Jedro

Pojem najemnine ni le ekonomske narave (ta je v domeni izvedenca), pač pa tudi pravne, pri čemer je glede na sprejeto stališče sodne prakse uporabnina enaka znesku povprečne tržne najemnine za uporabljeno stvar. Tožnik po nasprotni tožbi bi lahko v primeru, če bi svoj delež nepremičnine oddal, zanj dobil profitno najemnino. Enako bi toženka po nasprotni tožbi, če bi želela najeti tak del stanovanjske hiše kot ga predstavlja tožnikov del, morala zanj plačati profitno najemnino.

Izrek

Pritožbama se ugodi, sodba se v izpodbijanem delu (to je glede točke II do V izreka) r a z v e l j a v i in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških postopka v zvezi s pravdnim sredstvom se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se kot neutemeljen zavrne tožbeni zahtevek tožeče stranke A.S. po tožbi, ki glasi, da ji je toženec G.S. dolžan plačati 230.000,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 28.4.1993 dalje ter pravdne stroške. Dalje je razsodilo, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke G.S. po nasprotni tožbi utemeljen ter mu je tožena stranka A.S. dolžna plačati znesek 1.018.424,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 1.3.2003 dalje do plačila, v 15 dneh pod izvršbo. Sodišče prve stopnje je še razsodilo, da se ugotovi, da obstaja terjatev tožene stranke A.S. (v zvezi z nasprotno tožbo) v znesku 1.074.220,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 1.1.1994 dalje, kar predstavlja protivrednost 14.000 DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan 1.1.1994 in še, da po pobotanju tožbenega zahtevka s pobotnim ugovorom tožena stranka ni dolžna plačati tožeči stranki ničesar več. Odločilo je tudi, da je tožena stranka A.S. dolžna plačevati tožeči stranki G.S. mesečno uporabnino v znesku 8.486,85 SIT od 2.3.2003 dalje do izročitve dela stanovanjske hiše v I., L. 35, do vsakega 10. v mesecu za tekoči mesec v naprej, do pravnomočnosti sodbe zapadle obroke z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznega obroka dalje do plačila, v 15 dneh, vse pod izvršbo. Višji tožbeni zahtevek tožeče stranke G.S. po nasprotni tožbi iz 1. in 2. odstavka tožbenega petita je kot neutemeljen zavrnilo. Sklenilo je še, da je tožena stranka A.S. dolžna povrniti tožeči stranki G.S. 272.643,00 SIT pravdnih stroškov z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje do plačila, v 15 dneh.

Proti taki sodbi sta se po svojih pooblaščencih pritožili obe pravdni stranki.

Tožena stranka G.S. se pritožuje zoper izpodbijano sodbo v delu, kolikor je bil zavrnjen zahtevek iz nasprotne tožbe in v delu kolikor se nanaša na priznanje pobotnega ugovora tožeče stranke. Navaja, da se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijani del sodbe spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku iz nasprotne tožbe, ter da v celoti ne sprejme pobotnega ugovora tožeče stranke. Poleg tega pa naj tožeči stranki naloži povrnitev vseh pravdnih in pritožbenih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Sodišče prve stopnje v delu, ki se nanaša na nasprotno tožbo, ni odločalo v okviru postavljenega tožbenega zahtevka. Znesek 1.800.000,00 SIT, od katerega naj bi sodišče priznalo 1.018.424,00 SIT je tožena stranka z nasprotno tožbo zahtevala kot uporabnino za čas od 4.2.1993 vse do 4.2.1998. Od 4.2.1998 dalje pa je zahtevala zakonske zamudne obresti. Očitno je izvedensko mnenje sodnega izvedenca S.P. z dne 12.3.2003 spravilo sodišče v zmoto, vendar pa je tožena stranka imela pripombe na izvedensko mnenje, ki pa jih je sodišče prve stopnje prezrlo. Tožena stranka misli na svoje navedbe in pripombe iz pripravljalne vloge z dne 20.4.2004. Tožena stranka je najprej izpostavila dejstvo, da je izvedenec opravil ogled stanovanjske hiše v njegovi nenavzočnosti. Tožena stranka je pristopila na ogled ob uri, ki jo je določil izvedenec, ta pa ji je povedal, da je ogled že opravil. Takšno ravnanje ni pravilno in zato je tožena stranka predlagala ponovni ogled. Tožena stranka dvomi, da si je izvedenec hišo sploh ogledal, ker je več kot čudna njegova ugotovitev, da ne gre za opremljeno stanovanjsko hišo, torej da v njej ni pohištva in gospodinjskih aparatov, skratka vsega, kar je potrebno za normalno bivanje. To ne more držati, saj je tožnica tekom postopka večkrat povedala, da prebiva v sporni stanovanjski hiši in da je v njej prebivala tudi njena hčerka s svojim partnerjem. Tudi za tožnico ni sporno, da gre za opremljeno stanovanjsko hišo. Naloga izvedenca je bila, da poda mnenje glede uporabnine za opremljeno stanovanjsko hišo, takšna uporabnina pa je gotovo višja od uporabnine za neopremljeno stanovanjsko hišo. Sodišče prve stopnje bi moralo zavzeti svoje stališče glede vsebine pravnega pojma uporabnine, ki ga je zavzel izvedenec. Pritožba meni, da uporabnine ni mogoče razumeti v smislu, kot tolmači izvedenec. Uporabnina se vsebinsko in pravno gledano sklada s pojmom najemnine. Edina razlika je v tem, da najemnina predpostavlja sklenjeno najemno pogodbo, torej dogovor med najemnikom in najemodajalcem, uporabnina pa pomeni povrnitev koristi, ki jih je imel nekdo z uporabo tuje stvari, in sicer tistemu, ki je lastnik te stvari ali pa ima enakovredno stvarnopravno upravičenje (npr. užitek). Ta korist pa se vrednoti tako, da se oceni, koliko bi moral plačati za uporabo takšne stvari, če bi jo vzel v najem. V obravnavanem primeru gre za tržno najemnino, ki jo sicer izvedenec pravilno navaja v svojem izvedenskem mnenju. Ta pa bi znašala letno 5 % od vrednosti stanovanjske hiše. Uporabnino bi bilo treba oceniti v takšnem odstotku, nikakor pa ne pride v poštev njeno znižanje na 2 %. O tem bi moralo sodišče prve stopnje zavzeti stališče in ne le nekritično in neobrazloženo povzeti izvedensko mnenje. Enako pa bi moralo tudi zavzeti stališče glede osnove, ki jo je izvedenec vzel pri izračunu uporabnine. Ta je povsem neupravičeno vzel kot osnovo ocenjeno vrednost v postopku N 61/91 na dan 1.8.1991. To vrednost je sicer valoriziral na dan 1.2.2003 na 38.494,44 SIT za m2, vendar je bila leta 1991 opravljena cenitev po tedanjih pravilih za oceno nepremičnin, ki ne pride več v poštev. V sodnih razdružitvah se sedaj vedno ocenjuje tržna vrednost nepremičnine. Ker izvedenec ni upošteval tega, bi znašala vrednost sporne stanovanjske hiše le 10.107.002,00 SIT (121,05 m2 x 83.494,44 SIT), kar bi znašalo 43.200,00 €. Evidentno je, da je stanovanjska hiša prenizko ovrednotena za najmanj 100 %. Sama tožnica trdi, da je imela že več ponudb za nakup, in sicer iznad 100.000,00 €. Sicer pa 83.494,44 SIT predstavlja le 348,42 €, kar je bistveno manj od tržne cene za m2 stanovanjske površine. Izvedenec bi moral oceniti tržno vrednost stanovanjske hiše in v tem primeru bi bila uporabnina znatno višja. Prav zato je tožena stranka predlagala, da izvedenec ponovno opravi ogled sporne stanovanjske hiše in da ponovno oceni njeno vrednost po tržnih cenah ter ponovno poda oceno o višine uporabnine. Če se sodišče prve stopnje ni odločilo, da od izvedenca zahteva dopolnitev izvedenskega mnenja, bi moralo izvesti dokaz tako, da bi izvedenca zaslišalo na glavni obravnavi. Sodišče prve stopnje je torej bistveno kršilo določbe pravdnega postopka. Vsekakor pa bi moralo sodišče priti do zaključka, da bi morala znašati uporabnina najmanj 5 % od vrednosti stanovanjske hiše letno. Torej za obdobje od 1.1.1989 do 4.2.1993 bi morala znašati uporabnina 1.031.049,10 SIT in ne le 412.419,64 SIT. Za drugo izračunano obdobje pa bi moral biti pravilni izračun 2.546.060,00 SIT in ne 1.018.424,03 SIT. Tožena stranka je z nasprotno tožbo zahtevala uporabnino od 4.2.1993 in jo kapitalizirala do vključno 4.2.1998 v skupnem znesku 1.800.000,00 SIT. Izvedenec bi moral izračunati uporabnino za to obdobje, torej do vključno 4.2.1998. Po tem datumu pa bi moral podati mnenje glede višine uporabnine za celotno obdobje do izdaje sodbe. Toženec je od 4.2.1998 dalje zahteval uporabnino v mesečnem znesku 30.000,00 SIT. Če se upošteva izvedenčev izračun za obdobje od 4.2.1993 do 1.3.2003, torej za 121 mesecev, potem bi lahko prišli do povprečne mesečne uporabnine v celotnem obdobju in sicer 8.416,72,00 SIT. Če pa bi pravilno izračunal uporabnino (5 %), pa bi le ta znašala povprečno 21.041,80 SIT mesečno. Torej za vtoževano obdobje petih let (od 4.2.1993 do 4.2.1998 – 60 mesecev) bi tožnica dolgovala tožencu 1.262.509,12 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4.2.1998 dalje do plačila. Poleg tega pa bi z marcem 1998 bila dolžna plačevati uporabnino vse do izdaje sodbe v znesku 21.041,81 SIT mesečno. Tudi, če sodišče prve stopnje ne bi sledilo navedbam tožene stranke, bi moralo prisoditi najmanj tolikšno uporabnino, upoštevaje uporabnino v obsegu 5 % vrednosti stanovanjske hiše na leto. Iz naslova uporabe opreme v stanovanju pa bi moralo prisoditi še po 5.000,00 SIT mesečno. Tožena stranka torej ni v ničemer pretiravala pri postavitvi svojega zahtevka iz nasprotne tožbe. Sodišče prve stopnje ni upoštevalo zgoraj navedenega in je povsem nekritično sledilo izvedenčevim ugotovitvam ter izračunom. Zato je bistveno kršilo določbe pravdnega postopka, zmotno uporabilo materialno pravo ter zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Pri odločanju o pobotnem ugovoru tožeče stranke je sodišče prve stopnje prezrlo, da tožeča stranka sploh ni izkazala dejanske kot tudi ne pravne podlage pobotnega ugovora. Ni predložila prav nobenega dokaza o utemeljenosti pobotnega ugovora. Enako kot je treba navesti vsa dejstva in dokaze v zvezi s postavljenim tožbenim zahtevkom, je treba storiti tudi v zvezi s postavljenim pobotnim ugovorom. Navedbe tožeče stranke v zvezi s pobotnim ugovorom so bile povsem pavšalne, dokazno nepodprte. Tožena stranka se je protivila pobotnemu ugovoru, tožeča stranka pa z ničemer ni utemeljila in izkazala ali, kdaj in koliko naj bi toženi stranki plačala od v pobot uveljavljenega zneska. Enako velja tudi glede tega, kolikšna naj bi bila tolarska protivrednost. Dolžnost tistega, ki v pobot uveljavlja terjatev, je, da predloži tudi ustrezne dokaze o tem, kolikšna je bila tolarska protivrednost terjatve, če je bila ta izražena v tuji valuti. Tožeča stranka bi lahko predlagala ustrezne poizvedbe pri Banki Slovenije, izvedenca finančne stroke, predložila tečajno listo itd.. Od vsega skupaj pa ničesar. Nedopustno je, da je sodišče šlo v ugotavljanje tečaja ter v preračunavanje v tolarje, pri čemer pa sploh ni jasen in tudi ne izkazan srednji devizni tečaj, ki je bil uporabljen. V izreku se navaja datum preračuna 1.1.1994, v obrazložitvi pa 1.1.2004! Tožena stranka dvomi, da je bil tečaj na dan 1.1.1994 1 DEM/76,773 SIT. Sodišče prve stopnja pa je tudi prezrlo, da je tudi tožena stranka uveljavljala pobot, in sicer znesek iz naslova uporabnine za obdobje od 1.1.1993 do 4.2.1993! Glede tega se sodišče prve stopnje sploh ni izreklo. Sodišče prve stopnje ne bi smelo priznati tožeči stranki pobotnega ugovora. Tudi odločitev glede pravdnih stroškov ni pravilna. Tožbeni zahtevek po tožbi je bil le na začetku v višini 230.000,00 SIT, kasneje pa se je s spremembo tožbe zvišal na 913.000,00 SIT. Če se temu znesku doda znesek iz nasprotne tožbe, pridemo do zneska 2.713.000,00 SIT, ki bi ga moralo sodišče upoštevati pri odmeri pravdnih stroškov. Pri tem tožena stranka pripominja, da je stroškovni del sodbe neobrazložen in ga ni mogoče preveriti.

Tožeča stranka A.S. se pritožuje zoper sodbo v delu, ki se nanaša na točke II.1 in 3, III. in V. izreka, iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga, da se sodba razveljavi in vrne zadeva v nadaljnje obravnavanje prvemu sodišču. Navaja, da je prvo sodišče ugodilo zahtevku G.S. po plačilu uporabnine. Že ves čas se je toženka branila glede uporabnine s tem, da se v pretežnem delu hiše nahajajo stvari tožnika in da sama ne uporablja tega dela hiše. Sodišče se na to ni oziralo in te okoliščine ni raziskalo. Dne 7.4.2006 si je hišo v prisotnosti tožnika in njegovega zastopnika ogledal izvedenec gradbene stroke, ki ga je v razdelitvenem postopku predlagal tožnik (po nasprotni tožbi), zaradi možnosti delitve hiše. Ob tem je bilo ugotovljeno, da se v več kot polovici hiše nahajajo stvari, ki so last tožnika in da toženka tega dela hiše, ki je več kot polovica celotne hiše, ne uporablja. Tega dela hiše pa tudi nikoli ni uporabljala po odselitvi tožnika. Stvari, ki zasedajo ta del hiše so tožnikove in tako dejansko tožnik sam koristi ta del hiše. Zato nima osnove zahtevati ničesar na račun uporabe hiše. Zato ni ne dejanske ne pravne osnove za določitev uporabnine. Dejansko stanje je bilo zato nepopolno ugotovljeno. Zato bo potrebno pridobiti zapisnik izvedenca S.P. o ogledu in opraviti tudi njegovo zaslišanje, da se potrdi ta okoliščina, ki je bistvena za pravilno in zakonito odločitev. Glede na to je tudi materialno pravo bilo napačno uporabljeno. Zato tudi ni osnove za odločitev o plačevanju uporabnine od leta 2003 dalje v korist tožnika. Terjatev toženke iz naslova plačila 14.000 DEM v tolarski protivrednosti z obrestmi pa je tedaj tudi bistveno večja od morebitne uporabnine. Te terjatve tožnik ni zanikal ali ji oporekal, zato jo je treba upoštevati vseskozi, tudi po letu 2003, dokler ne bo izčrpana, če bi uporabnina ostala. Ob gornjem pa je tudi stroškovna odločitev napačna.

Pritožbi sta utemeljeni.

Ob preizkusu izpodbijane sodbe v okviru pritožbenih navedb pravdnih strank in preizkusu glede kršitev, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je sodišče prve stopnje zagrešilo več bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, zaradi katerih je bilo treba sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (točke II do V) razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Toženec G.S. kot tožnik po nasprotni tožbi utemeljeno graja, da sodišče prve stopnje v delu, ki se nanaša na nasprotno tožbo, ni odločilo v okviru postavljenega tožbenega zahtevka. Z nasprotno tožbo je namreč zahteval, da mu A.S. plača kot uporabnino za čas od 4.2.1993 vse do 4.2.1998 znesek 1.800.000 tolarjev z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4.2.1998 dalje do plačila, poleg tega pa je zahteval, da mu plača mesečno uporabnino v znesku 30.000 tolarjev od 4.2.1998 dalje do izročitve dela stanovanjske hiše v I., L. 35. Sodišče prve stopnje o zahtevku za plačilo zakonskih zamudnih obrestih od kapitalizirane glavnice (uporabnina za čas od 4.2.1993 do 4.2.1998) namreč ni odločalo, sodba o tem tudi nima razlogov. Prav tako pritožba utemeljeno graja, da je sodišče prve stopnje nekritično sledilo zaključkom izvedenca S.P. glede vrednosti sporne nepremičnine in izračunane uporabnine za stanovanjsko hišo. Čeprav je tožeča stranka že v pripravljalni vlogi z dne 20.4.2004 (na list. št. 116 do 118 spisa) mnenju izvedenca oporekala in podala konkretne pripombe na njegovo mnenje tako glede parametrov, ki jih je uporabil pri ocenitvi vrednosti nepremičnine kot pri izračunu uporabnine, se do njenih pripomb in predloga sodišče prve stopnje ni opredelilo. Ob tem pritožbeno sodišče pripominja, da pojem najemnine ni le ekonomske narave (ta je v domeni izvedenca), pač pa tudi pravne, pri čemer je glede na sprejeto stališče sodne prakse uporabnina enaka znesku povprečne tržne najemnine za uporabljeno stvar. Tožnik po nasprotni tožbi bi namreč lahko v primeru, če bi svoj delež nepremičnine oddal, zanj dobil profitno najemnino. Enako bi toženka po nasprotni tožbi, če bi želela najeti tak del stanovanjske hiše kot ga predstavlja tožnikov del, morala zanj plačati profitno najemnino. Sodišče bi zato moralo izvedencu pojasniti vsebino pojma uporabnine v tem smislu, da bi mu naložilo, da poda mnenje, koliko bi znašala najemnina, če bi bila ta nepremičnina predmet oddaje na trgu. Ker sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih, se je ne da preizkusiti (podana je bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP). Toženec tudi utemeljeno opozarja na nasprotje med izrekom in obrazložitvijo sodbe v delu, ki se nanaša na terjatev A.S. (točka II/2 izreka). Glede na izrek sodbe predstavlja znesek 1.074.220,00 SIT tolarsko protivrednost 14.000 DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan 1.1.1994, v obrazložitvi pa je navedeno, da je za izračun uporabljen srednji tečaj Banke Slovenije za DEM na dan 1.1.2004 (76,737). Splošno je sicer znano, da je Nemčija s 1.1.2002 prevzela euro, zato je jasno, da gre pri navajanju letnice v obrazložitvi za očitno pisno pomoto, vendar pa po podatkih, dostopnih sodišču, niti tečaj za DEM na dan 1.1.1994 ni bil takšen, kot ga navaja sodba, zato ni jasno, na kateri dan se nanaša tečaj, ki ga je sodišče prve stopnje uporabilo. Sicer pa mora sodišče odločati v mejah postavljenih zahtevkov (2. člen ZPP). Tožnica v pobot uveljavlja tolarsko protivrednost zneska 14.000 DEM po tečaju na dan 25.3.1994 z zakonskimi zamudnimi obrestmi od tega dne dalje do plačila (list. št. 130 spisa). Zakaj je sodišče o tožničinem zahtevku odločilo drugače, sodba nima razlogov, zato je tudi v tem delu ni mogoče preizkusiti. Ker je bilo zaradi navedenih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka treba sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu razveljaviti (1. odstavek 354. člena ZPP) in vrniti zadevo v novo sojenje, se višje sodišče z ostalimi pritožbenimi navedbami pravdnih strank ni ukvarjalo. Sodišče prve stopnje bo tako moralo v novem sojenju odpraviti navedene napake, se opredeliti do pritožbenih navedb pravdnih strank in ob upoštevanju napotkov dopolniti dokazni postopek glede ocenitve sporne nepremičnine in višine uporabnine ter o zadevi znova razsoditi.

Odločitev o stroških postopka v zvezi s pravdnim sredstvom temelji na določbi 3. odstavka 165. člena ZPP.