Jedro

Dogovor med zakoncema o podpisu pogodbe o opravljanju upravniških storitev ne predstavlja pogodbe o urejanju premoženjskih razmerij med zakoncema, zato zanj ni potrebna oblika notarskega zapisa.

Za dogovor med zakoncema po drugem odstavku 52. člena ZZZDR zadošča neoblično strinjanje drugega zakonca Toženka se obveznosti plačila stroškov upravniku ne more razbremeniti zgolj zato, ker v vtoževanem obdobju v zemljiški knjigi še ni bila vknjižena kot (so)lastnica stanovanja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (v I., III. in IV. točki izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 3454/2009 z dne 24. 1. 2009 v veljavi v 1. točki izreka za znesek 1.125,67 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kot izhajajo iz izreka izpodbijane sodbe (I. točka izreka). Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo in v tem obsegu tudi razveljavilo navedeni sklep o izvršbi v 1. točki izreka (II. točka izreka). Nadalje je razsodilo, da ostane navedeni sklep o izvršbi v veljavi v 3. točki izreka za izvršilne stroške v znesku 46,50 EUR, v ostalem je navedeni sklep o izvršbi v 3. točki izreka razveljavilo (III. točka izreka). Odločilo je še, da vsaka stranka nosi svoje pravdne stroške (IV. točka izreka).

2. Zoper sodbo se po svoji pooblaščenki pravočasno pritožuje toženka. Uveljavlja vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da navedeni sklep o izvršbi v celoti razveljavi, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Navaja, da je sodišče prve stopnje svojo odločitev o veljavnosti pogodbe o upravljanju z dne 17. 5. 2004 utemeljilo s tem, da so s sprejemanjem izpolnitev in izpolnjevanjem obveznosti tudi neupravičeno zastopani etažni lastniki izkazali odobritev te pogodbe. Opozarja, da tožnica takšnih trditev ni postavila, sodišče prve stopnje pa za ugotovitev teh dejstev tudi ni izvedlo nobenega dokaza. Sodišče prve stopnje je tako nadomestilo tožničino trditveno in dokazno breme, kar po njeni oceni predstavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka in sodbo presenečenja. Meni, da je sodišče prve stopnje napačno zaključilo, da je pogodba o upravljanju z dne 17. 5. 2004 veljavna. Sodišče prve stopnje je tako napačno štelo, da je za veljavnost omenjene pogodbe odločilno, da so jo podpisali dobroverni lastniški posestniki, ki so lastninsko pravico dobili s priposestvovanjem (že pred vknjižbo v zemljiško knjigo). Meni, da bi morala tožnica pri podpisu pogodbe o upravljanju preverjati lastništvo v zemljiški knjigi in da je nedopustno sklicevanje na dobroverno lastniško posest. Vztraja, da pogodba o upravljanju zaradi pomanjkljivih pooblastil ni bila podpisana s strani etažnih lastnikov, katerih solastniški deleži bi presegali 50 %. Nadalje meni, da se izpodbijane sodbe ne da preizkusiti, saj ta ne vsebuje obrazložitve, katere podpise etažnih lastnikov je sodišče prve stopnje štelo za veljavne in kolikšen solastniški delež takšnega posameznega solastnika je mogoče prišteti k veljavnim podpisom pogodbe. Šele na podlagi takšne obrazložitve bi bilo mogoče preveriti, ali veljavni podpisi posameznih etažnih lastnikov presegajo več kot 50 % solastniški delež. Nadalje sodišču prve stopnje očita, da je zmotno zaključilo, da naj bi bila njena lastninska pravica ugotovljena s sodno odločbo. V času izdaje sodbe Okrožnega sodišča v Ljubljani III P 429/97 z dne 27. 2. 1998 namreč ne ona ne njen bivši mož I. K. nista bila vknjižena kot lastnika spornega stanovanja. Poudarja, da je odločitev sodišča prve stopnje v nasprotju z uveljavljeno sodno prakso, pri čemer se sklicuje na sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1301/2009, iz katere izhaja, da tožena stranka zgolj na podlagi sklenjene pogodbe še ni lastnica in da lahko upravnik zahteva povrnitev stroškov le od zemljiškoknjižnega lastnika. Morebitno drugačno stališče bi bilo lahko dopustno le, če bi šlo za nepremičnine, ki še niso vpisane v zemljiško knjigo, kar pa ne velja za konkretno nepremičnino. Tožnica je bila tako dolžna skleniti pogodbo o upravljanju le z zemljiškoknjižnimi lastniki posameznih delov nepremičnine. Nadalje opozarja, da tožnica v svoji trditveni podlagi ni podala konkretnih trditev o višini terjatve. Iz tožničine trditvene podlage tako sploh ne izhaja, katere terjatve vtožuje. Poleg tega pa tožnica ni predložila potrdil o plačilih računov dobaviteljem, kot je to zahtevala toženka. Predložila je zgolj izjave dobaviteljev, iz katerih izhaja, da naj bi imela tožnica poravnane vse svoje obveznosti, kar pa po njenem mnenju še ne dokazuje, da je tudi dejansko poravnala obveznosti, kot izhajajo iz predloženih računov. Navaja še, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo tudi določilo petega odstavka 24. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), ki glede vtoževanih stroškov določa subsidiarno odgovornost toženke in primarno odgovornost najemnika. Meni, da bi bilo to določilo potrebno smiselno uporabiti tudi v tej zadevi. Tožnica namreč zahteva plačilo stroškov le od toženke, torej od tiste izmed solastnikov, ki stanovanja (iz razlogov, na katerih nima vpliva) sploh ne uporablja.

3. Tožnica na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Toženka v pritožbi neutemeljeno vztraja na stališču, da je pogodba o opravljanju upravniških storitev z dne 17. 5. 2004 (na podlagi katere tožnica kot upravnik večstanovanjske stavbe opravlja storitve upravljanja in zahteva plačilo vtoževanih stroškov) neveljavna. Meni namreč, da je ta neveljavna, ker nekateri izmed etažnih lastnikov, ki so jo podpisali, v času podpisa te pogodbe še niso bili (tudi) zemljiškoknjižni lastniki in ker naj v tistih primerih, ko je bilo posamezno stanovanje skupno premoženje zakoncev, podpis le enega izmed njiju brez ustreznega – obličnega soglasja drugega zakonca ne bi učinkoval. 6. V zvezi s slednjim ugovorom toženka v pritožbi sodišču prve stopnje očita, da je z obrazložitvijo, da pogodba o opravljanju upravniških storitev ni neobstoječa, čeprav je sklenjena brez ustreznih pooblastil v primerih, ko jo je podpisal le eden izmed zakoncev, ker so s sprejemanjem izpolnitev in izpolnjevanjem svojih obveznosti tudi neupravičeno zastopani etažni lastniki izkazali odobritev pogodbe (prvi odstavek 73. člena Obligacijskega zakonika), prekoračilo trditveno podlago, zaradi česar naj bi izpodbijana sodba za toženko predstavljala sodbo presenečenja. Ta pritožbeni očitek je povsem nerelevanten. V primeru, ko je stanovanje skupno premoženje zakoncev in pogodbo o opravljanju upravniških storitev podpiše le eden izmed zakoncev, ta za veljavnost svojega podpisa ne potrebuje soglasja drugega zakonca v obliki notarskega zapisa, kot je to zatrjevala toženka pred sodiščem prve stopnje. Toženka se je v zvezi s tem sklicala na določila 47. člena Zakona o notariatu (v nadaljevanju ZN) in 52. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (v nadaljevanju ZZZDR). V skladu s 47. členom ZN morajo biti v obliki notarskega zapisa sklenjene pogodbe o urejanju premoženjskih razmerij med zakoncema in zunajzakonskima partnerjema (sicer so ti pravni posli nični – 48. člen ZN). Dogovor med zakoncema o podpisu pogodbe o opravljanju upravniških storitev ne predstavlja pogodbe o urejanju premoženjskih razmerij med zakoncema, zato zanj ni potrebna oblika notarskega zapisa. Ta pa ni potrebna niti po določilu drugega odstavka 52. členu ZZZDR, v skladu s katerim se lahko zakonca dogovorita, da le eden izmed njiju upravlja skupno premoženje ali njegov del ali ga upravlja in z njim razpolaga, upoštevaje koristi drugega zakonca. Za sporazumno upravljanje in razpolaganje zakoncev s skupnim premoženjem se ne zahteva nobena obličnost. Za dogovor med zakoncema po drugem odstavku 52. člena ZZZDR zadošča neoblično strinjanje drugega zakonca (prim. odločbi VSL III Cp 972/2009 in II Cp 3462/2011). Tudi sicer pa so po uveljavljeni sodni praksi pravni posli, ko eden od zakoncev upravlja in razpolaga s stvarjo iz skupnega premoženja brez soglasja drugega zakonca izpodbojni in ne nični (prim. sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 871/2009).

7. Napačno je tudi toženkino stališče, da je pogodba o opravljanju upravniških storitev neveljavna, ker nekateri izmed etažnih lastnikov, ki so jo podpisali, v času podpisa te pogodbe še niso bili (tudi) zemljiškoknjižni lastniki. Pritožbeno sodišče se strinja z obrazložitvijo sodišča prve stopnje, da zadošča, da so pogodbo o opravljanju upravniških storitev podpisali dobroverni lastniški posestniki, ki so v konkretnem primeru pridobili lastninsko pravico že pred vpisom etažne lastnine s priposestvovanjem (etažna lastnina v času podpisa omenjene pogodbe sploh še ni bila v celoti vzpostavljena, kupec nevknjiženega stanovanja pa je dobroverni lastniški posestnik, saj njegova posest temelji na kupoprodajni pogodbi). Z nakupom stanovanj pa so kupci tudi sicer prevzeli vse pravice in obveznosti, ki jih imajo etažni lastniki, torej tudi glede sklenitve pogodbe o opravljanju upravniških storitev (53. člen SZ-1). Pogojevanje veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev z vknjižbo lastninske pravice vseh oziroma večine kupcev stanovanj v zemljiško knjigo bi namreč pomenilo nerazumno odlašanje z njeno sklenitvijo.

8. Tožnica je v pripravljalni vlogi z dne 21. 9. 2011 natančno obrazložila, kateri etažni lastniki so podpisali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, na kakšen način so pridobili lastninsko pravico, kolikšni so njihovi solastniški deleži in izračunala, da ti znašajo več kot polovico solastniških deležev večstanovanjske stavbe. Toženka tem navedbam, razen glede že obrazloženih in neutemeljenih ugovorov o nevknjižbi lastninske pravice in neobstoju soglasji v obliki notarskega zapisa med zakonci, ni ugovarjala. Zato se šteje, da je priznala, da znašajo solastniški deleži podpisnikov pogodbe o opravljanju upravniških storitev več kot polovico solastniških deležev večstanovanjske stavbe (drugi odstavek 214. člena ZPP). Sodišče prve stopnje se zato do teh tožničinih trditev ni bilo dolžno podrobneje opredeljevati in jih povzemati v smislu pritožbenih navedb (da bi moralo v obrazložitvi izpodbijane sodbe navesti vse podpisnike pogodbe in njihove solastniške deleže). Glede na obrazloženo pritožbeno sodišče ocenjuje, da zadošča obrazložitev sodišča prve stopnje v 10. točki izpodbijane sodbe, kjer je na podlagi tožničinih (kot rečeno neprerekanih) trditev zaključilo, da so pogodbo podpisali etažni lastniki, katerih solastniški deleži znašajo več kot polovico. Pogodba o opravljanju upravniških storitev z dne 17. 5. 2004 je bila torej veljavno sklenjena (drugi odstavek 53. člena v zvezi s prvim odstavkom 49. člena in prvim odstavkom 25. člena SZ-1) in tako velja tudi za toženko, čeprav je ni podpisala (četrti odstavek 53. člena SZ-1).

9. Neutemeljeno je tudi toženkino pritožbeno stališče, da lahko tožnica kot upravnik zahteva plačilo stroškov le od zemljiškoknjižnega lastnika (toženka se je namreč kot solastnica stanovanja vknjižila šele 21. 10. 2009, v sredini obdobja, za katerega tožnica zahteva plačilo stroškov, čeprav je bilo že s pravnomočno sodbo Okrožnega sodišča v Ljubljani III P 429/97 z dne 27. 2. 1998 ugotovljeno, da predstavlja to stanovanje skupno premoženje toženke in njenega bivšega moža I. K., in sicer vsakega do 1/2, medtem ko sta kupoprodajno pogodbo zanj sklenila že 31. 3. 1992). Toženka se svoje obveznosti plačila stroškov upravniku ne more razbremeniti zgolj zato, ker v (deloma) vtoževanem obdobju v zemljiški knjigi še ni bila vknjižena kot (so)lastnica stanovanja. Kot že obrazloženo, je že z nakupom stanovanja prevzela vse pravice in obveznosti, ki jih imajo etažni lastniki (tako tudi sodba VSL II Cp 3791/2009, v kateri je zavzeto drugačno stališče kot v sodbi VSL I Cp 1301/2009, na katero se sklicuje toženka v pritožbi in ki ne predstavlja v pritožbi zatrjevane uveljavljene sodne prakse). Vsak etažni lastnik mora plačevati stroške upravljanja in druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe (prvi odstavek 30. člena SZ-1; v skladu s prvim odstavkom 17. člena SZ-1 pa mora vsak etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice). Ta obveznost torej ni odvisna od vknjižbe lastninske pravice. Kot že obrazloženo, je bila toženka do vknjižbe njene (so)lastninske pravice najprej dobroverna lastniška posestnica stanovanja, kasneje pa je bilo s pravnomočno sodbo tudi ugotovljeno, da je njen solastniški delež na tem stanovanju do 1/2. Toženka je torej dolžna plačati vtoževane stroške v skladu z njenim solastniškim deležem za celotno vtoževano obdobje.

10. Toženka v pritožbi tožnici očita pomanjkljivo trditveno podlago glede višine tožbenega zahtevka. Pritožbeno sodišče se s tem očitkom ne strinja. Tožnica je namreč v pripravljalni vlogi z dne 24. 12. 2010 navedla, na katero obdobje se nanašajo vtoževani računi, katere stroške zajemajo (stroške upravljanja, ogrevanja, porabe skupne elektrike, vode, itd.), koliko znašajo posamezne mesečne obveznosti, v pripravljalni vlogi z dne 7. 11. 2011 pa je navedla še ključ delitve posameznih stroškov in (glede na edini obrazložen ugovor toženke) pojasnila obračun določenih stroškov glede na število oseb v stanovanju. Ker toženka (razen glede obračuna določenih stroškov glede na število oseb v stanovanju, ki ga je tožnica nato pojasnila) obrazloženih ugovorov zoper višino tožbenega zahtevka ni podala, tožnica ni bila dolžna še podrobneje pojasniti višine vtoževanih stroškov.

11. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da tožnica ni dokazala, da bi plačala račune dobaviteljem. Tožnica je namreč predložila listine (priloge A 364 do A 381), v katerih dobavitelji potrjujejo, da jim je tožnica poravnala vse obveznosti. V pravdnem postopku velja načelo proste presoje dokazov (8. člen ZPP) in pritožbeno sodišče ne vidi razloga, zakaj ti dokazi ne bi bili ustrezni oziroma zakaj naj ne bi potrjevali, da je tožnica dobaviteljem res poravnala vse obveznosti v zvezi z večstanovanjsko stavbo, katere upravnik je.

12. Toženka se v pritožbi neutemeljeno sklicuje tudi na določilo petega odstavka 24. člena SZ-1, v skladu s katerim odgovarja lastnik stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno. Toženka stanovanja, na katerega se nanašajo vtoževani stroški, ne uporablja, pač pa ga proti njeni volji v celoti uporabljajo njen bivši mož in njegova družina. Toženka z uporabniki stanovanja za njen solastniški delež ni sklenila najemne pogodbe (24. člen SZ-1 izrecno govori le o najemniku). Vendar pa tudi če bi določila 24. člena SZ-1 smiselno uporabili za uporabnika stanovanja, ki za bivanje v njem nima pravnega naslova, za kar se zavzema toženka v pritožbi, bi toženka kot solastnica stanovanja še vedno odgovarjala za stroške (v sorazmerju z njenim solastniškim deležem). V skladu s šestim odstavkom 24. člena SZ-1 mora namreč etažni lastnik o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni pogodbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik. Toženka pa, kot je to ugotovilo že sodišče prve stopnje in česar pritožba ne izpodbija, tožnici ni sporočila niti, kdo živi v spornem stanovanju, niti ni poskrbela za odjavo njenega prebivališča iz naslova spornega stanovanja (začasno prebivališče ima na drugem naslovu šele od dne 4. 5. 2010 dalje, torej že po obdobju, na katerega se nanašajo vtoževani stroški). Toženka bi bila zato tudi v skladu s šestim odstavkom 24. člena SZ-1 dolžna plačati stroške upravniku.

13. Glede na navedeno in ker pritožbeno sodišče pri preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in v izpodbijanem delu (v I., III. in IV. točki izreka) potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

14. Ker toženka s pritožbo ni uspela, krije sama svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).