Jedro

Ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine je eno izmed izvršilnih dejanj, ki jih opravi sodišče tekom izvršbe na nepremičnino.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom sklenilo: „ I. Ugotovi se, da znaša tržna vrednost nepremičnin ID znak parcela ... - zazidano stavbno zemljišče (stanovanjska hiša) v izmeri 246 m2, ID znak parcela ... - nezazidano stavbno zemljišče v izmeri 583 m2, ID znak parcela ... - nezazidano stavbno zemljišče v izmeri 296 m2, ID znak parcela ..., nezazidano stavbno zemljišče v izmeri 395 m2, na dan 11. 6. 2020 skupaj 107.500,00 EUR, tržna vrednost 1/2 celote teh nepremičnin znaša 53.750,00 EUR. II. Ugotovi se, da tržna vrednost dolžnici A. A. lastnih 7/16 celote nepremičnin ID znak parcela ... - gozd v izmeri 1.329 m2 in ID znak parcela ... - gozd v izmeri 128 m2, na dan 5. 7. 2020 znaša 323,45 EUR. III. Ugotovi se, da tržna vrednost dolžnici B. B. lastnih 7/16 celote nepremičnin ID znak parcela ... - gozd v izmeri 1.329 m2 in ID znak parcela ... - gozd v izmeri 128 m2, na dan 5. 7. 2020 znaša 323,45 EUR. IV. Ugotovi se, da tržna vrednost dolžnici A. A. lastnih 7/16 celote nepremičnin ID znak parcela ... - kmetijsko zemljišče v izmeri 197 m2, ID znak parcela ... - kmetijsko zemljišče v izmeri 1.187 m2 in ID znak parcela ... - kmetijsko zemljišče v izmeri 22 m2, na dan 5. 7. 2020 skupaj znaša 428,08 EUR.“

2. Druga dolžnica po pooblaščencu pravočasno pritožbeno izpodbija ta sklep sodišča prve stopnje iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ). Sodišču druge stopnje predlaga, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Sodišču prve stopnje očita, da je storilo absolutno bistveno kršitev določb postopka po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, ker obrazložitev izpodbijanega sklepa ne vsebuje potrebnih jasnih in prepričljivih razlogov o odločilnih dejstvih, zato ga ni mogoče preizkusiti. Obrazložitev ne vsebuje nobenih razlogov o odločilnih dejstvih. Cenitveno poročilo kot dokaz mora biti podvrženo ustrezni dokazni oceni sodišča, zato bi sodišče moralo opraviti celovito dokazno oceno. Jasno in konkretno bi se moralo opredeliti do vsebine posameznih postavk cenitvenih poročil ter skladno z drugim odstavkom 254. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ presoditi, ali so cenitve jasne in popolne ter ali vsebujejo vse, kar je potrebno, zaključke bi moralo ustrezno obrazložiti. Obrazložitev bi morala vsebovati najmanj zaključke o tem, kdaj je posamezni cenilec svoje delo opravil in na kakšni podlagi, ali je podal vrednost nepremičnine na dan cenitve, ali je podal tržno vrednost nepremičnine in v kakšni višini, z uporabo kakšnih metod oziroma njihovo kombinacijo, ali je pri ugotovitvi tržne vrednosti upošteval vse predpostavke, itd. Ker izpodbijani sklep navedenih razlogov nima, ga druga dolžnica ni mogla preizkusiti in posledično podati podrobnejših pritožbenih razlogov, s tem pa je sodišče poseglo v njeno pravico do pravnega sredstva in enakega varstva pravic. Morebitna odsotnost pripomb dolžnika na cenitev, sodišča ne odvezuje ustrezne dokazne ocene cenitve. Dolžnik lahko kljub morebitni odsotnosti prehodnih pripomb, še vedno v pritožbi zoper sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnin izpodbija zaključke sodišče o tem. Sodišču prve stopnje očita, da je storilo absolutno bistveno kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom, ker so bile cenitve, na podlagi katerih je sodišče ugotovilo tržno vrednost nepremičnin, pridobljene v drugi izvršilni zadevi I 144/2019, v kateri druga dolžnica ni stranka, s tem pa ji je bila odvzeta možnost obravnavanja pred sodiščem. Dolžnik ima pravico sodelovati v vseh fazah ugotavljanja vrednosti njegovih nepremičnin, tudi v fazi ogleda nepremičnine s strani cenilca na kraju samem, kjer cenilec pridobiva dejanske in konkretne podatke o stanju predmeta cenitve. Druga dolžnica pri ogledu stanovanjske hiše v njeni solasti ni sodelovala, ker ji to ni bilo omogočeno. Tudi iz cenitvenega poročila je razvidno, da dolžnica k ogledu svoje nepremičnine ni bila vabljena. Ne drži, da bi cenilec poslal drugi dolžnici pismo, da naj ga poklice in druga dolžnica tega ni storila. Druga dolžnica tovrstnega pisma ni prejela. Cenilec ogleda zgornjega dela hiše, kjer se nahaja stanovanje druge dolžnice, sploh ni opravil, zato ni pridobil relevantnih podatkov in posledično ni pravilno ugotovil vrednost 1 m2 zgornjega dela stanovanjske hiše. Obširno pojasnjuje, da je zgornje stanovanje v stanovanjski hiši v bistveno boljšem stanju kot spodnje stanovanje. Cenilcu očita, da ni ugotovil pravilne kvadrature njenega stanovanja oziroma v tem delu izpodbijanega sklepa sploh ni mogoče preizkusiti. Prav tako ga ni mogoče preizkusiti glede uporabljene metode primerljivih prodaj, saj parametri primerjav sploh niso natančno določeni. Nadalje navaja, da so bile cenitve, na katere je sodišče oprlo izpodbijani sklep, pridobljene pred cca letom in pol. Tako časovno oddaljene cenitve ne morejo biti ustrezna podlaga za ugotavljanje vrednosti nepremičnin v sedanjem času, saj je splošno znano dejstvo, da so se tržne vrednosti od dneva cenitev do ugotovitve tržne vrednosti nepremičnin znatno povečale, tudi do 30 % in več.

3. Upnica v odgovoru na pritožbo nasprotuje pritožbenim navedbam druge dolžnica in predlaga zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine je eno izmed izvršilnih dejanj, ki jih opravi sodišče tekom izvršbe na nepremičnino (167. člen ZIZ). Način ugotovitve vrednosti nepremičnine določa 178. člen ZIZ. Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve (drugi odstavek 178. člena ZIZ). Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi s sklepom (prvi odstavek 179. člena ZIZ). Postopek cenitve v ZIZ ni natančno opredeljen, zato se za ta postopek smiselno uporabljajo določbe ZPP (15. člen ZIZ), ki se nanašajo na izvedence.

6. Druga dolžnica neutemeljeno pritožbeno izpostavlja, da izpodbijani sklep nima nobenih razlogov o odločilnih dejstvih. Sodišče prve stopnje je v 3. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa ob upoštevanju pritožbeno neizpodbijane ugotovitve, da niti upnica niti obe dolžnici na cenitvena poročila cenilcev gradbene stroke, gozdarske stroke in kmetijske stroke niso podali nobenih pripomb, zaključilo, da so vsa cenitvena poročila izdelana strokovno in vestno ter v cenitvenih poročilih ni zaslediti nobenih pomanjkljivosti in nepravilnosti. Ob navedenem je sodišče prve stopnje navedlo vse razloge o odločilnih dejstvih, na podlagi katerih je ugotovilo tržno vrednost nepremičnin, ti razlogi so jasni in si med seboj ne nasprotujejo, kar omogoča preizkus izpodbijanega sklepa, zato ni podana pritožbeno očitana bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ. Ker je sodišče druge stopnje zaključilo, da cenitvena poročila niso pomanjkljiva in nepravilna, postopanje po pritožbeno izpostavljenem drugem odstavku 254. ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ ni bilo potrebno. Kot je že bilo pojasnjeno izpodbijani sklep o ugotovitvi tržne vrednosti nepremičnin vsebuje vse odločilne razloge, ti razlogi so jasni in si med seboj ne nasprotujejo, kar omogoča preizkus izpodbijanega sklepa, zato tudi ni podana pritožbeno očitana kršitev ustavne pravice do pravnega sredstva (25. člena Ustave RS) in enakega varstva pravic (22. člen Ustave RS).

7. Druga dolžnica neutemeljeno pritožbeno izpostavlja, da ni stranka predmetnega izvršilnega postopka I 144/2019, pristop I 18/2020. Iz spisa namreč izhaja, da je sodišče prve stopnje s sklepom I 18/2020 z dne 30. 12. 2020 odločilo, da upnica izvršilne zadevi I 18/2020, v kateri ima pritožnica položaj druge dolžnice, pristopi že k začeti izvršilni zadevi I 144/2019, kot vodilni izvršilni zadevi, kar pomeni, da je druga dolžnica od navedenega dne dalje stranka izvršilnega postopka I 144/2019, pristop I 18/2020. Zato je sodišče prve stopnje pravilno 4. 1. 2021 vsa cenitvena poročila, ki so bila pridobljena sicer v zadevi I 144/2019, vročilo tudi drugi dolžnici, da sporoči morebitne pripombe na cenitvena poročila. Ob obrazloženem dolžnica neutemeljeno pritožbeno izpostavlja, da ji ni bila dana možnost obravnavanja, zato ni podana pritožbeno očitana bistvena kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ. Obsežene pritožbene navedbe dolžnice, da ji ni bila zagotovljena možnost sodelovanja pri ogledu njenega dela stanovanjske hiše, da je cenilec ni pridobil relevantnih podatkov in posledično ni pravilno ugotovil vrednost 1 m2 zgornjega dela stanovanjske hiše, da je zgornje stanovanje v stanovanjski hiši v bistveno boljšem stanju kot spodnje stanovanje, da cenilec ni ugotovil pravilne kvadrature njenega stanovanja in da ni mogoče preizkusiti uporabljene metode primerljivih prodaj, saj parametri primerjav sploh niso natančno določeni, ob upoštevanju pritožbeno neizpodbijane ugotovitve, da druga dolžnica na vsa cenitvena poročila ni podala nobenih pripomb, predstavljajo skladno s prvim odstavkom 337. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ nedovoljene pritožbene novote, katere sodišče druge stopnje ne more upoštevati.

8. Glede pritožbeno izpostavljene časovne oddaljenosti od oprave cenitev do izdaje izpodbijanega sklepa, pa je pojasniti, da to ne vpliva na pravilnost ugotovljene tržne vrednoti nepremičnin, lahko pa sodišče ob izpolnjevanju pogojev iz četrtega odstavka 178. člena ZIZ na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnine.

9. Ob obrazloženem je sodišče druge stopnje v skladu z 2. točko 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pritožbo druge dolžnice zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje, saj je ugotovilo, da niso podani pritožbeno uveljavljeni razlogi, niti ni zasledilo tistih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti na podlagi drugega odstavka 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in s 15. členom ZIZ.