Jedro

Načeloma se za listine iz 1. točke tretjega odstavka 40. člena ZZK-1 uporablja tudi drugi odstavek 38. člena ZZK-1 in v tem pogledu ima sodišče prve stopnje prav. Vendar pa je ta primer izjemen in smiselna uporaba teh pravil glede na okoliščine primera terja drugačno razlago. Pritožbeno sodišče se strinja s pritožbo, da se ga v tem primeru ne uporabi. Zemljiškoknjižnemu dovolilu ni bilo treba priložiti odobritve pravnega posla oziroma potrdila, da odobritev ni potrebna.

Pri razlagi je treba izhajati iz namena določbe drugega odstavka 38. člena ZZK-1, ki je v varstvu javnega interesa. V konkretnem primeru pa ta upoštevaje vsebino Pogodbe, zakonodajo, ki ureja lastninjenje kmetijskih zemljišč ter zakonodajo, ki ureja varstvo kmetijskih zemljišč, po presoji pritožbenega sodišča ne more biti ogrožen. Iz listin, zakonodaje in vpisov v zemljiški knjigi izhaja, da ne gre za promet s kmetijskimi zemljišči, gre za ureditev neurejenega stanja iz tranzicijskih časov, ki sta ga s pogodbo uredili država in občina, edini potencialni upravičenki iz naslova lastninjenja teh zemljišč na podlagi 14. člena ZSKZ.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice se razveljavita in zadeva vrne zemljiškoknjižni sodnici v novo odločanje o vpisu.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugovor predlagateljice zavrnilo in potrdilo sklep, s katerim je zemljiškoknjižna sodniška pomočnica zavrgla zemljiškoknjižni predlog, s katerim je predlagateljica predlagala vknjižbo lastninske pravice v svojo korist pri v uvodu sklepa navedenih nepremičninah, na podlagi Pogodbe o prenosu kmetijskih zemljišč in gozdov št. 4783-817/20921 z dne 26.5.2021 (v nadaljevanju Pogodba), ker je pri preizkusu ugotovila, da procesne predpostavke za vknjižbo lastninske pravice niso izpolnjene. Manjkala je odobritev pravnega posla oz. potrdilo, da odobritev ni potrebna, saj je zemljišče, ki je predmet pogodbe, kmetijsko zemljišče. 2. Zoper ta sklep se pritožuje predlagateljica. Navaja, da je Pogodba sklenjena na podlagi 14. člena Zakona o o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (v nadaljevanju ZSKZ) in da stranki v njej sporazumno ugotavljata, da so dne 11.3.1993 nepremičnine na podlagi 14. člena ZSKZ postala last Republike Slovenije. Glede na 14. člen ZSKZ je pogoj za prehod lastninske pravice na tej podlagi na Republiko Slovenijo ugotovitev, da so bile nepremičnine v času uveljavitve tega zakona opredeljene kot kmetijska zemljišča ter da so bile v družbeni lastnini. Res je, da iz zemljiške knjige izhaja, da je pri predmetnih nepremičninah vknjižena lastninska pravica v korist Občine A. na podlagi Delilne pogodbe z dne 26.8.1996 in 3. člena Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL). Vendar se družbena lastnina po mnenju predlagateljice ne more in ne sme ugotavljati zgolj na podlagi stanja v zemljiški knjigi. Navedene nepremičnine so bile, kot izhaja iz Delilne pogodbe, v času uveljavitve ZSKZ (11.3.1993) v družbeni lastnini (1. člen), Občina A. pa prejeme v izključno uporabo, po sprejemu ustrezne lastninske zakonodaje pa v last vse lastne oz. solastne deleže Občine B., na predmetnih nepremičninah. Res se je Občina A. leta 2000 vknjižila v zemljiško knjigo kot lastnica obravnavanih nepremičnin na podlagi Delilne pogodbe in 3. člena ZLNDL, vendar pa je po mnenju predlagateljice Republika Slovenija pridobila lastninsko pravico na podlagi 14. člena ZSKZ in je njena pravica močnejša kot je pravice Občine A., ki je vpisna na podlagi 3. člena ZLNDL. Ker pa je sodna praksa enotna, da mora predlagatelj, ki predlaga vpis lastninske pravice na podlagi 14. člena ZSKZ, predlog utemeljiti z listino, ki ustreza pogojem iz Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1), pa predlagateljica pojasnjuje, da podlaga za vknjižbo lastninske pravice priložena pogodba in tudi 14. člen ZSKZ. Pogodba je ugotovitveni akt, iz katerega izhaja, da sta Republika Slovenija in občina, torej upravičenki za vknjižbo lastninske pravice po ZSKZ, soglasni, da je republika Slovenija na navedenih premičninah postala lastnica na podlagi določb ZSKZ že v letu 1993. Gre za pridobitev lastninske pravice na originaren način. Zato se v obravnavnem primeru določba 38. člena ZZK-1 ne more uporabiti. (sklep VSK Cp 759/2009 z dne 1.9.2009). Konkretna pogodba ni posel. Odločilno je vprašanje, kakšna je vsebina Pogodbe. Pogodbeni stranki sta s Pogodbo le uredili stanje v zemljiški knjigi.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Stranki Pogodbe, na podlagi katere se predlaga vpis, sta občina A., na območju katere ležijo obravnavane nepremičnine in država. Gre za kmetijsko zemljišče, kar je izkazano s potrdilom o namenski rabi. S Pogodbo sta uredili neusklajeno zemljiškoknjižno stanje. Občina A. je ena od pravnih naslednic bivše občine B.1, na katero je bila v času uveljavitve ZSKZ vpisana pravica uporabe. Tako stanje je bilo tudi v času sklepanja delilne pogodbe med pravnimi naslednicami bivše občine B., ki so si nepremičnine razdelile glede na njihovo lego. Na podlagi delilne pogodbe je bila pri zadevnih nepremičninah vpisana lastninska pravica na občino A. Država in občina A. sta se strinjali, da je država postala lastnica teh zemljišč že leta 1993 na podlagi 14. člena ZSKZ2 in sta sporazum v zvezi s tem ustrezno formalizirali v Pogodbi.3 Sodišče prve stopnje je štelo, da gre za listino iz 1. točke prvega odstavka 40. člena ZZK-1, za katero se uporablja drugi odstavek 38. člena ZZK-1. 1. Zakon določa, da se šteje za zemljiškoknjižno dovolilo iz 1. točke prvega odstavka 40. člena ZZK-1 tudi listina, ki vsebuje izjavo osebe, ki jo izstavlja, da priznava izvirno pridobitev stvarne pravice v koristi druge osebe (1. točka tretjega odstavka 40. člena ZZK-1). Določa tudi, da se za overitev podpisa na taki listini smiselno uporabljajo pravila ZZK-1 o overitvi zemljiškoknjižnega dovolila razen prvega in drugega odstavka 36. člena tega zakona (četrti odstavek 40. člena ZZK-1).

2. Načeloma se za listine iz 1. točke tretjega odstavka 40. člena ZZK-1 uporablja tudi drugi odstavek 38. člena ZZK-14 in v tem pogledu ima sodišče prve stopnje prav. Vendar pa je ta primer izjemen in smiselna uporaba teh pravil glede na okoliščine primera terja drugačno razlago. Pritožbeno sodišče se strinja s pritožbo, da se ga v tem primeru ne uporabi. Zemljiškoknjižnemu dovolilu ni bilo treba priložiti odobritve pravnega posla oziroma potrdila, da odobritev ni potrebna.

3. Pri razlagi je treba izhajati iz namena določbe drugega odstavka 38. člena ZZK-1, ki je v varstvu javnega interesa. V konkretnem primeru pa ta upoštevaje vsebino Pogodbe, zakonodajo, ki ureja lastninjenje kmetijskih zemljišč ter zakonodajo, ki ureja varstvo kmetijskih zemljišč5, po presoji pritožbenega sodišča ne more biti ogrožen. Iz listin, zakonodaje in vpisov v zemljiški knjigi izhaja, da ne gre za promet s kmetijskimi zemljišči, gre za ureditev neurejenega stanja iz tranzicijskih časov, ki sta ga s pogodbo uredili država in občina, edini potencialni upravičenki iz naslova lastninjenja teh zemljišč na podlagi 14. člena ZSKZ.

4. Argument, s katerim je bil zavrnjen vpis, in na katerem temelji tudi izpodbijani sklep, je materialnopravno zmoten. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, sklep zemljiškoknjižne sodnice in sklep zemljiškoknjižne sodniške pomočnice razveljavilo in vrnilo zadevo zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje o vpisu (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1). Pritožbeno sodišče sklepa ne more samo spremeniti, saj bi s tem odvzelo Občini A. pravico do pravnega sredstva.

1 To izhaja iz priložene delilne pogodbe z dne 26.8.1996 in določb 51. člena Zakona o lokalni samoupravi. 2 Ta člen določa: „Kmetijska zemljišča, kmetije in gozdovi v družbeni lastnini, ki niso postali last Republike Slovenije oziroma občin po zakonu o lastninskem preoblikovanju podjetij (Uradni list RS, št. 55/92) oziroma po zakonu o zadrugah (Uradni list RS, št. 13/92), ter kmetijska zemljišča in gozdovi, ki so jih temeljne organizacije kooperantov dobile v upravljanje in razpolaganje na neodplačen način, postanejo z dnem uveljavitve tega zakona last Republike Slovenije oziroma občin in se po stanju ob uveljavitvi tega zakona prenesejo na sklad oziroma na občino.“ 3 V primeru, da bi se stanje v zemljiški knjigi urejalo v času, ko je bila pri teh nepremičninah v zemljiški knjigi vpisana družbena lastnina v uporabi takratne občine B., bi za vpis zadoščala izjava 4 Besedilo drugega odstavka 38. člena ZZK-1 se glasi: „Če je bilo zemljiškoknjižno dovolilo iz prejšnjega odstavka izstavljeno v zvezi s pravnim poslom, za katerega je po zakonu, ki ureja promet tiste vrste nepremičnin, med katere glede na namen rabe, naveden v potrdilu o namenski rabi zemljišča, spada nepremičnina, na katero se nanaša zemljiškoknjižno dovolilo, potrebno pridobiti soglasje oziroma odobritev pristojnega organa oziroma potrdilo pristojnega organa, da takšno soglasje oziroma odobritev ni potrebna, mora biti zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo tudi navedeno soglasje, odobritev oziroma potrdilo.“ 5 Zakon o kmetijskih zemljiščih.