Jedro

Že pred vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo začne učinkovati prenos lastninske pravice proti vsem upnikom odsvojitelja, ki predlagajo individualno izvršbo na nepremičnini, vendar je trenutek začetka učinkovanja po izvršitvi razpolagalnega posla.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Dolžnik krije sam svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je dolžnikov ugovor in njegov predlog za odlog izvršbe zavrnilo (I. in II. točka izreka) in odločilo, da vsaka stranka krije sama svoje stroške ugovornega postopka (III. točka izreka).

2. Proti temu sklepu vlaga dolžnik pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) in predlaga, da sodišče razveljavi izpodbijani sklep ter njegovemu ugovoru in predlogu za odlog izvršbe ugodi, upnici pa naloži povrnitev stroškov dolžnika. Poudarja, da je imel že pred trenutkom, od katerega učinkuje zastavna pravica v korist upnice, lastninsko pravico v pričakovanju, ki preprečuje izvršbo. Z dolžnikom I.J. je namreč dne 19. 2. 2015 sklenil pisno kupoprodajno pogodbo, ki je bila 2. 3. 2015 prijavljena FURS-u za odmero davka. Zaradi večmesečnega trajanja davčnega postopka pa je bil davek na promet nepremičnin plačan šele 10. 7. 2015. Zatem je prodajalec overil svoj podpis pri notarki. Dolžnik je mnenja, da sklenjena kupoprodajna pogodba v pisni obliki in predložena na FURS vsekakor predstavlja pričakovano lastninsko pravico na nepremičnini. V primeru, da prodajalec ne bi hotel overiti podpisa, bi kupec le-tega iztožil, zaradi česar je šteti, da je dolžnik že ob pridobitvi zastavne pravice upnice v izvršilnem postopku imel na veljavnem pravu temelječ zahtevek za pridobitev lastninske pravice. Dolžnik nadalje izpostavlja, da je imel na predmetni nepremičnini vknjiženo hipoteko za zavarovanje svoje denarne terjatve v znesku 100.000,00 EUR, z učinkom od 16. 12. 2011. Do poplačila je prišlo s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe za predmetno nepremičnino oziroma je bila kupnina poravnana s pobotom vknjižene denarne terjatve v znesku 100.000,00 EUR. Nazadnje dolžnik še opozarja, da se na zemljiškoknjižno stanje in dobro vero lahko sklicuje le tisti upnik, ki je pridobil pogodbeno zastavno pravico na nepremičnini, ne pa tudi tisti, ki jo je pridobil z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi.

- Dolžnik odločitev o odlogu izvršbe izpodbija z navedbami, da ugovarja, da je obveznost prvotnega dolžnika prešla nanj in bi v primeru ne odloga utrpel nenadomestljivo ali težko nadomestljivo škodo, pri čemer pa te ne bi uspel izterjati od prvotnega dolžnika, od katerega je nepremičnino kupil za znesek 100.000,00 EUR. V primeru zavrnitve odloga, bi bil dolžnik prikrajšan tudi za svojo terjatev v znesku 100.000,00 EUR, katero je imel napram prvotnemu dolžniku na podlagi sporazuma o zavarovanju terjatve v notarski obliki, zaradi česar je bila v zemljiški knjigi hipoteka v njegovo korist vknjižena na prvem mestu.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Dolžnik izpodbija odločitev o ugovoru z enakimi navedbami kot je ugovarjal sklepu o vstopu novega dolžnika. V nasprotju s stališčem sodišča prve stopnje je mnenja, da je pridobil lastninsko pravico na predmetni nepremičnini pred trenutkom, ko je upnica pridobila zastavno pravico na nepremičnini, zato obveznost prvotnega dolžnika do upnice ni prešla nanj. Po stališču dolžnika ima lastninska pravica, ki jo je pridobil na podlagi kupoprodajne pogodbe sklenjene 19. 2. 2015, prijavljene na FURS-u zaradi odmere davka in notarsko overjene 31. 8. 2015, prednost pred učinkovanjem zastavne pravice, ki jo je pridobila upnica na podlagi zaznambe sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi z učinkom od 8. 4. 2015. Takšno pritožbeno stališče je zmotno.

5. Po sodni praksi Ustavnega sodišča RS pravica do zasebne lastnine oziroma njeno varstvo res ne obsega le obstoječe lastnine, ampak tudi zahtevke v povezavi s t.i. pričakovanimi pravicami. Ustavno sodišče RS, enako tudi novejša pravna teorija, vknjižbi lastninske pravice na nepremičnini, pridobljeni s pravnim poslom, tako ne pripisuje več izključnih absolutnih učinkov.(1) Že pred vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo začne učinkovati prenos lastninske pravice proti vsem upnikom odsvojitelja, ki predlagajo individualno izvršbo na nepremičnini, vendar je trenutek začetka učinkovanja po izvršitvi razpolagalnega posla, in ne že s sklenitvijo zavezovalnega pravnega posla, kot to zmotno meni pritožba. V razmerju med prenosnikom in pridobiteljem začne prenos lastninske pravice na nepremičnini učinkovati (že) s tem, ko prenosnik izstavi (in izroči) pridobitelju zemljiškoknjižno dovolilo z vsebino, določeno v 23. členu Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), na kateri je prenosnikov podpis notarsko overjen (41. člen Zakona o zemljiški knjigi - v nadaljevanju ZZK-1).(2) Na pridobitelja lastninske pravice ali druge stvarne pravice na nepremičnini, ki razpolaga z veljavnim in popolnim zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom, preidejo stvarnopravna upravičenja v takšnem obsegu, da mu zagotavljajo pravno varstvo.

6. V obravnavanem primeru je dolžnik res že razpolagal z zavezovalnim pravnim poslom (sklenitev kupoprodajne pogodbe dne 19. 2. 2015), pred vknjižbo hipoteke v korist upnice (ta je bila vpisana 8. 4. 2015), medtem ko, je razpolagalni pravni posel pridobil šele 31. 8. 2015, ko je bil podpis odsvojitelja notarsko overjen. Ker je dolžnik pridobil lastninsko pravico v pričakovanju na predmetni nepremičnini oziroma pravno varstvo za t.i. pričakovano pravico šele 31. 8. 2015, ko je razpolagal s popolnim in veljavnim razpolagalnim poslom, izvršilni upnik pa je pridobil hipoteko na predmetni nepremičnini že 8. 4. 2015, učinkuje prisilna hipoteka tudi zoper dolžnika (drugi odstavek 170. člena ZIZ).(3)

7. Kot je že sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, so za pritožbeno obravnavo nerelevantne navedbe o prej vpisani hipoteki dolžnika na predmetni nepremičnini. Prej vpisana hipoteka ni ovira za pridobitev kasnejše prisilne hipoteke upnika, kot tudi ne za kasnejši prenos lastninske pravice. Vpliva le na vrstni red pri poplačilu oziroma ima učinek zoper novega lastnika. Nerelevantno je tudi dejstvo, da je bila dolžnikova hipoteka poplačana s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. Plačilo kupnine je namreč bistvena sestavina kupoprodajne pogodbe - zavezovalnega pravnega posla. Zgolj na podlagi zavezovalnega pravnega posla pa, kot že obrazloženo zgoraj, dolžnik ni pridobil lastninske pravice v pričakovanju, ki bi mu nudila pravno varstvo pred prisilno hipoteko.

8. Prav ima pritožba, da upnika prisilne hipoteke načelo zaupanja v zemljiško knjigo in dobra vera ne varuje. Pritožba pa spregleda, da navedeno velja za primere, ko stranka že ima t.i. lastninsko pravico v pričakovanju, ko torej že razpolaga z veljavnim in popolnim pravnoposlovnim in razpolagalnim pravnim poslom, njena pravica pa ni vpisana v zemljiško knjigo,(4) in ne za primer, kot je konkretni, ko je dolžnik pred vpisom prisilne hipoteke upnice razpolagal le z zavezovalnim pravnim poslom.

9. Po pojasnjenem je pritožbo kot neutemeljeno zavrniti in odločitev o zavrnitvi ugovora potrditi (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

10. S potrditvijo odločbe o zavrnitvi ugovora je odpadel primer iz 6. točke prvega odstavka 71. člena ZIZ za odlog izvršbe in s tem kumulativno zahtevani objektivni pogoj za odlog. Odločitev o zavrnitvi predloga za odlog izvršbe je že iz tega razloga potrditi.

11. Drugostopenjsko sodišče tudi soglaša s prvostopenjskimi razlogi, da dolžnik ni izkazal verjetnosti nastanka mu nenadomestljive ali težko nadomestljive škode. Škoda, ki nastane s samo realizacijo izvršbe, v konkretnem primeru pridobitev lastninske pravice v korist kupca, namreč ni škoda, ki je varovana v 71. členu ZIZ. Navedbe, da dolžnik ne bi uspel izterjati terjatve 100.000,00 EUR, ki jo je imel napram prvotnemu dolžniku, zavarovano v zemljiški knjigi s hipoteko, in da ne bi uspel izterjati 100.000,00 EUR, kar predstavlja kupnino za nepremičnino, pa so kot pritožbena novota nedopustne (prvi odstavek 337. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Ne glede na njihovo neupoštevnost, dolžnik zatrjevanja, da je prvotni dolžnik brez vsakega premoženja, ni določno opredelil s konkretnimi navedbami, s katerimi bi izkazal to trditev, niti jih ni dokazno podprl. Ni pa mogoče tudi mimo dejstva, da upnikova terjatev znaša 4.282,23 EUR s pripadki in da se preostanek kupnine po poplačilu upnikov izroči dolžniku (četrti odstavek 208. člena ZIZ).

12. V posledici zavrnitve ugovora, je prvostopenjsko sodišče utemeljeno zavrnilo tudi dolžnikove stroške (odločitev iz III. točke izreka prvostopenjskega sklepa).

13. Ker tudi niso podane kršitve, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

14. Dolžnik s pritožbo ni uspel, zato krije sam svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena istega zakona in 15. členom ZIZ).

Op. št. (1) : Odločba Ustavnega sodišča Up-591/10 z dne 2. 12. 2010. Matjaž Tratnik: Lastninska pravica na nepremičnini v pričakovanju, Pravna praksa št. 2/2013, GV Založba.

Op. št. (2) : Tako tudi sodna praksa v odločbah II Ips 475/2008 z dne 5. 4. 2008, II Ips 385/2008 z dne 17. 5. 2012, II Ips 78/2010 z dne 13. 9. 2012, II Ips 132/2009 z dne 12. 7. 2012, II Ips 60/2014 z dne 11. 12. 2014 in pravna teorija: Matjaž Tratnik, Lastninska pravica na nepremičnini v pričakovanju, Pravna praksa št. 2/2013, GV Založba.

Op. št. (3) : Drugi odstavek 170. člena ZIZ predpisuje, da upnik z zaznambo sklepa o izvršbi pridobi zastavno pravico na nepremičnini z učinki tudi proti tistemu, ki pozneje pridobi lastninsko pravico na tej nepremičnini.

Op. št. (4) : Smisel navedenega stališča je v tem, da se varuje pričakovana pravica tistega, ki bi se do pridobitve zastavne pravice v izvršilnem postopku že lahko vknjižil v zemljiško knjigo kot lastnik in za vknjižbo že izpolnjuje vse pogoje, izostal je le zemljiškoknjižni vpis. V tem primeru so nanj že prešla stvarnopravna upravičenja v takšnem obsegu, da mu zagotavljajo pravno varstvo.