Jedro

Pogoj ponudbe, da se zemljišča prodajajo izključno skupaj, ni v nasprotju z ZKZ oziroma njegovim namenom. Tožnica je ponudbo sprejela le za zemljišče s parc. št. 167/5, ne pa za vse nepremičnine iz ponudbe, to pa pomeni bistveno spremembo ponudbe in posledično njeno zavrnitev. Prvostopenjski organ zato pravilno tožnice ni obravnaval pri ugotavljanju vrstnega reda predkupnih upravičencev. Glede na v pretežnem delu ugotovljeno katastrsko rabo - gozd - ponujenih zemljišč je treba pri ugotavljanju prednostne pravice uporabiti določbe ZG, ki glede prednostne pravice pri nakupu gozda določa drugačna prednostna upravičenja, kot jih določa ZKZ, in na podlagi katerih je G. kot lastnik – mejaš gozdnih zemljišč na prvem mestu predkupnih upravičencev.

Izrek

Tožba se zavrne.

Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je prvostopni organ odobril pravni posel pri prometu z gozdnim in kmetijskim zemljiščem, za parc. št. 167/1 gozd v izmeri 73164 m2, 167/3 gozd v izmeri 10648 m2, parc. št. 167/5 plantažni sadovnjak v izmeri 12310 m2, in parc. št. 170/1 travnik v izmeri 2151 m2, vse k.o. ..., ki so poleg stavbnih zemljišč predmet kupoprodajne pogodbe, ki so jo sklenili: sindikati A., B., C., D., E. in F. kot prodajalci in G. d.d. kot kupec. V obrazložitvi je navedel, da je G. d.d. vložil vlogo za odobritev pravnega posla za zgoraj navedene parcele, ki se prodajajo skupaj v kompleksu s stavbnima parcelama št. 166/3 in 170/9, k.o. ..., ki so predmet kupoprodajne pogodbe, ki jo je dne 14. 9. 2009 sklenil skupaj z zgoraj navedenimi prodajalci. Iz potrdila o namenski rabi z dne 20. 7. 2009 je razvidno, da sta parc. št. 167/1 in 167/3 glede na osnovno namensko rabo v celoti opredeljeni kot gozd, parc. št. 167/5 kot kmetijsko zemljišče, parc. št. 170/1 pa je delno (cca. 3/5) kmetijsko zemljišče, ostalo pa stavbno zemljišče. Po podatkih Zavoda za gozdove predmetne parcele niso varovalni gozd, niti gozd s posebnim namenom. Po podatkih zemljiškega katastra o dejanski rabi parcel je 8,8246 ha zemljišča teh parcel opredeljenih kot gozdno zemljišče, 0,8371 ha kot kmetijsko zemljišče in 0,1656 ha kot pozidano zemljišče. Iz načrta parcel je razvidno, da ležijo skupaj. V primeru, ko se v kompleksu prodaja gozdno in kmetijsko zemljišče, ni mogoče ugotavljati prednostnega vrstnega reda predkupnih upravičencev istočasno po 23. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) in 47. člena Zakona o gozdovih (v nadaljevanju ZG), pač pa je treba ugotoviti, kateri specialni predpis je podlaga za določitev vrstnega reda (sodba US, U 323/2008 z dne 12. 5. 2009). Ker je iz potrdila o namenski rabi razvidno, da gre v obravnavanem primeru za promet s pretežno gozdnim zemljiščem, parcele pa se prodajajo izključno skupaj, tudi s stavbnima parcelama, mora organ upoštevati določbe o predkupni pravici po desetem odstavku 47. člena ZG. Ponudba je bila na oglasni deski izobešena od 24. 7. do 23. 8. 2009. Prodajalci so navedli cene za posamezne parcele in še, da se kmetijska in gozdna zemljišča prodajajo izključno skupaj s stavbnim zemljiščem za skupno ceno 233.690,00 EUR. Izjavo o sprejemu ponudbe so po prvem odstavku 21. člena ZKZ poslali družba H., I.I. (kot drug kmet), za nakup parcel št. 167/1, 167/3, 167/5 in 170/1 sta se prijavila J.J. in K.K. (kot drug kmet), G. d.d. (kot podjetje, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj), za parc. št. 167/5 tožnica (kot zakupnica zemljišča, ki je naprodaj in kot kmetijska organizacija, ki ji je zemljišče potrebno za opravljanje kmetijske dejavnosti), in družba L. (kot kmetijska organizacija, ki ji je zemljišče nujno potrebno za opravljanje kmetijske dejavnosti). Na opravljeni ustni obravnavi je bilo ugotovljeno, da je družba L. izjavo o sprejemu ponudbe poslala prepozno, v celoti pa so ponudbo (z vsemi pogoji) sprejeli družba H., I.I. in G.. Pooblaščenka tožnice je ugovarjala, da pogoj prodajalca ne more iti preko zakona, zaradi česar je treba upoštevati ZKZ. 20. člen ZKZ ne določa, kakšni so lahko oziroma kakšni ne smejo biti morebitni drugi pogoji po drugem odstavku tega člena. Če bi bili prodajni pogoji drugačni v obravnavani ponudbi, bi šlo za drugo ponudbo. Glede na podatke zemljiškega katastra in zemljiške knjige samo G. s svojimi parcelami št. 163/3, 165 in 168/1, k.o. ..., meji na parc. št. 167/3 gozd v izmeri 10648 m2, ki je del kompleksa zemljišč, ki ležijo skupaj in se prodajajo skupaj. Zato ima G. po 47. členu ZG predkupno pravico za nakup obravnavanih parcel. Organ je zato odločil, kot izhaja iz izreka te odločbe.

Drugostopni organ je pritožbo tožnice z odločbo, št. 33008-2/2010/3 z dne 26. 11. 2010, zavrnil in v zvezi s pritožbenimi navedbami še dodal, da je v zadevi sporno, ali je mogoče v ponudbi kot poseben pogoj določiti prodajo vseh naprodaj danih zemljišč skupaj, ne glede na njihovo lego in namensko rabo. Ni sporno, da obravnavana zemljišča ležijo skupaj, da je zemljišče po namenski rabi in po katastrski kulturi pretežno gozd, da so ponudbo dali prodajalci, da so navedli ceno za m2 po posameznih parcelah, da pa so pod drugimi pogoji prodaje navedli, da se kmetijska in gozdna zemljišča prodajajo skupaj s stavbnim zemljiščem pod tam določeno ceno. Organ meni, da je takšen pogoj dopusten tudi, kadar se ne prodaja kmetija kot celota. ZKZ namreč ne določa, kateri so tisti pogoji, ki so lahko določeni, in tudi ne določa, kateri so prepovedani. Glede ponudbe so zato pomembne določbe Obligacijskega zakonika, ki v 22. in nadaljnjih členih podrobneje opredeljuje ponudbo, med drugim pa v prvem odstavku 25. člena ta zakon določa, da ponudnika veže ponudba, torej z vsemi pogoji, v prvem odstavku 26. člena pa, da ponudba, v kateri je določen rok, do katerega mora biti sprejeta, veže ponudnika do izteka tega roka. Takšen pogoj je torej dopusten. Prvostopni organ je tudi pravilno upošteval prednostni vrstni red po 47. členu ZG. Ker tožnica ni v celoti sprejela ponudbe, temveč le za eno od naprodaj danih parcel, ne more z uspehom uveljavljati, da bi prodajalci morali to zemljišče prodati njej.

Tožnica je v tožbi uvodoma navedla, da izpodbija odločbo le v delu, ki se nanaša na parc. št. 167/5. Meni, da ima za nakup tega zemljišča prednost pred kupcem. V postopku ponudbe se je namreč pravočasno in v predpisani obliki prijavila in uveljavljala predkupno pravico kot zakupnik zemljišča, ki je naprodaj in kot kmetijska organizacija, ki ji je zemljišče potrebno za opravljanje kmetijske dejavnosti. V danem primeru gre za povsem neutemeljeno uporabo pojma kompleks kmetijskih zemljišč. Za tako opredelitev ni dovolj, da zemljišča ležijo skupaj, pač pa gre za zaokrožitev zemljišč z namenom izboljšanja pogojev obdelave v smislu zakonskih določb, ki urejajo arondacijo kmetijskih zemljišč. V tem primeru zemljišča prav gotovo ne tvorijo kompleksa v tem smislu besede. Prav nasprotno, parc. št. 167/5 sodi v kompleks ..., ki ga obdeluje tožnica. Za presojo uporabe predpisov pa je tudi treba upoštevati pravilo, da se presoja opravi za določeno parcelo posebej, ne pa več parcel skupaj. Le v tem primeru vzdrži načelo pretežnosti. Tožnica se tudi ne more strinjati, da lahko drugi pogoji prodaje omogočijo izločitev zakonskih pogojev pri prodaji kmetijskega zemljišča. V duhu ZKZ je takšna razlaga nesprejemljiva. Določbo drugega odstavka 20. člena ZKZ je treba razumeti v duhu zakona. Po prepričanju tožnice so drugi pogoji lahko le takšni, ki nimajo vpliva na vrstni red upravičencev. V nasprotnem primeru bi lahko ti pogoji pretehtali zakonske pogoje in izničili namen določb. Tožnica meni, da se ti drugi pogoji lahko nanašajo na načine in rok plačila kupnine, na stroške pogodbe, itd.. Pogoj, da se prodaja vse skupaj, pa je po naravi stvari upošteven lahko le v primeru, ko ponudnik lahko izbira med sprejemniki ponudbe, ki izpolnjujejo enake pogoje. Predlagala je, da sodišče odločbo v delu, s katerim je odobren pravni posel za parc. št. 167/5, odpravi, toženki pa naloži povrnitev njenih stroškov postopka.

Toženka vsebinskega odgovora na tožbo ni podala, je pa poslala upravne spise.

Stranke z interesom A., B., C., D., E. in F. so v odgovoru na tožbo navedli, da se je ponudba nanašala na več zemljišč, ki so se prodajala skupaj, G. pa je sprejel ponudbo pod vsemi pogoji. Kot lastnikom zemljišča jim ni poznano, da bi imeli s tožnico sklenjeno kakšno zakupno pogodbo, ki bi jih vezala kot zakupodajalce zemljišča, prav tako za sklenitev takšnega posla niso nikogar pooblastili. V ostalem so prerekali tožbene navedbe kot neutemeljene, prosili za prednostno obravnavo zadeve in predlagali zavrnitev tožbe.

Stranka z interesom G. d.d. v danem roku na tožbo ni odgovorila.

Tožba ni utemeljena.

Iz podatkov izpodbijane odločbe in podatkov iz upravnih spisov izhaja, da je prvostopni organ, po tem, ko je ugotovil, da je G. lastnik zemljišč, ki mejijo na ponujena gozdna zemljišča, prednostni upravičenec za nakup in odobril kupoprodajno pogodbo za parc. št. 167/1 gozd v izmeri 73164 m2, 167/3 gozd v izmeri 10648 m2, parc. št. 167/5 plantažni sadovnjak v izmeri 12310 m2, in parc. št. 170/1 travnik v izmeri 2151 m2, vse k.o. ... (in še dve stavbni zemljišči), ki so jo sklenili prodajalci A., B., C., D., E. in F. in kupec G. d.d. Svojo odločitev je sprejel glede na rezultate ugotovitvenega postopka, upoštevajoč 17. - 24. člen ZKZ, ki določajo potek prometa s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami, ter 47. člen ZG. Ugotovil je namreč, da so prodajalci v prodajo ponudili zgoraj navedena zemljišča s pogojem, da se zemljišča prodajajo izključno skupaj, da so le tri osebe (med katerimi ni tožnica) sprejele ponudbo v celoti, da gre, upoštevaje pretežnostno načelo (v tem primeru, ko se skupaj prodaja gozdno in kmetijsko zemljišče), za v večjem delu gozdna zemljišča (cca. 90 %), kar pomeni ugotavljanje prednostne pravice po ZG, in da je med sprejemniki ponudbe na prvem mestu kot predkupni upravičenec lastnik - mejaš gozdnih zemljišč G. Tožnica ugovarja, da v obravnavanem primeru ne gre za kompleks, s čimer se sodišče sicer strinja, vendar pa iz nadaljnjih navedb organa v obrazložitvi odločbe izhaja, da s to navedbo organ teh zemljišč ni opredelil kot kompleksa v smislu agrarnih operacij, temveč jo je uporabil za opis predmeta prodaje kot zemljišča, ki se prodajajo izključno skupaj glede na pogoj dane ponudbe. Po presoji sodišča pogoj ponudbe, da se zemljišča prodajajo izključno skupaj, ni v nasprotju z ZKZ oziroma njegovim namenom. Po drugem odstavku 20. člena ZKZ mora ponudba vsebovati osebne podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji, ceno in morebitne druge pogoje. V nadaljevanju ZKZ določa postopanje prodajalca in potencialnega kupca (20. - 22. člen), v 23. členu pa predvideva vrstni red predkupnih upravičencev. Iz teh določb ZKZ torej tudi ni razvidno, da bi bil ta (za tožnico sporni) pogoj nedopusten, ker pa ZKZ vseh določb, ki urejajo sklenitev prodajne pogodbe, ne vsebuje, je treba glede pravnega učinkovanja ponudbe uporabiti določbe OZ. Ponudnik je vezan na svojo ponudbo (razen če je to svojo obveznost izrecno izključil oziroma če to izhaja iz okoliščin posla), do izteka roka, če je ponudba z določenim rokom (25. in 26. člen OZ). Ponudba je sprejeta, ko ponudnik prejme izjavo naslovnika, da sprejema ponudbo (prvi odstavek 28. člena OZ). Če odgovor na ponudbo izraža sprejem, hkrati pa predlaga, naj se v nečem spremeni ali dopolni, se pa šteje, da je naslovnik ponudbo zavrnil in sam dal drugo ponudbo svojemu prejšnjemu ponudniku (prvi odstavek 29. člena OZ). Odgovor na ponudbo, ki izraža sprejem, toda vsebuje dopolnitve ali spremembe, ki bistveno ne spreminjajo ponudbe, pomeni sprejem, razen če ponudnik takoj ugovarja. Če ne ravna tako, se pogodba sklene v skladu z vsebino ponudbe s spremembami, ki so navedene v izjavi k sprejemu (drugi odstavek 29. člena OZ). Če se dopolnitve ali spremembe nanašajo na ceno, plačilo, kakovost ali količino blaga, kraj in čas dobave, obseg odgovornosti ene stranke v primerjavi z drugo ali na reševanje sporov, se šteje, da bistveno spreminjajo ponudbo (tretji odstavek 29. člena OZ). V obravnavanem primeru je tožnica ponudbo sprejela le za zemljišče s parc. št. 167/5, ne pa za vse nepremičnine iz ponudbe, to pa pomeni bistveno spremembo ponudbe in posledično njeno zavrnitev glede na citirani tretji odstavek 29. člena OZ. Prvostopni organ zato pravilno tožnice ni obravnaval pri ugotavljanju vrstnega reda predkupnih upravičencev po 23. členu ZKZ glede na podani sprejem ponudbe. Ob povedanem pa sodišče tudi kot pravilnega sprejema zaključek upravnega organa, da je - glede na v pretežnem delu ugotovljeno katastrsko rabo gozd ponujenih zemljišč - treba pri ugotavljanju prednostne pravice uporabiti določbe ZG, ki glede prednostne pravice pri nakupu gozda določa drugačna prednostna upravičenja, kot jih določa ZKZ, in na podlagi katerih je G. kot lastnik – mejaš gozdnih zemljišč na prvem mestu predkupnih upravičencev. Ugovora tožnice o ugotavljanju katastrske rabe za vsako parcelo posebej in nato posledično temu uporabo predpisov glede na rezultat teh ugotovitev, sodišče tako tudi ne more sprejeti in ga je zavrnilo kot neutemeljenega.

Ker je po povedanem izpodbijana odločba pravilna in na zakonu utemeljena, je sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1).

Odločitev o stroškovnem zahtevku tožnice je sodišče sprejelo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1.