Jedro

Dejansko stanje je bilo sporno in sicer glede vprašanja kdaj so bili prostori adaptirani in pripravljeni za vselitev tožene stranke. O tem vprašanju sodišče ni moglo odločiti samo oz. na podlagi listinskih dokazov, ampak bi moralo za razjasnitev dejanskega stanja opraviti narok za glavno obravnavo, na katerem bi izvedlo predlagane dokaze (tudi z zaslišanjem prič). S tem ni bila izpolnjena ena od predpostavk za izdajo sodbe brez opravljene glavne obravnave po 454. členu ZPP

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba v izpodbijani II. in IV. točki izreka razveljavi ter vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 111346/2017 tudi v prvem in tretjem odstavku izreka (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo plačilo 3.516,83 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka) in zavrnilo zahtevek za plačilo 168,36 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka). Toženi stranki je naložilo še, da tožeči stranki povrne stroške postopka (IV. točka izreka).

2. Zoper II. in IV. točko izreka sodbe se pritožuje tožena stranka in višjemu sodišču predlaga, da sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oz. podredno, da sodbo v tem delu razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Na pritožbo je odgovorila tožeča stranka. Višjemu sodišču predlaga njeno zavrnitev z ustrezno stroškovno posledico.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Obravnavana zadeva predstavlja gospodarski spor majhne vrednosti, saj vrednost spornega predmeta ne presega 4.000,00 EUR (495. člen ZPP). O pritožbi je zato odločila sodnica posameznica (peti odstavek 458. člena ZPP). Višje sodišče je v sporu majhne vrednosti vezano na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Tožeča stranka kot najemodajalka toži na plačilo najemnine toženo stranko kot najemnico poslovnih prostorov. Iz ugotovljenega dejanskega stanja, relevantnega za odločanje o pritožbi, izhaja, da sta pravdni stranki leta 2001 sklenili najemno pogodbo za poslovni prostor velikosti 37m2 na naslovu S. Leta 2017 sta stranki sklenili še najemno pogodbo za poslovni prostor (v nadaljevanju: Pogodba 2017) v velikosti 84m2 na istem naslovu. Med strankama je sporna razlaga drugega odstavka 12. člena Pogodbe 2017, ki določa, da pogodba stopi v veljavo z dnem podpisa, pri čemer se stranki dogovorita, da bo pričel najemodajalec najemniku obračunavati najemnino in obratovalne stroške z dnem, ko bodo prostori, ki se adaptirajo specifično za najemnika, pripravljeni za vselitev. Tožeča stranka je trdila, da so bili prostori pripravljeni na toženkino vselitev že 23. 6. 2017, zato vtožuje najemnino od junija do novembra 2017, kar predstavlja še sporni del zahtevka v pritožbenem postopku. Tožena stranka je ugovarjala, da prostori v tistem času še niso bili adaptirani in pripravljeni na vselitev, zato je najemnino plačevala v skladu s pogodbo iz l. 2001. Izvedeno ni bilo barvanje radiatorjev, montaža senčil in klimatskih naprav, kar tožeča stranka priznava.

7. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da čeprav določena dela (barvanje radiatorjev, montaža senčil in klimatskih naprav) še niso bila končana, je bila tožeča stranka upravičena zaračunavati najemnino. V skladu s spornim drugim odstavkom 12. člena Pogodbe 2017, je namreč pravno odločilno le, ali in kdaj so bili prostori pripravljeni za njeno vselitev oz. v takem stanju, da jih je bilo mogoče uporabljati za namen, določen s pogodbo (14. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih – ZPSPP). Tožena stranka ni zmogla konkretizirano navesti, zakaj normalna uporaba poslovnih prostorov navkljub navedenim manjkajočim delom ni bila mogoča. Tako je sodišče zaključilo, da nepobarvani radiatorji, nenameščene klimatske naprave in senčila ne onemogočajo uporabe poslovnih prostorov za namen, določen s pogodbo.

8. Pritožba uveljavlja absolutno bistveno kršitev določb postopka, ker sodišče ni izvedlo glavne obravnave. Sodišče prve stopnje je napačno štelo, da med strankama ni sporno dejansko stanje, kar pa ne drži. Določila drugega odstavka 12. člena Pogodbe 2017 ni mogoče razlagati na način, da bi sodišče presojalo, kdaj so po njegovem mnenju prostori primerni za delo. Tožena stranka je podala navedbe o tem, da prostori niso bili pripravljeni na vselitev, in predlagala izvedbo dokazov (primopredajni zapisnik, ki ga je sestavil delavec tožeče stranke, zaslišanje prič in fotografije).

9. Pritožba je v tem delu utemeljena. V skladu s 454. členom ZPP je v sporih majhne vrednosti določena možnost izjeme od obligatornosti glavne obravnave v primeru nespornega dejanskega stanja. Drugi odstavek tega člena daje sodišču tudi možnost, da izda odločbo brez razpisa naroka, če je dejansko stanje sicer sporno, a je mogoče odločiti že na podlagi predloženih pisnih dokazov, nobena stranka pa izvedbe naroka v tožbi, odgovoru na tožbo oziroma v pripravljalnih vlogah ni zahtevala. Dejansko stanje v obravnavanem primeru je bilo sporno, in sicer glede vprašanja, kdaj so bili prostori adaptirani in pripravljeni za vselitev tožene stranke. Višje sodišče se strinja s pritožbeno navedbo, da o tem vprašanju sodišče ni moglo odločiti samo oz. na podlagi listinskih dokazov, ampak bi moralo za razjasnitev dejanskega stanja opraviti narok za glavno obravnavo, na katerem bi izvedlo predlagane dokaze (tudi z zaslišanjem prič). S tem ni bila izpolnjena ena od predpostavk za izdajo sodbe brez opravljene glavne obravnave po 454. členu ZPP (nespornost dejanskega stanja oz. možnost odločitve že na podlagi listinskih dokazov), zaradi česar je podana bistvena kršitev določb postopka po 10. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

10. Višje sodišče prav tako ne soglaša z razlago in uporabo spornega drugega odstavka 12. člena Pogodbe 2017, kot jo je dalo sodišče prve stopnje. Razlaga pogodbenega določila in njegova uporaba predstavljata pravilno uporabo materialnega prava, kar je dovoljen pritožbeni razlog v sporih majhne vrednosti. Višje sodišče je v drugi zadevi (I Cpg 503/2019) ob praktično enakem dejanskem stanju1 zavzelo stališče, da glede na pomen besede „adaptacija“, ki jo daje Slovar slovenskega knjižnega jezika2, v konkretnem primeru le-ta pomeni preureditev, torej drugačno ureditev spornih prostorov in prenovitev, torej, da prostori (v pogovornem in ne v tehničnem smislu) postanejo kot novi. Glede na to, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da vsa dela (klima, senčila in barvanje radiatorjev) v spornem obdobju še niso bila zaključena, je zato zaključek, da so bili prostori pripravljeni na vselitev že 23. 6. 2017 zmoten. Samo dejstvo, da so prostori toženi stranki sicer v objektivnem smislu omogočali vselitev, po zaključku višjega sodišča še ne zadostuje za to, da bi bila tožeča stranka upravičena zaračunavati najemnino in obratovalne stroške, če adaptacija v zgoraj navedenem pomenu besede še ni bila zaključena. Pod pojem adaptacije, kot ga razume višje sodišče, zato mora spadati tudi montaža klimatskih naprav, senčil in barvanje radiatorjev. Vsa navedena dela nenazadnje tudi zahtevajo dostop izvajalcev do prostorov, kar potencialno lahko moti delovni proces in ne zadosti obveznosti najemodajalca po 14. členu ZPSPP. Slednji zahteva, da mora najemodajalec izročiti najemniku poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati, pri čemer naj čim manj ovira najemnika pri uporabi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora.

11. Zaradi navedenega je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je zaključilo, da so bili v smislu drugega odstavka 12. člena Pogodbe 2017 poslovni prostori že adaptirani in pripravljeni na vselitev, zaradi česar je tožeča stranka upravičena do plačila najemnine in obratovalnih stroškov v skladu s to pogodbo. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava pa je ostalo tudi nepopolno ugotovljeno dejansko stanje, saj sodišče prve stopnje ni ugotavljalo, kdaj so bili poslovni prostori pripravljeni za vselitev po končani adaptaciji, ki vključuje zgoraj navedena dela. Navedeno bo moralo sodišče prve stopnje ugotoviti v ponovnem sojenju in po opravljeni glavni obravnavi.

12. Višje sodišče pa ne sledi pritožbi v delu, ko ta graja uporabo pravil v prekluziji. Sodišče prve stopnje (točka 19. obrazložitve) kot prepoznih ni upoštevalo navedb, ki jih je tožena stranka navedla v drugi pripravljalni vlogi in sicer o tem, da niso bila urejena niti okna, luči in požarni javljalniki ter v dokaz predložila fotografije. V postopku v sporih majhne vrednosti mora tožeča stranka navajati vsa dejstva in predlagati vse dokaze v tožbi, tožena stranka pa v odgovoru na tožbo (451. člen ZPP) oz. v konkretnem primeru v prvi pripravljalni vlogi (spor se je nadaljeval po razveljaviti sklepa o izvršbi na podlagi verodostojne listine). Navedeno določilo je jasno in ne potrebuje posebne razlage ali prilagojene uporabe, kot to navaja pritožba. Prav nobene ovire ni bilo za to, da tožena stranka teh dodatnih očitkov ne bi navedla že v njeni prvi pripravljalni vlogi, pa tega vseeno ni storila. Zato je sodišče prve stopnje pravilno upoštevalo pravila o prekluziji v sporih majhne vrednosti.

13. Zaradi bistvene kršitve določb postopka in v posledici zmotne uporabe materialnega prava nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja je višje sodišče sodbo razveljavilo in vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi in drugi odstavek 458. člena ZPP). V novem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje po opravljeni glavni obravnavi ugotoviti, kdaj je bila adaptacija končana in prostori pripravljeni za vselitev v zgoraj obrazloženem smislu, in na tako ugotovljeno dejansko stanje aplicirati drugi odstavek 12. člena Pogodbe 2017. Višje sodišče v sporih majhne vrednosti ne more samo posegati v ugotovljeno dejansko stanje, zato je treba sodbo razveljaviti in vrniti sodišču prve stopnje. V obravnavani zadevi tudi ni mogoče govoriti o kršenju pravic strank do sojenja brez nepotrebnega odlašanja (drugi odstavek 355. člena ZPP)

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

PRAVNI POUK:

1. Zoper sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v dveh izvodih. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katero se vlaga, izjavo, da se izpodbija, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. 2. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitve postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

3. O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

1 Tožeča stranka (ista kot v tem postopku) je v tisti zadevi tožila na plačilo najemnine drugega najemnika poslovnih prostorov v isti stavbi, ki so se prav tako adaptirali. 2 „Adaptacija“ ima dve sopomenki in sicer preureditev, prenovitev. Preurediti pomeni nekaj drugače, na novo urediti, medtem ko prenoviti pomeni narediti, da kaj dotrajanega, poškodovanega postane tako kot novo.