Jedro

Tožena stranka je obstoj dogovora izrecno zatrjevala, zato ni mogoče šteti, da je njegov ne-obstoj konkludentno priznala.

Vlagatelj je lastniku nepremičnine dolžan vrniti le toliko, za kolikor je obogaten, oziroma toliko, kolikor je zaradi vlaganj prikrajšanega nepremičnina več vredna. Obogatitev (večvrednost nepremičnine) torej ni nujno enaka temu, kar je prikrajšani dal (vrnitveni princip).

Vlaganja, ki jih je imel najemnik zato, da je poslovni prostor sploh lahko uporabil za pogodbeno dogovorjen namen in vlaganja, s katerimi se poslovni prostor v takem stanju vzdržuje, gredo po omenjenih določbah ZPSPP v breme najemodajalca. Vendar pa ima najemnik pravico zahtevati njihovo povračilo le v primeru, da je dal (preden je vlaganja izvedel sam) najemodajalcu primeren rok za potrebno ureditev ali pospravilo poslovnega prostora, a najemodajalec tega ni storil.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Vsaka stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 97953/2016 z dne 30. 9. 2016 v 1. in 3. odstavku izreka (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo v plačilo 352,35 EUR tožnikovih pravdnih stroškov (II. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev se "iz vseh pritožbenih razlogov" pravočasno pritožuje tožena stranka. Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V predmetnem sporu je treba najprej odgovoriti na vprašanje, ali je med pravdnima strankama obstajal dogovor o tem, da lahko tožena stranka vlaga v poslovni prostor tožeče stranke in da se bodo vlaganja upoštevala pri najemnini. Kot navaja pritožba, je toženec v ugovoru zoper sklep o izvršbi obstoj takšnega dogovora zatrjeval, tožeča stranka pa ga je zanikala. Ker tožena stranka na njeno prvo pripravljalno vlogo (dopolnitev tožbe) ni odgovorila, je sodišče prve stopnje štelo, da vse navedbe iz nje, vključno z navedbami o neobstoju dogovora, priznava. Višje sodišče pritrjuje pritožbenemu stališču, da je takšna uporaba določbe 214. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) preširoka. Dejstvo je namreč, da je tožena stranka obstoj dogovora izrecno zatrjevala, zato ni mogoče šteti, da je njegov ne-obstoj konkludentno priznala. Nadaljnje dejstvo pa je, da bi, po tem, ko je tožeča stranka obstoj kakršnegakoli dogovora v tej smeri zanikala, tožena stranka morala svoje navedbe v zvezi z njim dopolniti. Po zanikanju tožeče stranke namreč gola navedba, da je bil takšen dogovor sklenjen, ne zadošča več. Tožena stranka bi morala navesti najmanj to kako (pisno, ustno, v živo, po telefonu,...) in kdaj je bil dogovor sklenjen, kdo ga je sklenil v imenu vsake od strank ter kakšna je bila njegova vsebina (kako naj bi vlaganja vplivala na najemnino). Šele po tem, ko bi podala takšne trditve, bi bilo sodišče prve stopnje v zvezi z njimi dolžno izvajati dokaze, ki jih je predlagala. Zgolj zaradi pavšalne navedbe, da najemnin tožeči stranki ni dolžna plačati, ker je imela z njo sklenjen dogovor, da se bodo pri tem upoštevala njena vlaganja, pa tega ni bilo dolžno storiti.

6. Čeprav torej soglasje lastnika za vlaganja v poslovni prostor ni ugotovljeno, pa pravo toženi stranki daje verzijski zahtevek, s katerim lahko od njega zahteva povračilo tistega, za kar je bil obogaten (48. člen SPZ).1 To določilo, kot tudi obligacijske določbe, ki se nanašajo na zahtevke iz naslova neupravičene pridobitve (190. člen do 198. člen OZ), uveljavlja obogatitveni princip. To pomeni, da je lastnik nepremičnine dolžan vrniti le toliko, za kolikor je obogaten, oziroma toliko, kolikor je zaradi vlaganj prikrajšanega nepremičnina več vredna. Obogatitev (večvrednost nepremičnine) torej ni nujno enaka temu, kar je prikrajšani dal (vrnitveni princip).2 Navedb o tem, za koliko naj bi se vrednost v najem oddanega poslovnega prostora zaradi vlaganj vanj povečala, tožena stranka ni podala. Njen ugovor pobota že iz tega razloga ne more biti utemeljen (čeprav tožeča stranka samih vlaganj dejansko ni zanikala), saj v zvezi z njim ni podala ustreznih trditev. Tega ne more spremeniti niti dejstvo, da je v zvezi z vrednostjo vlaganj, ki naj bi jih izvedla, predlagala dokaze (situacije, pogodbo z enim od izvajalcev, zaslišanje zakonitih zastopnikov obeh pravdnih strank in postavitev izvedenca). Ker celo ugotovitev obstoja vlaganj in njihove vrednosti za ugoditev ugovoru pobota ne bi zadoščala, sodišču prve stopnje dokazov v zvezi s tem ni bilo treba izvajati.

7. Nadalje pritožba navaja, da so bila vlaganja neposredno in nujno povezana z opravljanjem pritožnikove dejavnosti. Šlo naj bi torej za vlaganja, s katerimi je najemnik uredil poslovni prostor tako, da ga je bilo mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo. Skladno z določbami Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) je pri vlaganjih v najete poslovne prostore takšna vlaganja treba ločevati od drugih vlaganj. Prva so urejena z določbami 14. do 17. člena ZPSPP, povračila za druga pa je mogoče zahtevati na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi oziroma poslovodstvu brez naročila. Vlaganja, ki jih je imel najemnik zato, da je poslovni prostor sploh lahko uporabil za pogodbeno dogovorjen namen, in vlaganja, s katerimi se poslovni prostor v takem stanju vzdržuje, gredo po omenjenih določbah ZPSPP v breme najemodajalca. Vendar pa ima najemnik pravico zahtevati njihovo povračilo le v primeru, da je dal (preden je vlaganja izvedel sam) najemodajalcu primeren rok za potrebno ureditev ali popravilo poslovnega prostora, a najemodajalec tega ni storil (17. člen ZPSPP).3 Da bi bil v obravnavanem primeru navedeni pogoj izpolnjen, tožena stranka ne zatrjuje, zato ugovor pobota ne more biti utemeljen niti na tej pravni podlagi.

8. Kljub zmotni uporabi materialnega prava (spregled določbe 48. člena SPZ) je tako odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Tega ne more spremeniti niti dejstvo, da je njegovo stališče o tem, da tožena stranka ni postavila potrebnega pobotnega ugovora, res nejasno. Kot opozarja pritožba, slednja pač ni postavila pobotnega ugovora (v smislu tretjega odstavka 319. člena), uveljavljala pa je ugovor ugasle pravice, zaradi pobota z njeno nasprotno terjatvijo. To je povsem sprejemljivo in pravno pravilno.

9. Glede na navedeno, s pritožbo uveljavljeni pritožbeni razlogi na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje ne morejo vplivati. Ker višje sodišče ni našlo procesnih kršitev na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), samo pa je odpravilo pomanjkljivosti v zvezi z uporabo materialnega prava, je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (355. člen ZPP).

10. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora sama kriti svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Prav tako mora svoje pritožbene stroške sama kriti tožeča stranka. Njen odgovor na pritožbo namreč ni v ničemer pripomogel k odločitvi, zato stroškovno ni bil potreben (155. člen ZPP).

1 Glej R. Vrenčur in drugi:Stvarnopravni zakonik s komentarjem, str. 279. 2 Tako npr. VSL v sodbah II Cp 3667/2012 in I Cp 2184/2009. 3 Tako tudi VS RS v sodbi in sklepu II Ips 330/2004.