Jedro

Ker je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas dveh let, je prenehala veljati s potekom tega obdobja. Ker najemna pogodba ni bila podaljšana oziroma ni bila spremenjena v najemno pogodbo za nedoločen čas, je tožnici ni bilo potrebno odpovedati, saj je po preteku časa sklenitve najemnega razmerja lahko vložila tožbo za izpraznitev stanovanja.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Prvo sodišče je razsodilo, da se je toženka z vsemi uporabniki dolžna izseliti iz stanovanja št. ... na naslovu ..., in ga izprazniti tako, da bo stanovanje prazno oseb in stvari, v roku 15 dni. Toženki je naložilo tudi plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 134,28 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka, ki uveljavlja vse pritožbene razloge iz 338. člena ZPP in predlaga, da pritožbeno sodišče spremeni sodbo tako, da zavrne tožbeni zahtevek, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in vrne zadevo prvemu sodišču v novo sojenje. Navaja, da je prvo sodišče napačno tolmačilo pomen sporazuma z dne 14. 3. 2011, ki je bil sklenjen med najemodajalcem G. d.o.o. in toženo stranko. Ni res, da ta sporazum ni predmet tega postopka. Najemno razmerje med najemodajalcem in toženko je bilo urejeno z najemno pogodbo in tem sporazumom. Bistvena sestavina tega sporazuma je bila, da se vsa najemnina, ki jo bo toženka plačevala, všteje v kupnino za stanovanje. Iz namena sporazuma je razvidno, da toženka biva v stanovanju, dokler družba G. d.o.o. ne zagotovi pogojev za odkup te nepremičnine. Prvotni najemodajalec je toženki zagotavljal, da bo lahko uredil tako zemljiškoknjižni vpis lastninske pravice na ime družbe G. d.o.o. v zemljiški knjigi, kot tudi izbris vseh bremen, ki so bila vknjižena v zemljiški knjigi. Zato toženka ni zahtevala pisnega podaljšanja najemne pogodbe, saj je bilo že ob sklenitvi pogodbe dogovorjeno, da toženka biva v stanovanju, dokler niso izpolnjeni pogoji za njegov odkup. Direktor družbe G. d.o.o. J.G. je preslepil toženko s tem, ko ji je zagotavljal, da bo zagotovil bremen prosto prodajo stanovanja, vendar pa to ne spreminja zavez, ki sta jih stranki dogovorili v navedenem sporazumu. Zato bi bilo treba odpovedati najemno pogodbo, ne pa vtoževati izpraznitev stanovanja. Prvo sodišče je napačno uporabilo materialno pravo, ko je ugotovilo prenehanje veljavnosti najemne pogodbe. Glede na navedeni sporazum argumenti prvega sodišča za njegovo odločitev ne držijo.

3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo predlaga, da sodišče zavrže pritožbo kot nepopolno, ker toženka ni navedla, katero sodbo izpodbija.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Toženka ni dokazala, da bi bil medsebojni sporazum z dne 14. 3. 2011 sestavni del najemne pogodbe z dne 17. 3. 2011 in da ima na podlagi tega sporazuma pravico uporabljati stanovanje tudi po 17. 3. 2013, ko je potekel čas, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba. Iz tega sporazuma ne izhaja kaj takega, morebitni ustni dogovori pa ne veljajo, saj mora biti najemna pogodba (in morebitni dodatki k njej) sklenjena v pisni obliki (84. člen SZ-1). Določbe tega sporazuma tudi ne dajejo toženki upravičenja, da z ostalimi uporabniki biva v tem stanovanju tudi po 17. 3. 2013 oziroma do tedaj, ko bi bili izpolnjeni vsi pogoji za odkup stanovanja.

6. Ker je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas dveh let, je prenehala veljati s potekom tega obdobja. Ker najemna pogodba ni bila podaljšana oziroma ni bila spremenjena v najemno pogodbo za nedoločen čas, je tožnici ni bilo potrebno odpovedati, saj je po preteku časa sklenitve najemnega razmerja lahko vložila tožbo za izpraznitev stanovanja (111. člen SZ-1).

7. Ker uveljavljani in uradoma upoštevni pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).