa lastninske pravice pri vsakem posameznem delu v korist imetnika ne more doseči vpisa etažne lastnine, torej tudi ne lastninske pravice na svojem posameznem delu. Prav zaradi navedenega je potrebno etažnemu lastniku s širšo razlago prej navedenih določil 234. člena ZZK-1, omogočiti možnost, da predlaga vzpostavitev listin, pa čeprav te izkazujejo, da je bilo zemljiškoknjižno dovolilo izstavljeno v korist drugih etažnih lastnikov, sicer prav tako podpisnikov pravnega posla, ki je podlaga za vknjižbo.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne zemljiškoknjižnemu sodniku v ponovno odločanje.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje: - zavrglo predloga predlagatelja V. d.d., za vzpostavitev zemljiškoknjižnih listin z dne 20.8.2014 in z dne 22.8.2014; - zavrnilo ugovor predlagatelja V. d.d., in ugovor udeleženca H. d.o.o., (sedaj He. d.o.o.) in potrdilo sklep Dn 2300001407/2009 z dne 23.12.2013, s katerim je bil zavrnjen zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo etažne lastnine pri nepremičnini ident. št. stavbe XY, stoječi na parc. št. 1571/2, 1570/4 in 1573/12 k.o. V. Zoper sklep sta predlagatelj in udeleženec vložila pritožbo. V pritožbi navajata, da je sodišče s sklepom Dn 2300001407/2009 zavrnilo predlog za vknjižbo etažne lastnine: - ker niso bile predložene vse listine, s katerimi bi stranke izkazale neprekinjeno verigo prenosov lastninske pravice v svojo korist; - ker je pri deležu lastnika G. d.d. vpisana prepoved odtujitve in obremenitve na podlagi sklepa II Pg 201/2007; - ker je na parcelah št.1571/2, 1570/40 in 1573/12, vse k.o. V. različno lastninsko stanje, kar je ovira za vpis. Zoper sklep sta vložila ugovor, ki je bil zavrnjen z izpodbijanim sklepom z obrazložitvijo, da niso izpolnjeni pogoji za vzpostavitev listin, ker je predlagatelj predloge za vzpostavitev listin podal šele v postopku dopolnjevanja zemljiškoknjižnega predloga. Predlagatelj pa za vložitev predloga za vzpostavitev izgubljenih listin tudi ni legitimiran, poleg tega bi moral biti predlog za vzpostavitev listin vložen hkrati s predlogom za vknjižbo lastninske pravice. Pritožnika menita, da je izpodbijani sklep nezakonit. V tej zadevi gre za specifično situacijo, saj je bil predlog za vknjižbo etažne lastnine vložen na podlagi ZZK-1 (Uradni list RS 58/2003, 37/2008, 45/2008, 28/2009), torej pred spremembo ZZK-1C (Ur. list RS 25/2011). Predlagatelju je bilo v ugovornem postopku omogočeno, da predlog dopolni z manjkajočimi listinami, kar je ustavno skladna razlaga določil ZZK-1. Razlaga sodišča, da lahko vzpostavitev listin predlaga samo tisti, ki na podlagi teh listin predlaga vknjižbo lastninske pravice v svojo korist, je v obravnavanem primeru preozka. Po drugem odstavku 128. člena ZZK-1 se šteje, da je pravni interes predlagatelja, ki vlaga predlog za vknjižbo lastninske pravice v korist druge osebe, izkazan, če hkrati predlaga tudi vknjižbo lastninske pravice v svojo korist. Vknjižba etažne lastnine je specifična zaradi neločljive povezanosti, saj je predlog zavrnjen v celoti, čeprav manjka samo ena listina v verigi. Zato je predlagatelj legitimiran tudi za predložitev manjkajočih listin, kar je sodišče upoštevalo, razen pri predlogu za vzpostavitev listine. Po členu 234 ZZK-1 se postopek za vzpostavitev listin začne, če predlagatelj verjetno izkaže, da je bilo izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice v njegovo korist, vendar v primeru postopka za vknjižbo etažne lastnine tega določila ni mogoče omejiti samo na predlagatelja, ki nima ustrezne listine, pač pa lahko predlagatelj, ki je legitimiran za vložitev predloga za vknjižbo etažne lastnine za celo stavbo, predlaga tudi vzpostavitev izgubljenih listin, ob smiselni uporabi 128. člen ZZK-1. Enako preozka je razlaga sodišča, da je možno predlog za vzpostavitev vložiti samo istočasno s predlogom. Po določilih ZZK-1 morajo biti vse listine priložene predlogu za vknjižbo, vendar jih je po določilih ZZK-1 (pred novelo C) mogoče predložiti tudi po pozivu sodišča, po noveli C pa v 8 dneh po vložitvi ugovora zoper sklep o zavrženju iz razloga, ker predlogu niso predložene ustrezne listine, notar predloži manjkajoče listine. Sedanji četrti odstavek 146. člen ZZK-1 tako nadomešča pozivni sklep iz drugega odstavka pred novelo ZZK-1C. Drugačna razlaga teh določil bi pomenila neenako obravnavanje strank, ki so vložile predlog pred novelo ZZK-1C, saj bi izgubile možnost dopolnitve predloga, ki so jo imele ob vložitvi predloga po drugem odstavku 146. člena takrat veljavnega ZZK-1 in bi jo imele tudi, če bi predlog vložile po uveljavitvi ZZK-1C z vložitvijo ugovora po četrtem odstavku 146. člena ZZK-1. Če je možno s predložitvijo listin na podlagi pozivnega sklepa ali ob ugovoru po četrtem odstavku 146. člena ZZK-1 sanirati nepredložitev listin, mora to veljati tudi za predlog za vzpostavitev listin.

Pritožba je utemeljena.

Predlagatelj je vložil predlog za vpis etažne lastnine in vknjižbo lastninske pravice na podlagi odločbe Geodetske uprave RS, z dne 15.1.2007 in sporazuma o oblikovanju etažne lastnine z dne 24.9.2007 (v nadaljevanju: sporazum). Ker je bil predlog prejet pred 1. majem 2011, je sodišče na podlagi 93. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1C) uporabilo 146. člen Zakona o zemljiški knjigi s pravili, ki so veljala pred spremembami in predlagatelja pozvalo k dopolnitvi predloga (sklep Sdn 96/2014 z dne 4.7.2014) s predložitvijo listin, ki bi bile podlaga za vknjižbo lastninske pravice v korist posameznega etažnega lastnika, v primeru večkratnih prenosov lastninske pravice na posameznem delu, ki niso vpisani v zemljiško knjigo, pa listino za vsak prenos tako, da bo izkazana veriga pravnih poslov od posameznega zemljiškoknjižnega lastnika do zadnjega pridobitelja posameznega dela stavbe. Predlagatelj je predlog dopolnil tako, da je predložil listine, kot so razvidne iz izpodbijanega sklepa in na podlagi 234. člena ZZK-1 predlagal vzpostavitev naslednjih zemljiškoknjižnih listin: prodajne pogodbe z dne 21.12.2001 v korist K. d.o.o., kupoprodajne pogodbe z dne 9.3.1993 in menjalne pogodbe z dne 9.3.1992 v korist Z. d.d., prodajne pogodbe št. 148/05 z dne 4.11.2005 ter prodajne pogodbe št. 160/06 z dne 3.4.2006 v korist G. d.d. in aneksa k pogodbi z dne 18.11.1994 v korist V. d.o.o..

Sodišče prve stopnje je predlog za vzpostavitev listin z izpodbijanim sklepom zavrglo ker: -želi predlagatelj z zemljiškoknjižnim predlogom in na podlagi vzpostavljenih zemljiškoknjižnih listin doseči vknjižbo lastninske pravice ne v svojo korist, temveč v korist K. d.o.o., Z. d.d., G. d.d. in V. d.o.o.; -naknadna dopolnitev zemljiškoknjižnega predloga z razširitvijo zahtevka za vpis ni dopustna, saj se pogoji za vpis ugotavljajo po stanju na dan začetka zemljiškoknjižnega postopka. Hkrati je zavrnilo ugovora predlagatelja in udeleženca, ker je ugotovilo, da niso izpolnjeni pogoji za oblikovanje etažne lastnine in vknjižbo lastninske pravice na posameznih delih stavbe prav iz razloga, ker predlagatelj ne razpolaga z vsemi izvirniki listin, na podlagi katerih bi bila možna vknjižba lastninske pravice v korist prej navedenih štirih lastnikov posameznih delov stavbe, podpisnikov sporazuma.

Pritožbeno sodišče uvodoma ne more pritrditi stališču sodišča prve stopnje, da predlagatelj zahteva vzpostavitev zemljiškoknjižnih listin, ne da bi hkrati zahteval vknjižbo v svojo korist. ZZK-1 v 1. točki prvega odstavka 234. člena ZZK-1 res določa, da se postopek vzpostavitve zemljiškoknjižne listine začne, če predlagatelj postopka verjetno izkaže, da je bilo v njegovo korist oziroma v korist njegovih pravnih prednikov izstavljena listina, katere vzpostavitev se zahteva, v drugem odstavku pa, da predlog za vzpostavitev listine lahko vloži samo oseba, v korist katere bi bilo mogoče dovoliti vknjižbo lastninske pravice, če bi ta oseba lahko predložila tako listino. Vendar pa v konkretnem primeru, ko gre za vpis etažne lastnine na podlagi sporazuma, sklenjenega prav z namenom, da služi kot pravni posel za pridobitev etažne lastnine in njen vpis v zemljiško knjigo, pritožbeno sodišče pritrjuje pritožbi, da ni mogoče slediti ozki razlagi sodišča prve stopnje.

Skladno s 105. členom Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ) etažna lastnina pomeni lastninsko pravico posameznega dela zgradbe in solastnino skupnih delov zgradbe. V skladu s s 107. členom SPZ lahko nastane tudi na podlagi pravnega posla in z vpisom v zemljiško knjigo. Vsebina pravnega akta, potrebnega za nastanek etažne lastnine, je določena s 108. členom SPZ. Oblikovanje etažne lastnine se v skladu s 15. a členom Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: ZZK-1) vpiše tako, da se 1. vpiše stavba v etažni lastnini in vsi njeni posamezni deli, 2. pri vsakem posameznem delu vpiše: lastninska pravica kot njen osnovni pravni položaj v korist osebe kot imetnika in delež solastnine na splošnih skupnih delih stavbe v etažni lastnini, 3. pri vsaki nepremičnini, ki je splošni skupni del stavbe v etažni lastnini, kot njen osnovni pravni položaj vpiše to pravno dejstvo, 4. pri vsaki nepremičnini, ki je posebni skupni del stavbe v etažni lastnini, kot njen osnovni pravni položaj vpiše: to pravno dejstvo in lastninska pravica v korist tistih posameznih delov v etažni lastnini, v etažno lastnino vsakokratnega etažnega lastnika na katerem je vključena. Iz vsebine navedenih določil je mogoče zaključiti, da gre pri predlogu za vpis etažne lastnine, četudi ga vloži posamezni etažni lastnik, tako za vpis v njegovo korist kot tudi v korist vseh ostalih etažnih lastnikov. Predlagatelj namreč brez vpisa lastninske pravice pri vsakem posameznem delu v korist imetnika ne more doseči vpisa etažne lastnine, torej tudi ne lastninske pravice na svojem posameznem delu. Prav zaradi navedenega je potrebno etažnemu lastniku s širšo razlago prej navedenih določil 234. člena ZZK-1, omogočiti možnost, da predlaga vzpostavitev listin, pa čeprav te izkazujejo, da je bilo zemljiškoknjižno dovolilo izstavljeno v korist drugih etažnih lastnikov, sicer prav tako podpisnikov pravnega posla, ki je podlaga za vknjižbo. Nasprotna razlaga, kot jo ponuja sodišče, bi pomenila, da bi bila vknjižba etažne lastnine lahko uspešna le na podlagi skupnega predloga tistih etažnih lastnikov, v korist katerih je potrebno vzpostaviti listine oziroma, v primeru, kot je obravnavani, da bi moral predlagatelj, če bi želel doseči vpis etažne lastnine, sprožiti nepravdni postopek za izdajo sklepa o razdelitvi solastnine v etažno lastnino, kar je ob sklenjenem sporazumu vseh etažnih lastnikov, ki pomeni pogodbeni način delitve solastnine, nesorazmerno breme.

Prav tako ni mogoče pritrditi, da naknadna dopolnitev zemljiškoknjižnega predloga z vzpostavitvijo zemljiškoknjižne listine ni dopustna zaradi ugotavljanja pogojev po stanju na dan začetka zemljiškoknjižnega predloga. V konkretnem primeru je bil predlog za vzpostavitev listin vložen kot dopolnitev predloga za vpis etažne lastnine in se bo v vsakem primeru pogoje za vpis ugotavljalo po stanju na dan vložitve predloga za vpis etažne lastnine.

Zaradi navedenega se izkaže kot nepravilna odločitev prvostopenjskega sodišča o zavrženju predlogov predlagatelja za vzpostavitev listin in je bilo potrebno izpodbijani sklep v tem delu razveljaviti. Nadaljnja odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi ugovora, ker predlagatelj ne razpolaga z izvirniki listin, na podlagi katerih bi bila možna vknjižba lastninske pravice v korist K. d.o.o., Z. d.d., G. d.d. in V. d.o.o., ki temelji na zmotnem stališču glede predloga za vzpostavitev listin, se tako izkaže kot preuranjena in jo je bilo prav tako potrebno razveljaviti.

Glede na navedeno, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in vrnilo zadevo zemljiškoknjižnemu sodniku v ponovno odločanje (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1). V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje predlog za vzpostavitev listin obravnava kot dopusten in pri preverjanju pogojev za začetek postopka upošteva, da je vzpostavitev listin v korist vseh etažnih lastnikov, torej tudi predlagatelja.