Jedro

Odločilno za presojo najemnega razmerja, ki je trajne narave, je, da sprememba lastništva stanovanja ne vpliva na obstoj in vsebino najemnega razmerja (1. odst. 125. člena SZ). Načelo prenosa najemnega razmerja na uporabnika pa ureja 1. odst. 56. člena SZ, ki določa, da mora lastnik stanovanja v primeru najemnikove smrti skleniti najemno pogodbo z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi. Ker je bila z najemno pogodbo med pravdnima prednikoma pravdnih strank na podlagi prehodne določbe 1. odst. 150. člena SZ dogovorjena neprofitna najemnina, ostane to določilo še naprej v veljavi.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana odločba se razveljavi v I. točki in 2. odst. II. točke, ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo zavrnilo tožbeni zahtevek na sklenitev najemne pogodbe za stanovanje št. 7 v III.

nadstropju stanovanjske hiše v Ljubljani, s površino 114,07 m2 in kletjo 8 m2. Zaradi umika nasprotne tožbe je pravdni postopek v tem delu ustavilo. Glede pravdnih stroškov je odločilo, da mora tožeča stranka toženi stranki povrniti 276.000,00 SIT pravdnih stroškov.

Proti sodbi se je zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava pritožila tožeča stranka, ki predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Navaja, da je sodišče prve stopnje pri odločanju zmotno uporabilo materialnopravne določbe 24. člena Zakona o denacionalizaciji (Uradni list RS/I, št. 27/91 - Uradni list RS, št. 54/2002) in 1. odst. 125. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 - 29/2003, v nadaljevanju SZ). Namesto, da bi izpeljalo ugotovitev, da se na podlagi citiranih določil sklene nova najemna pogodba za neprofitno najemnino, se je začelo ukvarjati z 2. odst. 150. člena SZ. Ni upoštevalo, da je prednica tožnice z občino že sklenila najemno pogodbo 23.3.1992 po 1. odst. 150. člena SZ. Po sklenitvi najemne pogodbe se ni spremenilo nič drugega kot to, da je občina kot zavezanec za denacionalizacijo stanovanje vrnila upravičencem, namesto pokojne najemnice pa je nastopila njena hči kot souporabnica stanovanja.

Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče zaradi jasnosti in celovitosti povzema sicer nesporna pravnorelevantna dejstva v tem sporu: - tožničina mati je 23.3.1992 kot imetnica stanovanjske pravice na podlagi določil SZ sklenila najemno pogodbo z Občino Ljubljana Center za stanovanje št. 7 v III. nadstropju stanovanjske hiše v Ljubljani; - ob sklenitvi pogodbe je bilo stanovanje razvrščeno v kategorijo neprofitnih stanovanj, tožnica pa je bila določena kot souporabnica stanovanja;

- na podlagi 20.4.1994 pravnomočne delne odločbe Ministrstva za kulturo RS, št. 464-328/93 z dne 18.3.1994, je bila v denacionalizacijskem postopku vzpostavljena lastninska pravica na navedenem stanovanju v korist pokojnih denacionalizacijskih upravičencev;

- na podlagi prodajne pogodbe z dne 15.2.1995 je lastninsko pravico na spornem stanovanju pridobila tožena stranka.

Navedena dejstva v celoti ustrezajo abstraktnemu dejanskemu stanju določb 56. in 1. odst. 150. člena SZ, ki predstavljata materialnopravno podlago za rešitev spornega razmerja pravdnih strank. Odločilno za presojo najemnega razmerja, ki je trajne narave, je, da sprememba lastništva stanovanja ne vpliva na obstoj in vsebino najemnega razmerja (1. odst. 125. člena SZ). Načelo prenosa najemnega razmerja na uporabnika pa ureja 1. odst. 56. člena SZ, ki določa, da mora lastnik stanovanja v primeru najemnikove smrti skleniti najemno pogodbo z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi. Prehod oziroma nadaljevanje najemnega razmerja predpostavlja njegov prenos pod enakimi pogodbenimi pogoji. Ker je bila z najemno pogodbo med pravdnima prednikoma pravdnih strank na podlagi prehodne določbe 1. odst. 150. člena SZ dogovorjena neprofitna najemnina, ostane to določilo še naprej v veljavi. Spremenjeno določilo 2. odst. 150. člena SZ (Uradni list RS, št. 21/94), ki je pričelo veljati 7.5.1994, na vsebino pogodbenega razmerja med pravdnima strankama nima nobenega vpliva. Dodati je še, da v odločbi Ustavnega sodišča U-I-119/94, na katero se tožena stranka ves čas sklicuje, ni mogoče najti argumentov za njeno stališče. Z njo Ustavno sodišče ni ugotovilo neskladja 150. člena z Ustavo, ampak je le naložilo zakonodajalcu, naj SZ dopolni z določili o oblikovanju neprofitne najemnine. Omejitev glede višine najemnine je bila uzakonjena že s prvotnim besedilom 1. odst. 150. člena SZ. Poseg v prosto oblikovanje najemnine, ki je bil nujen v prehajanju s pravne ureditve stanovanjske pravice na najemna razmerja, je eden od ukrepov zagotavljanja socialne funkcije stanovanjskega premoženja.

Ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, je ostalo dejansko stanje med pravdnima strankama nepopolno ugotovljeno.

Med njima namreč ni sporno samo vprašanje, ali za najemno razmerje velja neprofitna ali profitna najemnina, ampak tudi druge sestavine najemne pogodbe (površina stanovanja, njegovo stanje in število točk, s katerimi je ovrednoteno). Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo (točka I. izreka) in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje zavzeti stališče tudi o drugih sestavinah najemne pogodbe, o katerih obstaja spor med pravdnima strankama.

Razveljavitev stroškovne odločitve je posledica razveljavitve sodbe (2. odst. II. točke izreka).

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (3. odst. 165. člena ZPP).