Jedro

Iz pogodbe jasno izhaja volja pogodbenih strank o tem, katere nepremičnine so s pogodbo dane v najem, ter za katere izmed njih je tožena stranka dolžna plačevati najemnino. Ugotavljanje volje pogodbenih strank glede predmeta najema in dolžnosti plačevanja najemnine z izvajanjem drugih dokazov je zato nepotrebno, saj se jasna pogodbena določila uporabljajo tako, kot se glasijo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da ji je dolžna tožena stranka za uporabo zemljišča parc.št. xx, k.o. U., ki ga uporablja kot gostinski vrt, plačati uporabnino v znesku 1.302.787,00 SIT s pp. Tako je odločilo, ko je ugotovilo, da je uporaba zemljišča za gostinski vrt glede na izrečeno določilo pogodbe med pravdnima strankama brezplačna. Hkrati je tožeči stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke.

Zoper to sodbo se iz pritožbenih razlogov zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava pritožuje tožeča stranka. Meni, da iz 7. čl. pogodbe z dne 10.12.1985 izhaja, da najemnik ne plačuje najemnine le za funkcionalno zemljišče, ki je potrebno za dostop v lokal in v gostinski vrt. Tako je povedala tudi priča Š., za katerega je sodišče neutemeljeno ugotovilo, da je sodeloval le pri operativni preureditvi najetega objekta in okolice.

Tudi priča Z. je povedal, da ob koncu ureditve okolice sporni vrt ni bil narejen in zato ni mogel biti zajet v pogodbi. Sodišče prve stopnje tudi neutemeljeno ni preizkusilo posrednega dokaza - pogodbe tožeče stranke s sosednjo cvetličarno, od katere najemnikov je tožeča stranka zahtevala dodatno najemnino za gostinski vrt, pri čemer pa ni imela razloga, da bi toženca obravnavala drugače. Sporno pogodbo pa bi moralo sodišče oceniti tudi z vidika 217. čl. ZOR, saj je tožeča stranka na pogodbo vezana 10 let in je zato upravičena do uporabnine za gostinski vrt. Postopek v tej zadevi je bil zaradi prenehanja tožeče stranke od 1.1.1995 prekinjen, po prevzemu postopka s strani njene pravne naslednice Mestne občine Ljubljana pa se je z dnem 6.3.2000 nadaljeval. Pritožba ni utemeljena.

Najemna pogodba med strankama z dne 10.12.1995 (pril. A/6) je jasna.

Iz 1. člena pogodbe namreč povsem nedvoumno izhaja, da najemodajalec odda, najemnik pa od njega vzame v najem poleg dveh garaž na parcelni št. xx, vl.št. yy, k.o. U. tudi funkcionalno zemljišče za dostop, gostinski vrt in normalno rabo poslovnega prostora za opravljanje gostinske dejavnosti. V 7. čl. pa je izrecno določeno, da se najemnina za funkcionalno zemljišče, ki glede na določbo 1. člena pogodbe zajema tudi gostinski vrt, ne plačuje. Ker se jasna določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo (1. odst. 99. čl. ZOR), je zaključek prvostopenjskega sodišča, da se tudi za tisti del zemljišča, ki sta ga stranki v pogodbi označili kot funkcionalno zemljišče za gostinski vrt, najemnina ne plačuje, povsem pravilen.

Zato vseh ostalih dokazov za ugotovitev pogodbene volje strank niti ne bi bilo treba izvajati. Pritožbene navedbe, ki opozarjajo na izpovedi posameznih prič, zato niti niso odločilne, kljub temu pa velja dodati, da je zaključek sodišča, da priči Š. in Z. nista sodelovali pri sklepanju pogodbe, pravilen in ima podlago v izpovedi samega Š., ki je napovedal, da je pogodbo sestavljala ga. V. Poleg tega pa pričevanja Š., da je bilo s 1. členom pogodbe mišljeno, da se v poletnem času na ta prostor postavijo stoli, ne pa da se prostor tudi ogradi, prepričanje sodišča o tem, da je bil predmet najema tudi gostinski vrt, celo utrjuje in pravzaprav kaže na to, da je med strankama dejansko bolj kot dejstvo, ali je gostinski vrt sploh zajet v najemni pogodbi, sporno to, ali je tožena stranka najeto nepremičnino uporabljala v skladu s pogodbo. Neutemeljeno je tudi sklicevanje pritožbe na najemno pogodbo s cvetličarno, saj, kot to pravilno ugotavlja že prvostopno sodišče, pogodbeno razmerje med tožečo stranko in tretjima osebama za rešitev spora med tožečo in toženo stranko ni pomembno. Prav tako neutemeljena pa je tudi pritožbena zahteva, da bi moralo sodišče sporno razmerje presojati po 217. čl. ZOR, saj se to določilo, ki ureja uporabo stvari v korist tretjega, na obravnavano zadevo, kjer gre zgolj za razmerje med tožečo in toženo stranko, sploh ne more nanašati.

Ker je torej prvostopenjsko sodišče na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo in ni pri tem storilo nobene procesne kršitve, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (368. čl. v zvezi s 488. čl. ZPP/77).