Jedro

Medtem ko sodišče druge stopnje nima pomislekov o tem, da je pri presoji ugovora zastaranja za terjatve, kakršna je tovrstna, potrebno uporabiti enoletni zastaralni rok iz 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ, pa je potrebno vendarle opozoriti na dejstvo, da SZ-1 v petem odstavku 24. člena določa subsidiarno odgovornost lastnikov stanovanja, kar pomeni, da ima takšna odgovornost naravo zakonitega poroštva. Ker SZ-1 razen te (24. člen SZ-1) nima drugih določb, ki bi natančneje določale način izpolnitve obveznosti lastnika stanovanja v razmerju do upnika najemnikovega dolga iz naslova obratovalnih stroškov stanovanja, je po mnenju sodišča druge stopnje potrebno uporabiti relevantne določbe OZ, ki se nanašajo na poroštvene obveznosti. V tem pogledu je potrebno presojati, kdaj zapade obveznost poroka, oziroma kdaj zoper njega začne teči enoletni zastaralni rok.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Mariboru Ig 2647/2007 z dne 17. 4. 2008 v naložitvenem in stroškovnem delu v celoti razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna povrniti toženi stranki njene nadaljnje pravdne stroške v višini 1.340,65 EUR v 15 dneh z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po preteku tega roka do plačila, vse pod izvršbo (II. točka izreka).

2. Proti tej sodbi se pritožuje tožeča stranka in uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge. S pritožbenim predlogom se zavzema za spremembo izpodbijane sodbe, podrejeno pa za njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi kot nepravilno izpostavlja ugotovitev sodišča prve stopnje, da lastnik neprofitnega stanovanja ne odgovarja za dolgove najemnice iz naslova obratovalnih stroškov in zavzema stališče, ugotovljeno tudi v sodbi Višjega sodišča v Kopru Cpg 146/2007, da pravno razmerje med upravnikom in prejemniki storitev ureja pogodba o prevzem upravljanja in splošni pogoji. Kot napačno graja tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da je ugovor zastaranja utemeljen. Po pritožbenem stališču je imela pravico do enoletnega zastaralnega roka najemnica, ne pa tudi tožena stranka, ker da Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1) določa, da mora upravnik izčrpati vsa pravna sredstva za poplačilo zoper najemnika, šele subsidiarno ima zahtevek zoper etažnega lastnika. Če mora torej upravnik najprej sodno preganjati najemnika, kar vsekakor traja več kot eno leto, je gotovo, da zahtevek zoper etažnega lastnika v tem času zastara. S takšnim naziranjem bi bilo po mnenju pritožbe zakonsko določilo SZ-1, ki določa, da etažni lastniki odgovarjajo subsidiarno za stroške upravljanja, popolnoma nesmiselno in brezpredmetno. Po takšni razlagi bi roki za zastaranje pričeli teči, preden je upravnik imel pravico terjati stroške upravljanja od etažnega lastnika. Opozarja tudi na uporabo določb Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) glede pretrganja zastaranja. Priglaša in terja povrnitev pritožbenih stroškov.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe v mejah razlogov, uveljavljanih s pritožbo, in v okviru uradnega preizkusa zadeve po drugem odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ugotavlja, da je sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje sprejelo materialnopravno pravilno odločitev, pri tem pa ni storilo uradoma upoštevnih postopkovnih kršitev absolutne narave. Odločitev, ki jo je sprejelo, je tudi skrbno in zanesljivo obrazložilo, zato sodišče druge stopnje v izogib nepotrebnemu ponavljanju kot pravilne povzema razloge sodišča prve stopnje za sprejeto odločitev ter v zvezi s pritožbenimi navedbami le še dodaja:

1. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, ki tudi niso predmet izpodbijanja, izhaja: - da je tožeča stranka upravnik večstanovanjske stavbe na naslovu Š. ul. 20 v Mariboru; - da je tožena stranka etažna lastnica neprofitnega stanovanja v tem objektu; - da je bilo navedeno stanovanje v spornem obdobju v najemu D.K.; - da je tožeča stranka kot upravnik iz lastnih sredstev plačala obveznosti, ki bi jih morala poravnati najemnica; - da tožeča stranka uveljavlja plačilo zneska v skupni višini 8.676,60 EUR, in sicer iz naslova obratovalnih stroškov v višini 3.875,90 EUR (terjatve za obdobje od leta 1996 do leta 2005), iz naslova zamudnih obresti v znesku 4.405,30 EUR, izvršilne stroške v znesku 363,50 EUR ter stroške izvršitelja 31,90 EUR; - da so bile navedene terjatve do najemnice ugotovljene s pravnomočno sodno odločbo.

6. Glede na navedene dejanske ugotovitve in postavljen ugovor zastaranja je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožena stranka kot etažna lastnica neprofitnega stanovanja ne odgovarja subsidiarno za obratovalne stroške najemnika, da pa je tudi sicer terjatev zastarala.

7. Iz pritožbenih navedb tožeče stranke je razbrati, da najprej sama zatrjuje, da v predmetni zadevi ne gre za razmerje med lastnikom in najemnikom stanovanja, ki ga ureja 24. člen SZ-1), ampak za urejanje pravic in obveznosti upravnika večstanovanjske stavbe do zavezancev za plačilo, hkrati pa v nadaljevanju svoja pritožbena stališča v zvezi s postavljenim ugovorom zastaranja opira prav na naravo subsidiarne odgovornosti etažnega lastnika in s takšno naravo odgovornosti povezana dejstva, ki vplivajo na zastaranje v razmerju do etažnega lastnika.

8. V obravnavani zadevi tožeča stranka uveljavlja plačilo terjatev, ki so zapadle v plačilo v obdobju od leta 1996 do leta 2005. V času spornega razmerja tako še ni veljala sprememba SZ-1A, ki je v četrtem odstavku 24. člena SZ-1 določala subsidiarno odgovornost vseh etažnih lastnikov in ne zgolj etažnih lastnikov tržnih in službenih stanovanj. Do uveljavitve te spremembe dne 25. 6. 2008 je tako treba obveznost lastnika in najemnika stanovanja obravnavati po ločenih temeljih. Odgovornost obeh subjektov ima namreč različna, vendar samostojna temelja. Dolžnost lastnika po kritju stroškov v zvezi s stvarjo izhaja iz lastninske pravice na stvari, dolžnost najemnika pa iz dejanske rabe stvari. Obe odgovornosti sta popolnoma samostojni in v načelu tudi neodvisni druga od druge. V načelu zato, ker ju je v soodvisen položaj postavil peti odstavek 24. člena SZ-1, ki je določil subsidiarno odgovornost lastnikov tržnih in službenih stanovanj, po spremembi SZ-1 pa lastnikov vseh stanovanj (Ur. l. RS, št. 57/2008). Samo v obsegu petega odstavka 24. člena SZ-1 je slednji kot specialnejši predpis učinkoval na določbo 68. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ki določa obveznost lastnikov stvari, da nosijo breme vseh stroškov stvari v sorazmerju s svojimi lastniškimi deleži in določil subsidiarno odgovornost lastnika tržnega in službenega stanovanja. V vseh drugih primerih (tudi za neprofitna stanovanja) pa je do uveljavitve sprememb SZ-1 v letu 2008 treba obveznost lastnika in najemnika stanovanja za plačilo obratovalnih stroškov obravnavati po ločenih temeljih in je zato njuna odgovornost v razmerjih do upnika od teh terjatev (v konkretnem primeru upravnika) lahko le solidarna (tako tudi odločbi Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 532/2011 in I Cpg 410/2008).

9. Kljub obstoju samostojne podlage, na podlagi katere bi tožena stranka sicer bila pasivno legitimirana za plačilo vtoževane terjatve, pa je, glede na podan ugovor zastaranja, ta zastarala, kot je to pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje in tožeča stranka z nasprotnimi pritožbenimi izvajanji ne more biti uspešna.

10. Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da je ugovor zastaranja, ki ga je tožena stranka uveljavljala glede terjatev iz naslova storitev in stroškov upravljanja v širšem smislu (plačila dobaviteljem), utemeljen. Pravilno je namreč stališče sodišča prve stopnje, da velja glede terjatev upravnika večstanovanjske hiše enoletni zastaralni rok. Določba 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ določa, da terjatve upravnikov večstanovanjskih hiš za storitve upravljanja ter druge njihove terjatve, ki se plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih, zastarajo v enem letu. Zastaralni rok prične teči po poteku leta, v katerem je terjatev dospela v plačilo (drugi odstavek 355. člena OZ). Upoštevaje dejstvo, da uveljavljani znesek v določenem obsegu predstavlja terjatve, ki so nastale in zapadle v obdobju pred 1. 1. 2002, pa je sodišče prve stopnje ugovor zastaranja pravilno presojalo tudi v luči določb 371. člena Zakona o obligacijskih razmerjih.

11. Ob ugotovitvi, da v predmetni zadevi obveznost tožene stranke za plačilo uveljavljane terjatve ne temelji na podlagi subsidiarne odgovornosti lastnika stanovanja za obratovalne stroške najemnika, so pravno nerelevantna pritožbena zavzemanja tožeče stranke, s katerimi graja odločitev prvostopnega sodišča glede zastaranja terjatve. Sodišče druge stopnje pri tem dodaja, da bi tožeča stranka lahko bila s pritožbenimi argumenti glede zastaranja terjatve, ki jih v pritožbi izpostavlja, morebiti uspešna, če bi podlaga za uveljavljano terjatev temeljila na subsidiarni odgovornosti tožene stranke kot etažnega lastnika.

12. Tožeča stranka si sicer določbe 24. člena SZ-1 nekoliko napačno razlaga, zato v tej smeri sodišče druge stopnje zgolj v pojasnilo dodaja:

13. Medtem ko sodišče druge stopnje nima pomislekov o tem, da je pri presoji ugovora zastaranja za terjatve, kakršna je tovrstna, potrebno uporabiti enoletni zastaralni rok iz 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ, pa je potrebno vendarle opozoriti na dejstvo, da SZ-1 v petem odstavku 24. člena določa subsidiarno odgovornost lastnikov stanovanja, kar pomeni, da ima takšna odgovornost naravo zakonitega poroštva. Ker SZ-1 razen te (24. člen SZ-1) nima drugih določb, ki bi natančneje določale način izpolnitve obveznosti lastnika stanovanja v razmerju do upnika najemnikovega dolga iz naslova obratovalnih stroškov stanovanja, je po mnenju sodišča druge stopnje potrebno uporabiti relevantne določbe OZ, ki se nanašajo na poroštvene obveznosti. V tem pogledu je potrebno presojati, kdaj zapade obveznost poroka, oziroma kdaj zoper njega začne teči enoletni zastaralni rok. Pritožbena trditev tožeče stranke, da SZ-1 določa, da mora upravnik najprej izčrpati vsa pravna sredstva za poplačilo najemnika, da pridobi pravico terjati etažnega lastnika, nima nobene zakonske podlage. Za presojo vprašanja zapadlosti obveznosti lastnika stanovanja bi bila uporabljiva določba 1019 člena OZ, po kateri se sme od poroka zahtevati izpolnitev obveznosti po tem, ko je glavni dolžnik ne izpolni v roku, ki je določen v pisni zahtevi in ne šele po tem, ko se na noben način ne more poplačati od najemnika, kot to zmotno meni pritožnik.

14. Pritrditi pa je pritožbi, da ima okoliščina, da je upnik zoper najemnika kot glavnega dolžnika sprožil sodni postopek za uveljavitev svoje terjatve, vpliv na tek zastaranja, ki se je z vložitvijo tožbe v smislu 365. člena OZ pretrgalo. V skladu s tretjim odstavkom 1034. člena OZ pa ima pretrganje zastaranja terjatve nasproti glavnemu dolžniku učinke tudi nasproti poroku. Takšnih učinkov oziroma vplivov na tek zastaralnega roka v obravnavanem primeru, ko ne gre za subsidiarno odgovornost tožene stranke, pa okoliščine v zvezi s prizadevanji tožeče stranke, ki si je zoper najemnico zadevnega stanovanja pridobila pravnomočne in izvršljive odločbe, ne morejo imeti.

15. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

16. Tožeča stranka, neuspešna s pritožbo, krije sama svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena istega zakona).